投资地产如何实现利益最大化

icac

最近几年听了好多房地产市场有泡沫的传说，例如什么《断崖式暴跌》；《15年买房的都是输家》，《经济学家Dr Andrew Wilson预测2012年澳洲房价大跌40%》等等……

但是在足迹看这些空贴以来，澳洲房价从08年以来每年的涨幅都非常不错（03-07年悉尼的涨幅并不高）。当然，西澳的房地产市场这几年拖低了平均值；但总体来讲悉尼和墨尔本的市场都不错。别的首府除了个别因素大部分也增值了不少。

如果细看空军的文章，大部分的分析都是有根据的。例如08年全球金融风暴+次贷危机；11年还是12年短暂的加息趋势；15年底的海外限购，16年美国QE收紧澳洲央行加息机会大增；最近的中国限汇等等。

我们看了太多以大环境去判断房地产市场的文章。但缺乏一些更细节的东西去判断是否应该投入房地产市场。

接下来我将解释一下一个真正的房地产投资如何利益最大化，而且非常适合于首次买房人群。

选择什么类型的房子

我常常听到很多首次置业者他们在亲朋好友身边得到各种意见，我先列举一下几个最错误的意见：

1 － 不要买apartment，一定要买house：

首先我不反对大部分的house增值确实比apt高，但不要觉得apartment不会增长或者涨幅非常差；我们以几个华人区为例（在realestate。com上面的数据）：

burwood NSW 2008 house 价格 812500 unit 价格 476500
burwood NSW 2016 house 价格 1928332 unit 价格 794000

house 过去8年增长 137% apt 增长 67%

Hurstville NSW 2008 house 价格624500 unit 价格 373077
Hurstville NSW 2016 house 价格1455000 unit 价格706000

house 过去8年增长 133% unit增长 89%

另外一些像hornsby，ashfield， 2E 2C等等区域也是类似的情况，house大概130% 左右，apt 75%左右

虽然house总体上涨的幅度大于apartment甚多，但是apartment升值的幅度也不错。

2. apt虽然租金高，但是管理费贵不划算；

apt有几个有利的地方；基于这个帖子尽量是做到down to earth接地气，我们现在以计算一下投资apt和house的回报

目前hurstville一个啥微好一点的3房duplex，大概可以租700/周，例如以下的

https://www.domain.com.au/22a-qu ... e-nsw-2220-11202264

这个duplex如果放到市场上，我估计1.1-1.2mil左右

就是说租金回报约3%左右。如果买家拿出30万印花税＋首付，借贷95万，每年利息5%4万7500左右，自己需要掏出大概1万5千

同样十五万首付可以买一个75万左右的两房apt，借贷60万左右，利息5%＝3万利息左右，strata＋水费council大概7000刀／年

例如这个：https://www.domain.com.au/65-564 ... nsw-2220-2013391917

租金约580/周，租金回报4％左右，每年估计自己需要掏出8千刀

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

基于以上计算，我们得出以下结论：

apt的好处是首付比较低，可以快速让投资者置业者“上车”。坏处是增值没有house快

如果有能力负担house，那就买house；但如果没有能力买house，apt也是一个不错的开始

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

接下来来点干货，如何利益最大化

dingyipu

既然为了利益最大化，买house不买apt是对的。但在资金量较低的投资里，apt也还可以。不过7年60%+的复合回报率并不高的，毕竟还有很多其他成本你没有考量。净利润会更低一些。算杠杆的话回报不错，但基本上也算给银行打工，用贷款利率算个7年复合成本，也不少。

悉尼土地娘娘

等LZ大作

紫薇星

mark

天涯浪客

楼主分析的很有道理，不过例子不足，Realestate上面有各个区的数据。纵观数据，可以判定的是，2008年以来，相同的区house增幅是大于unit增幅的。但是不同的区回报不尽相同。拿我最熟悉的Bankstown为例：

