Commercial property Investment

Bigguy

为什么感觉大家都做home investment或者investment property. 很少听说人投资commercial property的呢？
请教买commercial Property需要注意些什么？ 银行贷款方面应该跟home loan 不一样吧？

kwind

同关注

牛豆

Commercial Property 投资相对比较大，以墨尔本为例2.5m以下很难找到比较靠谱的商铺物业。（总不能买了大物业就来足迹和大家炫耀一下吧，所以很少有人发帖讨论了）

Commercial Property的核心价值是它的 Lease Agreement

首先要稳定且合理，租客靠谱最重要，要仔细分析租约条款，看看那些是对租客有利，那些是对房东有利。万一租客走了，作为房东你是否有应对的办法。

其次计算Yield能否满足你的要求，目前维州的Yield记录是0.43%（如果没记错的话，CBRE在今年创造的，Sorrento的一处物业）

最后分析物业的未来潜力，比如物业的位置，土地面积，Zone and Overlay，是否具有开发潜力和延展性。位置越好，潜力越大，Yield越低。

至于贷款，和普通房贷差别不大，就是利率高些而已。

（个人经验，仅供参考）

rogershan

commercial 如果额度比较大的话也就能贷property value的 65%利率也高于home loan一块，收入这块现在要求也高了最好是有运营的企业和稳定的工作收入。 其它的如估价费stamp duty也不是小数目一般的实力还是玩不起的

Bigguy

牛豆 发表于 2016-10-9 19:48
Commercial Property 投资相对比较大，以墨尔本为例2.5m以下很难找到比较靠谱的商铺物业。（总不能买了大物 ...

感谢回复。 2.5m在墨尔本什么地方的店铺？多大? 光物业就2.5m,还是连生意一起？
我有在realcommecial 上面关注，纯物业卖也不比home property贵多少。

Bigguy

rogershan 发表于 2016-10-9 19:52
commercial 如果额度比较大的话也就能贷property value的 65%利率也高于home loan一块，收入这块现在要求也 ...

感谢回复。买房子需要付估价费？

rogershan

Bigguy 发表于 2016-10-9 19:55
感谢回复。买房子需要付估价费？

需要，差不多1w多

WACT

商业地产，要么撑死，要么饿死,主要是几家大的商业地产赚钱，比如westfield之类的。不会像住宅地产，几乎只赚不赔。
商业地产只有零售，还算比较景气，office，industry 地产，供应过剩，都半死不活。
你是应该发现，同等面积，商业地产的租金比民用地产便宜10-20%.商业地产不是刚需，一旦租不出去，能空很久。面积越大越难租，租户的议价能力越大。

Bigguy

WACT 发表于 2016-10-9 20:11
商业地产，要么撑死，要么饿死,主要是几家大的商业地产赚钱，比如westfield之类的。不会像住宅地产，几乎只 ...

哦。这样啊。我是有听说有人在续租的时候，房东都成倍的加租金。以为房东的negotiation power很强的。看来要不选好位置，要不就不用买。
跟中国的门市房很不同。中国的旺铺，房东都很赚钱啊！

Bigguy

Bigguy 发表于 2016-10-9 20:15
哦。这样啊。我是有听说有人在续租的时候，房东都成倍的加租金。以为房东的negotiation power很强的。看 ...

可以这么说，中国的旺铺，都是房东赚钱。租客都是给房东赚钱。哈哈

wcsydney2000

学习一下

WACT

Bigguy 发表于 2016-10-9 20:15
哦。这样啊。我是有听说有人在续租的时候，房东都成倍的加租金。以为房东的negotiation power很强的。看 ...

旺铺商业地产的房东，可能，但一般也不卖。
但是大多数都还不是旺铺，只能仅着现有的租户坑。但真把他坑走了，现在这经济状况，不好租。
一般觉得续租约难的，都是在有一定规模的购物中心里。
有些中型购物中心，为了吸引大客户比如Coles入驻，往里砸进去多少钱。

Bigguy

WACT 发表于 2016-10-9 20:22
旺铺商业地产的房东，可能，但一般也不卖。
但是大多数都还不是旺铺，只能仅着现有的租户坑。但真把他坑 ...

好的。感谢分享

luckycato

中国旺铺也越来少了，除非是位置好的做饮食生意的，其他的不好做

Da_Musiq

gross 10% 你说呢 但是一空置就麻烦

牛豆

Bigguy 发表于 2016-10-9 19:53
感谢回复。 2.5m在墨尔本什么地方的店铺？多大? 光物业就2.5m,还是连生意一起？
我有在realcommecial 上 ...

