房地产投资 - 之三：房屋贷款（提问请另发帖）

eagleowl

连看了十遍

黑山老妖

原帖由 eagleowl 于 25/5/2008 11:17 发表
连看了十遍

要求写读后感一篇。

岁月留下的痕迹

请问老妖：投资房和自住房最的区别是什么，在没有任何税可以退的情况下？

今天找HSBC说我要贷款港币（因为利率比较低），但银行说只有投资房才可以贷港币，我就问银行这两者的区别是什么，银行跟我说投资房不能拿首次置业费，印花税较高，别的没什么。

我想问的是，我可以先将房子申请自住房，住了半年了，再跟HSBC要求转成投资房吗？这中间会牵涉ATO吗？还是只是银行一个政策而已。

Melway

哦？投资房就可以在hsbc申请港币贷款？
值得问一下的

原帖由 pyz520 于 2008-6-16 20:51 发表
请问老妖：投资房和自住房最的区别是什么，在没有任何税可以退的情况下？

今天找HSBC说我要贷款港币（因为利率比较低），但银行说只有投资房才可以贷港币，我就问银行这两者的区别是什么，银行跟我说投资房不能拿 ...

黑山老妖

原帖由 pyz520 于 16/6/2008 20:51 发表
请问老妖：投资房和自住房最的区别是什么，在没有任何税可以退的情况下？

今天找HSBC说我要贷款港币（因为利率比较低），但银行说只有投资房才可以贷港币，我就问银行这两者的区别是什么，银行跟我说投资房不能拿 ...

应该是银行政策问题。

红苹果

学习了。
但是没有明白。那种只还利息的方式，是不是会导致总的利息额比本息一起还的方式高出很多？

sbs

谢谢奉献

floodp

有一点不太明白，选择principal+interest方式，每月的repayment里面，多少还的是interest，多少还的是本金啊？

wangjing_ku

自己顶下

patricb

原帖由 floodp 于 2008-6-24 11:53 发表
有一点不太明白，选择principal+interest方式，每月的repayment里面，多少还的是interest，多少还的是本金啊？

It changes every month.
Let's say for $300k loan at 8.77%,without offset,
Monthly repayment is $2364.39,
First month's interst is $300k*8.77%/12=$2192.5, and principle is $2364.39-$2192.5=$171.89
Second month's interst is ($300k-$171.89)*8.77%/12=$2191.24,and priciple is $2364.39-$2191.24=$173.64
and so on....

黑山老妖

原帖由 红苹果 于 17/6/2008 21:30 发表
学习了。
但是没有明白。那种只还利息的方式，是不是会导致总的利息额比本息一起还的方式高出很多？

如果你把钱都放到offset里面而不是大手大脚的花掉就没有差别。

floodp

原帖由 patricb 于 2008-6-25 09:36 发表

It changes every month.
Let's say for $300k loan at 8.77%,without offset,
Monthly repayment is $2364.39,
First month's interst is $300k*8.77%/12=$2192.5, and principle is $2364.39-$2192.5=$171.89 ...

谢谢patricb。
继续上例，如果是offset账户，里面有10w，那么monthly payment还是2364.39，那么
first month's interest is $200k*8.77%/12=1461.67, principle is 2364.39-1461.67=902.72.
那么monthly repayment是固定2364.39，还是随着以后情况的变化可以随时通知银行减少或者增加？

patricb

Monthly repayment is fixed at $2364.39,if it's principle & interest and rate does not change.
In that case,you'd better to switch it to interest only,if you like to have more flexibility and more funds available.
Or if not,you loan will be paid off much sooner,within 11 yrs.

shangpin

helloeatty

引用：
“自住房的贷款要做成interest only with offset。所有的钱放到offset账号里面，利息从offset账号里扣除。
重点：只还息不还本
当你的房子转成投资房了，你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金，即使你把这部分取出，属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。”

问题1：
offset  account  里的利息 ？ 还款的利息， 还是像一般SAVING ACCOUNT 里 所给的 flexible rate  利息？ 有点糊涂
问题2
“你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金，即使你把这部分取出，属于这部分的利息也不可以扣税了”  意思是有多余的钱也不要还本金， 而只是还利息，从而达到 tax deduction 最大利益话， 还是理解成 有多余的钱还是可以放在offset account 只是不用 P+I 的还款方式？ 那如果不把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT的话房子不是需要很久才能还完？
我的plan 是半自住和半投资。

