Self managed super fund 是不很难。

jodansam

各位专家，想问一下如果家庭单收入18万左右做self managed super fund来买投资房避税合算吗。这个SMSF是不是挺难搞的？

iewallaby

你super 里面有3、5十万差不多可以考虑。

glynb123

还有你super里的Income有多少？够付贷款么？ 你自己的收入可不能算啊。还有每年几千的审计费，看看合不合算再做

jodansam

iewallaby 发表于 2016-9-18 21:33
你super 里面有3、5十万差不多可以考虑。

谢谢回复。super里没那么多，也就20万左右。看来先不考虑了。只是觉得税太高了。到手也不是很多。
好像我还没资格加分。不好意思。

jodansam

glynb123 发表于 2016-9-19 08:54
还有你super里的Income有多少？够付贷款么？ 你自己的收入可不能算啊。还有每年几千的审计费，看看合不合算 ...

super里的income也好像不是很高。总之我也不是很懂。觉得挺麻烦。谢谢回复。

alfredbird

jodansam 发表于 2016-9-19 17:13
super里的income也好像不是很高。总之我也不是很懂。觉得挺麻烦。谢谢回复。 ...

你想解决什么问题呢？

如果是怎么投资选择的话，养老金里面和外面的选项都差不多啊。关键还是下面几个问题：
1. 股市还是房市？
2. 自己操作还是让别人代劳？
3. 准备承担多大的风险？
4. 你自己最擅长的投资方式是什么？

养老金就是个为养老做准备的投资载体，它不改变如何投资这个本质问题的。

jodansam

alfredbird 发表于 2016-9-20 21:02
你想解决什么问题呢？

如果是怎么投资选择的话，养老金里面和外面的选项都差不多啊。关键还是下面几个问 ...

好荣幸expert 来指教。看过你之前写过关于养老金的帖子，真的是觉得写的很好，您一定是从事跟理财相关的行业吧。

我们还是想投资地产吧，对股票更是不灵。想法是多放钱在SMSF里面，那多放的可以用来还房贷吗？因为不是有税务优惠吗？尤其明年应该是双收入了，可以两个人的放在一起管理吧。

不好意思，如果我的问题问的愚蠢。不管怎样，多谢您的回复。

alfredbird

jodansam 发表于 2016-9-20 22:45
好荣幸expert 来指教。看过你之前写过关于养老金的帖子，真的是觉得写的很好，您一定是从事跟理财相关的 ...

你这么客气我都不好意思回复了。。。

如果想用SMSF碰放地产的话，基本思路就类似用公司买房子。

这个公司的特别之处没有其他收入，唯一的收入就是你们俩的contribution (concessional & non-concessional)，买的房子自己不能住，以后不能够用来refinance买第二个投资房。

可以两个人的收入放在一起，你理解指的税务优惠是啥？

我是菜鸟

应该指的是income tax 15%, CGT 10%, pension phase tax free的优惠。楼主要考虑投资房可能的负扣税，你的marginal tax rate很高。

hxscofield

二十万的话可以建SMSF了..但是smsf里的房子并不能起到负扣税的作用,不过你可以多salary sacrifice进smsf里面,这样总共要交的税还是少的,并且可以早点还完smsf里的房贷

Ozquest

hxscofield 发表于 2016-9-21 11:34
二十万的话可以建SMSF了..但是smsf里的房子并不能起到负扣税的作用,不过你可以多salary sacrifice进smsf里 ...

agree, it is "negative gearing" of contribution tax (15%)

jodansam

hxscofield 发表于 2016-9-21 11:34
二十万的话可以建SMSF了..但是smsf里的房子并不能起到负扣税的作用,不过你可以多salary sacrifice进smsf里 ...

对对对，这个就是我想说的，可我又糊里糊涂表达不清楚。如果这样做的话，自己管理会很麻烦吗？看了一下政府的SMSF管理信息，觉得好复杂。多谢指教。

财神爷

如果原来没有做过满额的salary sacrifice 的话，SMSF作用和NG当然差不多。

古月

我们部门几个鬼佬都有SMSF，也没有做SS，有一个比较老一些，应该有50多了，另外两个也就40岁左右，职位比我略高一些，估计工资也就15万-20万之间吧。

ayatochi

disclosure requirements of ASX listed companies.

