买5套house还是5套apa?

dabear

觉得LZ的想法是想杠杆最大化。虽然看上去很不错，不过还是要考虑风险啊。房价下挫是风险之一，不过只要能租出去，短期内不影响serviceability。但问题是，要是一年有个几周的空置期，利率上升（除非fix），或有些其他的开销，估计楼主的现金流就够呛了。因为本身挣得不多，承担不了太大的out of pocket expense。而且以楼主估计上不了多少税，Negative gearing 也claim不回多少钱。Gearing并不是越大越好，最后的目标其实还是positive cashflow，而你negative cashflow的时间越长，变positive cashflow的时间也越长。我觉得还是量力而行吧，3套封顶了。

地产大亨

  一看就是个菜，有这个钱都够做开发的了，还买楼花和house！！！！！！去年经手的几个case没一个超过70万的！

长安悉尼

原帖由 地产大亨 于 2012-3-10 13:43 发表
  一看就是个菜，有这个钱都够做开发的了，还买楼花和house！！！！！！去年经手的几个case没一个超过70万的！

那你还敢叫这个名？

wizards16

原帖由 地产大亨 于 2012-3-10 13:43 发表
  一看就是个菜，有这个钱都够做开发的了，还买楼花和house！！！！！！去年经手的几个case没一个超过70万的！

不懂你说的case是指什么 100w做开发？ 你在做梦吧！ 算了是owner builder 也赚也不了几个钱 还要费心费力 那你有钱的话 可以投资一下啊 有个几百万就可以开发小型楼盘了 我亲戚就是builder可以找他做project management

wizards16

原帖由 dabear 于 2012-3-10 11:34 发表
觉得LZ的想法是想杠杆最大化。虽然看上去很不错，不过还是要考虑风险啊。房价下挫是风险之一，不过只要能租出去，短期内不影响serviceability。但问题是，要是一年有个几周的空置期，利率上升（除非fix），或有些其他的开销，估计楼主 ...

Service不了就拿国内的钱来service这到不是问题 我或许考虑一下买4套

Nat

为什么要在澳洲买房呢？
在中国买不是更有前景吗？

wizards16

原帖由 Nat 于 2012-3-10 15:14 发表
为什么要在澳洲买房呢？
在中国买不是更有前景吗？

中国租金回报太低 澳洲是做长线的

happygirl198518

觀望一下！

wizards16

嗯 一直在观望

Synergy000

建议部分投资unit，unit比较容易达到正现金流，house的升值潜力好，但是每个月需要贴进去的钱多，所以两个投资可以互相弥补。
而且建议你投资要手头留点备用金，那样不至于急用的时候需要变卖不动产

地产大亨

原帖由 wizards16 于 2012-3-10 14:13 发表

不懂你说的case是指什么 100w做开发？ 你在做梦吧！ 算了是owner builder 也赚也不了几个钱 还要费心费力 那你有钱的话 可以投资一下啊 有个几百万就可以开发小型楼盘了 我亲戚就是builder可以找他做project management

也不懂在你在说什么，我以为开发都用自己的钱吗? 我们project management一般都是西人。100万还不够开发？我请问你做过开发没有？难道有一个亲戚是builder 就懂开发了？ 我估计你大概不了解这方面，所以才说这么幼稚的话，如果没做过就不要误导人家。PS:一般不会用builder 做project management。

[ 本帖最后由 地产大亨 于 2012-3-10 22:42 编辑 ]

ppplive

请教楼上100万够开发吗？最近在看地，大概3M左右 首付2成60万加税撒的，但是造价厉害，举例12个TH要3.1M左右，请问这个情况下怎么把成本控制在1M啊？PROJECT MANAGENT大概是做些什么啊？

wizards16

原帖由 地产大亨 于 2012-3-10 22:39 发表


也不懂在你在说什么，我以为开发都用自己的钱吗? 我们project management一般都是西人。100万还不够开发？我请问你做过开发没有？难道有一个亲戚是builder 就懂开发了？ 我估计你大概不了解这方面，所以才说这么幼稚的话，如果没做过就不要误导人家。PS:一般不会用builder 做project management。

我说了 100w够个屁 你给我几百万我也可以做开发了 像银行贷款做我没兴趣 合伙也要有人愿意啊 我以前做过owner builder 所以别和我瞎扯 请问没builder license 怎么来作pj management 西人做这个收费很高的 10%-15% of total building cost 之前我爸爸在woolwich买了一块空地 1.375m 造价要1.5m了 还要给10w给 pj management

wizards16

原帖由 ppplive 于 2012-3-10 23:24 发表
请教楼上100万够开发吗？最近在看地，大概3M左右 首付2成60万加税撒的，但是造价厉害，举例12个TH要3.1M左右，请问这个情况下怎么把成本控制在1M啊？PROJECT MANAGENT大概是做些什么啊？

不可能1m造12套TH pj management 帮你管理工地啊 他叫一帮subcontractor给你报价 谁便宜就给谁做 这样就没builder margin了 所有钱都有你来控制 很多可以给sub cash这样你就不用付gst 能节约不少钱的

地产大亨

原帖由 wizards16 于 2012-3-10 23:58 发表

我说了 100w够个屁 你给我几百万我也可以做开发了 像银行贷款做我没兴趣 合伙也要有人愿意啊 我以前做过owner builder 所以别和我瞎扯 请问没builder license 怎么来作pj management 西人做这个收费很高的 10%-15%  ...

