开始买房了——有关还贷周期，patric请进

大球球

Why not drive to a zone 1 railway station?

I did it everyday and it is quite convenient for me.

西边雨

原帖由 大球球 于 2007-2-23 16:52 发表
Why not drive to a zone 1 railway station?

I did it everyday and it is quite convenient for me.

如果这样做省时省钱的话当然愿意这么做了

春暖花开

mithcam的house比较少，现在抢的人比较多。

短腿小鳄鱼

偶来打一下广告,贷款可以找PATRICA的, 很方便快捷的!

短腿小鳄鱼

我们明天就搬到DONCASTER EAST了, 我和老公都在city上班.
新房子门口就有巴士到城里, 所以会做个试验,看看自己开车和做巴士那个更快, 到时候和大家说一声!

vickymm

哈哈回来啦继续发

下午lg溜出来一起去ANZ了，回来汇报一下。

给介绍2种：
1。professional package。申请费400刀; 如果要split loan，每个300到申请费；浮动利率7.47%; 100% offset;  另外给一个free daily transaction account；部分提前还款没有费用，但4年内全部还清的话700的exit fee; 没有其他的费用；
    脑子里一直想着的一个问题是，国内买方有2种可选，等本金还款（就是每月还款额不固定，开始多后面少，因为每个月都还一样数目的本金，利息就越来越少了）和等额还款（每个月还款总数一样，但是开始利息占的比例很大，本金很少；后来才慢慢本金多利息少）。对还款人来说当然是前者好。所以今天问了homeloan specialist，结果不问还好一问更糟。问：每次还款数目一样吗？答：一样。问：那每次本金数额呢？答一样。利息呢？不一样。晕阿~~ 哪位高人可以具体解释一下？

2。breakfree package。
每年340的年费。无申请费；利率7.37%；100% offset; 提前还款条件同上。但是这个他没有讲得很清楚，要下班了。不知道是不是有什么隐藏条款。

保险的话最高免到80%

没有谈到蜜月期之类的

我们打算再去wespac，nab什么的看看。broker是不是不好啊？请达人指教阿:si165

西边雨

原帖由 vickymm 于 2007-2-23 21:13 发表
哈哈回来啦继续发

下午lg溜出来一起去ANZ了，回来汇报一下。

给介绍2种：
1。professional package。申请费400刀; 如果要split loan，每个300到申请费；浮动利率7.47%; 100% offset;  另外给一个free  ...

我是通过broker的，因为是朋友，比较放心~~找broker的好处也是有的
也可以找这儿的patricb（westpac），好筒子~
这儿还有一个筒子是commawealth的~~记不清他的ID
LZ可以多问问，比较一下，找到适合自己的产品~

vickymm

还有：今天碰到的贷款代表好像有个地方在撒谎？

说，买房的时候写subject to finance,还要具体写上哪个银行，要 subject to finance to ANZ，要不然别人可以force 你去任何一家取得贷款。有这样的事情吗？

西边雨

原帖由 vickymm 于 2007-2-23 21:26 发表
还有：今天碰到的贷款代表好像有个地方在撒谎？

说，买房的时候写subject to finance,还要具体写上哪个银行，要 subject to finance to ANZ，要不然别人可以force 你去任何一家取得贷款。有这样的事情吗？

胡扯~~~这个人好像不地道

patricb

原帖由 短腿小鳄鱼 于 2007-2-23 20:58 发表
偶来打一下广告,贷款可以找PATRICA的, 很方便快捷的!