问题３
如果我的redraw account 只是　用于 homeloan only, 　是否还是可以达到 和offset account 的同样效果

不好意思，表达有点乱！谢谢妖版了

黑山老妖

原帖由 helloeatty 于 8/7/2008 03:05 发表

问题1：
offset  account  里的利息 ？ 还款的利息， 还是像一般SAVING ACCOUNT 里 所给的 flexible rate  利息？ 有点糊涂
问题2
“你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金，即使你把这部分取出，属于这部分的利息也不可以扣税了”  意思是有多余的钱也不要还本金， 而只是还利息，从而达到 tax deduction 最大利益话， 还是理解成 有多余的钱还是可以放在offset account 只是不用 P+I 的还款方式？ 那如果不把多余的钱放在OFFSET ACCOUNT的话房子不是需要很久才能还完？
我的plan 是半自住和半投资。

问题３
如果我的redraw account 只是　用于 homeloan only, 　是否还是可以达到 和offset account 的同样效果

不好意思，表达有点乱！谢谢妖版了

1. offset account没有利息，因为它抵消了贷款利息。所以它的实际利息就等于贷款利息，而且是税后的。你仔细想想就会明白了。
2. 有多余的钱还是可以放在offset account 而且不要不用 P+I 的还款方式。只还利息。当offset的余额＝贷款额，就没有利息了。
3. 如果房子最终不用作投资offset和redraw就没有差别。如果每次redraw都是用作投资那么offset和redraw也没有差别。如果房子最后要作为投资房，而且你的redraw有一部分用作非投资用途那么redraw就不适合了，必须用offset。

helloeatty

谢谢妖版

2. 有多余的钱还是可以放在offset account 而且不要不用 P+I 的还款方式。只还利息。当offset的余额＝贷款额，就没有利息了。 这里的不要不用P+I 的还款方式 到底是 要用还是不要用？  有点不明白， 我的理解 是 不用 P+I 吧！？

黑山老妖

原帖由 helloeatty 于 8/7/2008 19:29 发表
谢谢妖版

2. 有多余的钱还是可以放在offset account 而且不要不用 P+I 的还款方式。只还利息。当offset的余额＝贷款额，就没有利息了。 这里的不要不用P+I 的还款方式 到底是 要用还是不要用？  有点不明白， 我的 ...

不要用p+i，用interest only。

luming

怎么给楼主加分？实在是太感谢了。

黑山老妖

原帖由 luming 于 11/7/2008 13:13 发表
怎么给楼主加分？实在是太感谢了。

要三个脚丫子就可以加分了。

MingDeng

Learing...Thanks for sharing!

ddww

请问怎样的还款周期比较好？weekly? fornightly? or monthly?

黑山老妖

原帖由 ddww 于 18/7/2008 15:57 发表
请问怎样的还款周期比较好？weekly? fornightly? or monthly?

和你发工资的周期同步最好。

ddww

如果指还interest, 用Offset facility, 是不是weekly 比fornightly 好？

黑山老妖

原帖由 ddww 于 18/7/2008 16:11 发表
如果指还interest, 用Offset facility, 是不是weekly 比fornightly 好？

用offset的话，还款周期根本不用考虑。都一样。

ddww

谢谢。真是快呀。
简直赶上在线问答了

zn7726

谢谢。真是快呀。
简直赶上在线问答了

妖版自己的帖子, 人家肯定倍加呵护的

我也从这个帖子里学习了不少, 再谢妖版

koala2008

问个原始问题：interest only和principal+interest，贷款40万， 每月的还款额略有差别，是不是这两种还款方式的实际效果就这点不同？

黑山老妖

原帖由 koala2008 于 19/7/2008 16:34 发表
问个原始问题：interest only和principal+interest，贷款40万， 每月的还款额略有差别，是不是这两种还款方式的实际效果就这点不同？

实际效果是principle+interest会还本金。interest only不还本。

Mandy99

原帖由 黑山老妖 于 2008-7-19 22:13 发表

实际效果是principle+interest会还本金。interest only不还本。

请问个更原始的问题 那是不是说 我贷款20万 offset里面放20万 那就等于没有利息了 那么 我还欠银行钱么？