请问有谁知道如何用super买房吗？

amei9125

linegar 发表于 2015-9-16 14:44
哦，还年轻呢！super 就放那儿，但选择投资基金，7--10年后会翻三番的。每年的退税前根据收入你可以放些 ...

这个必须要深入讨论。我怎么放钱到我的super，政府怎么给我补贴的？怎么投资基金让它翻三番的。饭店你订，别吃边聊

linegar

amei9125 发表于 2015-9-16 15:22
这个必须要深入讨论。我怎么放钱到我的super，政府怎么给我补贴的？怎么投资基金让它翻三番的。饭店你订 ...

啊，你有兴趣。等我明天空时，写份祥细的给你，放你个人的邮箱里。在此之前，你要给些信息，不然也许我提供的对你无用。
1）有工作的，年薪8万以下的。2）有super found +单位会定时付的（2017年起会提高）。
很好，理财就要开始的早，50岁就可退休了。

amei9125

我邮箱amei9125@hotmail.com，别告诉别人呦。第2点没理解，有super fund + 单位会定时付的，就不适合啦？

linegar

amei9125 发表于 2015-9-16 16:10
我邮箱，别告诉别人呦。第2点没理解，有super fund + 单位会定时付的，就不适合啦？ ...

你的super是你自己开的还是单位帮你开的？

amei9125

linegar 发表于 2015-9-16 16:15
你的super是你自己开的还是单位帮你开的？

单位开的

yixuan

linegar 发表于 2015-9-16 15:54
啊，你有兴趣。等我明天空时，写份祥细的给你，放你个人的邮箱里。在此之前，你要给些信息，不然也许我提 ...

楼主麻烦也发我一份行不？

小白猪猪

linegar 发表于 2015-9-16 15:54
啊，你有兴趣。等我明天空时，写份祥细的给你，放你个人的邮箱里。在此之前，你要给些信息，不然也许我提 ...

同求。我们家的super加起来有十几万了。可能几年后用得到。

linegar

小白猪猪 发表于 2015-9-16 16:27
同求。我们家的super加起来有十几万了。可能几年后用得到。

十几万！那是咋样的形势存在的？一定要放对位置哦，可以帮你赚不少钱呢，我每周查super，几乎都有好几百的进帐。你的很重要，10万以上x 5年-7年= 40（正常的情况下）。是一个帐号？

linegar

amei9125 发表于 2015-9-16 16:22
单位开的

知道了，我也是单位开的，大多数人都不会去管理，我是在一位投资人（朋友）建议下开始管理，收获很多。和大家分享就是回报朋友的好心。

Q_ma

银行也有类似投资产品

我去了解 过，其实对于手上有很多税后净资产的人来说用super买投资房是以后避免交CGT的好方法
夫妻2个每年可以各自做最多3万的self contribution到养老金账户, 然后还可以每年各自补充18万养老金进去
这样基本2年就能累计7-80万资产，买一套小小的投资房，或者多累积几年买个更大的；在10几20年后卖掉，由税后补充养老金部分投资产生的盈利部分完全不用交CGT，self contribution部分按比例得出的投资回报只要交15%的CGT。

当然也可以去做其它投资，同样避税。

现金为王，还是对有钱人比较有利

Southbridge

本来只是进来买个鱼钩，结果买了只船。

Johncitizen

SMSF贷款的bare (holding) trust等我不赘述了，说下要求：
1. SMSF的net asset position>200k, 根据你的personal circumstance和收入，最低＞150k；
2. 贷款的比例因银行，property (commercial or residential, location等），trustee type (company或个人）而异；
3. Post-settlement的liquidity ratio因银行而异；
4. superannuation的serviceability rely on your contribution + rental income. Heavily rely on the rental income;
5. 保险起见，一般建议要10个工作日的cooling off;
6. 费用

综上所述，现在悉尼较难于smsf下置业：
1. Net asset position要求高；
2. rental yield较低；
3. 很多auction和silent auction无／不给cooling off;
4. 费用Cost efficiency.

忘提利率，一般smsf无package, 也就无package discount, 但可考虑fix.

个人意见，抛砖引玉。

小白猪猪

linegar 发表于 2015-9-16 16:40
十几万！那是咋样的形势存在的？一定要放对位置哦，可以帮你赚不少钱呢，我每周查super，几乎都有好几百 ...

我的：一些在australian super，有一两万。一些在另外行业super，有几万。这个super我选的是cash deposit。
家里领导：一些在SA super，有两三万。一些在QLD super，有两三万。

具体多少，根本记不清。
从来没查过有多少钱。
有什么建议呀。

fruitcandy

楼主要用super卖房， 首先考虑super里有没有足够的钱，如果没有，是否愿意投钱进去。现在银行一般不会借给SMSF超过70%的贷款，如果要用super买房，那么要在SMSF里准备30%加上stamp duty等等的现金。然后再考虑自己搞个SMSF是否合适，包括会计审计的费用，包括自己是否有精力有能力操作SMSF。

fruitcandy

如果super里不够钱，考虑另外投大笔的non-concessional contribution进去，楼主要想清楚这些钱放到super里了基本上要到退休65岁后才能拿出来，除非一些特殊情况。

灵牙仙

长知识了

linegar

小白猪猪 发表于 2015-9-16 18:26
我的：一些在australian super，有一两万。一些在另外行业super，有几万。这个super我选的是cash deposit ...

