想在2E买个楼花，请兄弟姐妹们指点

RBSHOES

想在2E买个apartment, 大家有没有什么好的介绍。谢谢

bigdanmachine

完全不建议高密度区域，价格高密度高，银行股价有风险、出租有风险、升值空间小潜力低。

roseld

bigdanmachine 发表于 2016-5-6 16:00
完全不建议高密度区域，价格高密度高，银行股价有风险、出租有风险、升值空间小潜力低。 ...

那如果在Epping买二手房呢, 是不是也不好? 因为楼花一settle, 二手房承压。

9761616

楼主想住的话买个二手吧，2e的楼花的面积都太小了

xiaochahu

发现2E 的价格完全被高估了。 比下北传统好区 Gorden, Killara, Pymble 都贵。不如直接去下北了。

qdzippo

同意！

bigdanmachine

roseld 发表于 2016-5-6 16:50
那如果在Epping买二手房呢, 是不是也不好? 因为楼花一settle, 二手房承压。

恕我直言，Epping跟Eastwood、Maquarie Park、Zeland、Green Square这类区域同属重灾区，已建、待建的楼盘太多太密集，价格已被推高，银行估价和出租都成问题。请慎重考虑

yl001

bigdanmachine 发表于 2016-5-9 17:43
恕我直言，Epping跟Eastwood、Maquarie Park、Zeland、Green Square这类区域同属重灾区，已建、待建的楼 ...

2E有华人知名度，不愁卖
MQ有发展大蓝图
东区两强楼花5年已翻倍。。。

其实这些话，3-5年前论坛里就唱衰楼花了。。。可实打实的，人家涨幅不低于大悉尼哦。
ANYWAY，论调我还是一致的，非海外买家，动楼花那就是有病。。。

Topland

悉尼买哪里投资房好呢？

topliu

bigdanmachine 发表于 2016-5-9 17:43
恕我直言，Epping跟Eastwood、Maquarie Park、Zeland、Green Square这类区域同属重灾区，已建、待建的楼 ...

你太搞了，看看mascot zetland Rhodes meadow bank Wentworth point 吧. 2e的楼花还不如人家一角。2e将来人气绝对越来越旺

Live@Sydney

bigdanmachine 发表于 2016-5-9 17:43
恕我直言，Epping跟Eastwood、Maquarie Park、Zeland、Green Square这类区域同属重灾区，已建、待建的楼 ...

同意

安生syd

又开始扯皮了，这些区，哪怕买在高点，出租回报率这些区还是可以的，核心区不买，去买穷乡僻壤？就看不惯足迹职业喷子，有闲钱又没其他好的理财方式，就闭着眼买，Epping、Eastwood、Maquarie Park、Zeland、BURWOOD什么的不值得买？我曹

zmnick

楼越多人就越多，市场就越大，商家都是逐利的，配套马上就跟上了。什么rhonds，zeland，waterloo，哪个地方的公寓不是从楼花出来的，涨的也不是很慢，waterloo也是因为那边人住的多地铁站才设那吧，还是那句话预算够就优先二手房。

youxuan1420

good luck

bigdanmachine

安生syd 发表于 2016-5-10 00:56
又开始扯皮了，这些区，哪怕买在高点，出租回报率这些区还是可以的，核心区不买，去买穷乡僻壤？就看不惯足 ...

你对区域的归类仅限于核心区和穷乡僻壤吗？抬杠就没啥意思了。拿事实说话，green square到2020年左右已经有45000套apartment的规划（新闻网站可查），请问如果你是银行和贷款机构，会对这类区域给出高的估价吗？一个楼盘一次交几百套楼，请问出租会不会有压力？住宅密度高的地方就是重灾区，这只是个例子，我不是什么职业喷子，如果你不服气可以自己上网收集资料再找到论点讨论一下。

bigdanmachine

yl001 发表于 2016-5-9 18:21
2E有华人知名度，不愁卖
MQ有发展大蓝图
东区两强楼花5年已翻倍。。。

为什么动楼花就是有病呢？本地买家买楼花首付只需10%，隔两年左右才需要付另外的10%＋印花税，可以充分利用时间杠杆和资金杠杆。既然你对悉尼的房地产增值有信心，那是不是就可以理解成我只需要付10%，就可以锁定两年内的涨幅，然后两年后拿下一个全新的房子呢？

我没说二手房不好，但是大家买二手房都有感觉，一堆人去看房子，几个人出价，价高者得。假设你就是价高者，在同一区域涨幅一致，那我买二手房的时候两个月内就要准备好20%＋印花税，这就失去了时间杠杆和金钱杠杆的意义。再者，我settle了房子，得马上考虑出租，不然贷款就有压力了是不是？

做任何投资都是想充分利用有限的资源去赚取做到利益最大化，这就需要合理利用杠杆。

温馨提示一下，如果你不是中介可能不太清楚，悉尼的local开发商开发的楼盘大多数都限制海外买家购买的。就算是海外买家，也是有名额限制的。

安生syd

bigdanmachine 发表于 2016-5-10 18:49
你对区域的归类仅限于核心区和穷乡僻壤吗？抬杠就没啥意思了。拿事实说话，green square到2020年左右已经 ...

