买房的时间点，看运气了

hxsh2000

abc一直都有做相关房产的深入报道，在每次房价崩了的时候，在每次房价涨到无法负担的时候，在房价每次火爆的时候……

很多往往成为成功故事的主角，在形势逆转后，也常常成为另一个反面的主角。能蹦的多高，就有可能摔得多重：《Australia's housing boom headed for a wipeout | 60 Minutes》：https://www.youtube.com/watch?v=BNAqA7R95Wo

hxsh2000

澳洲上次得房价衰退，除了极短时间内恢复的Covid，就是长达一年半的2017年底到2019年中。地量才能催生底部，无人问津以及清空率到4x%，一片悲观。

在房价从2017年底达到顶峰，并且持续了一年的下跌后，2018年12月的状况，市场，以及人心。ABC News In-depth的专题，可以回顾回顾。现在的讨论热度，以及人心，还有很长时间要走。

《What is the future of Australia's housing market? (Part 1) | 7.30》：https://www.youtube.com/watch?v=usfe9Ue6H90
《Credit crackdown putting heat on home buyers and developers (Part 2) | 7.30》：https://www.youtube.com/watch?v=LIYhJ0VifKI

laikai000

hxsh2000 发表于 2022-5-22 16:45
澳洲上次得房价衰退，除了极短时间内恢复的Covid，就是长达一年半的2017年底到2019年中。地量才能催生底部 ...

看来可以继续等

hxsh2000

Westpac刚刚涨了固定利息，新的四大的利息列表。

ToughBubble

浮动rate 会涨到多少， 待看。

hxsh2000

NAB继续涨固定利息，四年和五年的固定已经涨到了5.39%和5.49%。

https://www.ratecity.com.au/home-loans/mortgage-news/fixed-rates-keep-climbing-nab-hiking-0-90

hxsh2000

hxsh2000 发表于 2022-5-3 16:41
五月的利息还是加了，而且是二十五个点，比预想中的两边都讨好做做样子的加个十五个点，多加了那么一点点。 ...

昨晚拜登和鲍威尔的特殊谈话，完美的诠释了“甩锅”的至高境界。这也是RBA不得不在五月份就升息的原因，不想成为背锅侠，总得做点什么。要不本来大家心照不宣的，可由于没有任何协议，最后政府一甩锅说，这是你联储或者央行的责任，我一直都是支持的，那么就只能“打落牙齿和血吞”了

这次会议之后，为了不独当通胀高涨的背锅侠，美联储又得扛起抑制通胀且升息的大旗，债券回报率也回涨了不少。大家都是聪明人，没有人愿意独自背锅的

hxsh2000

hxsh2000 发表于 2022-5-7 17:38
预测有时候是一件很有趣的事情:
预测下周CBA会涨固定利息，四年期涨0.6%到4.99%。因为四年期债券又涨了二十 ...

迟来的CBA的涨固定利息，四月中到六月，其他四大银行都涨了至少两次了，CBA姗姗来迟的第一次而已。
四年的固定也从4.39%大涨了八十个点到5.19%，比之前预计的涨六十个点的4.99%，还多了二十个点。

4 year fixed rate: 5.34% p.a.
4 year fixed rate (with Wealth Package): 5.19% p.a.

1. 去年九月三十号，四年期债券的收益率是0.583%，CBA四年固定贷款利率是2.29%，银行收取的息差是1.707%
2. CBA第一次涨四年固定(十月十五号)，从2.29% --> 2.39%，十月十号四年的债券收益率0.868%，息差：1.522%
3. CBA第二次涨四年固定(十一月五号)，从2.39% --> 2.89%，十月三十一号四年的债券收益率1.188%，息差：1.702%
4. CBA第三次涨四年固定(十一月二十六号)，从2.89% --> 3.09%，十一月二十一号四年的债券收益率1.27%，息差：1.82%
5. CBA第四次涨四年固定(十二月十六号)，从3.09% --> 3.34%，十二月十二号四年的债券收益率1.305%，息差：2.035%
6. CBA第五次涨四年固定(二月三号)，从3.34% --> 3.54%，一月三十号四年的债券收益率1.53%，息差：2.01%
7. CBA第六次涨四年固定(二月二十一号)，从3.54% --> 3.69%，二月二十号四年的债券收益率1.818%，息差：1.872%
8. CBA第七次涨四年固定(三月二十五号)，从3.69% --> 3.99%，三月二十号四年的债券收益率2.401%，息差：1.589%
9. CBA第八次涨四年固定(四月十二号)，从3.99% --> 4.39%，四月十号四年的债券收益率2.538%，息差：1.852%
10. CBA第九次涨四年固定(六月三号)，从4.39% --> 5.19%，六月三号四年的债券收益率3.238%，息差：1.952%

