土地开发的过程是简单并复杂着。。。

Bojiu

总体来说，土地开发是个高风险，高利润的行业。在澳洲，准入门槛其实也不高，手头有几十万能做，有几百上千万也能干，无非就是项目大小不同，复杂程度不同，风险和收益不同。但是从开发流程上来讲，大同小异。

而开发商嘛，也一样可以来自于各行各业。相比较而言，有房产相关背景的开发商还是占优势的， 比如干工程的、设计的、规划的、建筑的、会计的、销售的等等。当然了，作为一个合格的开发商，对于整个流程都要有一定的了解，但是用不着每一项都了解得很深入。

具体土地开发的流程到底分为几个步骤，至今也没有一个公认的权威的答案。老F这篇文章就暂且用下图的五个步骤来解释一下（如果老F某天改口说是七个十个或者十二个步骤什么的，大家表生气。。。）

这五步每一步都很重要。老F不止一次看到挺不错的项目夭折在第三步（拿不到政府批文），第四步（拿到了批文可惜没钱盖）和第五步（盖了可惜卖不出去）。所以每一步都有很高的风险。而规划专业 在前三步里是最重要的角色，换句话说，开发商在这三步里，只需要找个城市规划师来负责和协调开发项目就好了（或者开发商自己懂规划）。而到了第四步和第五步，规划专业就沦为配角了，而工程和建筑专业则变成了主角。

第一步：选址

很多开发商整天觉得找不到好项目，其实就是被卡在这第一步上了。 这步说简单也简单，无非就是找个大块的，交通方便，有发展潜力的地。而细节上。。。 老F在考虑单开一章来讲这个问题，因为要考虑的因素真的太多太细，这短短一篇真心不够讲清楚啊。。。

但大致来讲，开发商需要考虑以下几点：

1.        要开发什么项目，比如具体想做几栋房子？几层楼？联排别墅？又或者是商业的或者工业的开发？然后再看看这块地面积够不够，地理位置等问题。

2.        看看这块地的土地使用分区（zoning），如果在低密度区买了一块地要做三五层楼的单元房，一般来讲会杯具收场。当然了，只是一般来讲。高风险又伴随着高回报。很多有规划专业背景的开发商专门找这种地，尝试通过Council申请改变土地使用（rezoning），然后进行高密度开发。而改变土地使用是个很复杂的过程，州和州也不一样。老F之后也会分别写每个州怎么做rezoning的问题。

3.        基础设施的问题。这个问题和要做什么样的土地开发密切相关，和政府未来规划也密切相关，也是最难研究透彻的。可是最基本的，需要做什么样的土地开发这个问题还是要先弄明白的。比如要做的项目到底是‘greenfield development’（在没有基础设施的地上进行开发，比如悉尼西北，西南的开发区），还是‘brownfield development’（在旧工业区进行住宅或商业区的开发，比如悉尼的Green Square，Wentworth Point），或者是‘infill development’（在现有基础设施上增加密度的开发），等等。

第二步：买地

这一步牵扯到‘Due Diligence’（尽职调查）和‘Land Acquisition’（征地）。老F之前写过两篇买地买房和买楼花的Due Diligence的文章。当然了，真正牵扯到土地开发的问题，我们需要考虑的更细一些。比如以下几点：

1.        除了土地分区（zoning）以外，我们还需要查看规划控制分层（各种Overlay），以及州一级甚至联邦一级会不会对这块地有一些限制。打个比方，如果这块地一切看着都很好，可惜是critical habitat或者wetland（重要的栖息地或者湿地），那开发起来就会比较困难，甚至会被要求有‘offset’（植被补偿的机制，老F会在以后的‘可持续性发展’中讲到）。如果真出现了这种情况，大规模开发因为有钱挣，还可以继续，可是小规模的开发基本上就夭折了。

2.        调查这块地开发上的限制条款。地方政府一般有关于土地用途、建筑物密度、高度、面积、容积率、停车位等一系列的限制条款。把这些问题，还有一些其它因素考虑在内以后，项目的规模就基本上可以估计出来了。

3.        开发商可以找个规划师来组织相关专业人员做一个‘planning appraisal’(规划评估)，来给个总体的投资估算。 然后开发商可以通过这个投资估算来计算出该项目的利润，然后通过这个计算结果来确定是不是应该做这个项目。

4.        老F建议在这一步应该先和Council（或者州政府）开始第一步的沟通，看看官方对这个项目的态度，也算是控制风险的一部分吧！而且如果沟通的不错，官方已经知道有这么个项目了，下一步政府审批的风险就相对小了，而且审批速度会变快，是利大于弊的。

第三步：政府批文

如果前两步做到位了，这一步相对就简单了。但是，简单不代表没有风险和变数。相反，这一步同样有很大的风险和变数。一般来说，开发商贷款进行开发，每拖一天那都是多花好多银子去付贷款利息啊。可惜Council很多时候并不理解这一点。。。很简单的项目有的时候能拖两三个月，大的项目就更没谱了。所以，找个靠谱的规划师帮助提前准备好所有材料并在有问题时及时快速的和Council沟通并跟进解决是对把控审批时间有很大帮助的。

