在足迹混久了，想回馈下足迹， 回答任何与房屋出租 房屋保险相关问题，欢迎房东，租客提问

月无棱

楼主你好，特别感谢你能开这个帖子解答大家的疑问。我有一个问题想请教你一下，情况比较复杂，我尽量长话短说：
我有一个房子，是brand new的时候就一直租出去的，第一个租客住了一年多，走的时候，laundry附近的skirting board被water damage了，但是中介验房的时候没有注意到。4年后第二个房客搬走的时候，我才注意到，并在第二个房客的entry condition report中发现这个损坏是他进来时存在的。中介找了个plumber，plumber说这个地方目前是干的，当下并没有leaking，应该是之前有leaking或者是房客把laundry或洗衣机的水弄出来，造成flood引起的damage。因为没有existing leaking，我没有做任何的维修，又观察了这个位置半年多，也拍了照片留证，发现这个damage没有任何变化，skirting 也一直是干的。所以这个damage应该是第一个房客用laundry时造成flood引起的。
我有Terri Scheer的landlord insurance，想问一下这种情况能不能claim。如果能的话，claim的时候有什么要注意的吗？
希望楼主能帮忙解答，先谢谢了。

zhangwei7461

月无棱 发表于 2019-3-19 14:16
楼主你好，特别感谢你能开这个帖子解答大家的疑问。我有一个问题想请教你一下，情况比较复杂，我尽量长话短 ...

如果可以的话 把照片发上来。  

月无棱

zhangwei7461 发表于 2019-3-19 16:27
如果可以的话 把照片发上来。

好的，谢谢楼主。

tweetybird

zhangwei7461 发表于 2019-3-18 15:41
还有问题是：租客可以不搬出去，继续在屋内住，只是造成很多的不方便，这样可以claim rent loss 吗？还 ...

非常感谢楼主耐心又详细的解答

au8888

租金收益四个点

au8888

谢谢楼主开贴。

au8888

请问租的房子如果需要修剪树枝，是应该房东请人吗

zhangwei7461

月无棱 发表于 2019-3-19 16:07
好的，谢谢楼主。

我看了一下 如果里面已经干透了的话损伤还不算特别严重。  应该不是属于严重的flooding。

我个人认为如果bond金已经完全退还， 你应该是已经失去claim的机会了。  landlord insurance 会要求你先从bond 金扣去必要的花费。 landlord insurance cover bond 不够的部分。  

而且这种water damage 绝对不是一时的淹水造成的。。是泡出来的。   建议检查这个部位的湿度。  确定干了之后 找个handyman  修了吧。。  

月无棱

zhangwei7461 发表于 2019-3-20 12:47
我看了一下 如果里面已经干透了的话损伤还不算特别严重。  应该不是属于严重的flooding。

我个人认为如 ...

非常感谢楼主详细的解答。

我想再请教一下楼主：
这种被泡出来的water damage，是不是说明附近有过leaking呢？为什么我们并没有任何进行维修，这个位置会变干？我们在最近6个月去了三次，每次去看都是干的，拍照比较发现damage也没有任何变化。

楼主建议检查这个部位的湿度，是指直接靠触摸判断，还是指找专业的plumber做leaking test呢？

zhangwei7461

月无棱 发表于 2019-3-20 14:52
非常感谢楼主详细的解答。

我想再请教一下楼主：

这种damage 如果在洗衣房的话就是洗衣机排的水泡到了。  我个人不倾向于认为里面有leaking 因为一般水管也不会走这里。
如果你房子有定期做termite inspection 他们会做moisture check的。   

月无棱

zhangwei7461 发表于 2019-3-20 18:37
这种damage 如果在洗衣房的话就是洗衣机排的水泡到了。  我个人不倾向于认为里面有leaking 因为一般水管 ...

楼主的回答太专业了，解决了我思考了很久的困惑，感谢感谢

衣能净

zhangwei7461 发表于 2019-1-30 18:25
Fire alarm inspection 一定要做。 我知道很多人都没做。建议一定要做。   其实一般中介做routine inspec ...

