买房和房屋维护常见问题解答（重返江湖，每周最多提供四次房屋检查服务）

tianlin

请教LZ，双转房的一个外墙底部要增加通风口，以便让subfloor保持干燥（没有subfloor access door），这个需要哪个工种来做？大概费用多少？多谢！

Wangmingtaoau

原帖由 tianlin 于 2010-6-22 20 begin_of_the_skype_highlighting              2010-6-22 20      end_of_the_skype_highlighting:03 发表
请教LZ，双转房的一个外墙底部要增加通风口，以便让subfloor保持干燥（没有subfloor access door），这个需要哪个工种来做？大概费用多少？多谢！

如果没有subfloor access door的话，我会考虑利用这个机会做一个。如果subfloor 的净空有300至450毫米以上的话，可以请专业的 brick/concrete cutter 用专门的机器在双砖墙上做出洞口来，有现成的 subfloor access door 可以买，铁的大概90刀。比较麻烦的一点是双砖墙是砖墙承重的，需要在洞口上做过梁。

或者是只是把砖拿出换成通风口，相对简单些。

Wangmingtaoau

问： 在后院做 Granny Flat 可行吗？
答： 这种 Granny flat 一般要与council 签个协议，只能是自己的家庭成员住。建造的时候要注意保温隔热。
建这种 Granny Flat 是一种权宜之计，一般房屋的建造水准有点像简易房，如果用 Weatherboard 的话冬天会冷一点。如果后院有地，又不想将来开发，短期内投入10万元可以合法地建一栋 Granny Flat.

可以查 Yellow Pages 或者 搜索 Granny Flat 参观或报价。

yanzi

要买个房子有太多学问，谢谢lz给讲解。另外还有一些疑问，请帮忙解答。

一栋房子5年前有过白蚁，但是现在没有发现活的白蚁。经pest insepection检查，有moderate damage，这样的房子还能买吗？

另外，直接建在水泥地上的房子是不是比架起来（有SUBFLOOR）的房子更容易招白蚁？

[ 本帖最后由 yanzi 于 2010-6-27 22:41 编辑 ]

Wangmingtaoau

一栋房子5年前有过白蚁，但是现在没有发现活的白蚁。经pest insepection检查，有moderate damage，这样的房子还能买吗？

另外，直接建在水泥地上的房子是不是比架起来（有SUBFLOOR）的房子更容易招白蚁？

答：如果没有活的白蚁，白蚁造成的损害仅局限在地板部分，这种房子是可以买的。白蚁通常是从下至上来攻击房子，最多是由于雨水管或下水管堵塞漏水导致地下潮湿，以及通风不好等造成的。如果白蚁对房屋的破坏已经延至框架甚至屋顶，这种房屋就要非常慎重了。不过话说回来，白蚁房还是有土地价值在里面的。如果白蚁房的价格比空地还低的话，显然这是一个可以捡的便宜（可遇不可求）。

Concrete slab 的房子的一个问题是很难检查白蚁，而且一旦下面出问题就很头大。

Wangmingtaoau

问： 储热和速热热水器的优缺点有哪些？

答: 速热的好处是许多人洗澡不必担心没有热水，缺点是使用寿命短。另一个好处是占空间小。
储热的好处是使用寿命长，稳定。储热的温度是可以调节的，家里如果有小孩的话可以调低一点，防止烫伤。如果家里人口多，可以把温度调高一些，这样洗澡不会没有热水。如果人口少的话，可以调低一些，节省煤气。度假的时候可以转到holiday 上。

Wangmingtaoau

问：更换窗户应注意哪些？人工多少？

答：一般安装窗户的人工应在80-120澳元每平方米，不过如果项目小，或是复杂的话，也许会高一些。

如果你要更换窗户的话，我建议你使用中空玻璃窗 double glazing, 多花的钱换来舒适，而且节省空调取暖费用，长远来看是划算的。目前政府计划通过一个强制性的建筑节能评估计划，安装中空玻璃窗会帮助您的房子评到更高的星级。

安装窗户时还应注意窗的不同形式以及配套的五金件，密封，隔热，隔音，防水效果等。

Wangmingtaoau

问：最近看了一个房子,但是屋顶是平的,不是这里常见的铺瓦片的尖屋顶.不知道这样的房子隔热怎么样?

