写给买楼花赚到钱的朋友们

superufo

请再看看最后一句话: Zoran must reduce the cost base of the property by $10,000 to $200,250.

superufo

你找的例子已经说明了另一贴的人没错

superufo

liuliang1958 发表于 2012-10-31 22:59
罗嗦一下。按你的例子，你一分CG都没有，所以一分CGT都不要交。你还可能有Capital Loss 可以用来 Offset  ...

" 比如，如果楼花两年后建成，今天现房的价格（全新的）如 果是50万的话，那么楼花价格就是55.5万。"
就按你这个例子说。
假如都各买了1套，12年后卖房，仅5万的差价部分加上按6%的利息，就差差不多9万，也就是说，先不考虑别的因素，就这现在的楼花12年后要多卖9万才可以和现房收益相同。请问，10年新和12新基本一样的房，10年的比12年的贵9万，你会买哪个？能多卖9万吗？

liuliang1958

superufo 发表于 2012-11-1 06:31
请再看看最后一句话: Zoran must reduce the cost base of the property by $10,000 to $200,250.
...

只是想把事情弄清楚。
按你的说法，应该是200K-10K=190K才对，是吗？那为什么是200250呢？

其实这里的区别在于，Zoran（付了200K）买了房以后又花了钱去装修或更新，这笔钱就叫着Capital Work。如果他选择不做Capital Work Dediction，它就可以把这笔钱加到买价中。但他选择了Deduction，那么就只能把还没有Deduct 完的部分加上。这就是depreciation 和 capital work deduction 的区别。的确很多人不很清楚，所以我还是建议大家见会计师。

liuliang1958

superufo 发表于 2012-11-1 06:45
" 比如，如果楼花两年后建成，今天现房的价格（全新的）如 果是50万的话，那么楼花价格就是55.5万。"
就 ...

对不起，我没有看懂你的意思。
我说那句话的意思是楼花的定价现在大多使用将来的价格而不是现在的价格，所以看起来就更高了。

floodp

插一句哈。
liulang1958举的ato上例子根本没提depreciation啊，而且deprecation和capital work是不同的东西，一个增加cost base，一个减少cost base。前面不是争论depreciation对CGT的关系吗，为什么举这个无关的例子，要说明什么呢？

liuliang1958

depreciation指的是你买到手后东西的折旧，Capital Work Deduction指的是我买后花钱的扣税。Depreciation和CGT没有关系，如何举例子呢？看看下面计算Cost Base时那里提到Depreciation?

The cost base and reduced cost base of a property includes the amount you paid for it together with some incidental costs associated with acquiring, holding and disposing of it (such as legal fees, stamp duty and real estate agent's commissions). Amounts that you have claimed as a tax deduction or that you can claim are excluded from the property's cost base or reduced cost base.

quote from http://www.ato.gov.au/corporate/ ... amp;page=27&H27

我真心想看到哪里规定Depreciation减少你的Cost Base。如果这样，Depreciation 还有什么意义？Negative Gearing 还有什么意义？难道说那些专家们都错了？我有些糊涂了。

matthew.ma

liuliang1958 发表于 2012-11-1 10:47
depreciation指的是你买到手后东西的折旧，Capital Work Deduction指的是我买后花钱的扣税。Depreciation和 ...

你说的是对的。只有在CGT event造成CAPITAL LOSS的情况下才要用到reduced cost base。

superufo

里面有capital works deductions的解释和例子
http://www.ato.gov.au/individual ... ontent/00183243.htm

momoying

其实楼花对像我这种手中不富裕的人是一个缓冲。。。最大问题就是不知道什么时候才能建好，跟最重要的质量问题 只能权衡了
特别是在sydney读书这段时间住的apt房子的质量问题真的很让人无语 墙裂。。。门框变形。。。不给晾晒被子在阳台。。。还有全屋出了厨房之外的地毯地。。。 我突然还怀念国内的商品房

Agamemnon

神作啊

superufo

liuliang1958 发表于 2012-11-1 09:51
对不起，我没有看懂你的意思。
我说那句话的意思是楼花的定价现在大多使用将来的价格而不是现在的价格， ...

就是接着你的例子说, 买楼花不如买现房, 没必要管什么原因楼花价格高. 在升值相同的假设下, 楼花买了就比现房亏, 除非现房２年开销大于５万

liuliang1958

superufo 发表于 2012-11-1 15:03
就是接着你的例子说, 买楼花不如买现房, 没必要管什么原因楼花价格高. 在升值相同的假设下, 楼花买了就比 ...

