地产投资问题专贴（悉尼住宅地产）

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原帖由 黑山老妖 于 2007-8-28 07:50 发表
在Auburn建高尚别墅区?
OMG!

http://www.mirvac.com.au/forsale/NSW/nsw_homes.asp

Ashgrove, Auburn

wil

谢谢Main的信息，请问Auburn你说的那个很差的开发商叫什么名字？还有你有关于什么开发商不错，什么开发商不能买的信息么？谢谢了~

Martin_2F

原帖由 美讶 于 2007-8-22 13:34 发表

why didn't you directly just say you didn't know about the north or upper north........rao le name da ge quanzi........


i think you should change name to "WESTERN SYD PPTY CONSULTANT&qu ...

或许把"PPTY"换成"New Apartment" 更恰当呢...呵呵

原帖由 Consultant 于 2007-8-22 14:14 发表



哈哈，说的有道理，我的确了解西边比较多一些。毕竟自己的物业在那边，所以自己更喜欢多说一点那边，不好意思。

如果你是ralan的jeff,我怎么记得1年多之前你还跟我说过你在南区george river边上还有millions 的水边豪宅呢(而且还是投资房)? 如果不是当我没说,呵呵.

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2007-8-28 11:14 编辑 ]

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原帖由 wil 于 2007-8-28 10:12 发表
谢谢Main的信息，请问Auburn你说的那个很差的开发商叫什么名字？还有你有关于什么开发商不错，什么开发商不能买的信息么？谢谢了~

Hi Will,

Auburn Central's Developer is:
Developer Sarkis Nassif of Holdmark Developers

see this horrible news before:

http://www.news.com.au/dailytelegraph/story/0,22049,22160540-5013110,00.html

You mentioned the good developers in Sydeny, the Big 3 is very good, Mirvac, Austarland and Multiplex.

and I recommend you to check the builders whose projects are in upper north shire(roseville to warrongha) as well, the small projects for building the low density appartments, I can't remember their names but you can see them along Pacific HMY up to Hornsby.

wil

谢谢Main的信息，那个news的确horrible。

还想问一个相关问题，怎么查询一个建筑的开发商是谁呢？从strata报告中看么？

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原帖由 wil 于 2007-8-28 12:29 发表
谢谢Main的信息，那个news的确horrible。

还想问一个相关问题，怎么查询一个建筑的开发商是谁呢？从strata报告中看么？

Sorry, I am not very clear about this ar...but should be in the strata report theoratically.

philgu

原帖由 黑山老妖 于 2007-8-28 07:50 发表
在Auburn建高尚别墅区?
OMG!

Consultant

原帖由 Martin_2F 于 2007-8-28 11:13 发表


或许把"PPTY"换成"New Apartment" 更恰当呢...呵呵




如果你是ralan的jeff,我怎么记得1年多之前你还跟我说过你在南区george river边上还有millions 的水边豪宅呢(而且还是投资房) ...

rolan的goeff可不是一般人，不敢跟老前辈相提并论，呵呵。

Consultant

原帖由 wil 于 2007-8-28 12:29 发表
谢谢Main的信息，那个news的确horrible。

还想问一个相关问题，怎么查询一个建筑的开发商是谁呢？从strata报告中看么？

律师应该可以查到相关的信息。

lyrixyang

原帖由 Consultant 于 2007-8-20 22:44 发表


merryland作为parramatta的周边地区，个人认为也是不错的，尤其是stockland投资了1.7个亿去扩建shoping center.

刚刚看见这个区有18万的unit。就是房子好旧好旧了。不知道你是否有具体点的房子推荐？这个区升值潜力怎么样？

玻璃拉拉

上周六到burwood看房,三十年的两房UNIT都要45万以上啦!好贵啊!

Consultant

原帖由 lyrixyang 于 2007-8-28 19:42 发表


刚刚看见这个区有18万的unit。就是房子好旧好旧了。不知道你是否有具体点的房子推荐？这个区升值潜力怎么样？

呵呵，我也不能说出具体的房子，不好意思。
个人觉得marryland作为parramatta的周边，应该是有升值潜力的。我们可以看看parramatta的地理，北边的North parramatta，西边的westmead，东边的auburn房价已经不算便宜（以上房价均以新房而论），那么只有南边这块区域房价还没有起来。而且我以前也提到过merryland的shoping center将要扩建，从现在的80家扩展到约170多家，我想这也应该算是他的一个增值点。当然了，每个人都有不同的理念，对升值的看法也不同，以上纯属个人对于merrylands的一些看法。

Consultant

原帖由 玻璃拉拉 于 2007-8-28 20:25 发表
上周六到burwood看房,三十年的两房UNIT都要45万以上啦!好贵啊!

ft,我半年前看在belmore st 的unit还只有42万。据说burwood新楼开盘可能要550K+。

lyrixyang

原帖由 Consultant 于 2007-8-29 18:40 发表


呵呵，我也不能说出具体的房子，不好意思。
个人觉得marryland作为parramatta的周边，应该是有升值潜力的。我们可以看看parramatta的地理，北边的North parramatta，西边的westmead，东边的auburn房价已经不 ...

那如果买townhouse（3房）的，不要太旧的，大概多少钱呀？

Consultant

原帖由 lyrixyang 于 2007-8-29 18:59 发表


那如果买townhouse（3房）的，不要太旧的，大概多少钱呀？

个人认为较新的3房townhouse可能应该在350k-400k之间。

tintin

Consultant, 你个人对下面这个在PARRAMATTA的PROPERTY有什么看法，
http://www.realestate.com.au/cgi ... s&tm=1188382551
SECURE 6.7% NET RETURN - 9 YEAR LEASE - PARRAMATTA CBD
from $195,000
Modern serviced apartments from $195,000.
Net rents $241 to $269 per week.
* 4 star hotel
* Leased to 2016 with 5 x 5 year options
* Rent paid monthly to your account
* No rent arrears
* Strata levies paid by the tenant (the Hotel)
* Council & water rates paid by the tenant (the Hotel)
PLUS
Substantial taxation benefits.
This is an opportunity to secure a low cost, high return in the Parramatta CBD.


