请教投资房变自住房的几个问题？

micyang

1. 去年买的投资房，出租一年后租客不租了。现在想变回自住房自己住，请问需要办哪些手续？
2. 去年银行按照投资房申请的贷款，现在因为投资房利率要上涨，可以向银行申请贷款变为自住房贷款吗？
3. 如果我自住一年后，因为回国再出租5年以后再自住，以后卖房时后面这5年可以享受六年法则吗？就是说届时我需要缴纳增值税的年份仅仅是是购买后头一年出租的一年呢，还是后面再出租的5年也包括在内也就是增值部分里面总共有6年是需要缴纳增值税的？

非常感谢！

Southbridge

1 没什么手续，但是没作过deduction的expense单据要留着将来卖房的时候用。

2 可以试试refinance? 但是目前比较不容易找到满意的。

3 once an investment property, always an investment property。只有自己住的时候免CGT。

mocha185

关于第2点，貌似所有银行都需要重新评估贷款能力。如果你之前是靠海外收入贷款的，那就难度大了，因为现在各大银行都严格收紧海外贷款了

micyang

Southbridge 发表于 2015-8-4 13:50
1 没什么手续，但是没作过deduction的expense单据要留着将来卖房的时候用。

2 可以试试refinance? 但是目 ...

谢谢。你的意思是投资房变为自住房以后，就再也不能享受六年法则了？

jayne

micyang 发表于 2015-8-5 01:47
谢谢。你的意思是投资房变为自住房以后，就再也不能享受六年法则了？

没这回事，别信网上的那些以讹传讹。

Southbridge

micyang 发表于 2015-8-5 01:47
谢谢。你的意思是投资房变为自住房以后，就再也不能享受六年法则了？

六年法则的前提是房子从买来后就一直做你的main residence，注意ATO网站上例子中的关于main residence CGT exemption 都有某某 bought the house in 19XX and IMMEDIATELY MOVED IN 的字眼。

房子若一开始就是作为投资房，之后又自己搬进去住过，那将来卖的时候只享受CGT part exemption，就是只有你住在里面的那段时间CGT exempt。参见ATO的例子：

Example 75: Not main residence until you move in (注意此main residence非六年法则中的那个main residence)

Therese bought a house and rented it out immediately. Later, she stopped renting it out and moved in.

Therese cannot choose to treat the house as her main residence during the period she was absent under the continuing main residence rule, because the house was not her main residence before she rented it out. She will only be entitled to a partial exemption if she sells the dwelling.

更多例子，上google搜 "Continuing main residence status after dwelling ceases to be your main residence"