新来的刷分 - 我现在澳洲干城市规划。大家有什么问题可以问我

Bojiu

我在国内干过一年多的工程，在新西兰和NSW 都干过一段时间规划，现在昆州干规划快三年了。

我的具体工作就是和Council打交道，比如解决开店啊，土地分割啊，改变土地使用之类的申请审批方面的问题。 小的项目包括改变营业时间，增加营业面积，自住房，祖母屋（granny flat) 和 duplex之类的。 大项目有做过 open cut mine，几百块地的 residential development，和caravan park等.

今天发帖的主要目的是刷分。大家有什么关于Council方面的问题尽管问。 我尽量回答。

caesar6668

对于义务解答疑惑， 欢迎， 但请不要公开第三方联络方式， 相关内容已删除， 谢谢理解合作。

b10862035

我想請問一下 地大約400m sq
在conservation地方
下面有一條大約3.5m wide 的 easement (sydney water的)
這樣的情況下可以蓋 granny flat嗎?
在willoughy council

maxinfang

如果 我 想买块地 然后 找 builder 来建自己的 家
还是 直接买个 新建好的 房子 你能帮我介绍一下建房吗？ 尤其是 找破地 knock down 然后 重建这方面

Bojiu

b10862035 发表于 2016-1-28 13:01
我想請問一下 地大約400m sq
在conservation地方
下面有一條大約3.5m wide 的 easement (sydney water的)

easement是不能碰的。上面修路还可以，盖房子肯定不行。

我对Willoughby Council不熟，所以就大概看了一下，不一定具体哈。

如果是Willoughby Council的 Conservation Zone （E2?) 是不能盖secondary dwelling的。所以只能想别的办法。

比如LEP里面有说 secondary dwelling是要 ‘self contained’。 所谓‘self contained’ 要有kitchen，laundary 和 toilet。 如果少一个就不算self contained 了。 所以顶多可以看看能不能做以个‘minor building work’ 或者类似的，把自己的房子延出来一块， 加个卧室和厨房或者厕所。  只要不碰easement 就应该还可以。

hermigervil

请问楼主土地有不能分地的条款 老的covenant
和vcat打官司   去掉条款  成功率有多大
不知道楼主是否熟悉这个

Bojiu

maxinfang 发表于 2016-1-28 13:03
如果 我 想买块地 然后 找 builder 来建自己的 家
还是 直接买个 新建好的 房子 你能帮我介绍一下建房吗？ ...

这个更多是建筑方面问题。需要问builder， 都能帮你搞定。 我不知道你在哪里所以不好推荐builder。

从规划上来讲，基本上只要你推掉的不是heritage house，不是在什么historical / character precinct 的话就没什么关系。 找块大一点的地，盖的时候靠前点，边上留出个四五米的过道，将来再切的话也方便。

到底买建好的房子还是自己盖 是仁者见仁智者见智。澳洲市场还挺透明的，只要你不被坑，不存在哪个赚哪个不赚的问题，就是看你想要什么，呵呵。

Bojiu

hermigervil 发表于 2016-1-28 13:39
请问楼主土地有不能分地的条款 老的covenant
和vcat打官司   去掉条款  成功率有多大
不知道楼主是否熟悉 ...

看你和谁的covenant了。 如果是和Council的covenant 那要先找他们沟通一下。 如果是一个地区的covenant 的话要找邻居问问。然后就能知道胜率了。

如果Council 的planning scheme 允许土地分割，你之前的开发商把这条加进去的，那肯定有原因。 因为你算是‘burdened land’，肯定还有‘benefit land’。可是benefit land里没有covenant。 那么如果benefit land 也被切割了，那你就基本上可以确定打官司就可以去掉条款了。

蓝田汇景

Bojiu 发表于 2016-1-28 13:36
easement是不能碰的。上面修路还可以，盖房子肯定不行。

我对Willoughby Council不熟，所以就大概看了一 ...

第一句就错了

mdlp

hornsby council的conservation area上面的房子可以拆了重建吗?

david2014

我家是2层楼房子，我想改建楼下结构，请问这个需要council批吗？我们是属于hills council.另外，你有好的设计师和builder介绍吗？多谢！

Bojiu

蓝田汇景 发表于 2016-1-28 13:49
第一句就错了

呵呵 是要看easement schedule。 可是说多了就是工程问题了，而且需要花时间去看。所以嘛，一般的建议的话就是easement不要去碰。

Bojiu

mdlp 发表于 2016-1-28 13:51
hornsby council的conservation area上面的房子可以拆了重建吗?

可以。 只要新建的房子和旧房子差不多 ‘similar in density, intensity and scale' 就可以。  一般来说1年之内盖起来就可以了。 如果比之前的房子大个 5%到10%左右应该也许不成问题。不过要具体看。

danielweng

请教，房子在flooding zone，对盖老奶奶房 有影响吗？

Bojiu

david2014 发表于 2016-1-28 13:54
我家是2层楼房子，我想改建楼下结构，请问这个需要council批吗？我们是属于hills council.另外，你有好的设 ...

