杀敌八百，自损一千-也谈以负扣税为目的进行房产投资

Clovelly12

出国吃考拉 发表于 2014-11-29 23:49
反正那些税也退不回来, 不如买个投资房拿负扣税养房, 房产还有增值, 怎么也比存银行强啊, 利息还得交税呢:i ...

没错，这是问题的一方面。

那为了“杀敌八百”，你必须“要自损一干”

Clovelly12

hotornot 发表于 2014-11-30 07:00
年收入5万，指什么？

这里假设张三有足够的负扣税可以退。假设他年收入1000万 ...

方案A，总收入八万，那里来的？

Clovelly12

hotornot 发表于 2014-11-30 07:00
年收入5万，指什么？

这里假设张三有足够的负扣税可以退。假设他年收入1000万 ...

你说＂总资金＂100万，不是年薪100万

jongmi

以前爽在房产增值快，现在房产原地不动甚至贬值，房子难借或借不出高价，其他收入又没那么高的话，确实意义不大

pan123au

liu263 发表于 2014-11-30 06:46
仔细看：

“就算是正现金流了，也要千方百计的把它报成负数”

我建议你去读个oz accounting course in any school。再来讨论税务问题。

Clovelly12

13jenner 发表于 2014-11-6 13:03
总结一下，真正受益的NG最好全面满足下面几条：

1。假定房价一定会升。

9494

NG的最终收益，是因人而异的，但NG本身就是LZ说的

hotornot

Clovelly12 发表于 2014-11-30 08:05
方案A，总收入八万，那里来的？

是假设一年后房价涨了5万

不过涨、跌不重要

因为两种方案的涨跌、租金收入都是一样的，可以抵消

Clovelly12

hotornot 发表于 2014-11-30 07:23
是假设一年后房价涨了5万

NG不适合没有年薪的人群，没交税，那來的NG？


见66楼

liu263

pan123au 发表于 2014-11-30 08:11
我建议你去读个oz accounting course in any school。再来讨论税务问题。

不用说不过就说人家读书少或者多，把你的道理拿来讲讲，让大家也看看

hotornot

Clovelly12 发表于 2014-11-30 08:33
NG不适合没有年薪的人群，没交税，那來的NG？

这个我当然知道

我的计算模型是为了比较Ng 是否自损一千

所以我们姑且假设张三收入足够高，可以无限退NG

liu263

hotornot 发表于 2014-11-30 08:38
这个我当然知道

我的计算模型是为了比较Ng 是否自损一千

其实说的自损一千，其实我已经少算了。

按最高个人所得税率算，为了退回475元，必须账面亏损1000。这比800/1000低了将近一半。

欢迎层主把昨夜算法的复杂模型也算一下，让大家看看最终结果是啥。

Clovelly12

应该是＂杀敌475，自损一干＂

双鱼狮子座

大江东去 发表于 2014-11-6 12:22
折旧房子主体相当于是40年均摊的，找份折旧表看看再回帖。

就是啊,我没买投资房时也被忽悠说 5 年。。
头几年就多点厨房神马的

大江东去

DBOY123 发表于 2014-11-29 23:22
我要是是错了，我请一顿龙虾，大家见证一下，特别是学做会计的

龙虾什么时候请？

大江东去

tonnyxu 发表于 2014-11-6 09:47
谁跟你说多出来的4%可以报税？请ato audit一下吧？

谁说4%不可以报税的？

DBOY123

大江东去 发表于 2014-11-30 09:31
龙虾什么时候请？

你请我吗?我有那个地方说错了?这里新来的多，别在忽悠了

大江东去

DBOY123 发表于 2014-11-30 09:42
你请我吗?我有那个地方说错了?这里新来的多，别在忽悠了

原来的投资房top up出来的钱，原来的投资房不可以报这部分利息。就是错的

举例原来的投资房40万，贷款32万，现在银行评估50万。贷款40万。top up八万又去买投资房。

报税的时候是报40万的利息负扣税。

所以是你错了。等着你请吃龙虾。

大江东去

pan123au 发表于 2014-11-30 08:11
我建议你去读个oz accounting course in any school。再来讨论税务问题。

和一个神经病人解释他有神经病是一个困难的事

和一个理财白痴解释他有多白痴难度同上。

DBOY123

那这个top uploaded 出来的的八万就不能报在新房，新房的利息折扣就要减去8万。不用topup出来的，新的的投资最大可以100%抵扣，现在要100%减去8万

出国吃考拉

Clovelly12 发表于 2014-11-30 07:03
没错，这是问题的一方面。

那为了“杀敌八百”，你必须“要自损一干” ...

他这个逻辑不对. 不是为了杀敌而自损, 而是因为自损是不可避免的, 所以要想办法自损的时候顺便杀杀敌.

liu263

出国吃考拉 发表于 2014-11-30 10:02
他这个逻辑不对. 不是为了杀敌而自损, 而是因为自损是不可避免的, 所以要想办法自损的时候顺便杀杀敌.  ...

请注意主贴标题 - 也谈以负扣税为目的的房地产投资

大江东去

DBOY123 发表于 2014-11-30 09:54
那这个top uploaded 出来的的八万就不能报在新房，新房的利息折扣就要减去8万。不用topup出来的，新的的投 ...

新的的投资最大可以100%抵扣，

新的的投资最大可以104%抵扣。如果有装修还可以更多。

mingli8376

hotornot 发表于 2014-11-30 00:14
呵呵，我很赞同

为了表示对你的支持，就详细计算下

你这个算法忽略掉了最重要的因素，那就是房产升值部分，如果不考虑房产升值，那么无论如何都不值得去负扣税。

大江东去

Newtown85 发表于 2014-11-30 11:00
楼主最多是小学3年级水平，你怎么用白痴来骂人呢

应该不只3年级，因为能看的懂加减乘除。

理财白痴不是骂人的，只是一个形容词。

说了半天的正现金流的负扣税，居然还在说你是亏损的。

casterchen

不能一概而论，投资决定完全靠negative gearing来做的，那肯定是楼主所说的败军之将。
不是投资客不喜欢positive gearing，是这样的 资产极其少，或者风险很大。
市场是均衡的，你cashflow好，upfront capital就高，自然就又变negative gearing了。
如果你是批评整个澳洲整个市场不理性，那本人很好奇楼主有什么打算从一个不理性的市场获利。大家一起发财。

hotornot

mingli8376 发表于 2014-11-30 10:58
你这个算法忽略掉了最重要的因素，那就是房产升值部分，如果不考虑房产升值，那么无论如何都不值得去负扣 ...

认真看

两种方案都考虑了增值或贬值

DBOY123

大江东去 发表于 2014-11-30 10:53
新的的投资最大可以100%抵扣，

新的的投资最大可以104%抵扣。如果有装修还可以更多。 ...

就算是104%吧， 那新的也得前去之前top up 出来的8万吧

liu263

casterchen 发表于 2014-11-30 11:19
不能一概而论，投资决定完全靠negative gearing来做的，那肯定是楼主所说的败军之将。
不是投资客不喜欢pos ...

是不是打错了？cashflow 好，upfront高，应该导致postive，而不是negtive gearing啊？