地产投资的若干谎言

ds1024

看下面的豪宅，2009年2.2m买的，现在标价2.68m。已经10年了，涨幅多少？
https://www.realestate.com.au/property-house-nsw-west+pennant+hills-127346902

Pippa

wuyi 发表于 2019-1-14 18:18
Hornsby

会吗？十年没增幅？不会呀，我朋友在那里的公寓也涨了。她买了不到十年

喜马拉雅

学习了

wuyi

Pippa 发表于 2019-1-14 20:30
会吗？十年没增幅？不会呀，我朋友在那里的公寓也涨了。她买了不到十年 ...

我那个是UNIT，09年9月买的，现在快10年了，从38万涨到最高70万，最近应该又降了一些，所以亲身经历让我不太相信7年一定涨一倍的说法。
不过，我在中央海岸买了个海边的HOUSE，14年初45万买的，17年涨到至少85万，好像还不错。

wuyi

天涯浪客 发表于 2019-1-14 18:48
我猜一下，你买的房子是一房公寓吧?或者是高层的楼花或者全新现房?

是2房旧unit，一共三层

天涯浪客

wuyi 发表于 2019-1-15 06:28
我那个是UNIT，09年9月买的，现在快10年了，从38万涨到最高70万，最近应该又降了一些，所以亲身经历让我 ...

恩，咱俩差不多，我09年12月在Bankstown买的两房unit，也是三层的那种。28万买的，高峰时能翻倍，现在估计52到55万之间。

收租好了，28万入手，现在440一周租金。扣除杂费超过6%的回报率。

wuyi

天涯浪客 发表于 2019-1-15 07:43
恩，咱俩差不多，我09年12月在Bankstown买的两房unit，也是三层的那种。28万买的，高峰时能翻倍，现在估 ...

你这个房子的租金回报很不错，hornsby没这么高，我那个大约每周500澳元租金，由于周边新项目太多，好久没涨过租金了。

tryitagain

天涯浪客 发表于 2019-1-2 19:44
如果用3S原则，Auburn,Bankstown是标准的好区。

这两个地方，school也很好？

Pippa

wuyi 发表于 2019-1-15 07:28
我那个是UNIT，09年9月买的，现在快10年了，从38万涨到最高70万，最近应该又降了一些，所以亲身经历让我 ...

差不多是这个涨幅，也不错啦。我朋友是自住

sym129apple

值得参考

天涯浪客

tryitagain 发表于 2019-1-15 07:00
这两个地方，school也很好？

你说的是学区房，我说的是投资房。我个人觉得是两种房子。

天涯浪客

wuyi 发表于 2019-1-15 06:52
你这个房子的租金回报很不错，hornsby没这么高，我那个大约每周500澳元租金，由于周边新项目太多，好久没 ...

都一样，我也好久没涨租金了。楼花遍地开花啊。Bankstown位置最好的那条街，叫French ave,就那短短的一条街，新房加楼花都上千套了。

天涯浪客

wuyi 发表于 2019-1-15 06:52
你这个房子的租金回报很不错，hornsby没这么高，我那个大约每周500澳元租金，由于周边新项目太多，好久没 ...

租金其实有一个承受极限的问题。大多数的租客都不太愿意付高租金，尽管房子可能很值钱。

Mia888

天涯浪客 发表于 2019-1-15 07:43
恩，咱俩差不多，我09年12月在Bankstown买的两房unit，也是三层的那种。28万买的，高峰时能翻倍，现在估 ...

请问28万租440，是不是需要每年往回补交税阿？变成投资房，以后卖房增值税也要交不少吧？谢谢

hellobottle

还有遍地的学区房

天涯浪客

Mia888 发表于 2019-1-15 09:07
请问28万租440，是不是需要每年往回补交税阿？变成投资房，以后卖房增值税也要交不少吧？谢谢 ...