首先别粗口。说几百万做开发是你的帖子，我说的是用不上。银行贷款没兴趣，那是你不懂利用资金杠杆。owmer builder没什么了不起，培训一下就拿证了。我没和你瞎扯，我说的一般不用builder既来建又做PJM。西人收费是高点，但是合作惯了，质量有保证。你家族投资不理想是因为之前没好功课。不知道你是哪个大神的马甲，但是既然是讨论就别放小号上来说粗口了，好吗？

[ 本帖最后由 地产大亨 于 2012-3-11 00:56 编辑 ]

地产大亨

原帖由 ppplive 于 2012-3-10 23:24 发表
请教楼上100万够开发吗？最近在看地，大概3M左右 首付2成60万加税撒的，但是造价厉害，举例12个TH要3.1M左右，请问这个情况下怎么把成本控制在1M啊？PROJECT MANAGENT大概是做些什么啊？

楼主的问题是用100万买5个apt或者house，100W肯定不够做12th。但是肯定够做4，5的TH，比楼主买楼花赚钱，可靠。

控制成本的方法有很多，12个Th可以在4.5M左右。项目已经开卖了，欢迎参观，我在MEL。

[ 本帖最后由 地产大亨 于 2012-3-11 00:57 编辑 ]

年轻时代

忍不住说一句：澳洲是个很不法制的国家。各种规定很不健全。注册个MEL 私卖网就能卖房子，不用什么执照资质的。无视法规操作的，随便注册个论坛就开干的，绝对不是骗，更不是坑。帖子发成这样也能互相吹捧的，绝对不会是广告。

地产大亨

原帖由 年轻时代 于 2012-3-11 01:00 发表
忍不住说一句：澳洲是个很不法制的国家。各种规定很不健全。注册个MEL 私卖网就能卖房子，不用什么执照资质的。无视法规操作的，随便注册个论坛就开干的，绝对不是骗，更不是坑。帖子发成这样也能互相吹捧的，绝对不会是广告。

1，我想你是误会我了，我注册的blog 是帮身边的朋友和我自己的忙，给的都是vendor信息，从不涉及金钱。2 我回答帖子都是有一说一的，我从来不在论坛里让人家买东西，都是阻止。3，如果你在mel，想和你喝杯coffee

garyyang

如果我有一百万我会：
1）用10万投资股票， 精心挑选一支澳洲股票一支美国股票， 投给那种类似于早期的facebook或者google的朝阳企业， 放20年。
2）把10万存银行吃利息
3）花50万买两块PC的地，不借贷也不盖房子
4）花15万去买东南区3室unit， 向银行借40万， 自住
5）花15万去city附近买2室apa，向银行借30万，出租
6）每年存款利息6千用于彩票事业
7）写好遗嘱， 以防万一

地产大亨

6）每年存款利息6千用于彩票事业
7）写好遗嘱， 以防万一


楼上也是彩迷啊，不知道玩哪种，给两注神号参考下！

garyyang

如果我有100W， 你别说我还真会那样干， 反正都已经是有钱人了
我玩得都是随机的， 都是最小注， 哪个pool大就玩哪个。

wizards16

原帖由 地产大亨 于 2012-3-11 00:45 发表


首先别粗口。说几百万做开发是你的帖子，我说的是用不上。银行贷款没兴趣，那是你不懂利用资金杠杆。owmer builder没什么了不起，培训一下就拿证了。我没和你瞎扯，我说的一般不用builder既来建又做PJM。西人收费是高点，但是合作惯了，质量有保证。你家族投资不理想是因为之前没好功课。不知道你是哪个大神的马甲，但是既然是讨论就别放小号上来说粗口了，好吗？

我没说是投资 woolwich是自己住房 难到你买地不用花钱的???

wizards16

原帖由 garyyang 于 2012-3-11 01:30 发表
如果我有100W， 你别说我还真会那样干， 反正都已经是有钱人了
我玩得都是随机的， 都是最小注， 哪个pool大就玩哪个。

100w就叫有钱人啦......

wizards16

原帖由 地产大亨 于 2012-3-11 00:53 发表


楼主的问题是用100万买5个apt或者house，100W肯定不够做12th。但是肯定够做4，5的TH，比楼主买楼花赚钱，可靠。

控制成本的方法有很多，12个Th可以在4.5M左右。项目已经开卖了，欢迎参观，我在MEL。

看出来了 原来你的地都是别送的 佩服佩服

地产大亨

原帖由 wizards16 于 2012-3-11 01:51 发表

看出来了 原来你的地都是别送的 佩服佩服

既然楼主发帖讨论，就正常给意见。而小号楼主一直否定其他可能性，难度非要引导成买apt好？这样动机会遭怀疑吧，我既然说了，就是单据可查的。可楼主就主观臆断地是送的，这个有点莫名奇妙。如果楼主感兴趣可以来我办公室，我们也可以去工地走走。如果楼主建楼是有别的目的，那我就不回贴了，浪费时间

ppplive

那请问楼上大大们假如BUILDER造价是3M，我可以最多贷多少，在收入不成问题的情况下，还有那个PROJECT MANAGEMENT一定要请吗

zhongbingo

铁鱼有正现金流，按lz的，起码买50套

wizards16

原帖由 ppplive 于 2012-3-11 09:02 发表
那请问楼上大大们假如BUILDER造价是3M，我可以最多贷多少，在收入不成问题的情况下，还有那个PROJECT MANAGEMENT一定要请吗

Builder 和 pj management 2选1

wizards16

原帖由 地产大亨 于 2012-3-11 02:24 发表


既然楼主发帖讨论，就正常给意见。而小号楼主一直否定其他可能性，难度非要引导成买apt好？这样动机会遭怀疑吧，我既然说了，就是单据可查的。可楼主就主观臆断地是送的，这个有点莫名奇妙。如果楼主感兴趣可以来我办公室，我们也可以去工地走走。如果楼主建楼是有别的目的，那我就不回贴了，浪费时间

没空去mel

西门吹哨

看了下讨论，我发现还蛮喜欢lz的调调的，嘿嘿