机关算尽太聪明 风物长宜放眼量 house房价思考

jamking

西方经济学让我震惊的一句话是 价格由供求关系决定
国内别墅为啥那么贵 为啥没人说别墅租售比呢？因为买得起别墅的，不差那几个租金的钱
悉尼house价格怎么看呢？也同样得动态考虑这些因素，而不是喊空踏空

1 移民城市 供需缺口摆在这 新来移民带来资金可观 基本面摆在这里是几十年不动摇的 移民因素会让城市越来越挤 跟纽约 伦敦等
上百年发展老城市比 悉尼的容积率不高 house土地是生产资料 往上增高的空间无限。
但是 高房价也会限制移民流入 很多新移民已经被悉尼房价吓到了。

2 租售比套在House上是刻舟求剑 House土地会随周围环境增值 悉尼的还可以考虑granny flat的回报。
随便在realestate找了套auburn的房子看了下，房价95万，460平，3房2卫，租金按550算，加granny flat两房租金按350算，900一周。考虑盖granny flat的开支10万，加印花税等大概是1.1M投入， 贷款按4%利息是44000，租金收入900*52=46800。基本上是租金能cover利息的。

3 随着house盖apt 供需关系上好location的house必然越来越少 上车要抓紧。同时house相对公寓越来越稀缺，也会导致house租金会比公寓租金增长更快。

4 最后才是利率。利率高了，能贷款额度迅速降低，上车难度可能不降反增。低利率环境也有可能还能持续较长时间。

5 另一个指标 看空头。空头不死 多头不止，也许说明房价还有上升趋势。空头要越来越不理智，也许房价要企稳波动。

6 矿业啥时候复兴。矿业复兴意味着要加息，因为会找银行贷款，资金进入矿业，房产投资回报下降，同时澳元走强。可能会抛悉尼投资房入perth或者美国房产，或者调整资产结构。房产拉动经济可以暂时歇歇。

finalman47

zhangtingban

alyssa

zhangtingban 发表于 2017-2-28 09:50

这你也服？

zhangtingban

alyssa 发表于 2017-2-28 09:51
这你也服？

我就服你

mrrio

悉尼HOUSE五年内均价1.5M是可实现的

alyssa

zhangtingban 发表于 2017-2-28 09:54
我就服你

晕。

xiaochuan39

现在不是租售比的问题。大部分人都看好悉尼house的。 问题是贷不到钱啊。你要贷足1.1M，那得15万收入（抛去现有贷款支出等的额外收入）。如果夫妻两已有自住房，没贷款，没小孩，有这个收入，那么还可以试试。

jamking

xiaochuan39 发表于 2017-2-28 10:17
现在不是租售比的问题。大部分人都看好悉尼house的。 问题是贷不到钱啊。你要贷足1.1M，那得15万收入（抛去 ...

这个auburn的例子 只是说明在房价汹涌上涨4年后 house价格尚且还有投资价值
penrith blacktown 或者granville还没分析 但应该也差不多

我觉得基本上靠近大站 土地450+ 能改granny flat房子 用完refinance + 贷款额度 还是可行的

jack9889

不仅中国人这样想，西人也把悉尼离市中心30公里之内的house称为土地银行，一旦拥有，就是源源不断的为主人创造财富增值和收入。

click

悉尼现在中价位都到1.4m了
不论是投资还是自住，都不应该考虑近期买入了
现在卖房倒是不错的时机

xiaochuan39

jamking 发表于 2017-2-28 10:31
这个auburn的例子 只是说明在房价汹涌上涨4年后 house价格尚且还有投资价值
penrith blacktown 或者gran ...

没错。前几年我已经走过这条路子了。
就是现在又在犹豫要不要继续走这条路子了。

要注意一些潜在的问题， granny flat施工期要半年－1年的。
你如果前面自主还好说，否则施工期你前面很难出租。
granny flat也得先看看当地council的规定， 有setback等要求的，不是450+以上都能盖的。

还有现在你说的那些区域，land tax也上来了，每年2-3千看你地大小了。

不过总的来说，只要下功夫坚决走这条路，可以承担点风险，capital gain妥妥的。

笑和尚

哈哈哈，在一个2000多万760多万平方公里的大陆国家谈土地的稀缺性？在一个人口才400多万而土地面积达到12144平方公里的悉尼谈土地的稀缺性？上海人口将近4000万几乎是悉尼的十倍，面积才只有悉尼的1/2左右，才6000多平方公里。

winover

楼主没有考虑land tax

winover

加息开始前出来 降息开始前进去就好了

jamking

click 发表于 2017-2-28 10:37
悉尼现在中价位都到1.4m了
不论是投资还是自住，都不应该考虑近期买入了
现在卖房倒是不错的时机 ...