2014年已经套现20万了。加上原有贷款，租金大概持平，一年下来有少量剩余。

卖房只有两种情况，第一，失业的时候;第二，退休的时候。

midday99

perth买的房子一直在下跌，亏大了

sean87

写的不错。

lucyliu8472

天涯浪客 发表于 2019-1-15 13:26
2014年已经套现20万了。加上原有贷款，租金大概持平，一年下来有少量剩余。

卖房只有两种情况，第一，失 ...

卖房只有两种情况，第一，失业的时候;第二，退休的时候。

这是针对华人吧  华人失业都不一定卖房，因为一般都有点存款的。退休都不一定卖，很可能传给下一代。

普通鬼佬倒是一般想换房子，只有卖了房子才能换想要的。有钱的除外。

lucyliu8472

第二点，地大破房，只适于动手能力强的同胞。不然今天修这里明天修哪里，维护费太高了太费心费钱了。
租客是不会在乎你后院地大的，租客只在乎房子里面，地大只会觉得麻烦要除草蚊虫多。

现金为王

负扣税是非常有用的东西，说了这么多年了，不要认为大家都是傻子。

naralxj

glk47 发表于 2019-1-2 22:27
我同意。我看好auburn, bankstown，虽然没有买

3S 中Schools? 难道有好学校这2个区？

auskaola

1适用这个规律是只有悉尼，其他城市都达不到。悉尼根据过去五十年，大约是八年半翻倍，数据都很容易查到，1970年中位价18700，到1977年39200，大约一倍，1984年84500，1991年186000，1998年260000，2003年519000，2010年624000，2017年120万左右。可以看到，大多数时候七年翻倍还真是适用，但在九十年代到00年代，分别有两次增长较慢，把整体速度拉回到八年半左右，分析是分别收到收入增长制约和经济危机影响。我感觉以后增长不会这么快了，但十年以内翻倍对悉尼基本是铁律。
house增值更快，基本符合七年翻倍，公寓大约十年翻倍，所以综合看八年半左右符合实际情况。但公寓租金回报更高，两者的资金回报率是基本一样的。
2 作者思考不错，的确不能全部相信，但关于负扣税是理解错误。对于高收入阶层，负扣税是完全有效的。
3 其他同学说的三个S，就是我历来买房的挑选标准，基本买了就不会错，我在中国和澳洲买了十来套房子，都是按照这个标准，多数做到平均每年15%以上回报，早期二十年前的房子现在翻了十倍，中期十年前房子也有三四倍，近期五六年内的基本都在接近翻倍了。
悉尼有些房子本身还可以，但是没有放在正确位置，比如交通不好的wentworth point,学校不好的西南区，商业不好的远西区，普遍涨幅不如其他区域。我一般选在新交通线区域，找商业中心区买，如果学校还能不错的话，基本没有任何风险。

auskaola

另外补充，auburn,bankstown不符合3S标准。学校差不说，最重要的是商业档次。不是有商店就叫商业，为什么eastwood商业档次比burwood低，因为没有购物中心和主力店。burwood,chatswood为什么房价坚挺，因为形成了商业集群，都有两个以上购物中心。

auskaola

另外补充，auburn,bankstown不符合3S标准。学校差不说，最重要的是商业档次。不是有商店就叫商业，为什么eastwood商业档次比burwood低，因为没有购物中心和主力店。burwood,chatswood为什么房价坚挺，因为形成了商业集群，都有两个以上购物中心。

游得好小鱼

还是不明白付扣税有什么用，既然卖房的时候要扣除算总账，等老了收入低的时候再卖吗

sheepYY

楼主是来讲道理的，回复一下我的看法
“1. 7年房价翻倍
这个最假了。完全却决于你看拿个7年，的确有些7年房子翻倍了，但没翻倍的7年有很多。”

-- 同意，按过去20-30年历史来看，平均房产涨幅也就是5-6%。 7年大概是1.5倍，两倍大概是13-15年。 不能拿暴涨的拿一两年来算，也不能拿暴跌的一两年来算，房产是长期投资，不适用于短期套利

