CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

LENNY_DONG

夢回唐朝

突然想到的关于自住转投资的升值税问题, 自住房免升值税，那么转了投资后怎么算，升值部分是算从转为投资房以后的还是所有的, 如果是以转为投资房开始的怎么算是按估价为准吗

LENNY_DONG

你的房屋价值从你出租时算起。之前升值部分不算入。

最好是独立估价师的估价为准

夢回唐朝

那就是估得越高越好了

LENNY_DONG

是的。。。。你的体育节目表现在不做了？

LENNY_DONG

LENNY_DONG

bailebao08

如果我有一个投资房,父母来后住在投资房,那么这房子还是投资房吗?产生的维护保养费用可以deductible吗?

LENNY_DONG

还是投资房。 要产生费用去DEDUCTION。 你必须按市场价房租收入报上去。即使你没收到钱

或者所有开支不报，等以后卖房作为COST BASE

LENNY_DONG

Qiuqian

[ 本帖最后由 Qiuqian 于 2010-9-25 23:34 编辑 ]

LENNY_DONG

你好，你理解正确而且非常优化

不过A房在变为投资房时可以找中介做估价，这是将来卖房的COST BASE.之前获利不算。

B装修可以折旧。

holdenmcgorin

2010年-2014年，房A和房B 的租金收入都算TAXABLE INCOME， 利息都可以作DEDUCTION，房A和房B都可以计算DEPRECIATION。 无CGT。

LZ可以解釋一下 為何這段期先 A B 都无CGT??
還有  可以再解釋一下甚麼是 COST BASE嗎 謝謝

LENNY_DONG

他都没有卖房子，何来CGT。

COST  BASE 就是成本

dabing

万分感谢楼主无私的分享和提供专业的建议，
想买投资房，有如下问题想请教：（楼主回答时是否可以用其他颜色字如蓝色，这样方便大家区分问题和回答，多谢：）

1. 房子在我名下，父母从海外寄钱帮着我交首期，这笔钱算海外Income吗？要交税吗？

2. 前面帖子有讨论夫妻间转Ownership不要交Stampyduty，那么如果我把Ownership全部或部分转让给我父母，要交StampDuty吗？
或有什么费用吗？


3. 如果父母的名买房，之后继承要交遗产税吗？或其他费用吗？

4.买的投资房如果买价为1 Million， 分割成前后两块地，分别盖一个Townhouse。总建筑成本为35万。 卖掉其中一个，卖价80万。即卖价小于整个成本，那么还要交 Capital Gain Tax 吗？

5. 现有住房在老婆名下，现在如果以我的名字买，是否还是算投资房虽然是我的第一套房？如果卖掉有盈利是否还有交CGT？

LENNY_DONG

1. 不要缴税，不算收入。除非你在海外有工作收入。
2。STAMP DUTY，如果自主房。按市场价
3。不用遗产税，但是 ESTATE PLANNING ，三年时间选择，但是父母必须长期在这里居住居民
4。不是这么算的。按分割后成本计算。50万一块地，加造房子17.5万。 80-67.5 是你的CGT TAX
5。投资房，夫妻只能有一个自主房。不管在谁名下。

dabing

非常感谢

dabing

听说夫妻两人的名买投资房可以有2份Examption of CGT.那么是否可举例Examption 怎么算？比以一个人名字买省多少CGT?
和两人的收入有关吗？如果太太年收入低于3.5万，是不是就只交16.5%？

LENNY_DONG

投资房没有CGT EXEMPTION.

如果CGT加收入小于3万7，那么实际交税只有7.5%，如果持有一年以上

平平淡淡

请教LZ，买楼花在交房之前所产生的费用可以抵税吗？比方说楼花2年后交房，交了10%的定金（从自住房的offset中取出），这期间多付的利息可以在当年度抵税吗？

LENNY_DONG

可以。抱在投资房里

charmaine

再来问问楼主：
如果有一个房子，refinance后多了一个home loan A. 这个房子转成投资房后，从这个home loan A里拿钱出来维护房子，那末这个维护房子的钱可以抵税，我的问题是，那这个home loan A产生的利息也可以抵税吗？谢谢。

brad

复杂问题请问楼主：

现有CBA投资房A, 贷80%

新有NAB房子B贷款, 贷80%完成settle，

现在把CBA得转NAB, 然后利用A得equity, 增加B得loan amount, 请问B能否以新的loan amount进行负扣税。
这样变相房子B的贷款为LVR 95%左右。
--------------
有2种情况请分别作答：

(1)  B先自住6个月（在这期间increase的loan），然后出租

(2) B直接出租。

---------
broker的意思是，increase得loan只要告诉ATO是renovation，装空调等花费在房子上就可以了，因为不是refinance B, 还是Original loan, 所以是可以以新loan amount作为负扣税的。。。/不知道是否可以。。

PS:
当初晕了，其实最简洁应该是一起refinance+new loan一起做的，干净明了，但是现在这样补救可以吗？

brad

原帖由 STS-TAX 于 2010-9-26 14:17 发表
可以。抱在投资房里

offset里的钱不是自己的钱嘛，
如果settle这套投资房时，这10%是否就成了首付（即不是银行贷款部分）
是否以后这10%就不能负扣税了，而只能按贷款数额扣
谢谢

始终不明白ATO得用意，理论上，你把10%甚至20%得现金放在投资房里，
也是影响了他们原本作为自主房offset或者作为saving产生的收入的，
为什么这些不能计算为lost?

LENNY_DONG

原帖由 charmaine 于 2010-9-28 11:57 发表
再来问问楼主：
如果有一个房子，refinance后多了一个home loan A. 这个房子转成投资房后，从这个home loan A里拿钱出来维护房子，那末这个维护房子的钱可以抵税，我的问题是，那这个home loan A产生的利息也可以抵税吗？谢谢。 ...

可以。用于投资目的

LENNY_DONG

原帖由 brad 于 2010-9-28 12:49 发表


offset里的钱不是自己的钱嘛，
如果settle这套投资房时，这10%是否就成了首付（即不是银行贷款部分）
是否以后这10%就不能负扣税了，而只能按贷款数额扣
谢谢

始终不明白ATO得用意，理论上，你把10%甚至20%得现金放在投资房里，
...

这个很好回答，你的自住房卖掉赚钱是不交税的。所以你的亏损是不给予申报的

LENNY_DONG

原帖由 brad 于 2010-9-28 12:24 发表
复杂问题请问楼主：

现有CBA投资房A, 贷80%

新有NAB房子B贷款, 贷80%完成settle，

现在把CBA得转NAB, 然后利用A得equity, 增加B得loan amount, 请问B能否以新的loan amount进行负扣税。
这样变相房子B的贷款为LVR 95% ...

1. 可以
2.也可以.

区别是直接出租将来卖掉时出租这段时间要按比例缴税

icesnoopy76

引用:

    "原帖由 charmaine 于 2010-7-27 17:12 发表
    关于33楼和34楼
    那如果是从自住房贷款的offest account里拿出来的5万，付了投资房的首付，这个5万本来在offest account能产生的利息可以退税吗？

可以。"


This is wrong.

LENNY_DONG

楼上,请给出理由.大家可以讨论的.

icesnoopy76

从税务的角度说, offset账户是不产生利息的。