sunzww

都能这么理性的在论坛讨论，就没有吵架了。当然论坛人气也就稍差了。

hxsh2000

sunzww 发表于 2022-6-3 11:39
都能这么理性的在论坛讨论，就没有吵架了。当然论坛人气也就稍差了。

大家都不是专业的，信息的来源也很多二手的或者直接就是专家们的评论而已，有啥好争得像是真理似的。不就是以自己的利益为出发点，期待能够按自己有利的方向发展嘛。

清楚自己的利益，知道自己期望的发展方向，并且想清楚得到了希望的或者和希望的反向，会收获什么或者会付出多大的代价。就如所有的事情都一样，没有什么是确定发生的，有的也就是可能性大或者小而已。可很多人却争论的好像自己就是能确定什么是一定会发生似的，也更愿意争论个自己的正确性。强如美联储，都没办法清晰或者确定九月后的加息节奏，其他非专业人士如何确定接下来肯定会发生什么呢？

sunzww

hxsh2000 发表于 2022-6-3 12:45
大家都不是专业的，信息的来源也很多二手的或者直接就是专家们的评论而已，有啥好争得像是真理似的。不就 ...

非常同意，我也觉得在网上争的什么极端的话都说得出来很无聊可笑。不过也许是某些人的发泄渠道。

hxsh2000

sunzww 发表于 2022-6-3 13:09
非常同意，我也觉得在网上争的什么极端的话都说得出来很无聊可笑。不过也许是某些人的发泄渠道。 ...

是的哈，有了利益和得失心，很难稳定心态的，特别是这件最大的家庭支出上。大家都差不多

poptanger

跌太多了估计也下不去手吧

hxsh2000

RBA六月涨息五十个点，利率到0.85%，又一次比预测多一些，四大银行两个预测加二十五个点，两个预测加四十个点。https://www.rba.gov.au/media-releases/2022/mr-22-14.html

这次看看哪个银行先出来说全部pass on涨幅，或者有一两个有良心的只pass on一部分

hxsh2000

哈哈，四大银行都是商业银行，全部fully pass on 0.5%到浮动贷款上。

https://www.abc.net.au/news/2022 ... -mortgage/101132102

五十个点的增加，相对于第一次加的二十五个点，多付的贷款利息还是可以比较明显的感受到的。加上预测接下来的继续几次加息，这个对卖家的心理影响还是比较大的。这段时间那些犹豫要不要赶在房价可能崩之前卖房的卖家，也许会考虑以更加低的价格卖了。所以接下来的时候，可以看到真正成交的房子的价格会实实在在的低不少下来

hxsh2000

现在四大的固定利率，在五月份大家都升了一到五年的固定后，Westpac明显比其他的三家低一些些。比如Westpac的三年期固定4.69%，就比其他的三个最低的4.99%(NAB & ANZ: 4.99%, CBA: 5.14%)低了三十个点；二，四，五年的也少一些。

看来接下来加固定利息的，就应该轮到Westpac了，应该会再补上一点点把三年的固定拉到5.09左右吧。

最近一段时间，固定利率的贷款由于固定利率的增加，而浮动贷款的加息相对滞后，比例减少了很多，从去年下半年占总贷款的40+%i降到四月的20-%。随着RBA接下来再加个1%左右的利息，也许固定就又突然间变得有一定的吸引力了。就像螺旋，互相正反馈的向上走

hxsh2000

hxsh2000 发表于 2022-5-12 18:30
两个asx200的7350空单关了，只剩一个日本的29500的空单，等待日本被迫加息后，再关。不再做任何操作了

...

