问下大家，我这个case算正现金流吗？更新#307楼

jerrywang

大江东去 发表于 2015-4-14 16:07
先有自住房，减少自住房的贷款额度（投资房的24%），就可以投资房104%贷款 ...

如果自住房有升值, 是否就不用减少自住房的贷款额度了?

比如50万的自住房升值到了70万, 这时候购买50万的投资房能否在不改变自住房贷款的情况下, 直接贷到104%的额度?

那么:

总贷款为50*80%+50*104%=92万, 其中52w用于负扣税, 自住房贷款依旧为40w

我的理解是负扣税的52w中, 有12w实际上是从自住房里top up出来的

那么购买投资房的时候, 手续上是否需要将自住房refinance一次?

大江东去

jerrywang 发表于 2016-5-11 21:29
如果自住房有升值, 是否就不用减少自住房的贷款额度了?

比如50万的自住房升值到了70万, 这时候购买50万 ...

可以将自住房top up一下

这个实际上是两种操作情况，一种是将自住房和投资房捆绑在一起，需要在同一个银行贷款

一种是将24%的投资房首付（加印花税）从自住房贷款里取出来用于购买投资房，这种是不需要把自住房和投资房捆绑在一个银行，可以分别在不同银行贷款

结果都是可以使得投资房104%贷款利息用于负扣税

大江东去

jerrywang 发表于 2016-5-11 21:29
如果自住房有升值, 是否就不用减少自住房的贷款额度了?

比如50万的自住房升值到了70万, 这时候购买50万 ...

同银行把升值部分的80%拿出来叫top up，没有费用

换银行把升值部分的80%拿出来叫refinance，费用大概是600-700左右一个房子（各银行政策不一样，收费不一样）

十亭

jerrywang

大江东去 发表于 2016-5-11 22:02
可以将自住房top up一下

这个实际上是两种操作情况，一种是将自住房和投资房捆绑在一起，需要在同一个银 ...

多谢回复!

只考虑同一个银行的情况, 分析这两种操作:

第一种, 相当于打包两个房产重新抵押, 一切从头来. 会不会损失一些利益? 比如之前拿到的自住房的促销折扣结束了; 或是本来打算两套房产分开贷款, 实现双份自住贷款的折扣, 现在只能自住+投资.

第二种, 提前top up自住房贷款用于支付投资房的24%. 这个金额不好把握, top up多了还好, 直接放offset就好. 万一不够呢? 自己掏钱补足差额就要损失一部分负扣税的额度.

PS. 自己回答第二种操作的疑虑: 在top up时尽量多的套现, 多余的部分留作下次投资/其他投资使用或者干脆放在offset抵扣自住贷款的利息. 求确认.

jerrywang

大江东去 发表于 2016-5-11 22:07
同银行把升值部分的80%拿出来叫top up，没有费用

换银行把升值部分的80%拿出来叫refinance，费用大概是6 ...

top up也不一定免费

以CBA为例, 需要支付one monthly service fee和establishment fee:

https://www.commbank.com.au/pers ... /loan-increase.html

冷水泡茶

大江东去 发表于 2015-2-9 09:04
你的投资房是有租金收入的。这也算你的收入。

房子有贷款没还完也能算收入？

大江东去

jerrywang 发表于 2016-5-11 22:18
多谢回复!

只考虑同一个银行的情况, 分析这两种操作:

只考虑同一个银行的情况, 分析这两种操作:

以前在投资房和自住房贷款利率没区别的情况，用同一个银行比较好，（贷款额度越大能在同一个银行拿到的利率折扣越高）。但现在投资房和自住房贷款有了差不多30个点的差额，那就应该分两个银行都按自住房利率申请贷款，就算多了一个395刀的年费（对于40万的贷款来说相当于加了十点的贷款利率）也是划算的。当然如果收入够，一个银行也可以申请两个自住房贷款，但那只能说明ta现阶段贷款少，还可以继续贷款买房。


第一种, 相当于打包两个房产重新抵押, 一切从头来. 会不会损失一些利益? 比如之前拿到的自住房的促销折扣结束了; 或是本来打算两套房产分开贷款, 实现双份自住贷款的折扣, 现在只能自住+投资.

