大家每年都往投资房里搭进去多少钱？

MU

我一早就说了，就是算就是算100%的贷款。。在不投钱进去的前提下。。你要投钱进去。。TMD 50%贷款我是个房子就是正现金流有可比性么？

要说投资回报率就是另一回事了。。不是说了么，看清楚讨论的前提再继续

mxgong

原帖由 manunited 于 2011-10-20 22:06 发表
我一早就说了，就是算就是算100%的贷款。。在不投钱进去的前提下。。你要投钱进去。。TMD 50%贷款我是个房子就是正现金流有可比性么？

要说投资回报率就是另一回事了。。不是说了么，看清楚讨论的前提再继续

别鸡冻。 100%贷款为什么要这个前提？

这个前提本来就不是很合理的。你去买投资房， 你一分钱不给，开发商给你房子？

你还是要给10%,或者给20%，一般正常是给20%， 但是所谓的100%是指和你原来的一套房子的LOAN 做在一起形成的，也就是把NG 做到最大化。 但是不是你省了把第一套房OFFSET 里面少拿了投资房的首期出来，这你不算了？

这里也有很多人是买了一套房子，并且作为投资房的。 比如租金高，自己租外面的。 比如2夫妻住一套， 再买一套放在一个人名下的。比如回国发展，这房子就出租的等等，他们都不会是100%贷款，对于租金回报率高的来说，80%的贷款正现金流还不是很困难。

所以这个前提本来就不咋的。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-10-20 22:23 编辑 ]

MU

MD又来了。。我之前就在说100%贷款目前买房不存在正现金流。。搞了半天又来跟我说80%贷款。。

不要说了。。没啥意义的讨论

你贷款的百分比不统一，那么根本就没有比较的价值参考。

[ 本帖最后由 manunited 于 2011-10-20 22:41 编辑 ]

mxgong

原帖由 manunited 于 2011-10-20 22:40 发表
MD又来了。。我之前就在说100%贷款目前买房不存在正现金流。。搞了半天又来跟我说80%贷款。。

不要说了。。没啥意义的讨论

你贷款的百分比不统一，那么根本就没有比较的价值参考。

我说的是， 你非要用100%贷款这个前提来算不是很合理。就好比你觉得人家用50%来跟你说正现金流你也不认可一个道理。


比较合理的，就是用80%来算，因为这个是比较普遍的。有2套房子的人其实不多，但是有用一套房子做为投资房的人不少。

jedi_knight

房价不一样，就算100%贷款的话，有人做到正现金流，也有人做不到。

比如UNIT 或者APARTMENT，和HOUSE, TOWNHOUSE, VILLA等。 前者或许更容易点。


这问题说不清楚。

mxgong

原帖由 jedi_knight 于 2011-10-20 22:56 发表
房价不一样，就算100%贷款的话，有人做到正现金流，也有人做不到。

比如UNIT 或者APARTMENT，和HOUSE, TOWNHOUSE, VILLA等。 前者或许更容易点。


这问题说不清楚。

是的。

当然有人觉得租金多少都是浮云的，贴钱无所谓，最后看CG的。那是另一个故事了。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-10-20 23:49 编辑 ]

zt81

Strata也要考虑进去吧？

令狐不冲

楼上两位莫吵.
俺80%贷款,年底退税以后,算下来正现金流.
几个apt都是这样. House不行,需要贴不少.
100%贷款算下来正现金流, 我知道有这样的项目, 但是位置偏远地区, 增值不好

令狐不冲

原帖由 mxgong 于 2011-10-20 16:21 发表


我看差不多。他一套房子去年我记得是MOORE PARK 那里的？？

58万2房，出租600+， 估计现在能到650+ 吧。

求证。。

Settle当时650, 现在680

MU

實話

令狐不冲

自爆一个
2010年买在Waterloo,
580k, 贷款80%
利息6.65%浮动
目前租金680
如果100%贷款, 年底退税以后真的可能正现金流, 不过取决于个人税率多少
当时买这个房子,捡了个便宜

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2011-10-21 09:27 编辑 ]

newtoall

原帖由 令狐不冲 于 2011-10-21 09:12 发表
自爆一个 2010年买在Waterloo, 580k, 贷款80% 利息6.65%浮动 目前租金680 如果100%贷款, 年底退税以后真的可能正现金流, 不过取决于个人税率多少 当时买这个房子,捡了个便宜

Really or Dreaming ?  ?