LZ你好, 请问qld立法在哪里能看到吗?
我之前都是自己检查的.
QLD 规定我只找到了下面这些.
To comply with legislation, interconnected photoelectric smoke alarms are required:

From 1 January 2017: in all new dwellings and substantially renovated dwellings (this applies to building applications submitted from 1 January 2017).
From 1 January 2022: in all domestic dwellings leased and sold.
From 1 January 2027: in all other domestic dwellings.

zhangwei7461

衣能净 发表于 2019-3-22 10:20
LZ你好, 请问qld立法在哪里能看到吗?
我之前都是自己检查的.
QLD 规定我只找到了下面这些.

您问的是什么立法。？

衣能净

zhangwei7461 发表于 2019-3-22 22:42
您问的是什么立法。？

你好 QLD每年需要找electrician检查smoke alarm的立法..这个没有找到呢..

zhangwei7461

衣能净 发表于 2019-3-23 18:21
你好 QLD每年需要找electrician检查smoke alarm的立法..这个没有找到呢..

我之前的回复貌似有个错误。。找不到了。。 新的解释出来是 240v的hard wire 安装必须要用electrician， 安装完之后可以由property manager 自己test and clean。

hydeto

楼主你好，我最近第一次在悉尼从中介租了公寓，因为第一次又比较匆忙，有些问题是写完condition report才发现的 不知道有什么方法可以解决

首先是storage 被不明人士占 我住进来之前就发现了 当时中介和bm和我说要我自己搬进来以后处理 我住进来后就在门上贴了告示 给了两周通知要物主移走 但我撬锁之前咨询了警察被告知我没有权利做 后来又写信给中介 中介让我贴两周notice我贴了 之后他叫人来开锁 然后东西还要留两周 现在两周时间也到了 他说他试图卖一下 因为房东不肯再出钱处理 但是我感觉这件事无止尽的会拖下去 所以有没有什么具体的时间限制吗 我在开锁的时候和中介讲三周以后storage不空出来 我就要从第一周开始减房租 我是不是要到fair trade那里留个档？

还有就是阳台上有个小蜂巢， 我住进来一个月以后有天看到有马蜂之后才看到，当时中介里的一个妹子和我讲我们楼这个问题很多，所以building manager叫了pest control，她帮我问一下。结果楼里的pest control已经做完，于是中介就说我应该自己搞定。不知道是不是这样的情况？

还有下水道头发挂壁（condition report时发现），煤气点着点着就灭了，中介也是说没什么大问题，不需要维修。我是应该强硬点让她们来修还是凑乎着用？我是不是该买个租客保险？总觉得风险很大

问题很多 先谢谢楼主了

Qiuqiututu

先是storage 被不明人士占 我住进来之前就发现了 当时中介和bm和我说要我自己搬进来以后处理 我住进来后就在门上贴了告示 给了两周通知要物主移走 但我撬锁之前咨询了警察被告知我没有权利做 后来又写信给中介 中介让我贴两周notice我贴了 之后他叫人来开锁 然后东西还要留两周 现在两周时间也到了 他说他试图卖一下 因为房东不肯再出钱处理 但是我感觉这件事无止尽的会拖下去 所以有没有什么具体的时间限制吗 我在开锁的时候和中介讲三周以后storage不空出来 我就要从第一周开始减房租 我是不是要到fair trade那里留个档？
-这种情况你可以要求减租的人毕竟租金已经包含了Storage的价格。建议所有的要求都用邮件方式。

还有就是阳台上有个小蜂巢， 我住进来一个月以后有天看到有马蜂之后才看到，当时中介里的一个妹子和我讲我们楼这个问题很多，所以building manager叫了pest control，她帮我问一下。结果楼里的pest control已经做完，于是中介就说我应该自己搞定。不知道是不是这样的情况？
-如果蜂巢是你刚帮进去就有的 屋主要花钱去掉的
-

还有下水道头发挂壁（condition report时发现），煤气点着点着就灭了，中介也是说没什么大问题，不需要维修。我是应该强硬点让她们来修还是凑乎着用？我是不是该买个租客保险？总觉得风险很大
-如果炉头不能用 屋主要修的。

zhangwei7461

hydeto 发表于 2019-3-23 20:37
楼主你好，我最近第一次在悉尼从中介租了公寓，因为第一次又比较匆忙，有些问题是写完condition report才发 ...