可以的。
可以用LRBA,（Limited Recourse Borrowing Arrangement），这是一个专门可以给SMSF使用的贷款因为条款限定limited recourse也就是说万一出现银行收走房产，不会影响到其他资产，也不会影响到member或者trustee 个人。
一般来说，购付20%的房款，就可以用LRBA来购买房屋了，根据工作中实际观察房租收入抵掉MONTHLY REPAYMENT是绝对够的，一点都不用担心，等于扔在那里就不用管了。

但是！SMSF既然享受税收优惠，优惠的同时也是有限制的。
第一，该房屋only for investment purpose。也就是说，房屋不能租给MEMBER自己自用（严令禁止），一点都不能用，如果你租给related party，每年审计的时候需要出具第三方认可的market appraisal说明是按照市场价在进行交易的。
第二，investment only for retirement purpose，这个是说你的SMSF只是为了养老而存在的，在你到达55岁的年级之前，这项投资产生的任何利润只能待在SMSF中，不可能被提早提取出来。
第三，无论你买入，还是日后卖出，SMSF必须是以公允市场价格进行交易的，所以如果是从related party买入或者卖给relate party的话，价格也要按照有证明的市场价格，法律规定不可以随意定价。

违反任何一点，SMSF会面临失去税收优惠资格，变成最高税率45%（好像是45%，记错了不要怪啊，反正是最高的）

优惠就很明显了。
首先，capital gain 在个人名下收税时候是50%征税，但是在SMSF中还可以再折去1/3，按照2/3收税。
其次，如果你卖掉资产的时候在60岁以上，那么SMSF就会变成免税——也就是说，熬了二三十年，房子增值了好几十万，因为是在SMSF里面卖掉的，那个SMSF里面产生十几万的CAPITAL GAIN完全不用交税了！！！是不是开心坏了~~嘿嘿。（我这里说的是SMSF的tax，如果分到个人头上之后的individual tax return要另外按情况分类）


然后我来说说cost的情况。不贵啊不贵啊计划好了真的不贵啊……
说实话，如果只有一个property + LRBA呢，帐一点都不复杂。找个会计一做，然后扔给审计。
而且，我不知道哪里听说的审计费那么贵，愿望啊审计费其实一点都不贵……是大家上面的1/2到1/3左右吧……这个也是根据SMSF本身的资产结构复杂程度，需要审计时间来定的。
哦……我大概知道为什么报价那么贵了……因为ADMINISTRATION公司一般会把价格报的贵一点，为什么？因为这样他们的ADMINISTRATION FEE就显得少一点了啊，责任都扔到AUDITOR头上了。
那个啥，具体价格应该是不合适在这里直接说，不过，大家心里有个谱就好。

PROPERTY + LRBA这么简单的组合的话，根本不需要找什么专业的大公司做ADMINISTRATION，你找个会做会计的大学毕业生，做好了账本，送去SMSF AUDIT那里单独谈个价格就好了……
哦，还有一个ato levy，每年259刀。没了呀……

ADMINISTRATION的公司适合什么SMSF用呢？比如你SMSF里面有5套房子，各种商业房屋+个人住宅，有DERIVATIVE投资项目，有一大堆股票……还有一堆Private Unit Trust，甚至有personal loan....那找个专门的administration公司还是值得的。
恩，Priavte Unit Trust 这个也很好玩有人有兴趣可以我们以后慢慢聊。

Mocking

glynb123 发表于 2016-9-19 08:54
还有你super里的Income有多少？够付贷款么？ 你自己的收入可不能算啊。还有每年几千的审计费，看看合不合算 ...

审计费没那么高啦。我的才几百。

ayatochi

漏说了……用LRBA来做SMSF中的房地产的话，还需要成立一个bare Trustee，这是专门用来hold ownership of the property的公司，要一点注册费。
还有每隔三年审计的时候，会需要做一个property title search，好像要一百来块钱（？）或者几十块。
如果房子出租给关联方，需要出具market appraisal证明是按照市场价出租的。这个要花钱请人做的。
还有银行的手续费会比一般贷款要略微高点的，因为文件更多，而且有特殊性，而且银行追债仅限于该PROPERTY，无权索要其他资产，所以银行就会多收点意思意思cover他们自己的风险。但是，好像rental 还是略微超过repayment的。


PS。。。我要被验证码弄死了呜呜呜

jodansam

ayatochi 发表于 2016-9-21 23:37
漏说了……用LRBA来做SMSF中的房地产的话，还需要成立一个bare Trustee，这是专门用来hold ownership of th ...

多谢回复，这么多的信息，太有用了。足迹的牛人真多。那再请问这个LRBA也是在银行申请吗？还有就是salary sacrifice 有上限吗。不好意思小白问题太多。如果花钱请人帮我们搞一下这些流程是应该找会计好还是financial planner好些呢？谢谢啊！

hxscofield

jodansam 发表于 2016-9-21 17:25
对对对，这个就是我想说的，可我又糊里糊涂表达不清楚。如果这样做的话，自己管理会很麻烦吗？看了一下政 ...