你能不能给出你是怎么算的？我看不出来5万哪里来的。

superufo

楼花价格就是55.5万 - 现房的价格（全新的）如 果是50万的话 = 5.5
近似算5万

superufo

"现房的价格（全新的）" 叫A房,  ２年楼花为B房
12年后, A房12年新, B房10年新,  房子超过１０年, 估计没多少人会介意２年区别

12年后, 5万差价加利息: 5万* (1.06)^10=8.95万, 差价造成的损失却一直留下来了

kukri

好复杂

simplyjean

liuliang1958 发表于 2012-11-1 10:47
depreciation指的是你买到手后东西的折旧，Capital Work Deduction指的是我买后花钱的扣税。Depreciation和 ...

depreciation 是一定会减少cost base的。问问你的accountant，应该会有明确的答复。只是CGT会有50%的discount, 所以还是claim depn 会比较合适。I mean, better off..

liuliang1958

simplyjean 发表于 2012-11-1 16:07
depreciation 是一定会减少cost base的。问问你的accountant，应该会有明确的答复。只是CGT会有50%的disc ...

好，我再去问一下。 我想把事情简单化一些，看看我们有没有在哪里有误解。
比如买了一套全新的Unit，60万，买后没有做任何的事情，就出租了，每年平均claim 1万的depreciation。十年后卖了70万。其中买房的律师费2000，买房律师、中介费1万8， 买房的Stamp Duty2万，则费用=4万。

问：Capital Gain = 70-60-4=6万？ 还是 Capital Loss = 70-4-(60-10)= 16万？

simplyjean

Cost base: 60+4-10=54万
所以 capital gain = 70 - 54 = 16 万

喜欢地产

simplyjean 发表于 2012-11-1 18:43
Cost base: 60+4-10=54万
所以 capital gain = 70 - 54 = 16 万

16万*15%=2.4万。。。。这是增值税要交的。

liuliang1958

simplyjean 发表于 2012-11-1 18:43
Cost base: 60+4-10=54万
所以 capital gain = 70 - 54 = 16 万

我算错了。

superufo

liuliang1958 发表于 2012-11-1 09:48
只是想把事情弄清楚。
按你的说法，应该是200K-10K=190K才对，是吗？那为什么是200250呢？

对于这个例子，看不出来它怎么算出cost base of the property was $210,250，可能只是已知条件。关键是最后一句话，Zoran must reduce the cost base of the property by $10,000 to $200,250.，这个$10,000是他曾经Claim的capital works deductions

actechart

看这贴的回复真长知识啊

superufo

liuliang1958 发表于 2012-11-1 10:47
depreciation指的是你买到手后东西的折旧，Capital Work Deduction指的是我买后花钱的扣税。Depreciation和 ...

我是这样理解的: Construction cost是: (ATO)Certain types of construction costs - including extensions, alterations and structural improvements - can be claimed as capital works deductions

对于其它的depreciating assets in residential rental properties，(ATO): Deductions can be claimed for the decline in value of some types of depreciating assets in residential rental properties

然后根据你贴的ATO的Amounts that you have claimed as a tax deduction or that you can claim are excluded from the property's cost base or reduced cost base. 就已经说明清楚了。deduction 项目很多，它没有一项项列出来。而且是没选择的，只要能够Claim deduction的都得算，就算你没有实际Claim．

所以用折旧来实现Negative Gearing，比很多不了解的人想象的作用小的多

liuliang1958

simplyjean 发表于 2012-11-1 16:07
depreciation 是一定会减少cost base的。问问你的accountant，应该会有明确的答复。只是CGT会有50%的disc ...

找到会计师了，得到的回答是：It is correct in theory that we need to take off the depreciation to get the cost base,but you don't need to worry since we can control it to maximize the benefit.

谢谢了，我错了。你是对的。会计师很吝啬解释，反正他会做的。很感谢，纠正了我的错误。

simplyjean

superufo 发表于 2012-11-1 22:39
我是这样理解的: Construction cost是: (ATO)Certain types of construction costs - including extensio ...

“只要能够Claim deduction的都得算，就算你没有实际Claim．” 这个很对。。。

但是如果高收入者，用depn的方式退税提前把以后的钱的取出来用，一方面钱是现值，另一方面以后CGT是50%discount. 所以还是值得的。这是我的想法而已了。

所以建议买在depn以前是cash flow neutral的投资房，这样不用等到tax return完了，你的资金链的紧张才能得以缓解。而且，目前的房市感觉还是现金为王。

小红豆

mark

comonder

中介自己都不买楼花 就能说明一切问题了

喜欢地产

comonder 发表于 2012-11-13 13:54
中介自己都不买楼花 就能说明一切问题了

大部分中介都买过楼花。。。

comonder

喜欢地产 发表于 2012-11-13 14:58
大部分中介都买过楼花。。。

我不知道其他的中介  但是认识的 都不买楼花 都买现房  身边买楼花的朋友没有一个不骂的  有的3年了房子的影还没看到呢 有的收到房子那质量都担心楼会不会自己倒了 各种问题  反正还是慎重得好  真没听说谁 买楼花升值赚钱了的 都是中介忽悠的  澳洲经济情况不好  地产也不好 这是事实 现在投资房子的回报真不要乐观  房子不好出租 不是前几年满地留学生的时代了