写给买楼花赚到钱的朋友们

xyouc

我说的物业税就是之印花税，应该叫stamp duty.

hsqhugh

xyouc 发表于 2012-10-30 07:18
其实考虑的因素很多，lz还缺少一个因素就是物业税，新房很多免税的，旧房是要交的，一般来说也有2~3万，h ...

对于投资房来说,似乎没有印花税的减免了吧

对于首套自住来说,减免也仅限于500K 及600K以下.高于这个金额不知是否还有减免

另外减免的那点stamp duty,比起虚高的价格和未来贬值,不升值及升值慢来, 得不偿失.

xyouc

现在的政策好像是新房就免，这个财年好像不能全免了。
首套自住房要想免印花税也需要购买新房的，买旧房不能免了。

myfuturezhang

xyouc 发表于 2012-10-30 10:40
现在的政策好像是新房就免，这个财年好像不能全免了。
首套自住房要想免印花税也需要购买新房的，买旧房不 ...

NSW,现在只要买旧房,自住和投资一样.啥补贴都没,还要自已掏STAMP DUTY

hsqhugh

myfuturezhang 发表于 2012-10-30 07:45
NSW,现在只要买旧房,自住和投资一样.啥补贴都没,还要自已掏STAMP DUTY

是的.不过买旧房图的是升值快和风险低.

所以绝大多数人仍买旧房,不管是自住还是投资.

myfuturezhang

hsqhugh 发表于 2012-10-30 10:50
是的.不过买旧房图的是升值快和风险低.

所以绝大多数人仍买旧房,不管是自住还是投资. ...

多多哥哥的意思我明白滴.

至于要买哪里升值快,要大量的DYOR.

xyouc

楼花确实风险大，开发商报价已经包含了未来2~3年的房价涨幅，回报率会相对低些，
不过对于那些用于negative gearing的人来说，加上减免stamp duty，还是有一定的吸引力的。

hsqhugh

xyouc 发表于 2012-10-30 07:54
楼花确实风险大，开发商报价已经包含了未来2~3年的房价涨幅，回报率会相对低些，
不过对于那些用于negative ...

折旧抵税永远是小头, 升值才是大头,特别是加上财务杠杆以后.除非房价N年不涨.

不信可以去算算那些2000年买房的人,这12年来靠折旧抵税赚得多,还是升值赚得多...

折旧抵税是楼花中介忽悠人用的.

xyouc

2000~2010年是房地产疯狂上涨的周期，之后涨势明显趋缓。
以前升值确实能赚不少，现在来看，未来升值空间大不如前了。
而且目前来说，房价高企，建筑成本高，negative gearing也是不小的数目。

hsqhugh

xyouc 发表于 2012-10-30 08:06
2000~2010年是房地产疯狂上涨的周期，之后涨势明显趋缓。
以前升值确实能赚不少，现在来看，未来升值空间大 ...

如果认为未来房价涨幅大不如前了,那折旧就显得比较重要了.

不过买房投资的人中,绝大多数是看多房市的. 有些人对"抵税"热衷,通常并不是因为看空房市,只不过是没有想明白而已. 不信可以去问问那些口口声声说买房抵税的人,问他们看多房市不?多数人是看多的.

xyouc

当然了，有房在手的总是希望房价越飙越好。呵呵
过去房价曾经有些7年翻翻，不过目前来看，未来10年都未必能翻翻。

superufo

negative gearing不是白给你的，房子同时也确实在折旧。对一般人来说只能抵37%或更少，再卖房时大部分还要还给ato，没有那么好。如果房价不涨，绝大部分楼花按100%贷款利息加高物业费，每年实际都是亏钱，也没必要投资。

superufo

如果房价涨了， negative gearing占比重就小了，旧房折旧少升值快，这时也没必要为了 negative gearing买楼花

liuliang1958

superufo 发表于 2012-10-31 07:07
negative gearing不是白给你的，房子同时也确实在折旧。对一般人来说只能抵37%或更少，再卖房时大部分还要 ...

如果房价不涨，Negative Gearing会不会显得更重要了？
如果房价不涨，买房都亏，有negative Geraing的则少亏，是吗？

superufo

折旧只是评价盈亏的一部分, 你单独看折旧是减少了亏损。但你损失的是付了虚高的价格，承担更大的风险，更差的升值潜力。而且折旧越多, 卖房时，算你的CG越多，就算房价没实际升值，也要交大量CGT

jinho123

多多哥考你一下，楼花是谁发明的，在哪种条件下能够操作盈利。

回复61楼的，楼花是著名爱国富豪霍老先生五.六十年代率先推出的,造就了现代这些跟风者,也方便了香港人自买楼房,不过投资理论几十年不发展,现在只是一味赚钱.

自游自在

喜欢地产 发表于 2012-10-28 12:06
赚钱了哪用得着找你报税，那不意味着多交税？

赚钱了自己自闷，找你就想多退点钱回来。。。   ...

亏钱了才找会计师报税
同学，没知识要有常识，没常识要经常看电视啊

自游自在

superufo 发表于 2012-10-31 14:01
折旧只是评价盈亏的一部分, 你单独看折旧是减少了亏损。但你损失的是付了虚高的价格，承担更大的风险，更差 ...

真相被你说出来了

liuliang1958

superufo 发表于 2012-10-31 13:01
折旧只是评价盈亏的一部分, 你单独看折旧是减少了亏损。但你损失的是付了虚高的价格，承担更大的风险，更差 ...