2008年的unit平均中位价是250,000，house的平均中位价是440,000

2016年的unit平均中位价是500,000，house的平均中位价是900,000

2008年到2016年，unit的增值回报率是100%，house的增值回报率是104.5%。也就是差不多。

相比于楼主例子里面的burwood,如果投资house，Burwood回报会更多；而投资unit，显然Bankstwon的回报率更好。

以上数据来源：

https://www.realestate.com.au/neighbourhoods/bankstown-2200-nsw

icac

干货一：税务上的优惠最大化

在税务最大化之前，我先跟各位解释以下澳洲贷款，资产增至税的一些特点：

1. 澳洲投资贷款（investment purpose home loan）和自住贷款（owners occupy）利息从2015年开始有了息差，因为银监会为了防止市场过热要求银行对investment loan增长不能多于10%；银行听从政府指示对投资贷款加了利息；所以一般投资贷款利息会高于自住贷款0.3%－0.5%利息

2.如果买家一开始是以自住性质购入并且贷款时候fix了，那么就算用途后来改变了利息也不变

3. 澳洲资本增值税是可以全免的 － 前提是你卖出的是你的自住房；如果你一开始是以投资为理由买房并且在settle当天就出租了，不管你以后有没有搬回去住，卖出的时候都是需要付增值税的。同样道理，如果你买来的时候自住了一段时间，然后出租；在你卖出之前又搬回来住了一段时间，卖出时可以当作自住房而不必付任何增至税（还需符合一些条件，详情请质询会计）

edwardt

1. 3. 澳洲资本增值税是可以全免的 － 前提是你卖出的是你的自住房；如果你一开始是以投资为理由买房并且在settle当天就出租了，不管你以后有没有搬回去住，卖出的时候都是需要付增值税的。同样道理，如果你买来的时候自住了一段时间，然后出租；在你卖出之前又搬回来住了一段时间，卖出时可以当作自住房而不必付任何增至税（还需符合一些条件，详情请质询会计）

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这个第3条，卖出前一定要回去住吗？不住可以吗？必须在6年内吗？ATO如何知道这是不是自住房呢？

天涯浪客

2. apt虽然租金高，但是管理费贵不划算；

apt有几个有利的地方；基于这个帖子尽量是做到down to earth接地气，我们现在以计算一下投资apt和house的回报

目前hurstville一个啥微好一点的3房duplex，大概可以租700/周，例如以下的

https://www.domain.com.au/22a-qu ... e-nsw-2220-11202264

这个duplex如果放到市场上，我估计1.1-1.2mil左右

就是说租金回报约3%左右。如果买家拿出30万印花税＋首付，借贷95万，每年利息5%4万7500左右，自己需要掏出大概1万5千

同样十五万首付可以买一个75万左右的两房apt，借贷60万左右，利息5%＝3万利息左右，strata＋水费council大概7000刀／年

例如这个：https://www.domain.com.au/65-564 ... nsw-2220-2013391917

租金约580/周，租金回报4％左右，每年估计自己需要掏出8千刀

以上部分属于引用部分，在我看来，数据完全是不一样的。我的unit，目前市价55万，strata＋水费council费大概不到4000刀／年，目前租金430一周。所以数据不一样，结果完全不一样。我只能说，按照自己的思路走就对了。找准一个投资方向，做到极致，就能有最大的收益。

ailsalu

强贴留名，MARK

在希望的田野上

口袋够不够深

jack2k

icac 发表于 2017-2-24 11:39
干货一：税务上的优惠最大化

在税务最大化之前，我先跟各位解释以下澳洲贷款，资产增至税的一些特点：

你这第3点，是怎么做到的。
我的会计说，得按比例比如，自主2年，出租2年，得按50%交cgt.

icac

干货二：如何生活质量不变情况下增加你的现金流

我们假设一个首次置业买家，他手上有15w首付。买家各方面都很平均，年收入6万。那么如何选择应该买什么房子呢？我个人觉得应该符合以下条件

1.房子不能超过65万 (20% deposit + stamp duty =15w)
2. 越新越好 （有些人说旧房子大，应该更好；但是基于投资原则房子大并不代表回报更高所以我对此有所保留，当然如果又新又大那是最好的，但是如果只能选择一个好处那我宁可选择新）
3.可以不必近火车站，但是要近容易“出租”的地方，如果有火车更好（这里在接下来的干货第三篇会指出）
4.房子不一定要大（但是需要符合银行贷款给你的原则）

