这个悉尼的房子真的用NG实现正现金流？

BIH

cppbug 发表于 2017-6-24 14:37
我本来有24%的钱在自住房offset里，但在投资房settle前，银行就把这部分钱直接扣走还进自住房了 ...

這樣可以抵扣稅。但是你要清楚，在你買投資房後要比沒買前多交那104%的利息。實際上就是我說的第二種情況

BIH

大江东去 发表于 2017-6-24 14:46
你问问这个兄弟利息是付80%还是104%

你理解力这么强大，我不服墙，只服你 ...

正確的問題是他要付的利息在買投資房前和買投資房後的差額是不是相當於104%的貸款利息。

大江东去

BIH 发表于 2017-6-24 14:43
看你上一個回覆，那兄弟的24%首付本來就在offset裡，就是搗騰了一下。實際應付利息要以104%算 ...

自住房原来有100万贷款，为了买一个50万的投资房，需要把12万交到100万贷款里，银行就能按52万给投资房放贷款

这时候投资房按52万还贷款利息（104%报负扣税）

自住房按100-12=88万还贷款利息

这就是80%贷款，104%贷款负扣税

请问看懂了吗？算12万资金投资房产的现金回报是应该按实际80%（40万）的贷款算，还是做给ato看的104%（52万）算？

cppbug

大江东去 发表于 2017-6-24 14:54
自住房原来有100万贷款，为了买一个50万的投资房，需要把12万交到100万贷款里，银行就能按52万给投资房放 ...

哥们，咱还是潜水吧

BIH

大江东去 发表于 2017-6-24 14:54
自住房原来有100万贷款，为了买一个50万的投资房，需要把12万交到100万贷款里，银行就能按52万给投资房放 ...

大哥那12萬本來就是offset account裡，本來就不用給利息。你這麼一搗騰，說得本來要繳100萬的利息似的

大江东去

cppbug 发表于 2017-6-24 14:58
哥们，咱还是潜水吧

是

楼主的理解力太强大

大江东去

BIH 发表于 2017-6-24 14:58
大哥那12萬本來就是offset account裡，本來就不用給利息。你這麼一搗騰，說得本來要繳100萬的利息似的 ...

如果那12万是刚发的奖金哪？

放offset里只能说是这12万产生的收益是多少

拿去买房说的是买房的收益是多少

如果要按104%的利息算，那应该说是买房的收益比存offset的收益多了多少（你说的2.8%）。而不能在把这个多出来的收益再去和放offset的收益做比较

一个是多出来的收益，再去比较就是双重比


请问上面这些你能看懂吗？

大江东去

我今天也真是闲得蛋疼

cppbug

大江东去 发表于 2017-6-24 15:06
我今天也真是闲得蛋疼

同蛋疼，其实很简单的问题，无非就是24%的钱放哪儿的问题，放进投资房，这24%的钱无法负扣税，还进自住房，24%产生的利息可以负扣税

BIH

cppbug 发表于 2017-6-24 14:58
哥们，咱还是潜水吧

兄弟我这样理解你看对不对：

你在买投资房前 100万的贷款，有16万现金在offset里。于是你这时的一年应付利息是：

（1M-160K）*3.88%= 32592

现在你买投资房了，通过贷款安排，你的自住减少了160K的贷款额，而银行再借500K给你，于是你现在的一年应付利息就变成了

自住贷款：
840K*3.88%=32592 (和原来没投资时候一样的利息）

投资房贷款：
500K*4.26%=21300

前后的差额就是21300. 这实际上就是我列举的情况二的利息，是应该算进你投资房的现金流的。是不是这样？

BIH

cppbug 发表于 2017-6-24 15:13
同蛋疼，其实很简单的问题，无非就是24%的钱放哪儿的问题，放进投资房，这24%的钱无法负扣税，还进自住房 ...

我们一直都是在讨论真实现金流的问题。我对可以做到104%NG一直都没异议。

BIH

大江东去 发表于 2017-6-24 15:05
如果那12万是刚发的奖金哪？

放offset里只能说是这12万产生的收益是多少

大哥啊！我还以为我们一直只是讨论现金流问题。至于投资收益，机会成本什么的，你要愿意，我们可以另外开贴聊。

大江东去

BIH 发表于 2017-6-24 15:20
兄弟我这样理解你看对不对：

你在买投资房前 100万的贷款，有16万现金在offset里。于是你这时的一年应付 ...

