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楼主:天涯浪客

[其他讨论] 房产投资：现金流比增值更重要 [复制链接]

eric5686

皮靴族

发表于 2015-3-8 10:07 来自手机 |显示全部楼层

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同意！

xiwu

白金靴族

发表于 2015-3-8 11:06 |显示全部楼层

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阅

Karen_au

皮靴族

发表于 2015-3-8 11:54 |显示全部楼层

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飞儿发表于 2015-3-8 07:00
偶是增值重要过现金流派。。。

靠几个unit 的现金流，想五年扩张十倍？ dream... ...

你也别太小看了unit，很多区unit也涨得很快的

还有你看重capital gain是你的现金流能撑起house的高房价低租金（相对于房价）；但别人可能撑不起，也可能不愿意，人家考虑到了各种风险比如失业等等

但是投资unit的人也可以把盘子做得很大，基数一大，每年哪怕比house增幅百分比少点，但绝对值也是客观的, 因为租金回报高，现金流也是妥妥的

另外五年扩张十倍是啥意思呀？

rogeryrj

布鞋族

发表于 2015-3-8 12:05 来自手机 |显示全部楼层

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现在一年的涨幅把你十年的负现金流都赚回来了，你说哪个重要

532308

布鞋族

发表于 2015-3-8 12:44 |显示全部楼层

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Mr.Yuan

银靴族

发表于 2015-3-8 12:45 |显示全部楼层

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to some extent agree with you but nowadays and capital gain is the main focus for most people

sayittogether

皮靴族

发表于 2015-3-15 05:27 来自手机 |显示全部楼层

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房事在火热向上时,租金不重要

房市下跌或平时,准备过冬,需要保证现金流直到房市涨

只要房市涨就不怕,因为任何意外,你可以随时卖房有的赚,房价很难跌回几年前

天涯浪客

水晶靴族

发表于 2015-3-15 05:34 |显示全部楼层

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sayittogether 发表于 2015-3-15 05:27
房事在火热向上时,租金不重要

房市下跌或平时,准备过冬,需要保证现金流直到房市涨

其实我真正的意思是，我是个没钱的草根，买不起大House玩升值，只能玩unit，靠租金撑起几套投资房。

不管过冬还是过夏，其实都是差不多的。

足迹最穷地产投资人

天涯浪客

水晶靴族

发表于 2015-3-15 05:48 |显示全部楼层

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rogeryrj 发表于 2015-3-8 12:05
现在一年的涨幅把你十年的负现金流都赚回来了，你说哪个重要

还是现金流重要。如果靠工资只能买一套房，靠租金收入可以买3套房，你说哪个重要？

足迹最穷地产投资人

sayittogether

皮靴族

发表于 2015-3-15 07:39 来自手机 |显示全部楼层

天涯浪客发表于 2015-3-15 06:48
还是现金流重要。如果靠工资只能买一套房，靠租金收入可以买3套房，你说哪个重要？ ...

买比不买好,如今这形势

天涯浪客

水晶靴族

发表于 2015-3-15 07:46 来自手机 |显示全部楼层

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sayittogether 发表于 2015-3-15 07:39
买比不买好,如今这形势

今年不买房，静观前两年的空军逐步入市。

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Tiger2959	+ 2	你太有才了
sayittogether	+ 2	你太有才了

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双鱼狮子座

皮靴族

发表于 2015-3-15 08:55 来自手机 |显示全部楼层

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赞同

elight

皮靴族

发表于 2015-3-15 10:05 |显示全部楼层

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现金流的确是最重要的

m2bc

臭鞋族

发表于 2015-3-15 10:20 |显示全部楼层

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现在还有个问题是租金比例一直下降

lostinbrisbane

铜靴族

发表于 2015-3-15 10:24 |显示全部楼层

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清咖一杯

水晶靴族

发表于 2015-3-15 11:05 |显示全部楼层

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sguosisley

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2015-3-15 21:30 |显示全部楼层

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现金流，capital gain都重要

jason8cn

布鞋族

发表于 2015-3-16 08:40 |显示全部楼层

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hilltop-bear 发表于 2014-3-5 21:45
原来你误解我的意思了。我说的是按照悉尼现在的房价，如果全额贷款方式买房需要至少十年才能实现现金正流 ...