除了审批时间需要合理把控以外，政府批文里给出的要求（Conditions）很多时候也会给开发商造成很大的经济负担。老F 在之前的几篇文章里有或多或少的提起过，Council为了减少自己的经济负担，经常希望开发商干的活越多越好，比如让你修个路啊，延长或者升级个基础设施啊什么的，有些很必要，可是有些就很可笑了。作为一个规划师，现在老F每天工作一大半时间都是在和Council争论政府批文里给出的要求（Conditions）的必要性，或者说把一些不得不干的事情往后拖拖之类的，最大限度的为客户争取利益最大化！你说我容易咩。。。

政府批文里的这些Conditions具体该不该放，该怎么放，可是个大学问。而且牵扯也非常多，影响也很大。因为一条Condition影响了一个项目的生死存亡的这种事情也不少见。但是，同样的Conditions，不同经验的规划师有可能分析结果也各有差异；这就好比同样一道菜，初级厨师和特级厨师做得肯定不能一毛一洋的。。。差异相信看官们心理都有数的。。。所以，这一步中找个专业知识过硬看得远想得深的规划师真心非常重要，因为这样的规划师能抓住很多细节问题。所谓细节决定成败也就是在此！

第四步：项目集资

从这一步起，规划专业就进入了配角。而对于开发商来讲，这又是很重要的一步。因为市场有起有伏，而开发商要保证项目在市场有需求的时候推出来，而如果因为资金没到位而耽误了两年，市场需求下来了，虽然不至于一棒子打回解放前，可是之前的努力有可能大部分就付之东流了。。。

老F手头也有好几个案子，由于客户没钱，一拖再拖，六年，八年，甚至到了十年，Council就不乐意了， 说你是不是玩我呢？ 要开工赶紧开工，要不然重新递申请。。。 关于政府批文延期的问题，可能老F也要单开一节讲，就是碰见这种情况怎么和Council沟通。

从规划的角度来说，规划师就是要帮助开发商确保项目在政府批文的有效期限内完成，如果在项目进行中有什么政策上的变化会对项目造成影响，也需要及早通知开发商。

第五步：项目建造和完成

这一步是由工程和建筑为主导。具体看是什么类型的项目，有可能需要其它的批文，比如水暖的，建筑的，施工的等等。有的时候因为某些特殊情况需要对项目进行某些改变的话，则需要通知政府部门，很多时候需要修改政府批文，如果改动过大的话，甚至需要重新申请政府批文，那么就又回到了第三步，需要重新来过。

基本上土地开发的过程就是上述这五步。照老F 的看法，项目开发应该从小做起，比如在悉尼、布村或猫本找个八百到一千平米的地，上面有房子也好，没有房子也好，想想办法切一下啊，多盖一座房子啊之类的，然后转手卖掉。人们常常说干土地开发利润可以翻倍。其实所谓的翻倍是指你的资产。简单的例子，比如我投资20万，贷款100万。盖好了房子，一共卖出了140万，那么还了银行100万以后，我手头剩了 40万，那就是翻倍了。而不是说总投资120万，利润也１２０万，那是不可能的。

。。。

转自：AU澳洲土地开发那点事

低飞

一沙发

jkliop

yysyd

好文帮顶

shangpin

漏了最重要的第一点: 税务规划.

没做好税务规划, 就是给税局打工.自己没啥钱赚.

shangpin

人们常常说干土地开发利润可以翻倍。其实所谓的翻倍是指你的资产。简单的例子，比如我投资20万，贷款100万。盖好了房子，一共卖出了140万，那么还了银行100万以后，我手头剩了 40万，那就是翻倍了。而不是说总投资120万，利润也１２０万，那是不可能的。

这个也错了 ,要是投资20才赚20 ,太没意思了 .

jackjiang

楼主牛人！

Bojiu

shangpin 发表于 2016-2-19 08:48
漏了最重要的第一点: 税务规划.

没做好税务规划, 就是给税局打工.自己没啥钱赚.  ...

是的。可惜税务规划, 还有怎么去算一个项目的revenue都不清楚 （我们做planning appraisal 只负责cost 这一块），所以都没敢说，怕错 。。。  税务这一块我是小白，很多地方都需要学习。如果朋友懂的话多多交流。。。

Bojiu

shangpin 发表于 2016-2-19 08:50
人们常常说干土地开发利润可以翻倍。其实所谓的翻倍是指你的资产。简单的例子，比如我投资20万，贷款100万 ...

恩。我在规划公司工作（也在康嫂和设计单位混过），一直在给各种开发商打工，自己没钱去干开发。所以看问题确实是有局限性，更偏重法律法规流程方面，而对经济利润等问题并不敏感。。。所以也希望多接触接触这方面的东西。

不过我打的这个比方也算是一个standard，就是说不亏本，有的赚，可以干的项目。 那如果开发商追求更高利润的话，那就看开发商找地的眼光，前期规划审批的结果和控制支出的水平了。 如果哪个开发商能做到让自己项目的总投资翻倍，那有足够充分的理由来鄙视我。呵呵

thinkorswim

Mark 学习

clairexu2011

MARK

indeepshit

shangpin 发表于 2016-2-19 09:50
人们常常说干土地开发利润可以翻倍。其实所谓的翻倍是指你的资产。简单的例子，比如我投资20万，贷款100万 ...