不会很困难的,很多人都在用这个工具,只要多和会计沟通,保证compliance就可以啦

cerinahe

SMSF贷款买房主要考虑interest cost，贷款利率要比普通房屋贷款利率高，而且只能贷款70%。你的20万要负责30%的房价加上stamp duty，以及其他费用。我不认为会够。

如果你多放一些non-concessional contribution进去，凑够首付，这个对你自己的个人税收又没有任何帮助。投资房贷款30%估计也还是负现金流，然后你每年Salary sacrifice(SS)到superfund中cover the losses. 能享受到的税务优惠也不是很多。按照你自己的收入算，18万税前，雇主强制养老金17，100, 你最多只能SS $7900, 税务优惠$1896。

cerinahe

我个人觉得两个人一起的养老金要超过100万，或者更多，无需贷款买房或者贷款数额很小的时候才会考虑。否则就直接salary sacrifice到industrial superfund, 每年增长average 5%-7%左右也不错。

glynb123

Mocking 发表于 2016-9-21 23:37
审计费没那么高啦。我的才几百。

那还蛮合算了

ayatochi

jodansam 发表于 2016-9-22 10:14
多谢回复，这么多的信息，太有用了。足迹的牛人真多。那再请问这个LRBA也是在银行申请吗？还有就是salary ...

几家大银行都有LRBA的。
应该是都可以的，但是利率确实像其他几位说的，会比一般个人贷款要高的哦~~

SC可以的，不过每个人每年CONCESSIONAL CONTRIBUTION上限现在好像是35K，NON-CONCESSIONAL CONTRIBUTION一生最高上限500K(这个是今年新出的，可以看出ATO的倾向是觉得大家仍在养老金里面享受税收优惠的太多了的意思吧，不过500K对于普通人而言也够够的了)。

mrrio

ayatochi 发表于 2016-9-22 18:49
几家大银行都有LRBA的。
应该是都可以的，但是利率确实像其他几位说的，会比一般个人贷款要高的哦~~

这个政策没过。新闻版有最新变动的贴子。

cjc

ayatochi 发表于 2016-9-22 18:49
几家大银行都有LRBA的。
应该是都可以的，但是利率确实像其他几位说的，会比一般个人贷款要高的哦~~

帮你加分，快点摆脱验证码

mouse006

学习

ayatochi

mrrio 发表于 2016-9-22 22:21
这个政策没过。新闻版有最新变动的贴子。

喵……我错了，忘记看更新了。MRRIO说的是对的，谢谢你~~
请忽略我说的这部分哈

我不能贴链接，如果GOOGLE这个就能看到了。


Even fairer, more flexible and sustainable superannuation

Joint media release with
The Hon Kelly O’Dwyer MP
Minister for Revenue and Financial Services

hhuang

这里牛人多，借楼主的贴子问一下。我想买一间house, 以后不打算卖，会留给子女。这种情况适不适合成立一个SMSF来买这间house?

坏处：高贷款利息，高银行手续费，每年的admin, audit费用，享受不了capital gain 的税务优惠
好处：省下land tax

如果我退休后，这个房子会自动从SMSF名下转去我个人名下吗？又如果我转200k(after tax)进SMSF，要打15%税吗？

有没有大神帮忙解答一下？

lee2267

hhuang 发表于 2017-2-10 06:49
这里牛人多，借楼主的贴子问一下。我想买一间house, 以后不打算卖，会留给子女。这种情况适不适合成立一个S ...

坏处：高贷款利息，高银行手续费，每年的admin, audit费用，
享受不了capital gain 的税务优惠 ---wrong --税务优惠1/3，退休以后免税

好处：省下land tax--- Wrong ...必须 付。。。。

如果我退休后，这个房子会自动从SMSF名下转去我个人名下吗？---不会转去我个人名下

又如果我转200k(after tax)进SMSF，要打15%税吗？----Non Consessional Contribution 200K 可以。。要满足一些条件

Southbridge

hhuang 发表于 2017-2-10 06:49
这里牛人多，借楼主的贴子问一下。我想买一间house, 以后不打算卖，会留给子女。这种情况适不适合成立一个S ...

Super不合适你这个用途，本身就是个给个人养老的工具，17年上来的新规定也是为了防止super变成资产传代的工具。

每年的 Minimun payment会在某一时段让你不得不卖房。