多谢小鳄鱼、老西帮我打广告
顺便就帮LZ解答一下疑问。
以前也看到不少同志问起过还款方式和还款期限的问题，感觉还是因为已经习惯于国内的贷款思路，因为我在国内也做了10年银行（其中3年房贷），所以比较理解这种差异。
还款方式：
国内有等额本息和等额本金之分，等额本息即使传统的每月还款金额不变，其中所还本金部分递增，利息部分相应递减。由于原先国内的房贷大多不允许提前部分还贷，所以有些经济实力较好的客户就愿意采用等额本金（递减法），即每月归还相同本金，利息递减。如果采用同样贷款期限的话，等额本金起始的还款金额高于等额本息，但总的利息支出较少。
好了，说说澳洲的，都是采用等额本息法。但不用担心这样会多付利息，因为都允许部分提前还款（除了固定利率的有所限制，但固定利率最长也只有10年，其后还是可以转成浮动），所谓的每月还款金额只是一个最低还款金额，多数情况下你可以任意多还，本金多还了，利息自然少了。
贷款期限：
不止是中国客户，其实有些老外也有这个误区，跑来就问能不能不借30年，比如借个20年什么的，答案是可以，不过没有必要。记得在国内做房贷时，客户从借1年的到30年的什么都有，为什么呢，同样时因为不能部分还款，所以各人都要计算出一个自己能负担的最大月还款金额，然后倒推出贷款期限。
回到澳洲来说，同样因为前面所说的原因，不需要这样去计算。假设说你借了30万，期限30年每月还款2000元，期限20年每月还款2500元（数字未经计算）。你借30年不代表你只能还2000元，你还是可以还2500，这样20年就还清了。既然这样，为什么不给自己设定一个低一点的金额呢，毕竟贷款可以多还却不能少还喔。
LP说我写的罗嗦，哈哈，是有点，简单说，永远记住，所有银行的贷款利息都是按照每天的余额按天计息的，所以还款方式和期限不是关键，有钱就还是关键，而目前银行普遍提供的offset帐户就是最好的工具，在offset的情况下，连按月还款和按周还款都没有差别了，因为offset的原理相当于按日还款。
罗嗦完毕。

[ 本帖最后由 patricb 于 2007-2-23 21:52 编辑 ]

vickymm

感谢patricb！！不过到底是patricb还是patrica？我原来以为是两个人的说~~

vickymm

原帖由 西边雨 于 2007-2-23 21:28 发表


胡扯~~~这个人好像不地道

lg也这么说

袋鼠

原帖由 西边雨 于 2007-2-23 14:54 发表


请注意括号里的信息~~~

下了高速，bus就慢了
我同事在bulleen坐bus上班都要40/50分钟的说

根据bus的时刻表, 从doncaster east到city的queens street就半个小时左右.

我的同事也说开车半小时够了.

当当

原帖由 eve 于 2007-2-23 14:54 发表

my house is only 350 sqms land and 140 sqms builtings.

try calling Ray White agent there. my experience there is not bad.

at least they are more honest than staockdale & Leggo and Hocki ...

请问eve.不需要大、新，离火车站近的房子在这个区大致多少价位阿

taoyuan

写offer的时候，如果subject to finance肯定是要写银行和类似金融机构的，因为，如果要是subject to finance撤出offer的话，需要有银行的证明信，空口无凭是不行的。

vickymm

原帖由 taoyuan 于 2007-2-23 22:37 发表
写offer的时候，如果subject to finance肯定是要写银行和类似金融机构的，因为，如果要是subject to finance撤出offer的话，需要有银行的证明信，空口无凭是不行的。

难道如果没写就得每个地方都去开证明？

有tz写过类似的吗？

taoyuan

他肯定要你写的，而且还要你写大概你借多少钱呢。因为同样都是subject to finance，有人借的多，有人借的少，当然借的少占优势了（如果offer接近的话）。还有个相关的话题就是，银行对房价的评估。银行有自己独立的房价评价机构，他们会比较他们的评价价和你的买价，并且把2者低的作为银行贷款的依据，银行会贷给你这个数目的80％。比如说我35万买的房子（offer被接受了），银行评估了一下说30万，最后银行会贷给我24万。如果银行评价高于35万，那银行也最多贷给我35万的80％。一般情况下，银行的评估会match你的买价，因此不用担心了，但是subject to finance还有这层意思。低于80％的贷款可以免除贷款保险。希望以上能对楼主有所帮助。

[ 本帖最后由 taoyuan 于 2007-2-23 23:18 编辑 ]

villa

原帖由 vickymm 于 2007-2-23 22:46 发表



难道如果没写就得每个地方都去开证明？

有tz写过类似的吗？

我本人的经历是，在Subject to XXX Bank 的后面，再加上 or other similar financial insitutions.