我们假设他最终在Mascot找到了一个房子(符合以上全部条件，而且botany council房子普遍较大）
譬如他买了这个1+书房
https://www.domain.com.au/303-21 ... nsw-2020-2013179824

如果他是用来自住的，那么付了13万首付后，跟银行借了52万，利息fix 4.29%  = 21267刀＋2400刀管理费／年 ＋ 1000刀水费和council费

每年需要24600刀

如果他自己住了半年再拿去出租，然后自己搬到隔壁一个一模一样的户型：

年供款21267＋2400刀管理费／年 ＋ 1000刀水费和council费
租金500/周，52周 26000刀＊0.95（管理费5%）－ 收到的租金减去支出＝100刀
depreciation 大约12000刀，总给“付出”11900刀

但是因为变成了投资房子，可以享受负扣税福利：
本来6万年收入需要付：11047税
现在因为有了投资房，收入变成60000-11900= 48100，只需要付7179.5刀税
每年生活质量不变情况下省了接近3000刀

icac

jack2k 发表于 2017-2-24 12:07
你这第3点，是怎么做到的。
我的会计说，得按比例比如，自主2年，出租2年，得按50%交cgt. ...

必须自己一开始先进去住，最后出售前搬回去

每个人同一时间段只能有1套自住房，你需要证明的是你售出的是自住房

详情可以谷歌 6 years rule

例子：
Bill buys a unit and lives in it for three years. He then moves out to live with a friend, while his son occupies the unit rent free. He does not treat any other dwelling as his main residence. 12 years later, he sells the unit and claims the main residence exemption from CGT.

source：https://www.ato.gov.au/General/C ... after-you-move-out/

一天世界晴~

icac 发表于 2017-2-24 11:39
干货一：税务上的优惠最大化

在税务最大化之前，我先跟各位解释以下澳洲贷款，资产增至税的一些特点：

我觉得你的第三条误导性太强了， 什么叫投资房只要一开始出租了之后搬回去就一定要交增值税？  就算一开始出租了之后搬回去也是按照最后出售时自住与投资的比例来计算的，或者可以请第三方估价。 第二 我看你下面也提到的6 years rule, 这一点在这个论坛巨大多数人都不能成立  1 只能拥有一套自住房 2 搬出去的原因也是有讲究的。 你这个话同样的说到税务会计那里是有很大问题的。

icac

干货第三篇：AIRBNB

这里我先解释一下前面为什么说有没有火车站不要紧；因为我现在买房主要针对的“租客”不再是长租的

没错，我现在投资更倾向于airbnb

大家在图一看到的就是一个在south yarra的1房，大约35万左右，加上家具印花税等等反正40万内你随便挑

south yarra过去8年增值非常差，apt 增值30%左右 house 才50%多一点

这个房子目前以129／刀一个晚上出租，档期已经排到明年2月，全年空房剩4天

年租金刨去管理费减去strata council water等等，妥妥的38000刀＝10%net租金回报

基于图片不是很清晰，我一会重新用手机再修改一下

我们现在看看mascot为例的airbnb

https://www.airbnb.com.au/s/Masc ... Entire%20home%2Fapt

目前mascot一房airbnb在淡季大约120刀／晚（这就是我前面说的为什么要新，除了折旧好以外对于租金回报和空置率的极有利）

120刀＊365*95% ＝ 42000/年 足足比长期出租多了15000刀＋
年回报率6.4%

悉尼的房价确实比较高，如果在墨尔本还有许多类似的区域例如south bank或者melbourn city等等

lizhi_cn

jack2k 发表于 2017-2-24 11:07
你这第3点，是怎么做到的。
我的会计说，得按比例比如，自主2年，出租2年，得按50%交cgt. ...

6年法则。换会计吧

天涯浪客

icac 发表于 2017-2-24 12:15
干货二：如何生活质量不变情况下增加你的现金流

我们假设一个首次置业买家，他手上有15w首付。买家各方面 ...