It's too good to be true！！

Consultant

个人认为这个property的租金回报比较好，但是它要签5年加5年的合同，您觉得5年您的房租不会涨么？
而且作为一个hotel的一部分，如果您想卖掉这个物业的时候可能会比其他物业难度大一些，如果您要是做refince的话应该只能拿到70%的equity，而他种物业可以达到80%。不知您是否同意。

lyrixyang

原帖由 Consultant 于 2007-8-31 22:07 发表
个人认为这个property的租金回报比较好，但是它要签5年加5年的合同，您觉得5年您的房租不会涨么？
而且作为一个hotel的一部分，如果您想卖掉这个物业的时候可能会比其他物业难度大一些，如果您要是做refince的话 ...

如果您想卖掉这个物业的时候可能会比其他物业难度大一些，如果您要是做refince的话应该只能拿到70%的equity，而他种物业可以达到80%。

不太明白这个？我曾经看过一个类似的property在city,也感觉价格比同地区的低。简单看投资回报来说，感觉还是不错的。能否详细说说卖掉时候会产生什么问题？如果不卖，2016年后自己住应该没多大问题吧？

tintin

原帖由 Consultant 于 2007-8-31 22:07 发表
个人认为这个property的租金回报比较好，但是它要签5年加5年的合同，您觉得5年您的房租不会涨么？
而且作为一个hotel的一部分，如果您想卖掉这个物业的时候可能会比其他物业难度大一些，如果您要是做refince的话 ...

签合同的时候应该可以要求每年房租按CPI来REVIEW的吧？就是不知道这样的房型比其它的升值潜力会不会小点？

Consultant

原帖由 tintin 于 2007-9-1 10:29 发表


签合同的时候应该可以要求每年房租按CPI来REVIEW的吧？就是不知道这样的房型比其它的升值潜力会不会小点？

如果是这种hotel给的rental guarantee的话，好像是不可以的。按我们的理念认为，如果一个地区升值的话，没有理由由于一个房型的问题而您的房子不升值的。个人认为这种投资的主要问题在于以后您equity的获得。不过这个房产的位置可以说是很不错的。

lyrixyang

原帖由 Consultant 于 2007-9-1 18:10 发表


如果是这种hotel给的rental guarantee的话，好像是不可以的。按我们的理念认为，如果一个地区升值的话，没有理由由于一个房型的问题而您的房子不升值的。个人认为这种投资的主要问题在于以后您equity的获得。 ...

不是10年后就不用租给hotel了吗?就算属于自己的了？

Consultant

原帖由 lyrixyang 于 2007-9-1 09:23 发表


如果您想卖掉这个物业的时候可能会比其他物业难度大一些，如果您要是做refince的话应该只能拿到70%的equity，而他种物业可以达到80%。

不太明白这个？我曾经看过一个类似的property在city,也感觉价格比同地 ...

这种物业一般是以一种高租金回报吸引投资者的眼光，不过，我们做投资主要还是应该看它以后的equity。所谓的refinance，就是在您的物业升值后，您可以从银行继续贷款作进一步的投资所用。举个例子给您，如果您买下这么一个200k的物业，10年后他价值400k，那么银行给您的贷款额度就是（400-200）*70%=140k。相对于其他住宅地产，这个额度相对较低，另外如果由于不可避免的原因您不得不卖掉这个物业，由于它是holtel性质，可能难度相对较大。而且在目前这个租房市场中，这种5年以上的rental guarantee，个人认为比较适合cash flow相对较差的投资者。
不知这个回答您是否满意？

lyrixyang

谢谢您的专业解答！

manythans

最近听很多人说,投资unit比投资house要好,您什么看法呢?

Consultant

这里正好有一篇文章，不一定回答了您的问题，但是可能会对您有些帮助。
http://www.domain.com.au/Public/ ... s%20for%20investors

Mirage

楼主,我想买chatswood的一房一厅apartment,你觉得多少价位比较合适

19st9

under 450k?

kobees

有兴趣在东区: surry hills ,darlinghurst, elizabeth bay etc,或者 inner west的 newtown买间小房子, 先自住然后做投资, 楼主能谈谈以上区么? 和西区比较有什么优劣呢?
谢谢

Consultant

原帖由 Mirage 于 2007-9-11 08:29 发表
楼主,我想买chatswood的一房一厅apartment,你觉得多少价位比较合适

chatswood一房一厅apartment如果在300k一下个人认为是可以考虑的，但是还要具体分析该楼所在的位置，以及年份等等因素。

[ 本帖最后由 Consultant 于 2007-9-11 13:50 编辑 ]

Consultant

原帖由 kobees 于 2007-9-11 11:13 发表
有兴趣在东区: surry hills ,darlinghurst, elizabeth bay etc,或者 inner west的 newtown买间小房子, 先自住然后做投资, 楼主能谈谈以上区么? 和西区比较有什么优劣呢?
谢谢

个人认为您所提到的这些区相对于西区而言，优势当然是距离city近，就业，购物，学习等等方面都会方便。作为投资的话，租金回报率就不一定了，可能要具体问题具体分析。但作为已经被开发，房价已经大幅飞跃过的区，个人认为从投资角度上看，可能不如那些价格相对较低，而且政府正在大力开发的西区的升值潜力大。