只要不是承重墙，一般来说就没事。  不过这个和规划没关系，是建筑的事情。如果不确定可以问问Council 或者 private certifier。

新州的builder 我不熟，不好意思，呵呵

Bojiu

danielweng 发表于 2016-1-28 13:58
请教，房子在flooding zone，对盖老奶奶房 有影响吗？

看你在哪个州，昆州影响小。其他州不好说。 不过一般来说，habitable floor level 要建在洪水线上的。  如果好好弄，一般都能过。

caesar6668

Bojiu 发表于 2016-1-28 15:12
。。。好吧。。。

那我说公开我自己的联系方式行不行， 比如大家

不可以公开 第三方任何联系方式

b10862035

我的那房子上面本來就有一個garage(在easement上面), 大約25m sq, 有點小.本來想說看可不可以用掉上面蓋一個granny flat...看起來困難重重壓...
又是conservation,又是1% flood, 又有一個easement貫穿整塊地...

zzq0422

1. Manningham 分地有大小限制吗？ 网上找了半天都没有信息，另外建房有容积率吗是多少？

2. 邻居家离围栏很近不到1米，我这边离同一个围栏是1米5左右，以后建房两层的话要离的更远吗？是怎么要求的？

3. 15X40的600的地 没有EASEMENT分前后可行吗？


谢谢！看回答程度给分哈。。满分10分。

Bojiu

zzq0422 发表于 2016-1-28 14:33
1. Manningham 分地有大小限制吗？ 网上找了半天都没有信息，另外建房有容积率吗是多少？

2. 邻居家离围 ...

这三点都要看你的zoning来定，所以都不好说。

你是在维州，所以最简单的办法是上网搜 FREE The Basic Property Report， 然后输入你家地址，就会自动出来一个pdf的summary。 （我好像不能贴第三方链接，所以你只能自己搜了。。）。

如果你拿到了这个property report， 然后可以联系我， 我再帮你看。

Bojiu

b10862035 发表于 2016-1-28 14:31
我的那房子上面本來就有一個garage(在easement上面), 大約25m sq, 有點小.本來想說看可不可以用掉上面蓋一 ...

呵呵， garage不住人，所以可能还好 （当然不排除违建的可能性）。

因为这个房子在Conservation区，所以想怎么开发都很难。。 顶多打打擦边球，稍微扩大一点。或者试试rezoning。 不过如果就400平米的地又有easement， rezoning的意义不大。。。

fzds

怎样查Brisbane City Council哪些地方可以Rezone呢？

fuyuncat

好！希望楼主坚持更新

Bojiu

fzds 发表于 2016-1-28 15:44
怎样查Brisbane City Council哪些地方可以Rezone呢？

呵呵，终于有昆州的朋友了。

昆州没有rezone这一说。 不过相比新州和维州，昆州的规划要松一些，算是‘performance based’。  所以开发方向如果和Council 的 planning scheme完全不一样的话，基本上有两种可能， 一是尽量说服Council 你的项目是好的， 第二就是申请‘preliminary approval’。中间牵扯的很多。 你可以给我发信息详细聊。

fzds

Bojiu 发表于 2016-1-28 16:51
呵呵，终于有昆州的朋友了。

昆州没有rezone这一说。 不过相比新州和维州，昆州的规划要松一些，算是‘p ...

我只是想买个房，希望能顺便带点benefit，呵呵。
在哪能查到详细的布村planning scheme呢？

Bojiu

fzds 发表于 2016-1-28 16:03
我只是想买个房，希望能顺便带点benefit，呵呵。
在哪能查到详细的布村planning scheme呢？ ...

你去Brisbane Council的网站， 'planning and building' , 然后 'brisbane city plan 2014, 然后 Brisbane City Plan 2014 mapping， 然后点 ‘access the Brisbane city Plan 2014 interactive mapping'.  

然后点property， 点你要买的地块，打印 property lot detail， 你就可以看见有哪些规划条款了。 可是具体根据这些规划条款分析你能有什么benefit 是另一回事了。

基本上来说，你找到地大，周围的房子密，这样你做开发的话，弄的和周围差不多，不会很突兀的那种，然后再看细节。比如规划和工程上的事情

david2014

Bojiu 发表于 2016-1-28 14:59
只要不是承重墙，一般来说就没事。  不过这个和规划没关系，是建筑的事情。如果不确定可以问问Council 或 ...

多谢多谢！

出国吃考拉

请问饭店修改营业时间是不是必须去康搜走一遍DA? 即使有CDC+CC也不行?谢谢

Bojiu

出国吃考拉 发表于 2016-1-28 20:38
请问饭店修改营业时间是不是必须去康搜走一遍DA? 即使有CDC+CC也不行?谢谢

CC和这个没有特别大关系。

关于是不是CDC的问题，要看CDC的condition，看是哪个council的什么位置，然后看相关规定才能知道（有可能不用这么复杂，毕竟我不是新州的planner）。

不过根据我的经验，不用重新走一遍DA，只需要在CDC的基础上做个modification就可以了。 从规划的角度，重新走一遍DA不make sense。只要你饭店的使用性质不变，就应该只需要改一下CDC就好了 （当然了，从饭店变夜店就肯定要做DA了）。