想卖新的一间TH 请问我需要付GST吗

KLCC

11年以个人名义入一投资房 出租到14年 后推倒重建两间TH 刚刚建好 本来打算两个都租出去的 然后等自住房卖掉搬进去其中一间 本人full time job, no ABN

最近想把其中一间卖出 收益想放到自住房的offset 里面 由于是新房 可能需要交GST 可是询问几个会计师持不同意见

意见1 需要交GST 要申请ABN及注册GST 因为建好的新房就卖属于developer 的行为 卖房时最好用margin schema

意见2 由于我本来的想法是纯投资的 并没有准备以后做developer 的想法 这属于once off 的development 并不属于business 行为 可以不用交GST

我算了一笔账 交GST以后受益就真的很薄  还要算入income tax 。请问坛子里的大牛们 谁有经验在我这种case里面？

谢谢！

amyo(∩_∩)o

地主阿。

equilibrium

非常arguable的case。楼主PAYG full time employee显然不是developer。那么你的行为是不是developer要看你当初的intention 是什么，如果你当初的intention就是build & sale for profit，那么GST应该需要交；要不你能说明你当时的intention是personal purpose (owner occupied/investment)，那么你可以从这个角度去跟ATO argue （如果他来找你麻烦的话）。

那么重点就是，楼主怎么能把自己的intention 给 present成personal investment呢？比如你自己说的，你本来的目的就是builder & hold，如果这样的话，你hold的时间越久，你的非developer的argument 就越strong，那么GST就non applicable。可是你现在的personal circumenstance changed，那么你怎么能够去跟ATO argue说：我盖好了立刻卖了，我的intention不是build & sale for profit，这真就太牵强了。

所以我觉得你最好的解决方案就是完工之后自主进去房子A，把B出租出去，然后三个月之后卖了A，并declare成PPOR，同时B declare rental income。之后A settle了你再搬去B自住，自住很多年，等到若干年以后卖B的时候，一切之前的运作都消失在历史尘埃里了。

至于之间的技术问题，怎么运作成A为PPOR，怎么显示你“搬家”，怎么declare B在你当年的tax return里面……这里面的弯弯绕绕，你懂的……

KLCC

谢谢LS回复 级别低一次只能加2分

我得好好研究一下您的回复，之前完全没有想过您这种办法

这其中还有一个因素就是想趁这波行情好卖出去 另外有海外买家市场（新房） 总之雨和熊掌不可兼得 我并不是贪心 只是做投资 必须利益最大化才值得

MyMelody

我同意观点2，不交GST.
你盖房子时没claim GST吧？贷款时i跟银行说
intention不是开发吧？

KLCC

MyMelody 发表于 2015-10-17 18:18
我同意观点2，不交GST.
你盖房子时没claim GST吧？贷款时i跟银行说
intention不是开发吧？ ...

盖房子完全没有claim GST
贷款时没有跟银行说开发

老实讲 我就是想要卖才知道有GST这个事儿 不然我之前对开发那些完全一无所知 最初的想法本来就是建两套 一套出租 等父母移民过来可以另一套收回来给他们住 可惜现在父母移民搁浅了 所有想卖了填自住贷款

xming

飘过，学习一下。

equilibrium

KLCC 发表于 2015-10-17 18:23
盖房子完全没有claim GST
贷款时没有跟银行说开发

楼主放心吧，你这种情况，就卖这一个房子也别搞margin scheme那么大阵仗了。只要把相关的paperwork“准备”好，稍微小小“运作”一下，别说GST，CGT都省了。

KLCC

感谢回复！

听起来这门道很深啊  LS的是猫本的会计师吗

LENNY_DONG

3楼同学说的是非常不错的。

关键楼主我猜你想卖新房子利润比较大。所以卖旧房就会失去海外买家的因素。

所以鱼和熊掌不可兼得啊。

非常灰色的问题，非常灰色难回答。

3楼的意见算是非常靠谱的

KLCC

LENNY_DONG 发表于 2015-10-17 23:57
3楼同学说的是非常不错的。

关键楼主我猜你想卖新房子利润比较大。所以卖旧房就会失去海外买家的因素。

谢谢回复！ 分没了 晚点补上

另外请问如果按照三楼同学建议的 马上住进要卖的那间 claim PPOR 因为之前报税都是用investment 报的 包括造房的费用 期间的利息等等花费  现在变自住 那以前的报税不是invalid了吗？

equilibrium

KLCC 发表于 2015-10-18 06:54
谢谢回复！ 分没了 晚点补上

另外请问如果按照三楼同学建议的 马上住进要卖的那间 claim PPOR 因为之前 ...

拆房以前报的interest expense 可以算作investment property interest deduction没有问题的；拆房以后的interest during construction需要算作capital expenditure 计入你的建筑总成本的。

不过如果你拆房之前从来没自住过，那么你不能全额claim CGT exemption的，那么产生的CGT应该需要按比例算成当年的assessable income的。

KLCC

equilibrium 发表于 2015-10-18 10:54
拆房以前报的interest expense 可以算作investment property interest deduction没有问题的；拆房以后的i ...