你这方法我在一本地产投资书上看过。怎么说呢？六年时间里如果只有一套房子是可以。但是一般搞投资房产的人不会六年时间里只买一套房子吧？看似一套房子获得了最大收益，如果多买几套，赶上了地产的好时光，整体获利会更大一些吧。

天涯浪客

icac 发表于 2017-2-24 12:43
干货第三篇：AIRBNB

这里我先解释一下前面为什么说有没有火车站不要紧；因为我现在买房主要针对的“租客” ...

大部分的投资客都有自己的本职工作，由于各种原因不会亲自管理自己的投资房。而是交个中介整租。这种airbnb的方法要投入大量的时间精力，招揽短期租客。如果全职做这个，还不如直接招homestay,相对轻松一些。我知道有老人过来后，在家里做几个homestay，一周1000的收入，比出去给华人打工强多了。

zhaocaimao

学习

orangejue726

量力而行 house 都知道涨的多 可是不是所有人都能直接买得起
大部分人包括我在内 选择的是先买APT 过度，毕竟才30岁出头 等将来父母退休了 移民过来 ，几套APT增值了 再慢慢换合适的自住HOUSE也不迟，谁都不可能一口气吃成胖子，过早的买HOUSE，第一个面对的除了贷款压力外（土豪不算），还要打扫卫生，院子什么的，大大增加了夫妻两个的工作负担，平时上班照顾娃，周末还要打算house 除草 清理院子。。。何必呢。。那么累
论坛里太多人都是一面倒的说house怎么怎么好，都是土豪。。。
以悉尼的HOUSE价位来说，稍微有点追求的 怎么也要1.5M了 贷款每周都要还1000多。。还有孩子和家庭开销。。哪里那么多人可以直接买得起的。。

icac

天涯浪客 发表于 2017-2-24 14:03
你这方法我在一本地产投资书上看过。怎么说呢？六年时间里如果只有一套房子是可以。但是一般搞投资房产的 ...

你可以投资几套，只是买和卖的时机要注意。而且六年法则不是6年内买卖的，详细解释可以看ato。
另外这篇文章主要针对首次买房人士，一般资本没那么雄厚：）

icac

天涯浪客 发表于 2017-2-24 14:17
大部分的投资客都有自己的本职工作，由于各种原因不会亲自管理自己的投资房。而是交个中介整租。这种airb ...

airbnb也可以找host代理，跟交给中介差不多。你只需要监控价格就可以了

xiaochuan39

楼主的第三个干货，不会是隔房间吧

大韦

有意思

悉尼土地娘娘

虽然都知道，但还是加分鼓励LZ，码字辛苦，为新人分享了

BillyBlue

orangejue726 发表于 2017-2-24 14:22
量力而行 house 都知道涨的多 可是不是所有人都能直接买得起
大部分人包括我在内 选择的是先买APT 过度， ...

问题是apartment涨幅比house慢很多，几年后及时卖掉几套apartment,还是要贷巨款买house,那时如果已经40岁，还款那么多年还是非常吃力的

orangejue726

BillyBlue 发表于 2017-2-24 19:37
问题是apartment涨幅比house慢很多，几年后及时卖掉几套apartment,还是要贷巨款买house,那时如果已经40岁 ...

unit 和house的差距没有你想的那么多。也就是一倍的差距 同一地区 2套3房apt绝对可以换一套house 了，我买的都是三房

csl不高兴

说的都对!
并且从文章字里行间可以看出 楼主是卖楼花的!

cyvs

Unit不只是apartments吧?

BillyBlue

orangejue726 发表于 2017-2-24 20:46
unit 和house的差距没有你想的那么多。也就是一倍的差距 同一地区 2套3房apt绝对可以换一套house 了，我 ...

3套apartment 卖时扣掉中介费和资产增值税，换中等以上区还要贷很多款吧？如果是chatswood的apartment 那另当别论，但如果能有首期买3个Chatswood 的apartment, 当年该也够买house首期了。还不如一步到位