吐血奉献，新足迹史上最客观，最全面的关于NRAS的评述

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sydneyagent

jztanghu

学习了

remexcong

政府将通过给予的投资新房的业主连续发放10年，每年$10,350左右的补助
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所有的房子的补助都是一样的吗？studio和四室两厅两卫的房价差两三倍，如果补助相同我当然选择买studio了。

清咖一杯

remexcong 发表于 2014-2-3 10:55
政府将通过给予的投资新房的业主连续发放10年，每年$10,350左右的补助
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是这样的，你买大房子和小房子，补助是一样的。
但千万要注意别因为这个补助买了不合适的房子，不排除一些开发商卖的小户型已经把价格加上去了。

remexcong

清咖一杯 发表于 2014-2-3 10:09
是这样的，你买大房子和小房子，补助是一样的。
但千万要注意别因为这个补助买了不合适的房子，不排除一 ...

我能不能自己买一个旧studio，然后申请加入NRAS?这样光补助的投资回报就够了。

清咖一杯

remexcong 发表于 2014-2-3 11:32
我能不能自己买一个旧studio，然后申请加入NRAS?这样光补助的投资回报就够了。 ...

当然不能，NRAS只能是新房

remexcong

清咖一杯 发表于 2014-2-3 10:34
当然不能，NRAS只能是新房

是任意新房还是NRAS认可的新房？

清咖一杯

remexcong 发表于 2014-2-3 11:32
我能不能自己买一个旧studio，然后申请加入NRAS?这样光补助的投资回报就够了。 ...

而且必须是从一开始就加入政府NRAS program的新房。

此举真正受益者首先是中低收入人群，二是开发商，给投资者的补助是最后的考虑，相当于给你一块棒棒糖而已，所以连海外投资者都可以享受，其目的再明显不过了。

政府嘛，一是要保护穷人，二是要促进经济。投资者嘛，弄点名目吸引你就好。

笨鸟飞飞

好文。

wca

分析：  投资期限10年，投资客出大头，政府出小头（NRAS补贴）。 10年后，合同期结束，政府补贴结束。投资客收回房产，租金回报跟随市场价，房子近入维修期。由于房子10年前是以租客为主，若楼主打算自住，以大多流动性租客为邻。或出售，或继续出租，具体的投资回报，只等日后的评估了。只是有太多的不确定性存在了。祝楼主好运！

lyrobbie

迷惑中。 买房主要看的是卖房时的价钱啊。租金上的差距不会太大。

炅龙

这个不是纯市场经济，不予考虑。

wca

lyrobbie 发表于 2014-2-3 16:33
迷惑中。 买房主要看的是卖房时的价钱啊。租金上的差距不会太大。

当十年的低租环境结束时，当租金由低位向市场价位转型时，当所有这类房型都面临同样的竟争时，失去政府补贴这块儿，缺口由房东填补，空置率也使租金回报受到影响。这些都是不确定因素。

清咖一杯

wca 发表于 2014-2-3 18:22
当十年的低租环境结束时，当租金由低位向市场价位转型时，当所有这类房型都面临同样的竟争时，失去政府补 ...

也对也不对。
第一，并不是所有NRAS的房子都是整个区域都是NRAS的，很多NRAS楼盘是散落在各个区域的，所以集中涌向市场的可能性不大；
第二，NRAS往往在新区会多一些，低租金可能导致初期房子相对好租，十年以后，区域也成熟了吧；
第三，实在不喜欢，退出也就800多，加上进入费用，一共也就1500，房子少空个三到四周就回来了吧？

我不是说NRAS好，但NRAS确实也没那么可怕。我一再强调NRAS可以比做装珠宝的盒子或者比作棒棒糖，他是政府用来吸引你做投资的手段，就像促销似的，你说促销是好还是坏呢？

wca

清咖一杯 发表于 2014-2-3 20:26
也对也不对。
第一，并不是所有NRAS的房子都是整个区域都是NRAS的，很多NRAS楼盘是散落在各个区域的，所 ...

