居住类投资房出租谁管理？

youxuan1420

mlink3 发表于 2014-11-12 13:35
问题就在这里呀，不会只差几十的， 有时上千。尤其和水管有关的。 同一个活，有些人报价几百， 有些人几 ...

报价差几千的活得是多大的活呀。这种情况，中介一般也会多找几个quotes的。就你这个case讲，一共三个quotes：400， 300和120.一分价钱一分货，我是绝对不会选120的。如果你找中介，报价很可能也就是300到400之间。自己费半天劲，不就省了几十刀么？

顺便多说几句为什么要找中介。中介挣的是第一个星期的租金和每月5-6%的管理费，业主得到的是按时每月收到租金和statement，中介替你付各种bill，每年至少一次的室内检查，财政年的时候给你出一年的收入花费的总结。如果遇到坏租客，要面对各种不讲理，低素质的租客，有时花上大量的路上时间就是为了看看问题是不是想租客说得那样严重。如果自己管理，时不时的要上门维修，自己干不了要找各行业的专业人士，有时还要和租客吵架，生活多添堵呀。多几个房子的话，还有没有自己的生活了。一年多花1000多，交给中介，省下好多事儿。

不排除有些中介不够专业，但我觉得大多数中介还是心向业主的。我刚来的时候做过中介，我老板的第一句话就是业主才是我们的客户，尽管我们要和租客搞好关系。论坛上很多同学说租客就知道要修理东西，中介都不管。其实如果没有中介的过滤，摊上这些租客的业主恐怕要全职照顾这个物业了。很多时候，一些小活中介自己就修了或者告诉租客这不是业主的责任。业主根本不知道中介做过些什么。

这不是瞎说，我原来做中介的时候是这样做的，我现在找的中介也仍然是这样替我看房子的。

mlink3

youxuan1420 发表于 2014-11-12 13:37
报价差几千的活得是多大的活呀。这种情况，中介一般也会多找几个quotes的。就你这个case讲，一共三个quot ...

铺两块地砖要三四百？地砖都买好了。朋友都劝我自己干。

之前我妈那里水管有个小问题， 100块的JOB, 找了个华人来， 把问题说的很吓人， 然后要了1500. 做了半小时候， 说问题解决了， 然后硬着要钱， 我妈怕事竟然给了。

我之前水管有个小问题， 租客一定要修。 我找了两个plumber来看都说要把冷水管全换了。 然后我找了好多quote， 价格从1500 到 3000. 我选了个两千的， 结果这个人把整个系统搞坏， 跑掉了， 水就不停的流， 一个礼拜300多水费， 保险公司说不保，去plumber的那个组织告他， 人家说可以。但是他们可以做的的是让这个人来修好，但是要通过N多个步骤。如果自己修好的话， 他们就不能做什么了， 我可以告他， 但和plumber组织就无关了。 我急的要命， 又打了好多电话找人来修， 大多数的人一听这个情况， 都不想接这个活。

然后我突然想到我有个外国朋友曾今和我提到他有个好朋友是plumber， 他charge的很fair。 然后我就要了他的电话， 打过去和他说了这个问题。 他马上说周六可以来帮我， 他把那个人的问题都修好了， 还在前院挖到地下加了根很长的水管， 所有加起来350.
他说如果这个活叫他QUOTE的话， 800 到 1000. 他做PLUMBING 20 多年了， 他说多年的经验告诉他， 黑心钱没什么好赚的。

作为AGENT, 碰到这样的事情， 他能做什么？

youxuan1420

mlink3 发表于 2014-11-12 15:19
铺两块地砖要三四百？地砖都买好了。朋友都劝我自己干。

之前我妈那里水管有个小问题， 100块的JOB, 找 ...

如果已经发生了，中介能做的不会很多。关键在于，找中介的话可以很大程度的避免这种事情的发生。

一天中介通知我说租客报告热水tank那里一直在漏水，家里也没有热水了。那时我刚买那个投资房没多久，中介也是新的，担心中介不负责，一方面让中介派一个plumber去看，另一方面和我一个plumber朋友联系一下，朋友很忙，大概听了听说可能是要换一个热水系统了，可中介派去的plumber说不用换，已经修好了，不到80刀。

还一个例子，我刚搬进新买的house，结果drive way下面开始漏水。自己在报纸上找plumber，来看了一下说当时修不好，需要机器测地下漏水的地方。一通忽悠后，我居然让他给通了通厕所的下水管道。漏水没修好还付了近400刀。没办法找我原来的老板要了plumber的电话，第二天下午天快黑了才来。不过也没要机器，自己测了测水从地下冒出来的时间，确定了个大概的范围，当晚点着应急灯给修好了。

你的例子恰恰说明了自己管理房屋时，很容易被不道德的专业人士欺骗，因为他们和你是一锤子买卖。而中介往往会有一两个通过长期考验证明了技术，经验和人品的好师傅。

valpa

youxuan1420 发表于 2014-11-12 15:47
如果已经发生了，中介能做的不会很多。关键在于，找中介的话可以很大程度的避免这种事情的发生。

一天中 ...