楼主你好，我最近第一次在悉尼从中介租了公寓，因为第一次又比较匆忙，有些问题是写完condition report才发现的 不知道有什么方法可以解决

首先是storage 被不明人士占 我住进来之前就发现了 当时中介和bm和我说要我自己搬进来以后处理 我住进来后就在门上贴了告示 给了两周通知要物主移走 但我撬锁之前咨询了警察被告知我没有权利做 后来又写信给中介 中介让我贴两周notice我贴了 之后他叫人来开锁 然后东西还要留两周 现在两周时间也到了 他说他试图卖一下 因为房东不肯再出钱处理 但是我感觉这件事无止尽的会拖下去 所以有没有什么具体的时间限制吗 我在开锁的时候和中介讲三周以后storage不空出来 我就要从第一周开始减房租 我是不是要到fair trade那里留个档？

还有就是阳台上有个小蜂巢， 我住进来一个月以后有天看到有马蜂之后才看到，当时中介里的一个妹子和我讲我们楼这个问题很多，所以building manager叫了pest control，她帮我问一下。结果楼里的pest control已经做完，于是中介就说我应该自己搞定。不知道是不是这样的情况？

还有下水道头发挂壁（condition report时发现），煤气点着点着就灭了，中介也是说没什么大问题，不需要维修。我是应该强硬点让她们来修还是凑乎着用？我是不是该买个租客保险？总觉得风险很大

问题很多 先谢谢楼主了

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。。。。只能说你运气十分不好吧。。。之前的租客应该是十分糟糕的。
只能说这个房子在完全清理完之前中介就拿出来租了， 尤其是storage room 这块。  

还有 阳台很多的时候不归building manager 管，  蜂巢如果对生活造成了很大的不便 请联系你中介处理。  如果实在很小，中介可能会觉得你挑刺吧。

至于煤气点着点这就灭了这点， 你得确定是cooktop的问题， 最好在有证据的情况下 要求中介维修。


里面最值得商讨的就是这个storage room的问题。 中介居然叫你自己贴条。。？？租约里面有提到你这个storage 不能用吗?  租金的问题 不是你要求 就可以的。 除非中介同意。   

昆州的话 我建议你联系RTA   新洲不知道是什么部门。。建议找部门介入吧。

hydeto

zhangwei7461 发表于 2019-3-27 22:37
楼主你好，我最近第一次在悉尼从中介租了公寓，因为第一次又比较匆忙，有些问题是写完condition report才 ...

我租的时候房子已经空了一个月，所以真的很意外会有这么多问题

storage口头承诺的，合同没说有也没说没有。但是搬进来前中介是承认这个应该给我用但是被人占了，但是当时他们让我自行处理。谢谢楼主，看来明天一定要去fair trade打电话了。

hydeto

Qiuqiututu 发表于 2019-3-27 21:46
先是storage 被不明人士占 我住进来之前就发现了 当时中介和bm和我说要我自己搬进来以后处理 我住进来后就 ...

谢谢！住进来真的心很累，我都有写邮件，就是不知道减租多少合适。我明天去ft问吧

jtlld

楼主辛苦了。请问一个保险的问题. 过去2 次 house里的insurance claim都是我自己跟保险公司打电话claim成功的。(自己向保险公司提供quote 和以前的inspection report.） 但是现在我准备换管理中介，我看到其他中介有协助insurance claim要收费150。请问自己claim和让中介claim有什么差别？