只要收入够，一个银行也可以申请两个自住房贷款，贷款买房的投资方式最好是io，io5年后都需要继续申请io再5年或者refinance


第二种, 提前top up自住房贷款用于支付投资房的24%. 这个金额不好把握, top up多了还好, 直接放offset就好. 万一不够呢? 自己掏钱补足差额就要损失一部分负扣税的额度.

PS. 自己回答第二种操作的疑虑: 在top up时尽量多的套现, 多余的部分留作下次投资/其他投资使用或者干脆放在offset抵扣自住贷款的利息. 求确认.

top up尽量多套现，80%贷款，io，offset账户

实际你有一个误区，理论上是从自住房贷款账户top up钱出来去买投资房，但实际操作是在买投资房前把24%的资金存进自住房贷款账户里再直接redraw出来给卖方，可以精确到分。这也体现了ato的从自住房贷款账户里拿钱购买投资房可以抵税的规定

大江东去

冷水泡茶 发表于 2016-5-11 23:33
房子有贷款没还完也能算收入？

可以的，租金收入也是收入

大头怪物

来学习,大江哥好棒!

冷水泡茶

大江东去 发表于 2016-5-12 08:27
可以的，租金收入也是收入

那这个收入需要交税吗？

大江东去

冷水泡茶 发表于 2016-5-12 09:15
那这个收入需要交税吗？

租金扣除支出费用后（贷款利息，council，水，strata，管理费，维修费，折旧，杂费等）是正的就需要加入到当年收入中交税（这也是为什么要104%贷款的原因）

是负的也要加入到当年收入中缴税（负扣税）

登陆

elight 发表于 2015-4-13 10:58
请教如果买房的时候没有特别注明，那就是half half。

但是现在可不可以改这个比例，因为老公工资比较高 ...

不可以。

登陆

补充，不是不可以，是不可行，一般情况下不划算。
但是在卖房之前改有可能划算，算算分摊的capital gain tax 多还是改比例交的印花税多。

登陆

比如你收入1万你配偶收入30万，现在是50：50， 卖前改你90%，配偶10%，也许少交税，当然要具体算。

steven_sa

funnyfish 发表于 2015-2-8 19:45
小油腻，水费就先不考虑了。。。

你如果还有36W的贷款，那你的水费（排污部分）应该不比康叟费少多少。这个是按物业价值收的，和用量无关。

qdzippo

frankjy

大江东去 发表于 2016-5-10 18:56
以前回帖的时候还没有区别自住房和投资房贷款的利率，所以那时候的答案是没区别

现在投资房的贷款利率已 ...

没太懂这点。你的意思是用投资房的利率带出款后，再跟银行说是自住房，要求换成自住房利率？那不就是有两套自住房了？这个ATO不会查吗？

多谢！

惠风

大江东去 发表于 2016-5-12 09:53
租金扣除支出费用后（贷款利息，council，水，strata，管理费，维修费，折旧，杂费等）是正的就需要加入 ...

大江兄：请教您
我14年年底买了自住，贷了80%的房款，这两年陆续把钱放在OFFSET账户里，现在基本可以COVER掉贷款额了。现在想再买一个投资房。问了银行，说象我这样要靠海外收入贷款的目前很困难，最好等到大选以后。请教我这种情况应该怎么操作比较好呢？谢谢！

大江东去

frankjy 发表于 2016-5-20 13:46
没太懂这点。你的意思是用投资房的利率带出款后，再跟银行说是自住房，要求换成自住房利率？那不就是有两 ...