“2. 大地破房涨的快
这句话对，但只说出了部分真理，后半句是跌的也快。看看这波大地破房跌的可惨了。”

--同意 大地破房的概念应该是说地价在涨，房子在贬值，所以要买保值的地而不是贬值的房子。可这适用于要推到重盖或者分地，否则这种房产没有居住价值，买的人不会考虑过多的溢价，破买破卖的话没有意义。

“3. 公寓涨的慢，跌的快
涨的慢再大部分情况下的确是事实，但也不绝对。至于跌的快，这波下跌绝对是打脸。自从2017年中开始下跌以来，我就没看到哪个月公寓跌幅超过house的。甚至一度公寓还在上涨，house在下跌。直到现在仍然是house跌的快。

我说的公寓是二手房。我对楼花有偏见，澳洲近20年的楼花（包括楼花公寓和house and land package）就是一个joke。哪怕有很多人买楼花赚钱，那么我要说那些人买别的房子，不管二手house还是公寓，都赚的更多。”

-- house跌的快是因为太多投机客买了破房子，不好租不能回现金，最后只能亏损出售，公寓租售比高，跌的时候也敢长期持有。但是居住属性高的house情况有所不同，这个要具体看

“4. 好区涨的快，抗跌。差区最晚涨，最早跌
这句话绝对是啪啪啪打脸。这轮下跌一直是悉尼的东区，北区等领头羊。大西区跌幅小，甚至有没跌的。跌幅最大的貌似是hunters hills，富人区中的富人区。”

-- 那是因为富人区的房子在下跌期间没人卖，需要出售的都是低价格质量不好的，很容易拉低价格。就说Hunters Hills，如果有5-10m的资金想要入手，你就会发现那边好的房子价格异常坚挺，很多人卖房子可以等几年，他们不是很着急杀跌

“5. 负扣税
负扣税其实是个谎言，但是是一个高级的谎言，比较难揭穿。所谓负扣税，就是你投资房子亏损了100刀，政府退给你32.5刀的税。很多人因此特别开心说是抵税了。其实还是亏了67.5刀。换个说法，A给B100刀，B去帮A交32.5刀的税，剩下的钱B拿。A会这么同意么？”

-- 负扣税可以理解是房产收益的一个部分。很多买投资房负扣税的收入在10w甚至20w以上，缴税比例39-45%，这种情况下，报亏的1w澳币就会有4000上下的税务回报，这个非常诱人。

换个角度，一个人手里有10w澳币，他做的每一种投资都会被收40%边际税，也就是说，如果他投资收益10%，扣完税就剩下6%，这个就比CPI高一点，可以说是很失败的投资。再高的投资收益就会有更高的风险。对于这些人来说，投资房产可以享受负扣税，而不是额外缴税，可以有租金收益来对冲贷款利息，可以享受每年4-5%的实际房产增值。

不卖房子的情况下，可以享受退休以后稳定的租金收益，可以说是很合算的投资了。

最后说投资现金流：
一套70w的两室，算上税73w。本金18w，贷款56w，按照4%，年付利息2.24w，580aud/w收益，年收益3w，扣掉中介，strata和cuncil，基本上持平，可能少量亏损1-2千。但是算上负扣税，有会有5000的回款。总和收益也有3-4千。 这18w如果买理财，7%收益一年就是1.2w，扣完税才6000左右。上下就差两千现金流，这还没有算房产长期持有的收益，refinance的收益，offset的收益等等

sasha

老婆是CPA 发表于 2019-1-2 19:19
一般咱们说

不一般的有才

xiwu

赞LZ码字辛苦。

yumintaoaud

不把老百姓赶到房地产牢笼里面 他们就会天天想要如何害朕了 幸亏有了房地产 老百姓现在天天想的是如何互坑 朕平安了