第2和第3点，你自己也不确定。一个悬念要等待十年才知晓，不是我在房产投资上所期待的。

飞儿

经过简单（或许太简单）的研究，偶比较早就决定不碰 Defence HOUSING 和这类NRAS的房子。。。

zhouzhou

第一次听说这类房子，学习了

lyrobbie

清咖一杯 发表于 2014-2-3 20:26
也对也不对。
第一，并不是所有NRAS的房子都是整个区域都是NRAS的，很多NRAS楼盘是散落在各个区域的，所 ...

可是你想政府为什么要促销呢？ 是不是因为私人不愿意干啊。不是回报率太低，就是有政策控制。不过你的确提供了不少信息，可以再琢磨琢磨。如果人家知道那是NRAS楼盘，下个买家会是怎样的人呢？

清咖一杯

lyrobbie 发表于 2014-2-3 21:34
可是你想政府为什么要促销呢？ 是不是因为私人不愿意干啊。不是回报率太低，就是有政策控制。不过你的确 ...

别把NRAS租客想得太可怕，你去看看澳洲政府对NRAS收入的界定，你就会知道，他们根本不是穷人啊。

喜欢苹果

password 发表于 2013-10-20 11:38
Cash flow 好的 capital gain 基本都差

看到名言了，永远买capital gain不要买Cash flow，如果鱼和熊掌不能都有

喜欢苹果

虞宅与美丽 发表于 2013-10-20 20:18
我好像看到过有推介讲座，估计是开发商举办的卖房子的，

亚太有这样的NRAS房子。。。

lyrobbie

清咖一杯 发表于 2014-2-3 22:33
别把NRAS租客想得太可怕，你去看看澳洲政府对NRAS收入的界定，你就会知道，他们根本不是穷人啊。 ...

那就等过几年你再来更新一下。  可以关注哦。

wca

喜欢苹果 发表于 2014-2-3 22:47
看到名言了，永远买capital gain不要买Cash flow，如果鱼和熊掌不能都有

也不是完全这样的。你房产投资即要有cash flow---周转，又要有capital gain---增值，达到互补。前一种让你在供的过程中会比较后者轻松。而后者需较常时间的支持。

遥远的地方

买了近一年，目前来看，挺好，是正现金流，希望10年后房价会升值。

wca

清咖一杯 发表于 2014-2-3 22:33
别把NRAS租客想得太可怕，你去看看澳洲政府对NRAS收入的界定，你就会知道，他们根本不是穷人啊。 ...

每个人都会有判断失误和想当然的时候。我那时买了cbd黄金位置的房子。一直空置很短时间，自以为没理由会长期空置，就去年，出乎预料，空置了3个月！这让我学会了对事情有所保留。

cataus

看老半天，其实就是政府没有钱来建那么多公租房，只好想办法弄了个NRAS出来，让民间投资者来买单，然后再给个增值的希望和10年的现金补助。政府是缓解了排队等公租房的中低收入者的等待时间，也算是对民的一个交待。但投资者就仁者见仁，智者见智，傻瓜见二的自负盈亏去吧

steelau

顶楼主

清咖一杯

cataus 发表于 2014-2-4 00:21
看老半天，其实就是政府没有钱来建那么多公租房，只好想办法弄了个NRAS出来，让民间投资者来买单，然后再给 ...

再说一遍，这个与公租房一毛钱关系也没有。
除了有收入上限之外，这个还可以设收入下限，太穷的是住不到的。

cataus

清咖一杯 发表于 2014-2-4 11:45
再说一遍，这个与公租房一毛钱关系也没有。
除了有收入上限之外，这个还可以设收入下限，太穷的是住不到 ...

对，没有一毛钱关系，但有半毛钱相似，政府目的是一样的，解决PR和CITIZEN没房族住的问题，如果建这么多房，政府全陶钱，政府压力山大同时管理成本也高，不如发明个NRAS然后推向市场，让民间进来，给个甜头和希望，来帮政府分担，说到白，NRAS不就这么回事麻~