留着的日本股市的空单，现在成了烫手的山芋。日本央行真的就是在通胀超过2%之后，还是维持负利率，并且继续声明继续宽松，在整个世界都越来越紧缩，欧洲央行都开始计划加息的大趋势下。于是日经指数也从五月初的26000点左右涨到了28500左右了，而日元兑美元的汇率也跌了相应的比例。

两天前开了一个FTSE 100的空单，空载7600.5

hxsh2000

随着央行利率的提高，房屋贷款的利率的增加，进而会影响到买家贷款的额度。银行一方面会减少贷款的贷款额收入比例的倍数，还会减少贷款的额度，双重打击。

这篇文章给出了一定的分析，央行提升利率后，如何影响到贷款的额度
《Buyers borrowing power shrinks as banks hike rates》：https://www.ratecity.com.au/home ... ks-banks-hike-rates

alfredbird

https://www.livewiremarkets.com/ ... -isn-t-a-good-thing

这篇也值得看一下。
The concern is that we have just either equaled or beaten probably, the record that Japan set for the ratio of all the value of residential land in Japan to a GDP, which was over 330%, and the price to income ratio in Japan in 1990. We've just beaten that record in Australia, which is not a great starting point.

hxsh2000

去年美联储推出“通胀暂时论”，今年认错
今年美联储推出“通胀见顶论”，在五月的通胀数据出炉后，好像又错了
其实很多人觉得美联储和各国央行是精英中的精英，能够做出正确的诊断以及解决方案，然而事实却并非如此。和大部分人们学习的方式非常类似，就是使用之前的理论，试错，一旦错了，就拥抱新的理论和新的方法。

其实美联储和各国政府以及央行，在1970年的大通胀期间，也是不停的诊断错原因，提供错误的解决方案，所以通胀越来越高，而持续了很多年。美联储最新的研究1970十年间的大通胀的研究报告出炉，五月底发布的
《How Did It Happen?: The Great Inflation of the 1970s and Lessons for Today》By Edward Nelson：https://www.federalreserve.gov/e ... ssons-for-today.htm

《三缺一？次貸海嘯+歐債風暴+97危機 FED最新報告 20220610《楊世光在金錢爆》第2882集》：https://www.youtube.com/watch?v=L_QzRBfGp-4&t=1272s

hxsh2000

周一开的在7600.5的FTSE 100的空单，趁着昨晚美联储公布的超预期的通胀数据，股指继续顺势下跌的时候，平了空单在7359.5，拿到了两百四十个点

手里面还是继续留着29500点的日经空单，现在的点位在27400左右

hxsh2000

资本每一次在美联储不得不加息，甚至加快加息的时刻，都会挑战其底线，用的最有效的工具就是，让股市大跌，如果大跌不够，那就巨跌 还是不够呢，那就巨大跌。以此来不停的测试其底线和决心。也才会有之前的所谓通胀暂时论等

然而这次是底线被巨大的突破，也就是通胀大涨且持续，还能妥协吗？

昨晚澳洲的四年期债券已经大涨到了3.654%，比十天前CBA的最近这次调涨固定利率时，又高了足足四十个点，现在的四年固定利率，应该要到5.49%左右了。而westpac现在只有4.69%，那是相当的不错的。

人啊，总是习惯回头，对于以前，觉得以前的是多么的好，但现在不了。然而就如前面说的，如果现在不做，那么过个两个月，很可能又会做相同的感叹，原来的那个利率，是多么的好啊，但现在又不了。其实更有意义的是，在任何一个当前时刻，做出让以后往前看，都觉得之前做的决定是好的决定。

此文非做任何决定的建议

hxsh2000

Westpac的两年期固定利率4.29%，非常的好了。今天的两年期债券利率已经涨到了3.529%，也就是说银行才在这个上面加了0.7%。

很快的，四大银行都会继续加固定利息了，这几天在美国五月CPI发布后，澳洲的债券利率2-5年的都涨了0.5%以上.