你现在朔Green Square这个论调，跟几年前对Rhodes、Burwood、waterloo、Wolli creek、mascot、Zatland的论调一模一样，现在这些区两房apt，租个六七百都正常，你觉得愁租？你觉得长期来看不会升值？真不知道你的喷点在哪里？我讲的是，有钱就赶紧买，没个百分之二三十分首付，手里没钱会去看2E的楼花？

paoqiqi

住公寓就是要图人气，人气多，店才会开出来，才会便利。一个house区，就你一个公寓楼，住着才感觉怪。
不过不喜欢那种二十几层的大高楼，但是如果区域里有这样的高层，倒也不一定是坏事，可能有很多公共设施。

bigdanmachine

安生syd 发表于 2016-5-10 19:56
你现在朔Green Square这个论调，跟几年前对Rhodes、Burwood、waterloo、Wolli creek、mascot、Zatland的 ...

唉你说的很对了，说的就是时间点，早几年是发展时期，现在已经是成熟市场了。几年前进入Rhodes，burwood，waterloo，Wolli creek，mascot，zeland这些区的人都赚钱了，而且以当时的价格买而现在能租到700的，甚至都有正现金流了。而现在还在削减脑袋进来的人，就错过了增值最佳时机了。现在这些区的价格已经无限接近CBD周边。我从来没有说过哪哪哪不好，我说的是哪里更适合投资。早几年基本上买哪都赚钱，连买去auburn都能赚。现在要赚钱就要擦亮眼睛，除了选区还要选楼盘了。

ournames

bigdanmachine 发表于 2016-5-9 17:43
恕我直言，Epping跟Eastwood、Maquarie Park、Zeland、Green Square这类区域同属重灾区，已建、待建的楼 ...

eastwood很多楼花吗？

bigdanmachine

安生syd 发表于 2016-5-10 00:56
又开始扯皮了，这些区，哪怕买在高点，出租回报率这些区还是可以的，核心区不买，去买穷乡僻壤？就看不惯足 ...

上来就骂人，到底谁像喷子 zeland你现在去买啊，两年前的房子120万，今年十月settle，银行估价100，想 settle补20万差价呗。meriton真实案例，不信自己去打听。市场价根本到不了这个价而且供过于求，银行根本不贷给你，结果好人家现在干脆自己做贷款，我按合同价估给你贷两年，两年以后你自己看着办吧。

zmnick

ournames 发表于 2016-5-10 23:01
eastwood很多楼花吗？

没有

bigdanmachine

ournames 发表于 2016-5-10 23:01
eastwood很多楼花吗？

没有很多concil不批，但是价格偏高

安生syd

bigdanmachine 发表于 2016-5-6 16:00
完全不建议高密度区域，价格高密度高，银行股价有风险、出租有风险、升值空间小潜力低。 ...

我最反感你这种一上来直接拍死2E等区域，说得冠冕堂皇什么银行估价出租风险，能买得起这些区域的根本不差首付哪怕百分之五十都掏得出来，所以你一直强调银行估价根本不搭嘎，你说的出租风险在那里？这些区两房七百愁租？租从来都不是问题，然后2E升值空间小吗？才刚开发好吧？你觉得2E和Auburn同样涨10%，是一个概念吗？我正好跟你反着来，我觉得任何时候有钱都要买这些高密度区，这跟买北京三环以内商业中心不一个意思吗？你担心会跌？租不出去？搞笑么？难不成你天天盯着auburn这类去买？现在买burwood、Rhodes、Wolli creek 又怎么了？自住和出租都可以，甚至给父母养老住这类区不挺好？难道你去买Liverpool Blacktown这类非主流区？那只是钱不充裕退而求其次。所以，你是为了喷而喷。

安生syd

xiaochahu 发表于 2016-5-8 15:59
发现2E 的价格完全被高估了。 比下北传统好区 Gorden, Killara, Pymble 都贵。不如直接去下北了。 ...