第二，Terri Scheer的landlord insurance claim容易到或者快到什么程度？之前一直用alliance，每次claim2个多月电话催过几次但最后都成功了。读完lz帖子想换Terri Scheer但具体不知道有多好？谢谢！

jtlld

楼主，请问洗碗机提供对房东好 还是 不提供好？谢谢

永远爱你啊

LZ你好，谢谢你在论坛上热心回答大家的提问，最近我遇到一个问题想请教一下你。
我是房客，坐标新洲，组了一个公寓3年，一直按时交租的模范租客（自以为），搬出去也按中介要求请人做了房间和地毯清洁，现在搬出去中介要扣我bond 800，理由是1.客厅地毯上有我家具的压痕不能恢复，要换客厅地毯，我要承担30%，600块 2.墙上有一个擦痕要修补，（我不确定是不是我弄的，从来没注意过）200. 现在正在走NCAT, 请问我能赢么。本来是不想为这点钱大官司的，是在气不过。我自己基本上是做到我一个租客能做的max了，这个中介，一开始交钥匙的时候就拖着conditional report到我入住一周半的时候才给我，有东西坏了（马桶盖，换气扇）是之前的租客弄的，也都拖着一直不修，搬出去的时候我也知道他很难搞也特意找了他指定的巨贵的清洁公司，还给我搞这么一出，一开始outgoing report的时候还发邮件假惺惺的说感谢你们把房屋维护的这么好，只是一两个小问题需要处理在等Quote,然后过了一周立马反口要收800...

备注，地毯是7年的旧地毯，我搬进去的时候状况就不好，墙上也是搬进去的时候有多处划痕，我的conditional report都有指出。但是没有墙上那洞的单独照片，但我很确定中介也没照片（一个不太注意的地方，大家都没想到去拍照。。。都是大房间的整体照，没有局部的）

zhangwei7461

jtlld 发表于 2019-4-2 20:57
楼主辛苦了。请问一个保险的问题. 过去2 次 house里的insurance claim都是我自己跟保险公司打电话claim成功 ...

楼主辛苦了。请问一个保险的问题. 过去2 次 house里的insurance claim都是我自己跟保险公司打电话claim成功的。(自己向保险公司提供quote 和以前的inspection report.） 但是现在我准备换管理中介，我看到其他中介有协助insurance claim要收费150。请问自己claim和让中介claim有什么差别？

我是不收钱的 claim insurance。  如果你熟悉的话 可以自己claim。

第二，Terri Scheer的landlord insurance claim容易到或者快到什么程度？之前一直用alliance，每次claim2个多月电话催过几次但最后都成功了。读完lz帖子想换Terri Scheer但具体不知道有多好？谢谢！

Alliance 其实claim 也不困难， 但是耗时较久。 Terri Scheer 的claim 只是单纯的rent loss 的话， 基本都是几天内搞定的。

zhangwei7461

永远爱你啊 发表于 2019-4-28 10:41
LZ你好，谢谢你在论坛上热心回答大家的提问，最近我遇到一个问题想请教一下你。
我是房客，坐标新洲，组了 ...

LZ你好，谢谢你在论坛上热心回答大家的提问，最近我遇到一个问题想请教一下你。
我是房客，坐标新洲，组了一个公寓3年，一直按时交租的模范租客（自以为），搬出去也按中介要求请人做了房间和地毯清洁，现在搬出去中介要扣我bond 800，理由是1.客厅地毯上有我家具的压痕不能恢复，要换客厅地毯，我要承担30%，600块 2.墙上有一个擦痕要修补，（我不确定是不是我弄的，从来没注意过）200. 现在正在走NCAT, 请问我能赢么。本来是不想为这点钱大官司的，是在气不过。我自己基本上是做到我一个租客能做的max了，这个中介，一开始交钥匙的时候就拖着conditional report到我入住一周半的时候才给我，有东西坏了（马桶盖，换气扇）是之前的租客弄的，也都拖着一直不修，搬出去的时候我也知道他很难搞也特意找了他指定的巨贵的清洁公司，还给我搞这么一出，一开始outgoing report的时候还发邮件假惺惺的说感谢你们把房屋维护的这么好，只是一两个小问题需要处理在等Quote,然后过了一周立马反口要收800...

