买了第二套房税务问题请教

绿茶坊

现有一套自住房，刚买了第二套房，intention是明年初自住然后卖了现有的自住房，问题来了，第二套房买的是带租约到明年初的，那是不是就直接被默认为投资房了？即使明年初租约结束我马上搬进去然后卖了第一套房还是没办法避免以后卖这第二套房的CGT吗？请大家出出主意，谢谢！本来就是冲着自住才买的第二套（第一套太小了），没想到要杯具了。。。

laji

只要在六个月内将原自住房卖出(签了合同)即可

ato 允许 up to six months to sell the previous owner-occupied house. 这样前后两个房都免cgt

但第二房的租金不能"直接收入囊中", 不能claim expense

不杯具, 便宜点卖我好了, 500平我不嫌小, 悉尼的话上门收房

绿茶坊

laji 发表于 2015-7-14 23:22
只要在六个月内将原自住房卖出(签了合同即可), ato 允许两个都免cgt

但第二房的租金要报收入 ...

谢谢，你的意思是即使我第二套房买的时候里面已经有租客了也不影响我明年把它转自住房住几年后卖的时候避税吗？只要我能在第二套房Settle后六个月内把第一套房卖了就行？有朋友告诉我说必须买的时候里面没人才能Argue说是自住，而且必须空关或者搬进去住六个月才算自住房，被吓到了，不是不想搬，是带租约进不去。。。

laji

绿茶坊 发表于 2015-7-14 23:34
谢谢，你的意思是即使我第二套房买的时候里面已经有租客了也不影响我明年把它转自住房住几年后卖的时候避 ...

我认为不影响,只要购买第二房的intention 是自住而非投资

如何表明立场呢?
1, 你有agent 书面证明是原有租客,已经通知结束租约 但房客原因无法马上搬走

2, 你没签出租合同,不收取第2房的rent( 让原房东收租再以私人馈赠方式给你, 买房negotiation时该谈好条件的 因为元房东帮您收租她自己可能产生tax liability )

3, 你不claim 第2房的 expense (negtive gear)
4, 你已经同时委托agent卖旧自住房了(签委托合同, 打广告 etc)

Disclaimer: 未曾亲自操作过,意见仅供参考

laji

绿茶坊 发表于 2015-7-14 23:34
谢谢，你的意思是即使我第二套房买的时候里面已经有租客了也不影响我明年把它转自住房住几年后卖的时候避 ...

注意 所有日期以签买卖合同日 contract date 为准, not that 42-day settlement date

ellepopo

同一时间只能有一套自住房

ellepopo

第二套房子的CGT自住那部分可以减免， 按比例自住投资时间比例

laji

ellepopo 发表于 2015-7-15 09:06
同一时间只能有一套自住房

https://www.ato.gov.au/General/C ... /Selling-your-home/

请参见"6月过渡法则"
Moving from one main residence to another

If you acquire a new home before you dispose of your old one, both dwellings are treated as your main residence for an overlap period of up to six months

楼主的case很可以argue一下,suggesting to apply for a private ruling to be safe

laji

laji 发表于 2015-7-14 23:43
我认为不影响,只要购买第二房的intention 是自住而非投资

如何表明立场呢?

与砖家讨论了一下楼主的case, if previous owner does not deal , 试试让房客免房租但直接付进 your council rate, water bill etc 比如预付3年的 差不多抵房租了吧?

JohnnySu

新买的那套 由于还在出租 严格来讲以后卖需要计算CGT