Say Cost base :  580k (does this incl stamp duty ?  -- suppose yes in your favor)  * 0.0688 (equal 0.0665 variable) = 39904 per year as interest

Body Corp + Council + Water = ?  Suppose 4000 per year (this is low in your favor)

The annual cost is :  (39904 + 4000)/365/7 = 841 per week.

Currently you only have rent 680 (suppose this excl 5.5% agent fee -- in your favor)

Then loss per week :  161.00
     loss per year :  8395.00

Is it a bargain ?  Can you ensure it will be leased full year without vacancy ?

MU

回報率已經算很不錯了。。但是說要是正現金流，那就是各有各的算法，只有自己心理清楚了。

mxgong

原帖由 newtoall 于 2011-10-21 11:02 发表


Really or Dreaming ?  ?

Say Cost base :  580k (does this incl stamp duty ?  -- suppose yes in your favor)  * 0.0688 (equal 0.0665 variable) = 39904 per year as interest

Body Corp + Council + Water ...

令狐兄不是说了嘛， 还有NG。

mxgong

原帖由 manunited 于 2011-10-21 11:20 发表
回報率已經算很不錯了。。但是說要是正現金流，那就是各有各的算法，只有自己心理清楚了。

租金回报率6.1%

属于VERY GOOD。

不管是100%贷款，还是80%贷款。这种房子要贴，也贴不到哪里去，要亏更不可能。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-10-21 11:58 编辑 ]

yl001

原帖由 newtoall 于 2011-10-21 11:02 发表


Really or Dreaming ?  ?

Say Cost base :  580k (does this incl stamp duty ?  -- suppose yes in your favor)  * 0.0688 (equal 0.0665 variable) = 39904 per year as interest

Body Corp + Council + Water ...

Body Corp + Council + Water 算少了。。。那边的APT。。。就光物业费 就有可能一季度上千
650一周。。。一年平均起码空个4周 一般都要这么算。。。

正现金流 那是打死都不可能的。。。除非我还是那句老话。。。把房子搁一下分租

不过58W的房子 RENT到650 很不错了。。。SYD大把58W的房子 估计500都不到呢。。。

mxgong

原帖由 yl001 于 2011-10-21 12:55 发表


Body Corp + Council + Water 算少了。。。那边的APT。。。就光物业费 就有可能一季度上千
650一周。。。一年平均起码空个4周 一般都要这么算。。。

正现金流 那是打死都不可能的。。。除非我还是那句老话。。。把房子搁一下分租

不过58W的房子 RENT到650 很不错了。。。SYD大把58W的房子 估计500都不到呢。。。

一年要空四周？为啥？一年要空四周的房子，房租不会那么高的。因为空置率高！而且房东为了不空赶快租出去，这个区的房租都会压的比较低。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-10-21 13:05 编辑 ]

Jovani

MY case:

buy at 2004 $350000, south west Semi0-house;
now rent $425/ week.
100% loan , Rate 7.1%
agent management.
last year lost $6000, tax off set $1800.
still lost $4200

Surplus cash flow is a Joke.

juliez

原帖由 mxgong 于 2011-10-20 22:21 发表


别鸡冻。 100%贷款为什么要这个前提？

这个前提本来就不是很合理的。你去买投资房， 你一分钱不给，开发商给你房子？

你还是要给10%,或者给20%，一般正常是给20%， 但是所谓的100%是指和你原来的一套房子的LOAN 做在一起形成 ...