放offset里只能说是这12万产生的收益是多少

拿去买房说的是买房的收益是多少

如果要按104%的利息算，那应该说是买房的收益比存offset的收益多了多少（你说的2.8%）。而不能在把这个多出来的收益再去和放offset的收益做比较

一个是多出来的收益，再去比较就是双重比


请问上面这些你能看懂吗？

BIH

大江东去 发表于 2017-6-24 15:05
如果那12万是刚发的奖金哪？

放offset里只能说是这12万产生的收益是多少

我在回复里也说了， 要是在offset外有额外的资金存在，在计算的现金流的时候你的方法说得通。（虽然这样实际上把机会成本给无视了）

大江东去

BIH 发表于 2017-6-24 15:36
大哥啊！我还以为我们一直只是讨论现金流问题。至于投资收益，机会成本什么的，你要愿意，我们可 ...

投资收益不就是现金流吗？

你拿买房比放offset里多产生的现金流（按你说的回报2.%）又拿去和放offset里产生的现金流做比较

你理解那个多字吗？

BIH

大江东去 发表于 2017-6-24 15:40
投资收益不就是现金流吗？

你拿买房比放offset里多产生的现金流（按你说的回报2.%）又拿去和放offset里 ...

首先投资的资本收益的现金回报要在卖房才可以实现。你在原帖没提及。我就假设不在讨论范围了。

其次，我在第一种情况（假设前提没有其他负债）说的2.8%是撇开资本升值说的每年现金收益率。没有表达清楚产生误会表示抱歉。
这个2.8%和第二种情况没有关系。

我在讨论的一直都是在买投资房后对你财务上的年现金流是怎么影响的。 根据你说的第三种情况，那么就是把24%首期的利息支出（在买前没有这部分的支出）给剔除出年现金流了（讨论中也说了一些办法，前提是本来就有那么一笔钱不在offset里），我认为是不对的。那么现在你也能理解我的意思了吧？

大江东去

BIH 发表于 2017-6-24 15:53
首先投资收益的现金回报要在卖房才可以实现。你在原帖没提及。我就假设不在讨论范围了。

其次，我在第一 ...

真不理解

你一开始就说我80%贷款104%负扣税的算法是错的，投资回报只应该是104%贷款，104%负扣税的2.8%,远低于24%首付放银行的收益

这才是我蛋疼写这么多的根本原因

结果就是教会了你80%贷款104%负扣税，结果你又把买房和不买房（放offset）多出来的投资回报和放offset里的回报又比较一次

所以我现在就问你理解不理解什么是多出来的收益？

我当初的算法是不是对的？

YugaYuga

大江东去 发表于 2017-6-24 15:06
我今天也真是闲得蛋疼

传道授业解惑，功德无量。

足迹现在象大江这样愿意分享、有干货的帖子不多了

BIH

大江东去 发表于 2017-6-24 16:00
真不理解

你一开始就说我80%贷款104%负扣税的算法是错的，投资回报只应该是104%贷款，104%负扣税的2.8%, ...

大哥你有没有认真看我的原帖的啊。我都已经把你说的80%贷款，104%的NG的逻辑更新到第一页了，也说了我的理解。非常清楚。无论怎么说，只要不是你有额外的一笔钱没有在offset上，实际上要向银行借满104%的贷款，贷款利率就应该按104%算年现金流损益。

大江东去

BIH 发表于 2017-6-24 16:10
大哥你有没有认真看我的原帖的啊。我都已经把你说的80%贷款，104%的NG的逻辑更新到第一页了，也 ...

贷款104%利率算就是零首付

零首付的投资回报是无限大的

BIH

大江东去 发表于 2017-6-24 16:18
贷款104%利率算就是零首付

零首付的投资回报是无限大的

大哥，关于所谓零首付，我用我主贴中说第二种情况为例子说一下我的理解，那24%的首付就是从自主TOP UP，这是对资本增值提前现金化的一种方式。可以看做你把的自住房的部分价值用作再投资。但这个钱是有成本的，只要不是放在offset里，你把它用了你就要给银行相应的利息。用原来就在offset account里的钱道理也差不多。你整个资产组合是需要把自住和投资一起合计的。就是说你的成本实际上第一套自住的首付。并不是所谓的零首付。你这么通过资本增值然后top up再投资。就是一个不断加杠杆不断买房的过程。期间你地总资产会原来越多，同时总负债也会不断增加。就是说你的每年利息支出会越来越多。所以算现金流要把多增的利息支出算进去。

用零首付，104%什么的也许让你confuse，那么我们改个说法，为了买一套价值500K的投资房，你从offset里拿出160K，这就意味着你的自住房贷要对这160k付额外利息。通过一些适当的贷款安排，你把这160K转移到投资房贷中，于是最终的结果，就是你在原来自有房贷和offset不变的基础上增加了500K投资房贷。你说你是不是应该把对500K的利息支出算进你的投资房的年现金流里去呢？

大江东去

BIH 发表于 2017-6-24 16:54
大哥，关于所谓零首付，我用我主贴中说第二种情况为例子说一下我的理解，那24%的首付就是从自主T ...