这么大杠杆投20挣20得话根本就是亏了

huoniao9876

shangpin 发表于 2016-2-19 09:50
人们常常说干土地开发利润可以翻倍。其实所谓的翻倍是指你的资产。简单的例子，比如我投资20万，贷款100万 ...

not possible for double profit, over 20% is already a good investment.

多多18

shangpin 发表于 2016-2-19 09:50
人们常常说干土地开发利润可以翻倍。其实所谓的翻倍是指你的资产。简单的例子，比如我投资20万，贷款100万 ...

我怎么觉得投20赚20挺赚的

1212qwe

Bojiu

多多18 发表于 2016-2-19 12:11
我怎么觉得投20赚20挺赚的

呵呵，有风险，有周期，有interest，还有税什么的不少事。 20赚20只是可以上马的项目，不能算是特别好的项目。

cc513

投20赚20已经是很好的项目了，不要不知足

多多18

Bojiu 发表于 2016-2-19 16:37
呵呵，有风险，有周期，有interest，还有税什么的不少事。 20赚20只是可以上马的项目，不能算是特别好的 ...

他说的20赚20已经算过利息 和holding cost了吧

Bojiu

多多18 发表于 2016-2-19 16:15
他说的20赚20已经算过利息 和holding cost了吧

呵呵，看怎么算了。 你觉得半年Approval 下来，一年干好。可能一年半Approval 才下来，两年才干好。 我现在手头有一个项目申请是2012年初递的申请，现在还在审批中。 所以这个谁也说不好。 幸亏客户有钱，买地没用贷款，所以有时间和Council耗着。不过那个基本可以算是rezoning，就算拖了那么多年，只要批了，利润还是很客观的。 没批的话，地还是那个地，可是花在各个consultant身上的钱估计一共也有三十多万了，血本无归。

所以干开发，什么算的20赚20只能说可以上马的项目，具体怎么都不知道。。 一样有赚有亏有破产，所以高风险嘛 。。 同一个项目，不同人手里赚钱也不一样。所以我举的数字纯属例子，纯属例子。。。  

没写完的小日志

scabrafair

想问专业开发商一个关于拿地价格的问题：一个近火车站的2200平米developing site, FSR 1:1, 四层楼高限制。该地区目前的二手两房楼房均价66万。该地区目前还没有楼花，不知道楼花价格。 问题是：开发商最多愿出多少钱拿这块地？按照目前二手房的价格，楼花能定价多少？有多大建筑成本？

clarkzm

scabrafair 发表于 2016-2-20 17:52
想问专业开发商一个关于拿地价格的问题：一个近火车站的2200平米developing site, FSR 1:1, 四层楼高限制。 ...

我觉得应该价值500-600w 非专业意见

scabrafair

clarkzm 发表于 2016-2-20 18:21
我觉得应该价值500-600w 非专业意见

确实挺不专业的，这个4个 house，单买house每个价格市场价都在110万左右。

clarkzm

scabrafair 发表于 2016-2-20 18:28
确实挺不专业的，这个4个 house，单买house每个价格市场价都在110万左右。

我的非专业算法是这么算的。
按容积率约等于27.5个2房
售价按70一套约等于1960w
土地成本一般3成属于中规中矩。低于三成就是好项目。 高于三成则略高 如果有批文，开发风险小，略高于三成也可以拿下
3成就是588w
因为不知道楼花售价，不知道地区（所以不知道造价，悉尼现在造价很高，apartment要25一套至少，还有许多其它成本）所以说是非专业。
你要找个设计师，知道具体能做几个apartment，有没有商铺再估价，更专业。

clarkzm

scabrafair 发表于 2016-2-20 18:28
确实挺不专业的，这个4个 house，单买house每个价格市场价都在110万左右。

成本= Da + 利息+ 造价+ 地价 + 中介费 + gst margin + council 贡献费
最后要留给开发商2-3成利润

你算算就知道该怎么开价了

prayforus

楼主good....

PaulDong

nice
nice
nice

yangchadui

批文拿到后 多久不开工 批文就作废阿?

Bojiu

yangchadui 发表于 2016-2-25 22:50
批文拿到后 多久不开工 批文就作废阿?

州和州不一样。比如昆州是四年，可是如果在两年之内做了’Operational Works‘ （工程设计）的话，就从工程设计批下来的那一天开始，再算4年。不过昆州打算把这个废掉，新的规划法里好像是5年，和新州好像一样。

不过不管是几年，批文里会写。如果到期了没开工，就申请延期就好了。所以只要别拖个十年八年的，就不用太担心。

liu88

scabrafair 发表于 2016-2-20 18:28
确实挺不专业的，这个4个 house，单买house每个价格市场价都在110万左右。

开发商对你的4块地没兴趣。500万已经是菜鸟开发商攒经验用