这种事情，racv的home  emergency assistant一次搞定，要中介干嘛

xiaobandeng

lucyliu8472

nis 发表于 2014-11-12 10:38
难道你想和房客打架？有纠纷的房客都不是什么好鸟，你和他们直接打交道只能是你弱势。 ...

中介能如何 只有拖延时间 发信 上庭而已

6543

valpa 发表于 2014-11-12 23:05
这种事情，racv的home  emergency assistant一次搞定，要中介干嘛

感谢分享

语过添情

准备买房，我觉得省心点 给中介吧

yzho

中介

安妮

Home  emergency assistant 好像不包投资房，只能是自住房

clark_2

自己管 怎么交税？

clark_2

Vic自己管理投资房 现金房租 如何报税 没合同啊

Kristy622

都是给中介管的，省心。

Tammy_

clark_2

自己管理

kennysan

我都给中介管，省心，是朋友的公司，事情都办的很妥，很多次大事情都他们包办了

H123New

kennysan 发表于 2015-2-28 00:31
我都给中介管，省心，是朋友的公司，事情都办的很妥，很多次大事情都他们包办了 ...

现在管理费是%几啊？7%是算高的吧？可以推荐下你朋友的公司吗？

Burt

自己管，花钱学个property management课程，算是给自己多个投资。找个real estate的朋友，没事上去查查租户信用。之前的帖子有提到要看申请者之前的付房租的交易记录。

lucyliang

mark mark

6543

我在阿德莱德，找到租客要收2.2周的租金，然后管理费8.8% ，贵啊。为什么阿德这么贵啊，问了几间中介都这么贵。。。

super_guest

他是我大学同学耶！

guigui1234

一切的美好 发表于 2014-2-13 22:51
其实好多连锁的中介公司，也是各自的小公司，都是加盟的，分别运行，所以主要还是管理你那个房子的人，比较 ...

很同意，具体就看负责你房子的人怎么样。

guigui1234

6543 发表于 2015-4-12 09:30
我在阿德莱德，找到租客要收2.2周的租金，然后管理费8.8% ，贵啊。为什么阿德这么贵啊，问了几间中介都这么 ...

可能阿德不容易找租客？2周时挺贵的啊

一切的美好

6543 发表于 2015-4-12 09:30
我在阿德莱德，找到租客要收2.2周的租金，然后管理费8.8% ，贵啊。为什么阿德这么贵啊，问了几间中介都这么 ...

是的 阿德莱德就是这个行情

一切的美好

6543 发表于 2015-4-12 09:30
我在阿德莱德，找到租客要收2.2周的租金，然后管理费8.8% ，贵啊。为什么阿德这么贵啊，问了几间中介都这么 ...

而且 statement 收钱 每次去检查也收钱 如果去看维修也收钱 伤不起 还好我的租客不错

一切的美好

guigui1234 发表于 2015-4-14 17:08
可能阿德不容易找租客？2周时挺贵的啊

就是行业定价 人口没那么多吧 不那么集中 有的中介还帮屋主管理分租 总之遇到好的中介要珍惜
我自己的一个中介很老练 但是绝对没有我对我客户那么尽心 我山高皇帝远 只有挫子里面拔大个了

6543

一切的美好 发表于 2015-4-14 18:03
而且 statement 收钱 每次去检查也收钱 如果去看维修也收钱 伤不起 还好我的租客不错  ...

我跟她们谈了下价，8.8%全包价，另加一个每月5.5的月费

一切的美好

6543 发表于 2015-4-14 19:34
我跟她们谈了下价，8.8%全包价，另加一个每月5.5的月费

恩 可以了 只要尽心就好

minihare

Burt 发表于 2015-3-1 22:45
自己管，花钱学个property management课程，算是给自己多个投资。找个real estate的朋友，没事上去查查租户 ...

进来学习的，怎么查租户的交租记啊？

Burt

minihare 发表于 2015-4-17 17:51
进来学习的，怎么查租户的交租记啊？

让租客自己提供就可以，不正规的话就银行对帐单

正规的话可以看他的工资条，中介都有权利让租客展示自己的financial capability