答：我建议放弃。原因是这种房子的保温隔热不好，冬天还可以取暖解决，夏天热起来就非常难受，而且没有什么有效的解决办法，没有办法加隔热层。最大的问题是夏季时屋顶暴露在太阳之下，没有坡屋顶瓦与天花的缓冲层，室内将会非常热。
对于坡屋顶来说，一般是坡度越大越好，像北欧的那种住房最好。现在新建房子坡度越来越小，因为坡度越大，瓦的用量和屋架的用量就越大，为了省钱，就建了很 多坡度很小的房子。

舞美拉

学习了！~~

Wangmingtaoau

昨天为一位杭州MM检查了房子，闲谈提到最近去了杭州，钱塘江边上有江景的房子已经涨到6万人民币一平米了。她跟我说，这种房子不能买，因为有次声波，会对人体造成伤害。不禁感慨 Local Knowledge 的重要性。这里的房子有 Easement, Overlay, 土壤污染问题，那里的房子有次声的问题。只是很感慨，这种有次声问题的房子也能得到规划批准建起来，不禁又想起前两年 Cranbourne 的 Methane Gas 甲烷气体事件，几十万的房产就要变得一文不值，原来政府可以是如此失职。只是这里的媒体还会公布事实真相，不知购买次声房子的中国百姓是否有知情权？

茉茶红豆

LZ好专业啊！留个脚印收藏起来，谢谢！

good_guy

请问楼主，盖在斜坡上的房子能买吗？房子前高后低，车库最高，与路齐平，下台阶到大门，从客厅到院子还要下台阶，这样的房子会不会地基不稳？会不会很潮湿呢？多谢！

Wangmingtaoau

原帖由 good_guy 于 2010-8-30 15 begin_of_the_skype_highlighting              2010-8-30 15      end_of_the_skype_highlighting:28 发表
请问楼主，盖在斜坡上的房子能买吗？房子前高后低，车库最高，与路齐平，下台阶到大门，从客厅到院子还要下台阶，这样的房子会不会地基不稳？会不会很潮湿呢？多谢！ ...

这样的房子要注意挡土墙有无问题，排水有无问题。如果挡土墙出问题，或是排水不好的话可能会比较麻烦。如果有选择的话，当然还是平地的好。我现在在中国，周六回到墨尔本。

good_guy

原帖由 Wangmingtaoau 于 2010-8-31 22:53 发表

这样的房子要注意挡土墙有无问题，排水有无问题。如果挡土墙出问题，或是排水不好的话可能会比较麻烦。如果有选择的话，当然还是平地的好。我现在在中国，周六回到墨尔本。 ...

可惜我不在墨尔本啊，不然一定要楼主给检查房子了。
如果斜坡不大是不是还好呢，我看台阶高度不到1米的样子，这些从合同中能看出来吗？

Wangmingtaoau

原帖由 good_guy 于 2010-8-31 23 begin_of_the_skype_highlighting              2010-8-31 23      end_of_the_skype_highlighting:06 发表


可惜我不在墨尔本啊，不然一定要楼主给检查房子了。
如果斜坡不大是不是还好呢，我看台阶高度不到1米的样子，这些从合同中能看出来吗？

地段的高差，除非房子带批文做过Land Survey, 否则只能估计。澳洲的房子很多都多多少少有一些坡度，如果真是高差只有一米的话还算是比较平坦的。

Joey

请教LZ，最近看的一个房子，S32中有份Yarra valley water的图，图上有个箭头，正好从房子下面通过，看说明是叫sewer pipe flow，请问这个是什么意思？是你前面提到的排污管道吗？对房子有影响吗？另外它的easement倒是在围墙边，跟房子没什么关系。只是不明白这个箭头是什么意思。谢谢！

Wangmingtaoau

原帖由 Joey 于 2010-9-13 09 begin_of_the_skype_highlighting              2010-9-13 09      end_of_the_skype_highlighting:51 发表
请教LZ，最近看的一个房子，S32中有份Yarra valley water的图，图上有个箭头，正好从房子下面通过，看说明是叫sewer pipe flow，请问这个是什么意思？是你前面提到的排污管道吗？对房子有影响吗？另外它的easement倒是在围墙边，跟房子没 ...

