投资房stamp duty问题

藤迷

好像有点复杂，希望能解释清楚。是打算买一个投资房，然后做银行做pre-approval也是说明是投资房的。但是settle之后想先自住一段时间，因为现在还在租房，也是第一次准备买房，等有多余资金以后再做其他安排的。投资房能贷更多，但是settle之后我要给的stamp duty挺多的，是不是我settle之后不能因为是自住这个事实来给stamp duty吗？然后银行给预的贷款也把投资房stamp duty算在内，请问这么做银行发现会有问题吗？算是小白了，问题比较多，麻烦各位了！！

袋鼠玳

stamp duty 跟投资自住没关系吧

jackotman

呵呵，听混乱的
然后银行给预的贷款也把投资房stamp duty算在内，请问这么做银行发现会有问题吗？
你是不是想贷款104%？ 一般银行不干的，除非你用什么东西要抵押。

投资房能贷更多，但是settle之后我要给的stamp duty挺多的，是不是我settle之后不能因为是自住这个事实来给stamp duty吗？
我觉得你是问你想享受第一次买房的stamp duty 优惠。我觉得应该和你律师交流一下。个人认为没有什么问题，因为事实是你住进去了至少半年。也就是说你算是自主的。关于银行方面我觉得不是问题。大不了少借4%。 毕竟首次购房优惠不能说一直会有。

还有就是能写一个人的名字写一个人的。（land tax 的原因）
别忘了设置offset account (tax 的原因)

藤迷

袋鼠玳 发表于 2015-5-1 19:16
stamp duty 跟投资自住没关系吧

我看到stamp duty投资比自住多一万多，难道我看错了？

newlaoda

藤迷 发表于 2015-5-1 19:22
我看到stamp duty投资比自住多一万多，难道我看错了？

有差别是因为第一套自住房印花税减免，投资方没有的

藤迷

jackotman 发表于 2015-5-1 19:21
呵呵，听混乱的
然后银行给预的贷款也把投资房stamp duty算在内，请问这么做银行发现会有问题吗？
你是不是 ...

谢谢你的回复。是写的有点混乱，我自己也有点理不清。还没买，就是看中一个房子，我预计38万左右，然后去预贷款，说了自己会投10万和不想买超过40万的房子，然后lending manager帮我算了stamp duty两万多，说就是要总数42万多才能，然后给我预批是30万。我是搞不清stamp duty什么时候给，是不是最后要按投资房算出的比例给，这样说，清晰点吗？

藤迷

newlaoda 发表于 2015-5-1 19:28
有差别是因为第一套自住房印花税减免，投资方没有的

原来这样

袋鼠玳

好难找到可以领补贴的房啊
特别在悉尼

藤迷

袋鼠玳 发表于 2015-5-1 19:48
好难找到可以领补贴的房啊
特别在悉尼

我在墨尔本，是公寓了，那个区如果超过40万，租金就比较难cover了

袋鼠玳

藤迷 发表于 2015-5-1 19:52
我在墨尔本，是公寓了，那个区如果超过40万，租金就比较难cover了

羡慕again
悉尼基本找不到能现金流的投资房了

nmanz

jackotman

藤迷 发表于 2015-5-1 19:32
谢谢你的回复。是写的有点混乱，我自己也有点理不清。还没买，就是看中一个房子，我预计38万左右，然后去 ...

还没买，就是看中一个房子，我预计38万左右，然后去预贷款，说了自己会投10万和不想买超过40万的房子，
恩很不错的想法，只要贷80% 就不用买贷款保险了。


然后lending manager帮我算了stamp duty两万多，说就是要总数42万多才能，
也没有问题，因为银行不管你是自主和投资，他们就算最大打算，就是你要付100% stamp duty. 那就是15370。 如果自主，那就是7685。


然后给我预批是30万。
差不多合适了，30万+自己的10万= 40万。自主房能买39万的。留下一万用于stamp duty 和 律师费什么的。

我是搞不清stamp duty什么时候给，
看是现房和旧房。现房settlement 时候给。期房每个州不一样。一般在协议后的6个月或一年给。问问你的律师就知道了

是不是最后要按投资房算出的比例给，这样说，清晰点吗？
参考：http://www.realestate.com.au/blog/stamp-duty-calculator/


还有就是为什么你要告诉银行这个事投资房
我觉得告诉的原因无非就是能多贷点。因为银行会把你的房租算成收入来增加贷款额度。但是如果贷款超出自己的能力范围就麻烦了


声明：
本人不是broker或者税务人员。以上都是个人理解。如有差错，不负任何责任。

紫薇星

悉尼人民羡慕ing，真便宜

藤迷

jackotman 发表于 2015-5-1 20:04
还没买，就是看中一个房子，我预计38万左右，然后去预贷款，说了自己会投10万和不想买超过40万的房子，
...