折旧评价盈亏的一部分，不能单独看的。不能说有折旧就虚高价格（两者没有必然联系的）。

折旧越多, 卖房时，算你的CG越多。这是错误的！这就和Capital Gain没有关联的。

就算房价没实际升值，也要交大量CGT 也是十分的错误，在此纠正。

请见 http://www.ato.gov.au/corporate/ ... amp;page=27&H27

quote: Amounts that you have claimed as a tax deduction or that you can claim are excluded from the property's cost base or reduced cost base.

希望有助大家对折旧的认识。

liuliang1958

superufo 发表于 2012-10-28 10:35
是的，而且如果买楼花，几年后需要交房时，正好收入短期出问题（比如碰巧失业或刚换工作）也都是风险，这不 ...

我觉得这个风险分析不太对。
买楼花的风险只有10%，现房可就是100%了。
我不鼓吹买楼花，也不鼓吹反对楼花，只是就你所说而言。

superufo

请仔细了解税法了再发贴，你贴的那句话正是说：Cost base要除去折旧.
你买房的Cost base 50万，折旧10万，相当于Cost base只有40万(Reduced cost base)，你按原价卖50万的话，就要算5万CG(一半)

另外折旧确实并不等于虚高价格，但是大部分楼花有虚高价格，比有2、3年旧的房多一点的折旧。
为了得到看起来多了点的折旧而买楼花，当然要承受虚高价格

superufo

liuliang1958 发表于 2012-10-31 21:36
我觉得这个风险分析不太对。
买楼花的风险只有10%，现房可就是100%了。
我不鼓吹买楼花，也不鼓吹反对楼 ...

你这话我就不理解了，你买现房，你可以选择收入稳定时贷款。买楼花鬼知道什么时候交房，那时候要是工作不稳定，当然麻烦

liuliang1958

superufo 发表于 2012-10-31 21:14
请仔细了解税法了再发贴，你贴的那句话正是说：Cost base要除去折旧.
你买房的Cost base 50万，折旧10万， ...

Amounts that you have claimed as a tax deduction or that you can claim are excluded from the property's cost base or reduced cost base.

excluded 不是included，  也就是说计算Cost Base 时不算退税的数目。 如果你不信，可以咨询你的会计师。 希望你没有在这上面有损失。

liuliang1958

superufo 发表于 2012-10-31 21:16
你这话我就不理解了，你买现房，你可以选择收入稳定时贷款。买楼花鬼知道什么时候交房，那时候要是工作不 ...

所有人都会在认为合适的时候买房，之所以称作意外，就是因为没有预料到，想丢工作等等。 它的发生跟你买现房或楼花没有关系。

superufo

你搞错的地方是Cost base是什么：
The cost base and reduced cost base of a property includes the amount you paid for it together with some incidental costs associated with acquiring, holding and disposing of it (such as legal fees, stamp duty and real estate agent's commissions).
Cost base越低，相当于成本越低，当然CG就高
算reduced cost Base 时不算退税的数目，正好就是提高了CG，也就是要多交CGT

liuliang1958

superufo 发表于 2012-10-31 21:33
你搞错的地方是Cost base是什么：
The cost base and reduced cost base of a property includes the amoun ...

看来你不想信我告诉你的。没事。但真的建议你去见你的会计师，这个问题对投资房地产很重要的（的确不是最重要的）。

我想重复说一下，让其他人也有个概念：  所有扣税不会对你卖房子后交增值税有任何影响。  

基本概念一点：  在税务上有两个不同的东西， 一是叫Income/Expense(收入）, 而是叫Capital Gain/Loss(增值/投资损失），他们两个是不同的分类， 他们不能互相相加或抵消。  折旧是属于 Expenses （退过税的人应该知道它是填在 Expenses这一栏的）。

liuliang1958

superufo 发表于 2012-10-31 21:14
请仔细了解税法了再发贴，你贴的那句话正是说：Cost base要除去折旧.
你买房的Cost base 50万，折旧10万， ...

罗嗦一下。按你的例子，你一分CG都没有，所以一分CGT都不要交。你还可能有Capital Loss 可以用来 Offset 今后的Capital Gain （如果你在例子中还没有算入中介的费用等的话）。

现在楼花的确价高，是否虚高，我不敢断言，但是现在的建材价格很高应该是原因之一。另外一个原因课呢个大家不知道，那就是开发商基本上是在今天的价格基础上每年加上5%来计算的。 比如，如果楼花两年后建成，今天现房的价格（全新的）如果是50万的话，那么楼花价格就是55.5万。 这样的定价最近才引用的。

superufo

这东西没什么好争的，没争议的问题： 折旧大部分要吃了吐
好好理解一下ATO官网
或直接看结论：
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=465425
或自己Google都能知道

hsqhugh

感谢二位的讨论。 不如另起一贴吧

liuliang1958

很惊讶！看了superufo介绍的帖子才发现很多人（有些签名为保税人员）在这问题上都存在误解。不禁像大呼一声： 大家在一些问题上真有必要见专业人士，而不能依赖这里的信息。

http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=73&H73
是帖中介绍的官网。有一个例子：
    Zoran acquired a rental property on 1 July 1997 for $200,000. Before disposing of the property on 30 June 2011, he had claimed $10,000 in capital works deductions.

    At the time of disposal, the cost base of the property was $210,250. Zoran must reduce the cost base of the property by $10,000 to $200,250.

如果按照superufo的说法，cost base应该是190，000，而不是210，252。
这里说了一个很重要的概念： Capital Works Deduction。这不是Capital Depreciation！

具体的这里说不完。再次呼吁一声：切切小心使用这里的信息（包括我的言论）。