当然只是物业

生意是另外一会儿事

牛豆

Bigguy 发表于 2016-10-9 19:55
感谢回复。买房子需要付估价费？

不需要，根据租约、房租，自己算就可以

关键是Yield你要能接受

ctal

以前工作过的一个中小型公司拿过一个偏远地区的超小型购物中心，虽说在当地来说是刚需，但在更换租客时重新装修空租了三个月，每个月没收入还要付过万的outgoing，虽说可以算进经营成本里，可是现金流的亚历山大呀！

lazyvictor

这个就看LZ想要搞多大的生意和手里有多少银子了，如果没有个10m在银行存着的话还是找点别的项目干吧。。。

以我对commercial property的了解，楼价低于30m基本上都没什么赚钱能力，而商业贷款的额度最多也就65%到70%那样，银行还得看你的tenancy schedule的情况而决定。

另外你还得请人搞leasing，property & facility management这一块或者是直接找个agent管，每个月交一笔管理费，如果tenant换人频繁，你还得时不时再交个leasing fee之类的，如果自己一点不懂就完全听人家操控了。除此之外还得付银行interest，margin fee，为了保险点的可能还得付个swap，还有一些乱七八糟的杂费比如loan rollover／facility drawdown fee。。。

一旦和tenant有纠纷之类的，你还得找个能够长期合作的律师帮你处理。。。每年报税加每季度报BAS你也得找个能胜任的firm，费用也是一笔，最后一年忙下来，我觉得有10m在银行估计都玩不起。。。

牛豆

ctal 发表于 2016-10-9 20:45
以前工作过的一个中小型公司拿过一个偏远地区的超小型购物中心，虽说在当地来说是刚需，但在更换租客时重新 ...

没错，很多neighbourhood级别的购物中心都存在这样的风险，通常以一个Coles或Woolworths为主体，再辅以10-25个左右的小型商铺，这种小商铺换租客时经常会有空置几个月的情况发生。

其实有些Sub Regional级别的也有这样的问题，所以靠谱的租客是王道，还有Market Review时房租别涨的太狠

syd2012

单体的租COLES，WWS， KAMRT等可以。如果是很多租客的，要大公司才会管。管理费+清洁要人搞，再少也要 10-15万

Bigguy

ctal 发表于 2016-10-9 20:45
以前工作过的一个中小型公司拿过一个偏远地区的超小型购物中心，虽说在当地来说是刚需，但在更换租客时重新 ...

租客装修期间是不交房租的吗？

Bigguy

lazyvictor 发表于 2016-10-9 21:14
这个就看LZ想要搞多大的生意和手里有多少银子了，如果没有个10m在银行存着的话还是找点别的项目干吧。。。
...

这么大比钱的生意不符合咱小老百姓啊。做什么都有你提到的这些问题需要解决。主要是看yield。我看了一下的确很低。我其实是想买一个100平左右的，自己用来开生意。但是万一自己不开生意了，得能租的出去。

leelingqing

私人投资商用物业我工作接触的客户里有不少, 老鬼佬手里的旺铺, 比如suburb主街上租给银行的, 人家拥有几十年根本不会放出来卖; 另一种投资者本身是做生意的, 生意賺钱, 就找机会把本来租的或是临近的物业买下来。所以市面上好的商用物业流通的不多。

lazyvictor

Bigguy 发表于 2016-10-9 21:39
这么大比钱的生意不符合咱小老百姓啊。做什么都有你提到的这些问题需要解决。主要是看yield。我看了一下 ...

哦，LZ原来是这个想法啊，这种size的我就不是很懂了。。。建议还是参考一下回报率以及投入吧，如果landlord之间竞争激烈或者租客不稳定的话，还真不如投residential了，毕竟commercial还是靠租金挣钱的

Bigguy

leelingqing 发表于 2016-10-9 21:52
私人投资商用物业我工作接触的客户里有不少, 老鬼佬手里的旺铺, 比如suburb主街上租给银行的, 人家拥有几十 ...

嗯。感谢分享

Bigguy

lazyvictor 发表于 2016-10-9 21:59
哦，LZ原来是这个想法啊，这种size的我就不是很懂了。。。建议还是参考一下回报率以及投入吧，如果landlo ...

是啊。如果我是大土豪。就不用再这里发帖。直接请个市场分析团队帮我做数据，再找个legal firm给我做advice啦。
其实就是想自己利用做生意。不受房东的约束。但是真正赚钱不亏的店面的确很难找。再了解一下。 谢谢啦

牛豆

Bigguy 发表于 2016-10-9 22:16
是啊。如果我是大土豪。就不用再这里发帖。直接请个市场分析团队帮我做数据，再找个legal firm给我做advi ...

没有租约，位置又还可以的空置商铺太难找了。。。

有租约的，少说要等上三五年

这事不容易

Bigguy

牛豆 发表于 2016-10-9 22:20
没有租约，位置又还可以的空置商铺太难找了。。。

有租约的，少说要等上三五年

是。我觉得楼上那个哥们说的对。 把自己生意经营好了，然后跟房东谈，买下来。如果他不卖。就去附近的相似店面买一个。

Winning11

Yield 多少算是比较好的回报？