如果你收入够，一个银行都可以有两个自住房贷款

银行贷款是银行贷款，ato报税是ato报税，不冲突

大江东去

惠风 发表于 2016-5-20 19:02
大江兄：请教您
我14年年底买了自住，贷了80%的房款，这两年陆续把钱放在OFFSET账户里，现在基本可以COVE ...

不用客气

现在海外收入贷款确实很难，真海外收入比假的更难

你可以试试本地收入贷款或者分别从其他银行按投资房贷款

mfhxilc2

按道理好像不能按36万来算是不是正现金流，应该按原购房价格和原贷款比例，自己放进去的钱的利息应该计算在内吧，懂行的出来解答一下吧

惠风

大江东去 发表于 2016-5-20 20:16
不用客气

现在海外收入贷款确实很难，真海外收入比假的更难

好，现在悉尼的HOUSE做到正现金流不太可能吧？租金比起现在的房价来能不能说是太低了？两年前如果买入的，有的区应该是可以做到正现金流。

tmnzw

大江东去 发表于 2016-5-11 22:02
可以将自住房top up一下

这个实际上是两种操作情况，一种是将自住房和投资房捆绑在一起，需要在同一个银 ...

请问大江哥，我现住A房（自住），买B房（自住），把A房改投资，这样还有办法实现104%贷款吗？

大江东去

惠风 发表于 2016-5-20 23:05
好，现在悉尼的HOUSE做到正现金流不太可能吧？租金比起现在的房价来能不能说是太低了？两年前如果买入的 ...

现在悉尼的HOUSE做到正现金流不太可能吧？

基本没可能，unit在悉尼西区某些地方还是有希望


租金比起现在的房价来能不能说是太低了？

看区和房型


两年前如果买入的，有的区应该是可以做到正现金流。

某些区肯定可以，比如13年我在黒镇不到45万买的house，现在租520一周

大江东去

tmnzw 发表于 2016-5-20 23:28
请问大江哥，我现住A房（自住），买B房（自住），把A房改投资，这样还有办法实现104%贷款吗？ ...

没有，只能是80%

如果卖掉A在买也是一个办法，但一卖一买在悉尼政府和中介收费总共要房价的6-7%左右，按你新买投资房多24%贷款利息用于负扣税算（利率4.5%）等于1.08%，按负扣税的利率32.5%算，等于0.351。要差不多20左右才回本。（如果是收入低，只适用于19%的负扣税率，回本时间更长）

ECM

大江东去 发表于 2016-5-12 08:25
只考虑同一个银行的情况, 分析这两种操作:

以前在投资房和自住房贷款利率没区别的情况，用同一个银行比 ...

但实际操作是在买投资房前把24%的资金存进自住房贷款账户里再直接redraw出来给卖方，可以精确到分。这也体现了ato的从自住房贷款账户里拿钱购买投资房可以抵税的规定


假设我有个自住房A， 贷款１００万， OFFSET 有５０万。
现在我再买投资房B， ８０万， 按照２４％算， 我从OFFSET 里拿１９。２ 万 放到自住房A 贷款帐号里, 再withdraw 出来给卖家.

下次算利息是不是这样算
64x investment interest rate + 19.2 x owner occupied interest rate

需要把自住房的LOAN 分成两个LOAN 吗？  一个１９。２ 一个８１。８ ？  this way, the remaining fund in the offset account can offset the owner occupied home loan? or can we  just calculate according to the percentage?

benge_zhang

大江东去 发表于 2015-2-8 20:00
有人自己的自住房还有贷款，转移自住房的贷款利息，可以获得30+%的负扣税（一块钱可以拿回0.325+澳元）， ...

怎么转移自住房的利息阿？

大江东去

benge_zhang 发表于 2016-5-23 13:35
怎么转移自住房的利息阿？

买投资房

大江东去

ECM 发表于 2016-5-23 13:24
但实际操作是在买投资房前把24%的资金存进自住房贷款账户里再直接redraw出来给卖方，可以精确到分。这也 ...

如果自己退税，分不分都可以

如果会计师退税，不分需要另外收费