应该不用十年吧，如果interest only的话。如果是P+I就是另外一回事了。

hilltop-bear

钻石靴族

发表于 2015-3-16 09:28 |显示全部楼层

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jason8cn 发表于 2015-3-16 09:40
应该不用十年吧，如果interest only的话。如果是P+I就是另外一回事了。

以前买下的确实不需要，最近几年悉尼买的都要这个年数，除非你不是百分百贷款。

开心和不开心，我都喜欢写故事。欢迎到我的博客http://hilltopbear.com《山顶小熊的秘密花园》看我笔下五光十色的人生故事

jason8cn

布鞋族

发表于 2015-3-16 09:28 |显示全部楼层

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本帖最后由 jason8cn 于 2015-3-16 10:31 编辑

hilltop-bear 发表于 2015-3-16 10:28
以前买下的确实不需要，最近几年悉尼买的都要这个年数，除非你不是百分百贷款。 ...

其实不一定，先在利息这么低。

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hilltop-bear

钻石靴族

发表于 2015-3-16 09:29 |显示全部楼层

smallapples 发表于 2015-3-15 23:09
我觉得增值比现金流重要，因为我从来不会max 我的贷款，所以不需要那么多现金流来还贷 ...

你增加自付首期的比例确实能降低现金流风险，但同样的，你的负债杠杆下降了，你的资产增值率就比百分百贷款的人低了。

开心和不开心，我都喜欢写故事。欢迎到我的博客http://hilltopbear.com《山顶小熊的秘密花园》看我笔下五光十色的人生故事

清咖一杯

水晶靴族

发表于 2015-3-16 09:36 |显示全部楼层

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hilltop-bear 发表于 2015-3-16 10:29
你增加自付首期的比例确实能降低现金流风险，但同样的，你的负债杠杆下降了，你的资产增值率就比百分百贷 ...

我一直不敢去尝试百分之百贷款，但从负扣税的角度来说，确实应该百分百贷款。
请教一下，百分百贷款需要多付多少保险费？

hilltop-bear

钻石靴族

发表于 2015-3-16 09:40 |显示全部楼层

清咖一杯发表于 2015-3-16 10:36
我一直不敢去尝试百分之百贷款，但从负扣税的角度来说，确实应该百分百贷款。
请教一下，百分百贷款需要 ...

其实还有一种方法，就是在你自住房或者其他投资房的equity里面拿出首期部分，这样做扣税角度就是百分百但不需要给保险

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开心和不开心，我都喜欢写故事。欢迎到我的博客http://hilltopbear.com《山顶小熊的秘密花园》看我笔下五光十色的人生故事

清咖一杯

水晶靴族

发表于 2015-3-16 09:43 |显示全部楼层

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hilltop-bear 发表于 2015-3-16 10:40
其实还有一种方法，就是在你自住房或者其他投资房的equity里面拿出首期部分，这样做扣税角度就是百分百但 ...

这个就是refinance吧

workflow

金靴族

发表于 2015-3-16 09:44 来自手机 |显示全部楼层

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不考虑CG，只看现金流有个问题，房子不涨，银行不会给你多贷钱的，搞到最后，除非自己用cash买，要不就守着那几套现金房过一辈子，一旦有个风吹草动，比如租金跌，大修，维护，可能都是白忙活

Flickr

LittleKing

铜靴族

发表于 2015-3-16 09:47 |显示全部楼层

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清咖一杯发表于 2015-3-16 10:43
这个就是refinance吧

是refinance.对于银行来说，你全部房子加一起，有20%就行，然后可能你自住的50%,其它投资的100%或110%。

yuli2051

光脚族

发表于 2015-3-16 09:49 |显示全部楼层

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billqxy71

木屐族

发表于 2015-3-16 10:44 |显示全部楼层

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投资还是看个人情况了，现金流足的，可定看重CG，缺现金的注重现金流。

不过目前悉尼房市太太太太.......火爆

POU

铜靴族

发表于 2015-3-16 15:05 来自手机 |显示全部楼层

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哥，我还是放弃了看北区的房子了，回到看city周边的房子特有亲切感。而且租金又好，我深深的体现到低租金或者房子租不出去那种迷茫和着急。

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pan123au	+ 2	我很赞同
天涯浪客	+ 5	你太有才了

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spacc

金靴族

发表于 2015-3-16 15:11 |显示全部楼层

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这个，每个人的情况不一样，侧重也不同，

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