备注，地毯是7年的旧地毯，我搬进去的时候状况就不好，墙上也是搬进去的时候有多处划痕，我的conditional report都有指出。但是没有墙上那洞的单独照片，但我很确定中介也没照片（一个不太注意的地方，大家都没想到去拍照。。。都是大房间的整体照，没有局部的）

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如果不介意的话， 能吧你墙上的擦痕和地毯印痕照片发上来。  

很同情你的遭遇。  

首先 entry condition report 是你中介必须在你入住的时候就得给你的一个report。 入住一周后再给 基本就失效了。

根据昆州的RTA ：
The property manager/owner must prepare, sign and give a copy of the report to the tenant at the start of the tenancy; it is an offence not to do so.

The tenant must return the completed, signed report to the property manager/owner within 3 days.

首先你得先确定东西是否已经维修好了。 如果你中介已经维修好了， 并且有invoice，并且有提前通知你价格， 你就未必能赢了。  
法院上法官会更加倾向于书面的证据， 如果有一个公司已经进行维修，并且出具了invoice，就能证明你的维修花费价值是多少。

但是这个中介明显并不专业， 是属于专门坑好人的那种。 建议您在法庭上据理力争。 CAT 不需要律师代表， 可以自己上庭。 上庭前准备好资料， 可以写个submission。

永远爱你啊

zhangwei7461 发表于 2019-4-28 11:32
LZ你好，谢谢你在论坛上热心回答大家的提问，最近我遇到一个问题想请教一下你。
我是房客，坐标新洲，组 ...

这个洞可以明显看出是之前房客补过的，可以我之前没专门拍照，只是书面提到

这个是清洁蒸完地毯以后没有把地毯毛理顺，他也算我的，拍的还特别难看

这个就是我说的茶几的压痕

所以说现在我有email和邮戳证明中介的conditional report给晚了，法庭就不会采用他们的证据了对吧，那我应该稳赢了？

zhangwei7461

永远爱你啊 发表于 2019-4-28 11:44
这个洞可以明显看出是之前房客补过的，可以我之前没专门拍照，只是书面提到

这个是清洁蒸完地毯以后没有 ...

不多说什么了。。直接上庭， 建议爆光这个中介身份。

ofof

请教楼主，我是房东，和现在的中介有过矛盾，打算换个新中介，但是因为需要提前2个月通知现中介，担心现中介以扣押租户的最后一期 rent 的方式刁难自己，如果真发生现中介因不满自己换中介，压着租金不给自己，怎么办呢？

因为以前发生过这种情况，到月底入账日中介没给入账，沟通多次，中介拖了几天后才入的账。

zhangwei7461

ofof 发表于 2019-4-29 17:30
请教楼主，我是房东，和现在的中介有过矛盾，打算换个新中介，但是因为需要提前2个月通知现中介，担心现中 ...

请教楼主，我是房东，和现在的中介有过矛盾，打算换个新中介，但是因为需要提前2个月通知现中介，担心现中介以扣押租户的最后一期 rent 的方式刁难自己，如果真发生现中介因不满自己换中介，压着租金不给自己，怎么办呢？

因为以前发生过这种情况，到月底入账日中介没给入账，沟通多次，中介拖了几天后才入的账。

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如果您的中介没有在月底入账日给你转账，如果是疏忽，是可以解释的， 压钱一般是可以发生在付账单，月结钱不够支付维修账单的情况下，如果是无理由故意压钱 你的中介就涉嫌违法了。

建议直接更换中介，中介不能无故压钱。  不用怕， 这么低端的犯罪手法中介不傻也不会去做。 直接交给新中介做， 既然请了中介，你就高高挂起就是了。 新中介比你上心多了。

cxzl

楼主是业内人士，请教有什么方法可以识别中介公司吗？基本上在一个区通常有几个中介，一般人只是通过一两次的面试很难知道中介真正的业务水平和服务质量，而且和自己谈的人也大多不是最后被分配负责自己投资房的业务员，如果看google review的话，每家中介的negative remarks都不少，好的review也是有水分的，在这种情况下，真是无所适从了