你的情况和我8年前一样，在朋友的指导下进入了正常的投资距道。以下建议供参考：1）将你自己的二个帐户归一（可省去帐户的管理费）2）你的super选cash deposit，这部份保持原状不动，因为移动会花费不小的手续费。3）进入帐户选你将来（future）的choice时，我选的是shares plus。各个不同super found 叫法不同，有的是叫：diversified。名称不同但内容相同，是由专业人员操作，包括海外股票，澳洲股票等，是高回报率也是高风险的。根据投资朋友说，不要怕，只要有5至7年一定翻番的。如果你等不了的就不要这么选，选保守的core pool （balanced）。我的super重新管理后已有8年了，事实证明了朋友的建议是队的。4）以此类推，你家里领导也要合并帐户归一。想详细聊请留邮址！

xiaoxiniu

frizzyhair2015 发表于 2015-9-16 14:24
我也有聽說過這個, 也有認識的朋友做了這個, 但是上星期去了NAB問一下如何用SMSF貸款買房的事, 他們的人居 ...

这个没听说啊，做过几个SMSF买房的客户，银行高兴都还来不及，哪有往外推客户的？有在NAB做的给澄清下哈？

xiaoxiniu

linegar 发表于 2015-9-16 14:29
你若有super found，关键是年龄，50岁以上可以动用super的钱买房，年龄不到则不可以。详细情况可资询会计师 ...

‘’50岁以上可以动用super的钱买房，年龄不到则不可以。‘’？？ 请注明出处

linegar

xiaoxiniu 发表于 2015-9-16 21:12
‘’50岁以上可以动用super的钱买房，年龄不到则不可以。‘’？？ 请注明出处 ...

你是会计师吧？应该比我了解，我也是听一家人说的。那天在聊悉尼的房价上涨的因素是中国人造成的，一位在省财政厅工作的家人说：不是中国人造成的而是因为可以动用super买房的原因，而我把这消息告诉了正要买房的同事，那同事即刻去银行和会计事务所资讯，告诉我她的年龄不够，要50岁以上才可以。应该会有文件的，如果需要我可以问清情况，不会错的。

fruitcandy

linegar 发表于 2015-9-16 21:25
你是会计师吧？应该比我了解，我也是听一家人说的。那天在聊悉尼的房价上涨的因素是中国人造成的，一位在 ...

没有这种说法的。

LJ007

我和朋友都有用SMSF買樓。最好是自己清楚詳情。自己上網找資料。有很多時forum討論的都不能盡信。search SMSF 已經有很多有用資料。
用SMSF買property有很多restriction & rules to follow.  要貸款更complicate.  可向銀行 or 自己貸款。search on 'SMSF limited borrowing recourse arrangement'可找到很好資料。最好問自己的accountant 或很多網上公司也可 eg: eSuperfund, Superconcepts.


用SMSF 借錢買property沒有年齡限制。我也是under50.

amei9125

Johncitizen 发表于 2015-9-16 17:41
SMSF贷款的bare (holding) trust等我不赘述了，说下要求：
1. SMSF的net asset position>200k, 根据你的per ...

谢谢。这个画面越来越清楚了。 请问是一个人的账户必须有200k，还是夫妻二人合计200k?如果夫妻二人一起用super买投资房的话。还有那个费用，1500/annum是一个账户还是两个账户？

chunri

我刚建好SMSF,投资买什么好。

amei9125

xiaoxiniu 发表于 2015-9-16 21:11
这个没听说啊，做过几个SMSF买房的客户，银行高兴都还来不及，哪有往外推客户的？有在NAB做的给澄清下哈 ...

你有这方面的经验太好了。能给报个价吗？我比较有兴趣跟自己贷款那一种。可以跟父母贷款吗？谢谢啦

amei9125

chunri 发表于 2015-9-17 09:41
我刚建好SMSF,投资买什么好。

感觉现在满地黄金，买什么都好。不行你看看大宗商品期货？我觉得这个可以有

Johncitizen

amei9125 发表于 2015-9-17 09:14
谢谢。这个画面越来越清楚了。 请问是一个人的账户必须有200k，还是夫妻二人合计200k?如果夫妻二人一起用 ...

两个人同一个smsf

xiaoxiniu

amei9125 发表于 2015-9-17 10:01
你有这方面的经验太好了。能给报个价吗？我比较有兴趣跟自己贷款那一种。可以跟父母贷款吗？谢谢啦 ...

可以的

cucu_1818

linegar 发表于 2015-9-16 21:38
你的情况和我8年前一样，在朋友的指导下进入了正常的投资距道。以下建议供参考：1）将你自己的二个帐户归 ...

您好，请问我的super里有差不多100K多，选的是cash，结果半年下来收益只有100多块钱，不知道是怎么回事？
谢谢！

cucu_1818

linegar 发表于 2015-9-16 16:54
啊，你有兴趣。等我明天空时，写份祥细的给你，放你个人的邮箱里。在此之前，你要给些信息，不然也许我提 ...

Linggar大神，这个可以发一份给我吗？谢谢！