谢谢你，解释得很清晰。我还是菜鸟就是一直看新足迹学的。

然后给我预批是30万。
差不多合适了，30万+自己的10万= 40万。自主房能买39万的。留下一万用于stamp duty 和 律师费什么的。

所以最后和律师说是自住房，然后给7000多对吗？我不懂流程，所以就会想着是不是合同银行也会看到知道写的是自住房，会影响formal approval。另外请问，去拍卖是不是要带空白支票，然后到时给10%对吗？ 就是到时账号10万减去已经给了的10%的定金，然后再去银行办正式批准对吗？不好意思，问题比较多。

jackotman

藤迷 发表于 2015-5-1 20:14
谢谢你，解释得很清晰。我还是菜鸟就是一直看新足迹学的。

然后给我预批是30万。

呵呵，不是泼你冷水。拍卖水很深的。千万小心 因为没有cooling off。 回答你的问题是带上你的支票本就好了。

就是到时账号10万减去已经给了的10%的定金，然后再去银行办正式批准对吗？
是的


我能看出来你没有什么经验。我想问一下拍卖前：
1。公寓的contract 给律师看了没有
2。公寓的sunk fund 和strata account 里面有多少余额
3。公寓本身多少年了，又没有什么重大问题


但总的来说，公寓的问题比独立房子少。
拍卖的时候不要冲动。自己把握住。



还有就是：
所以最后和律师说是自住房，然后给7000多对吗？我不懂流程，所以就会想着是不是合同银行也会看到知道写的是自住房，会影响formal approval。

合同上不会显示自主还是投资。银行肯定要合同的
关于stamp duty discount。 律师会操作的。如果你自主第一套，就是打着。至于半年以后干什么这是你的事情

买房子是一个很复杂的问题。我觉得你应该请一个好一点的律师。第一套房子，不要贪便宜。在律师哪里可以学到很多东西的。以后就熟能生巧了。


没有什么不好意思的。 大家都在学习。有问题就问。大家帮你出出主意总比一个人研究的好。

藤迷

jackotman 发表于 2015-5-1 20:25
呵呵，不是泼你冷水。拍卖水很深的。千万小心 因为没有cooling off。 回答你的问题是带上你的支票本就好 ...

还没找律师呢，朋友说不急，然后说律师就是看合同不是很重要 就是看足迹推荐了一个马来西亚的律师，也没联系问问，我是不是应该提前咨询一下呢。的确没有经验，现在天天在足迹上课呢

藤迷

jackotman 发表于 2015-5-1 20:25
呵呵，不是泼你冷水。拍卖水很深的。千万小心 因为没有cooling off。 回答你的问题是带上你的支票本就好 ...

我能看出来你没有什么经验。我想问一下拍卖前：
1。公寓的contract 给律师看了没有
2。公寓的sunk fund 和strata account 里面有多少余额
3。公寓本身多少年了，又没有什么重大问题

房子明天才开始inspection，这些资料明天可以看到了对吗？我也知道aution水深所以天天在研究。觉得搞不清宁愿先不买也不要买到出问题。

wulawula

jackotman

藤迷 发表于 2015-5-1 20:33
我能看出来你没有什么经验。我想问一下拍卖前：
1。公寓的contract 给律师看了没有
2。公寓的sunk fund  ...

呵呵，知道明天看什么，该问中介什么吗。
看之前做功课了没有。 知道附近买了多少钱?这个区平均价格多少。
知道自己想要什么吗?

呵呵。 现在钓鱼的中介不少啊。 不要被他的指导价格迷惑了。 你在 vic. 和 nsw 有点不同。 帮不上很多。

藤迷

jackotman 发表于 2015-5-1 21:56
呵呵，知道明天看什么，该问中介什么吗。
看之前做功课了没有。 知道附近买了多少钱?这个区平均价格多少 ...

知道明天看什么，该问中介什么吗。
这个还真的不知道。 附近价钱，平均价格都了解过，也定了心理价位，过了不会买。和你刚才聊完，就开始找律师了。如果觉得自己还搞不清，就不要下手。再学再看，再决定了。房子总会有的.开始google问题了

jackotman

房子慢慢看， 看的时候注意一下别人问中介什么。 律师不着急。 但是要找一个好一点的。
我买房子几个区看了3个月。 中介都认识了。 遇到合适的中介会联系你的。 毕竟人家做生意的。

还要自己顶一个标准。 里面列出什么肯定不要。 什么最好不要。什么一定要，什么最好有。

譬如说，顶层的一定不要，因为热，还有可能漏雨。 最好不要房子，超过30年的，维修费用大。 一定不要带游泳池的，维护费高。最好底层，可以有院子。一定要煤气。 以上就是例子。

然后按照这个找。 坚持原则，也可以适当补充。 除非非常喜欢，不然慢慢看。 看看就出门道了。 都是一个积累的过程。中介问你要什么，你可以告诉中介，他们也会推荐给你的。

遇到喜欢的，马上要协议，不管拍卖还是别的。要让中介知道你很感兴趣。 但是不要着急出价。 但是要发他们在卖出前通知你一下。

关于出价，出一个你想要的价格减去1-2万，然后对中介说我支票已经准备好噢了，今天就能签。 如果中介说他要对屋主联系，说明价位没到，这时不要加价说我还有加价空间，但是不多了。 等你要卖得时候通知我。

我觉得房子还要靠缘分，除非你是土豪

藤迷

jackotman 发表于 2015-5-1 22:23
房子慢慢看， 看的时候注意一下别人问中介什么。 律师不着急。 但是要找一个好一点的。
我买房子几个区看了 ...

谢谢您给了我这么多中肯的意见，我会慢慢看的，也没想过一步到位。多看应该就会知道自己需要什么了。再次感谢

WACT

先按照投资，贷款，交印花税， 交割后。

再找律师变更用途，把多缴纳的印花税要回来， 律师费270.

藤迷

WACT 发表于 2015-5-2 04:39
先按照投资，贷款，交印花税， 交割后。

再找律师变更用途，把多缴纳的印花税要回来， 律师费270. ...

谢谢你^_^