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经历了大半年痛苦的看房买房煎熬，这里提出一些买房的优先次序，可能对一些准备入手的小白有点帮助
1 能买house就别买townhouse和apartment，因为地才是真正增值的东西(如果预算只能买差区house，再考虑townhouse或apartment，还是参照以下标准)，自己在布村，可能不一定适用于悉尼墨尔本
2 老生常谈 location location location，富人区，其次中产区。上real estate看看该区房产均价，在自己能力范围内尽量挑均价高的(有人说近city好，但是也有近city的贫民区，比如布村fortitute valley, rocklea，darra)
3 关注校区，优先小学校区(公立)，因为中学很多人上私校，校区就不重要了，小学越好越值钱(还因为孩子上小学的家长正是购房刚需的一群人，个人觉得小学校区比较重要。中学校区孩子都能自己去上课了，近点远点无所谓，小学必须要接送，离家近还是比较有优势的)
4 附近交通和购物，最好步行1000米内有火车或公车站，以后好出租，购物开车10分钟以内
5 静街优于主路旁(吵)，其次是公园旁(容易被偷)，再次，学校旁(吵，高峰时期塞车)，最后是火车站旁(又吵治安又差)。这里均指特别近，500米以内。或者直接在房子临街，对面之类。
6 朝向很重要，最优是坐南朝北，后院超北最优，其次朝东，然后是朝西。最差是后院超南，阴暗潮湿，容易长虫。(是我和很多中介打交道得出的结论，一般后院朝北是大卖点)。公寓没有花园的，那就挑厅里超北，澳洲人买房也很讲究采光，阴暗的房子是很难卖出好价钱的。
7 地并非越大越好，关键是利率用，一个400方无easement的地优于600方有200方easement的地。一个地，扣了easement，前后左右set back才是这个地真实的面积，在自己能力范围内选可建面积大的。easement学问太多，这里无法一一解释，有兴趣自己去研究。还有一种covenant，也是对土地不利的因素，这里学问也大。反正尽量选无easement无covenant的地，这样才能最大限度的利用面积。
8 尽量买平地，建筑成本低，容易加建。非要买坡地，一定要买前低后高的。前高后低的地容易积水长虫，而且排水排污一般都在后院，会影响地价。
9 看完以上8点，最后再看房子本身。房子如果是平地的话，双砖优于单砖优于木房，坡地反而是木房优于单砖优于双砖。砖房因为坡地容易沉降，地基容易出问题。总之房子，最重要是检查砖头和地面有没开裂，木头检查有没发霉腐烂，房子的框架和地基最重要。(这个也是和中介打交道多，他们分享的心得。中国人钟情双砖房，其实澳洲人也喜欢，但是坡地双砖房真心别碰，一但下陷了，修起来少说也要个10万8万。单砖房介于木方和双砖之间，也是一个不错的选择。)24楼有个补充信息，个人对于木房，单砖，双砖优缺点分析
10 厨房和厕所，厕所数量越多越好，因为后期加建最贵。厨房和厕所是建房和装修的两个大头，优先考虑。装修好的厨房厕所至少帮你省了1万刀/each
11 房子树越少越好，足迹太多砍树血泪史，这里不啰嗦
12 最后才是什么地板，墙面，换地板刷漆是最最便宜的，隔房间，做衣柜都是小case，不重要
PS-- 土豪随意，喜欢就好
好了，总结了十二条(并不是要全符合，只是整理了顺序，预算有限只看location就好)，请坛子里各种大神指教，谢谢
补充一个关于木房，单砖，双砖的个人观点。
如果在地基很好（最好是平地），结构没有大问题，并且已经建好了7年以上的房子来说，双砖优于单砖优于木板房。从价钱上也可以看出，一个结构好的双砖房无疑是更受欢迎（无论是中国人还是澳洲人）。但是，作为买二手房的买家的我们，不清楚那块地的土质到底怎么样。笼统来说，斜坡地非常容易沉降，地基容易出问题。斜坡地双砖就算现在没问题，也很难担保日后不会出问题。一但双砖房出现地基问题，基本是难以维修，就算要修，真心是10万8万以上，还很难保证以后不会出问题。所以，斜坡双砖最好别碰。
木板房，虽然稳固抗白蚁不如砖房，但澳洲斜地多，土质差的地也多，木头支架有弹性不怕沉降，只要地基不出问题的话，房子基本没有太大的后续麻烦。但是木方外墙定期要刷漆，也是一笔费用，有些人也不喜欢。昆州特色queenslander是木房经典设计，经常伴随着大露台和别有特色的设计，其实很多澳洲人也特别钟情queenslander。木房在斜坡地上有优势，不怕沉降，刚好可以做成spilt level design，别具一格。不过木房外观看起来确实是稍微原始一些，通常入不了喜欢高大上的中国人的法眼。
也有人认为双砖抗白蚁有优势，但是澳洲房子太多木头东西，就算房子是纯砖，墙面石膏板，橱柜，衣柜，地板，天花都是木头，白蚁一样也是要年年检查，并不见得有多大优势。
当然，也有人说单砖房最好，结合了砖房和木方的优缺点。维修和地基都比较靠谱。关于下文有人讨论什么冬暖夏凉，个人觉得是隔热层的问题，屋顶小蘑菇，还有房子朝向，窗户通风都会让你产生“冬暖夏凉”或者“冬冷夏热”的感觉。并不能笼统地说双砖一定好。现在还有steel frame和hebal这种新型材料，也各有优缺点。
从外面怎么看出来双砖还是单砖？
很难看出来，但是你买房的时候验房师会告诉你
一般卖房floor plan是肯定有一个N箭头，就是朝北的一边，因为一般房子都是前院小，后院大，后院朝北最好，然后厅和房间全部朝东最好，车库和门面朝南
澳洲的house，后院朝北最受欢迎，中介会专门在广告上写上， 后院隐私最好，客厅餐厅家人活动的地方都是放在后院。 其次后院朝东，西，南。
如果后院朝南，前院朝北，那么你的房型设计要调整，入门就设计为客厅，把卧室等放在后院。在澳洲，后院朝北确实是最优的。尤其是后院有个大厅且后花园够大的。通常10-20米处种有比较大型的落叶树，夏天遮荫，冬天树叶落了，阳光能照到后厅和花园。房子会冬暖夏凉。通常专业花园的书都是最推崇这种格局的。当然，现在很多房求大，把整块地都占得差不多的则很难发挥出这种优点。
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浅谈阳台玫瑰盆栽种植技巧——促芽整形篇 (2020-10-14) 时维九月 
楼主:aabb1234
发表于 2019-11-14 23:24