用零首付，104%什么的也许让你confuse，那么我们改个说法，为了买一套价值500K的投资房，你从offset里拿出160K，这就意味着你的自住房贷要对这160k付额外利息。通过一些适当的贷款安排，你把这160K转移到投资房贷中，于是最终的结果，就是你在原来自有房贷和offset不变的基础上增加了500K投资房贷。你说你是不是应该把对500K的利息支出算进你的投资房的年现金流里去呢？


首先 要请教一下160k是怎么来的？为什么我算的是50万*24%=12万？

再请问一下，你自住房多算了12万的利息支出后，投资房怎么会是50万的实际利率支出？12+50=？

我觉得你不当数学家真浪费

BIH

大江东去 发表于 2017-6-24 18:28
用零首付，104%什么的也许让你confuse，那么我们改个说法，为了买一套价值500K的投资房，你从offset里拿 ...

首先，16萬是我懶得算，換成12萬意思也沒變。我可沒說既要多交自住里12萬的利息又要交投資房52萬的利息。實際上是50萬的貸款分兩步走，第一步以從offset裡頭提12萬做首期，那麼投資貸款就是40萬，然後第二步就是從投資貸款的基礎上top up12萬，轉回到自住的offset里。結果就是自住貸款和offset沒變，你的投資房貸款變成52萬。這個計算過程我在回覆裡列舉的很清楚，你也有回那個回覆。你自己仔細體會下吧。

大江东去

BIH 发表于 2017-6-24 19:00
首先，16萬是我懶得算，換成12萬意思也沒變。我可沒說既要多交自住里12萬的利息又要交投資房52萬的利息。 ...

12+40=50

这种数学我怎么没学过？一定是我的数学老师教错了

再说一遍，我们从开始就是在讨论你说我的帖子是算法不对，没有可能是贷80%，负扣税104%，那请问我算法是有问题吗？

hunting

这位大哥，你的算法是应该要将那不管哪里来的20%对于现金流的影响加到你的公式里面去，那就没有问题了，如果20%在自住房offset, 可以少交利息，如果存银行有利息收入。

BIH

大江东去 发表于 2017-6-24 19:13
12+40=50

这种数学我怎么没学过？一定是我的数学老师教错了

多謝大哥指正，可惜雖然寫錯2萬了但沒影響我的意思。

你的意思是只貸80%，但可以104%NG。是不是？就是說你的意思只需要實際上支付80%貸款的利息。我的意見是在一定條件下可能實現。比如沒有貸款，有24%的現金。又或者天降橫財突然賺了24%現金。可是你的原帖沒有提及過這樣的條件。所以我用比較普遍的情況，從自住top up或者從off set里出這個首付的錢。這樣一來你的現金流計算就是少算了24%的利息支出。我不是質疑你可不可以104%的NG。只是提出了為什麼不把24%的利息支出算進現金流的疑問。

BIH

hunting 发表于 2017-6-24 20:09
这位大哥，你的算法是应该要将那不管哪里来的20%对于现金流的影响加到你的公式里面去，那就没有问题了，如 ...

大概這意思吧

大江东去

BIH 发表于 2017-6-24 20:25
多謝大哥指正，可惜雖然寫錯2萬了但沒影響我的意思。

你的意思是只貸80%，但可以104%NG。是不是？就是說 ...

從自住top up或者從off set里出這個首付的錢。這樣一來你的現金流計算就是少算了24%的利息支出。我不是質疑你可不可以104%的NG。只是提出了為什麼不把24%的利息支出算進現金流的疑問

我上面已经说了，如果你要算24%的利息，你的表述应该是：买投资房比不买投资房（放自住房offset）        多     产生2.8%的投资回报

而不是说买投资房只有2.8%的投资回报，还不如放银行里。

cppbug

大江东去 发表于 2017-6-24 20:34
從自住top up或者從off set里出這個首付的錢。這樣一來你的現金流計算就是少算了24%的利息支出。我不是質 ...

哥们，你还在苦逼的答疑解惑啊，装睡的人永远叫不醒的

BIH

cppbug 发表于 2017-6-24 21:08
哥们，你还在苦逼的答疑解惑啊，装睡的人永远叫不醒的

也不知道誰在裝