这样留给自己的余地要大一点。


:si44

vickymm

有用的。
比如说，我借30万，自己有6万，但是只想付4万，另外2万留在offset的账户上，保持一定的现金流，那我应该写借4万还是6万呢？

taoyuan

你不是要借30万么？

WTFAUS

原帖由 vickymm 于 2007-2-23 23:51 发表
有用的。
比如说，我借30万，自己有6万，但是只想付4万，另外2万留在offset的账户上，保持一定的现金流，那我应该写借4万还是6万呢？

我们的做法是借足80%的钱（免保险），手里有越多零钱越好，用不了就多还罗。

vickymm

原帖由 taoyuan 于 2007-2-23 23:55 发表
你不是要借30万么？

不好意思错了，是写借30万还是32万:si60

vickymm

原帖由 WTFAUS 于 2007-2-24 00:05 发表

我们的做法是借足80%的钱（免保险），手里有越多零钱越好，用不了就多还罗。

考虑到vendor的心理，如果我借到80%，但是手里还有些余钱可以放到offset，那么要让vendor知道借80%好还是另外一个出去offset账户余钱的数字？会不会到时候真的check你报的数字？

taoyuan

原帖由 vickymm 于 2007-2-24 00:14 发表



考虑到vendor的心理，如果我借到80%，但是手里还有些余钱可以放到offset，那么要让vendor知道借80%好还是另外一个出去offset账户余钱的数字？会不会到时候真的check你报的数字？

不会吧，因为在offer上pay钱的那块不写什么80％啦，这是你自己跟银行商量的。

WTFAUS

原帖由 vickymm 于 2007-2-24 00:14 发表



考虑到vendor的心理，如果我借到80%，但是手里还有些余钱可以放到offset，那么要让vendor知道借80%好还是另外一个出去offset账户余钱的数字？会不会到时候真的check你报的数字？

我不是很理解为何vendor会知道你借多少？ 我们出offer的时候胆子很大（无知者无畏），没有写subject to finance，因为卖房子的是两个20出头的小毛孩，中介说他们不懂什么，怕他们以为我们没钱，所以没写这个。有点后怕，不过想过大不了在cooling off period的时候，银行不贷给我们，就不要这个房子付点罚金罢了。呵呵

taoyuan

原帖由 WTFAUS 于 2007-2-24 00:20 发表

我不是很理解为何vendor会知道你借多少？ 我们出offer的时候胆子很大（无知者无畏），没有写subject to finance，因为卖房子的是两个20出头的小毛孩，中介说他们不懂什么，怕他们以为我们没钱，所以没写这个。有 ...

银行估价一般就是2天时间，这3天cool－off里还要做building inspection等，如何利用好这3天对于不写subject to finance是至关重要的。因此，不到万不得已还是subject吧。其实，不管你借多少，只要你写subject to finance，对于vendor都是一样的，很少的情况，他们会考虑买主到底要借多少钱的，考虑更多的是subject to和unconditional的offer之间的取舍。因为总会有人经不起中介忽悠，给出unconditional的offer，尤其是刚刚开始看房买房的人，千万要小心。

patricb

原帖由 vickymm 于 2007-2-23 23:51 发表
有用的。
比如说，我借30万，自己有6万，但是只想付4万，另外2万留在offset的账户上，保持一定的现金流，那我应该写借4万还是6万呢？

出offer时subjict to finance上的贷款机构和贷款金额，在房屋买卖成交的情况下，和最后买房者实际的贷款机构和金额不一定要相同，试想，房主卖成房子了，谁还管你哪里借的、借多少。
但是如果最后是因为finance失败而合同失效，那买主出具的银行拒绝信就必须是offer上指定的机构和金额了，否则vendor是不会接受的。

vickymm

感谢patrica tz的详细解答:si157

patricb

原帖由 vickymm 于 2007-2-24 11:41 发表
感谢patrica tz的详细解答:si157

不客气。
不过我的名字给越整越多了，有patrick 、patricb、现在又有patrica，搞得像三兄弟似的

vickymm

房屋广告上很多写BV是什么意思呢？