这个箭头表示的是污水流的方向，Yarra Valley water 叫 Sewer Pipe Flow, South East Water 叫 Direction of Flow, 都是一回事，注明污水水流的流向，对房子没有影响。需要注意的是Sewer （下水管道） 的位置和Easement的位置。

Joey

原帖由 Wangmingtaoau 于 2010-9-13 11:42 发表

这个箭头表示的是污水流的方向，Yarra Valley water 叫 Sewer Pipe Flow, South East Water 叫 Direction of Flow, 都是一回事，注明污水水流的流向，对房子没有影响。需要注意的是Sewer （下水管道） 的位置和Easement的位置 ...

明白了，太感谢了！

rennx

难得有这么勤快汇总的贴。

Wangmingtaoau

原帖由 honghr 于 2010-9-13 20 begin_of_the_skype_highlighting              2010-9-13 20      end_of_the_skype_highlighting:42 发表
最近看中一套房子, 有building permit, 没有certificate of final completion. 这样的房子有没问题? 谢谢楼主.

这种情况需要询问屋主。如果没有做 Final inspection，没有向 Council 备案的话，严格来说这是违章建筑。这种情况一些时候会遇到，应当要求屋主完成 final inspection, 向买方提供 Certificate of Final inspection.

momohan

问：买地建房有何需要注意的？
答：要注意有无planning overlay:
1. 注意政府赔偿有核污染的土地所有者；
2.注意墨尔本填充土地产生大量危险气体导致居民被迫迁移，几十万的房子价值严重受影响；
3. 一些房子的土壤可能有污染，有Environment Audit Overlay;
4. 土质如何，会影响建房的造价；
5. 坡地建房造价会比平地加大，而且不好建。

sarajoan

太有用了，怎么才发现啊？

vcdenton

请教LZ

do you think it is necessary to do both building and pest inspection on a townhouse or villa(not apartment)?
is strata report sufficient in this case?

also I know you dont work in body corporate but as far as you are awrare of , does the body corporate I pay includes the building insurance for the townhouse/villa?

THx

mia2005

我也来站个位置！

Wangmingtaoau

问：刚签了一个房子 请WERNER来检查了 发现了一些问题

1. 下水管道可能漏水 而且这个还导致了墙上有裂缝

他推荐我们找那种地下的摄像头看一下 如果漏水的话让我们修一下

可能要大整的那种 整个排水系统都要改。

2.房子入口那里的客厅是后来加盖的 他说可能没有council批准

让我们问一下 但我很喜欢那个 担心问了以后council让我们把它拆了

3. BATHROOM SHOWER 漏水 让修

4.因为热胀冷缩 房子会有seasonal movement.

已经签了合同了 现在有点担心 房子有快50年了

都不知道还应该不应该要了 大家给点建议把

不知道这样的老房子是正常还是不正常。。

答：很多 Building inspection 的报告我个人觉得都有些把问题夸大的倾向，而且会提一些并不切实际的建议。经常是问题并没有那么严重，举个例子，你请个带摄像头来检查的费用也许已经可以 把那条管道重新换了。我遇到过一个例子是 Werner 建议做一种花费很高的 Agricultural drain， 但实际上问题是很简单的 gutter blockage, 屋顶雨水沟堵了，他没有检查出来，需要清理雨水沟，更换 downpipe. 通常再请一位专业人士看看， get a second opinion 是比较妥当的做法。

1. 下水管道漏水，你需要问他这个结论是根据什么作出的？

2. 这边政府的效率恐怕不会去查你的客厅，而且过了一定年限就不再追究，就算是追究，补个 permit 了事，也恐怕不会拆你的客厅；

3. 如果是瓷砖或防水漏水，建议立即修理；

4. 正常现象

最后一点，房子本身的价值在你付出的几十万元中可能只占很小的一部分，通常大头是土地的价值。

joyceric

原帖由 Wangmingtaoau 于 2010-8-31 23:53 发表

这样的房子要注意挡土墙有无问题，排水有无问题。如果挡土墙出问题，或是排水不好的话可能会比较麻烦。如果有选择的话，当然还是平地的好。我现在在中国，周六回到墨尔本。 ...