2E价格被完全高估？这话好熟悉，看来按你的意思买2e的都傻逼，价格被高估，大家都不知道，就你发现了

paoqiqi

xiaochahu 发表于 2016-5-8 15:59
发现2E 的价格完全被高估了。 比下北传统好区 Gorden, Killara, Pymble 都贵。不如直接去下北了。 ...

你说的区都是上北。

delivercn

事实证明楼花贴的争议最大

bigdanmachine

安生syd 发表于 2016-5-11 00:50
2E价格被完全高估？这话好熟悉，看来按你的意思买2e的都傻逼，价格被高估，大家都不知道，就你发现了 ...

我给你提出几点你的问题。

1、你把国内的地产投资理念生搬硬套来澳大利亚，地理位置人文环境政治环境不同，国情组成人口完全都不同，可比性在哪里？

2、你说区好。我反问你，区好的概念是什么？是中国海外投资客觉得好就是好？还是能接手本地人觉得好才是好？epping早年出名的原因是因为macquarie 大学，以前大学附近交通不太方便，学生想租房子肯定就在周边找，中国学生越来越多，所以epping在华人眼里才慢慢出名，现在MQU的交通极其发达，那epping的核心竞争力在哪里？

3、我们说Capital gain，NSW的房产投资年回报率是15.7%，其中capital gain占11%，你说前五年这些区域翻倍了，以后会一样翻倍。我反问你，一个区域处于发展阶段的时候，房子从40w升到90w容易，那发展到成熟阶段，区域公共设施全部完善了，房子的升值空间在哪里？银行一大堆房子等着估价，估高价的标准在哪里？好退一步说，现在epping随便一套2房2卫都上90w，那5年以后我就当它翻倍到180w了，二手房只能让本地人接，请问谁能接盘？没人能接盘的话，那这个房子的价值在哪里？我估计到那时候只有像你一样吊炸天的人会接。

4、跟你说说租金，年回报率是15.7%，租金回报只占4.7%。就现阶段的供需矛盾来看，你能收每周700的租金也顶多刚刚可以cover贷款，刚刚能满足4.7%这个数字。等两年以后等epping大部分楼盘都陆续交楼了，你凭什么觉得你的房子一定子能租出去？你的竞争力在哪里？房子一多，租金一降，你就是亏钱。

5、我真的很想笑你那句“有钱的宁愿付50%都要买下来”，如果银行估价不到你的合同价，那你的房子就不值那么多钱，你看清楚点，不是你拿50%的deposit去贷款settle房子！是你要拿钱出来补银行估价和合同价之间的差价！这个钱就是白扔进去的！要所有人都像你这样宁愿把钱烧了都要settle房子的“投资者”我还是第一次听说。谁不想用最少的资源把利益最大化？我真佩服你说出那句话的勇气和壕气。

如果你说我买房子就是为了自住！那真是千金难买心头好，你喜欢哪里买哪里这是十分合理。可是现在我们是在说投资！投资就是要把利益最大化。请你分清楚投资和自住的概念！我们的楼盘都是精挑细选的，从来不碰公开盘。不过我们还真没有liverpool和bankstown的楼盘，但是话说回来在投资客眼里，哪里有升值空间哪里的升值空间最大就往哪里走。没有对市场的认知哪来正确的投资理念？

鉴于你真是不了解澳洲地产投资，我尽量给你补补课。你硬要说我是喷子，那有本事你拿真实数据和专业知识出来跟我对喷啊，别摆一副老子特牛逼的混不吝姿态。我还是觉得，现在到底谁是喷子啊？

bigdanmachine

安生syd 发表于 2016-5-11 00:50
2E价格被完全高估？这话好熟悉，看来按你的意思买2e的都傻逼，价格被高估，大家都不知道，就你发现了 ...

对不起我也发现了。不过我感觉现在只有你觉得我们大家都是傻逼，因为你自己买了这儿所以想给自己壮胆。不好意思帮不了你，这里就是不值得投资。你以为澳大利亚跟中国一样？中国只有北上广深，而且在北上广深买房子的绝大多数人都是中国人。但在澳大利亚，不同的人群就有自己心目中的北上广深。光悉尼，就有很多个北上广深。理解也好不理解也罢，你可以摆开你牛逼哄哄的姿态四处指责别人，但是事实就是事实。

bigdanmachine

roseld 发表于 2016-5-6 16:50
那如果在Epping买二手房呢, 是不是也不好? 因为楼花一settle, 二手房承压。

自住的话千金难买心头好，实在办法给意见。投资的话还是建议买楼花，settle时间长，首付压力相对小，可以充分利用时间和金钱杠杆。

但是楼花的话选择有很多，epping绝对不是首选