hxsh2000

数据说话：《Fixed-rate mortgage cliff: how high will repayments jump for millions of borrowers?》：https://www.ratecity.com.au/home ... ments-jump-millions

现在的四大银行，贷款中有约35%~40%的贷款是固定利率的贷款，并且这些固定贷款的很大一部分的固定完结时间在2023年的七月到十二月间。所以对于很多之前固定两年的贷款者来说，当固定利率结束后，还款额非常可能大增，甚至可能翻倍。

“
Proportion of big four bank residential mortgages currently fixed:
Lender：Portion fixed
CBA        ：38%
Westpac        ：40%
NAB        ：37.4%
ANZ        ：35%
”

“When are most people coming off their fixed rates?

CBA: the peak of borrowers coming off fixed rates will be between July and Dec 2023 ($53 billion worth of loans expire in this 6-month period).
Westpac: expiring fixed loans will peak between July and Dec 2023 ($48 billion).
NAB: expiring fixed loans will peak between April and Sept 2023 ($29.7 billion).
ANZ: not supplied.
”

hxsh2000

还是那句话，在跌势已成的时候，不要抄底，不要抄底，不要抄底！重要的事说三次

并不是说在跌势时抄底不可能赚钱。可一旦有一次抄底失败，那么在跌势时抄底的代价就会太大，因为之后回不到前高，就没有了任何操作的空间，没有了相应的退出机制，又或者对于非专业人员来说，不得不反人性的止损，亦或者不停的越跌越买，越套越深。在仅仅在山腰的时候，采用这些操作策略的结果，就是非常常时间的套在中间，并且满仓躺倒

fff0613fbw

hxsh2000 发表于 2022-6-3 09:26
迟来的CBA的涨固定利息，四月中到六月，其他四大银行都涨了至少两次了，CBA姗姗来迟的第一次而已。
四年 ...

去年11月就开始调固定利率了，看来给了房东3个月出货的时间。

xq052b

sunzww 发表于 2022-6-3 13:09
非常同意，我也觉得在网上争的什么极端的话都说得出来很无聊可笑。不过也许是某些人的发泄渠道。 ...

好吧，我承认我把bbs当成了精神垃圾桶

alfredbird

hxsh2000 发表于 2022-6-15 15:55
Westpac的两年期固定利率4.29%，非常的好了。今天的两年期债券利率已经涨到了3.529%，也就是说银行才在这个 ...

Westpac 1-5年的固定都加了0.5%

asschemer007

hxsh2000 发表于 2022-6-15 15:55
Westpac的两年期固定利率4.29%，非常的好了。今天的两年期债券利率已经涨到了3.529%，也就是说银行才在这个 ...

现在说“好”还为时过早；

业界共识，美帝2023年底或者2024年初要开始降息了；澳洲能不跟吗？

现在选择固定利率难免又会被割一次韭菜。

hxsh2000

asschemer007 发表于 2022-6-21 10:15
现在说“好”还为时过早；

业界共识，美帝2023年底或者2024年初要开始降息了；澳洲能不跟吗？

如果靠着这种心态，犹犹豫豫，那么啥都决定不了，什么都得担心。业界共识，是谁的共识；去年底的共识还是RBA 2024年之前不加息呢，你当时也是参与了讨论的，也不会觉得涨息会那么快，固定会涨那么多吧。而今年年初你也还在发帖说今年年底就“共识”非常可能降息了。那些所谓的共识，都多少次没有发生了，或者被证明是不可靠的，那么现在为什么要继续相信同样的一批人的“共识”呢。这里面很多都是各种风格的投资人士，依靠自己的利益以及特点做出的预测。对自己的钱负责，而非依靠利益不相关的共识，做觉得才是最好的。

这就是我去年十月，十一月固定了两个房子的利率，而你是三月和五月固定了一个房子的两个利息。

看定了就做选择，对不对也就这样了，亏了的话自己认了就行，然后做出调整就好了。重点是我一直强调的，当事实的走势和自己期望完全不同时，是继续不停的给自己找借口，然后找各种大佬们或者专家的发言（自己想看到的而已）来证明自己可能还是对的，还是大大方方承认事实并做出调整，不同的人有不同的选择。