非常感谢这位同学的热心回复！今天的分还没回来 回来马上补上！

貌似您是悉尼的呐 我急寻墨尔本靠谱会计师！ 求推荐！

equilibrium

KLCC 发表于 2015-10-18 17:47
非常感谢这位同学的热心回复！今天的分还没回来 回来马上补上！

貌似您是悉尼的呐 我急寻墨尔本靠谱会计 ...

这我可帮不上了sorry

zrr_7

回复都很专业

suitaqua

equilibrium 发表于 2015-10-17 16:56
非常arguable的case。楼主PAYG full time employee显然不是developer。那么你的行为是不是developer要看你 ...

请教如果批文拿到房子还没开始建，就有和买家签offplan卖两套中的一套，另一套留着自住，是否可以不算developer行为？

equilibrium

suitaqua 发表于 2019-5-26 23:28
请教如果批文拿到房子还没开始建，就有和买家签offplan卖两套中的一套，另一套留着自住，是否可以不算dev ...

当然是developer

rockyji

顶3楼。

ATO目前的立场是只要盖了房子（不是自住），那就是要交GST。而且它有足够的预算来和你周旋。

羞射的彤狗狗

本来这个就是一个比较能够做文章的事情。至于文章怎么做，相信三楼的你已经看懂了。

全场你可以拿住三个事情去argue，如果ATO要你GST的话：
1. Intention，3楼说的很清楚了，不赘述。
2. 建筑期间的GST 没有cliam过。这个看着没用，但是能够加强你第一点的说服力，expense都没claim GST，那么你用于商业的方向可以说是很低的。
3. Hold在手里期间的用途。也跟3楼有重复的地方，但是注意Hold在手里这个过程，有可能被ATO看做是为了等待价值或者寻找客户，这个如果他这么去做考量的话就有点不好说了。一下是我吃饱了脑子比较慢的时候不成熟的小建议：
你不想长期持有的那个A立刻自住，然后现有的自住房子C去卖，因为卖房跟搬新家有6个月的缓冲期，所以这期间AC两个都能作为自住房。然后把现有房子C全都处理好之后，再从目前这个自住A慢慢搬到你想住的房子B里去，这样当你出手不想长期持有的房子A时也能说是自住房。这样通过两次蜜月期的6个月，让你理论上擦上了自住房的标签，对你GST乃至于CGT都有一定的帮助。

当然如果真的碰上ATO，这么解释有点会让他们觉得你意图就是在擦边，毕竟两个TH本身这个就会让ATO觉得你要出手。

LENNY_DONG

rockyji 发表于 2019-5-27 10:46
顶3楼。

ATO目前的立场是只要盖了房子（不是自住），那就是要交GST。而且它有足够的预算来和你周旋。 ...

现在没的搞了

交割直接扣下7% 的交易价格，自已回头去退GST

没有灰色可以弄了

新房一律GST，ATO来了大杀器

equilibrium

LENNY_DONG 发表于 2019-5-28 09:54
现在没的搞了

交割直接扣下7% 的交易价格，自已回头去退GST

ATO还是很聪明的 与时俱进 终于把这个这个漏洞堵住了

LENNY_DONG

equilibrium 发表于 2019-5-28 10:52
ATO还是很聪明的 与时俱进 终于把这个这个漏洞堵住了

是的

这样大家都可以消停了

免得某位高人跳出来说可以不交GST的

iamyi

GST不是你交，是买房的人交，你交也是代收罢了

milky_di

进去住半年再卖

suitaqua

milky_di 发表于 2019-5-28 12:38
进去住半年再卖

住进去再卖还要交GST吗

Southbridge

租个五年就成旧房了。

milky_di

suitaqua 发表于 2019-5-28 23:54
住进去再卖还要交GST吗

不用

suitaqua

milky_di 发表于 2019-5-29 13:00
不用

住半年就可以当自住房卖了是吗？就没有cgt对吧？

milky_di

对的。但是同一个时间段只有一个房子可以claim自住，所以如果你有几个投资房你就要衡量肯定是capital gain最多的房子或节省的GST比CGT多才claim自住。其实这个你最好问一下你的会计师才能利益最大化。

LENNY_DONG

suitaqua 发表于 2019-5-29 14:47
住半年就可以当自住房卖了是吗？就没有cgt对吧？

我建议你找个会计咨询，我仔细看你的问题和楼主问题

已经被严重误导了

楼主是投资房，推倒重建后就算住进去半年再卖说是自住房，要看对方律师接不接受，对方律师不接受，还是要WTHOLD GST，然后你自已去说服ATO全部退给你

如果律师接受了，那么也要交CGT，因为之前一直是投资的