嗯 现在风险还是高了些 投资房可以缓缓 只要房价不涨 在一个慢慢挑的市场里 可以买到合理价格的好房子
指望大跌还是比较难 08年太难重现了

moonlanding

笑和尚 发表于 2017-2-28 10:50
哈哈哈，在一个2000多万760多万平方公里的大陆国家谈土地的稀缺性？在一个人口才400多万而土地面积达到1214 ...

太搞笑了，大面积的原始森林，你给盖个居民区试试看啊

nmanz

winover 发表于 2017-2-28 10:55
楼主没有考虑land tax

正解，land tax会吃掉很大一部分capital gain

jamking

笑和尚 发表于 2017-2-28 10:50
哈哈哈，在一个2000多万760多万平方公里的大陆国家谈土地的稀缺性？在一个人口才400多万而土地面积达到1214 ...

当然 沙漠你住么？中国14亿人口 土地很缺 西部你愿意去么？
罗马不是一天建成，建好的城，就是稀缺性资源

无人驾驶倒有可能可以改变房产估值 住远住近都影响不大

crane15

winover 发表于 2017-2-28 10:58
加息开始前出来 降息开始前进去就好了

问题是这个关键节点不是很多人把握的好的，所以贫富差异还是蛮大的

笑和尚

moonlanding 发表于 2017-2-28 03:36
太搞笑了，大面积的原始森林，你给盖个居民区试试看啊

呵呵，非要盖到大野地去？城市40公里圈内的掌握在政府储备用地release有多少？呵呵，没有放地而已，只要在20公里圈内还有house存在，这地方就谈不上土地稀缺。

笑和尚

jamking 发表于 2017-2-28 03:37
当然 沙漠你住么？中国14亿人口 土地很缺 西部你愿意去么？
罗马不是一天建成，建好的城，就是稀缺性资源 ...

不是无人驾驶啊，是互联网企业的虚拟网上经济啊，朋友，知道土地储备吗？知道容积率吧？

moonlanding

笑和尚 发表于 2017-2-28 11:09
呵呵，非要盖到大野地去？城市40公里圈内的掌握在政府储备用地release有多少？呵呵，没有放地而已，只要 ...

为什么不让人住house？

笑和尚

moonlanding 发表于 2017-2-28 03:44
为什么不让人住house？

谁不让你住耗子？呵呵，再读读全句，好好读通了句子再说话。

fellow

笑和尚 发表于 2017-2-28 11:09
呵呵，非要盖到大野地去？城市40公里圈内的掌握在政府储备用地release有多少？呵呵，没有放地而已，只要 ...

太片面了。真和上海比，上海坐地铁一个小时的地方买个150平米3房apt，都可以在悉尼20分钟车程的地方买400平米house了。这么比反而说明悉尼房价还有的涨。

moonlanding

空军举出来的例证让人实在费解。

Coolbananas

又要口水了

天涯浪客

笑和尚 发表于 2017-2-28 10:50
哈哈哈，在一个2000多万760多万平方公里的大陆国家谈土地的稀缺性？在一个人口才400多万而土地面积达到1214 ...

如果你在澳洲居住，就应该知道土地是有规划的。工业用地就算非常平整，也不能盖住宅。有的土地只能盖house，就不能盖unit。有的只能盖三层，就不能盖五层。这是当地市政府规定的，你要是有本事改变土地用途，你就可以像那个Auburn的副市长一样嚣张了。。。所以不是简单的计算大小和比较人口多少。。。

jamking

moonlanding 发表于 2017-2-28 11:17
空军举出来的例证让人实在费解。

其实应该感谢空军 帮助思考的更全面
而且多空是转换的 物极必反 盛极必衰

plainbbs

天涯浪客 发表于 2017-2-28 11:20
如果你在澳洲居住，就应该知道土地是有规划的。工业用地就算非常平整，也不能盖住宅。有的土地只能盖hous ...

看问题要懂得啥是宏观，啥是微观
宏观上一旦房价涨幅过高，政府就会修改规划平抑物价，微观上具体改哪里的规划小老百姓没法控制
当然，对于只关心房价上涨投资盈利的人来说，只有微观是有意义的