请问搂主， 什么是挡土墙？

sujiea

您好，想请教下您的意见。

我们买了个40年新的投资房，有以下问题在building inspection：

1. 在屋子后面dinning地板上跳起来很大动静，旁边放的柜子会颤动，他建议reblocking。可是我在网上查了很多都觉得不够保险，restumping也许要几年的settle期。像这种情况如果不处理继续用会不会对房子有很大的问题，会不会带来很大的结构问题。
2. plaster墙上有很大的裂缝，他说是appearance crack，如果fix了会很快再出现么？
3  厕所和卫生间是木地板，都有大面积的水印，不知道如果重新sand再repaint后能去掉印记么。您知道浴室如果是木地板的话怎么防水比较好？
4。 卫生间淋浴漏水，我们准备自己修下，您知道哪种防水材料比较好么？

不好意思，问题比较多。先谢谢您的帮助

[ 本帖最后由 sujiea 于 2010-10-13 11:04 编辑 ]

Wangmingtaoau

我们买了个40年新的投资房，有以下问题在building inspection：

1. 在屋子后面dinning地板上跳起来很大动静，旁边放的柜子会颤动，他建议reblocking。可是我在网上查了很多都觉得不够保 险，restumping也许要几年的settle期。像这种情况如果不处理继续用会不会对房子有很大的问题，会不会带来很大的结构问题。
2. plaster墙上有很大的裂缝，他说是appearance crack，如果fix了会很快再出现么？
3  厕所和卫生间是木地板，都有大面积的水印，不知道如果重新sand再repaint后能去掉印记么。您知道浴室如果是木地板的话怎么防水比较好？
4。 卫生间淋浴漏水，我们准备自己修下，您知道哪种防水材料比较好么？

不好意思，问题比较多。先谢谢您的帮助

答：

投资者购买投资房的主要目的通常是土地升值或是换来税务上的好处，租金回报对整个投资回报来说是相对次要的。这与自住房是有所不同的。

1.        我会先检查 dinning 下面 stump 桩的情况，取决于是木桩还是混凝土桩，以及这些桩的情况，我会考虑接下来的行动。有些时候不一定是桩的问题，是桩上面的 bearer 和 joist 固定得不好，导致地面晃动或出现声音等。
2.        具体是不是 appearance crack ，还需检查周围其他有无导致出现裂缝的因素。
3.        通常因为防水的缘故，不建议在厕所和卫生间使用木地板，因为木材长期遇水会出问题。建议在木地板上铺 tiles.
4.        我建议使用一体性的塑料淋浴间，就是两面墙和 base 都是塑料一体，不需要铺瓷砖的，这样彻底杜绝防水的问题，特别适用于投资房，以防止一些不注意房屋日常维护的租客。

Wangmingtaoau

问：do you think it is necessary to do both building and pest inspection on a townhouse or villa(not apartment)?
is strata report sufficient in this case?

also I know you dont work in body corporate but as far as you are awrare of , does the body corporate I pay includes the building insurance for the townhouse/villa?

答：1. 据我所知， Townhouse 和 Villa 的 title 类似 Torrens Title, 只是多了 common/shared property, 例如车道部分，所以你还是要对自己的 Townhouse 或是 Villa 负责， 如果建筑出了问题，你要自己负责修理。相比而言，如果是 apartment, 是真正的 Strata title, 如果几户共用的外墙或是屋顶出了问题，要由 body corporate 或称 owners corporation 来解决。

2. 具体 body corporate 的 insurance policy 包括哪些，要仔细阅读它的内容，我了解 townhouse 和 villa 一般是不包括的，它的公共资金一般用来剪草。

Wangmingtaoau

问：什么是挡土墙？

答： 英文是 retaining wall, 因为地势的高差而承载土壤的重量防止向低侧坍塌的墙体。 挡土墙出问题的几率是蛮高的。