这个100%的假定不对，不一定是从offset.比如你房子top up一部分钱出来(比如够20%)，因为你有还款能力，再跟银行借钱（80%）买投资房，就是100%了，这个还是有可能的，不会不合理。

鱼鱼有刺儿

学习下

mxgong

原帖由 juliez 于 2011-10-21 14:07 发表

这个100%的假定不对，不一定是从offset.比如你房子top up一部分钱出来(比如够20%)，因为你有还款能力，再跟银行借钱（80%）买投资房，就是100%了，这个还是有可能的，不会不合理。

你这个也是对的，又是一个CASE。 我没说不可能。 我的意思就是各家贷款方式不同， 非要用100%来算的定义不合理。

令狐不冲

原帖由 newtoall 于 2011-10-21 11:02 发表


Really or Dreaming ?  ?

Say Cost base :  580k (does this incl stamp duty ?  -- suppose yes in your favor)  * 0.0688 (equal 0.0665 variable) = 39904 per year as interest

Body Corp + Council + Water ...

对这位同学关于正现金牛的质疑，我来做一点解释。首先我贷款80%，过去一年的税退下来之后一看，哟~~正现金牛了。。。。

我之前没有计算过100%的贷款是不是能做到正滴，不过既然提出来了我就大概算算，不能算精确，

100%贷款来鸟。

第一，580K,是肯定不包括税滴，算年度的现金牛，肯定不能把一次性印花税包括进去，这个税是到最后算capital gain的时候才计算的。
第二，6。55%的利息就是6。55%，不知道你这个6。88哪里来滴
第三，关于Body Corp + Council + Water等等支出，你算少了，绝对不只4000这点
第四，680的租金没有空租期，事实上，我从settle那天的650起就从来没有空租过，waterloo这个地方好房子基本上是抢着租。

总体算下来每年我大概要贴的现金成本是9000-10000左右。
年底加上折旧，亏损总计大概可以达到22000。
按照37%的边际税率，基本能退回来8140左右。其实能退更多，因为还有mecicare levy在里面和一些其他的补贴，不过暂时按照这个来算还是要贴1000-2000块钱，基本上算持平吧，小亏不算亏了。总能在capital gain上拿回来。
这个房子能实现基本自给自足还有个前提，是当时买的价格不高，今天如果拿到市场上卖的话，赚钱应该是肯定的，当然我是不会卖的啦，只是这么一说而已。
买apt的话位置实在太重要了，好的位置可以不给你先进牛任何压力，让你在给银行打工的同时，还是可以想做什么就做什么。
house就另当别论了。

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2011-10-21 20:27 编辑 ]

MU

看来以后要统一按照80%的贷款额度来算才比较公平。。

其他都白说

令狐不冲

靠。。。我都自爆了，怎么没人给点分啊。。。。

太阳高高挂

原帖由 manunited 于 2011-10-20 22:40 发表
MD又来了。。我之前就在说100%贷款目前买房不存在正现金流。。搞了半天又来跟我说80%贷款。。

不要说了。。没啥意义的讨论

你贷款的百分比不统一，那么根本就没有比较的价值参考。

插一句： 100%贷款的也有正现金流，sydney 30公里内肯定有。要耐心找。

mxgong

原帖由 令狐不冲 于 2011-10-21 19:44 发表


对这位同学关于正现金牛的质疑，我来做一点解释。首先我贷款80%，过去一年的税退下来之后一看，哟~~正现金牛了。。。。

我之前没有计算过100%的贷款是不是能做到正滴，不过既然提出来了我就大概算算，不能算精确，

100%贷款 ...

顶自曝。

100%贷款的，一年贴个1000-2000的，根本就是小意思。明年租金涨个10-20元一周，利息往下走个0.25%， 什么都有了。

APT 和UNIT 的LOCATION 是非常重要的。房价实际上直接跟租金回报率挂钩的。虽然首期买来的人都是自住，但是房子在市场上的租金回报率对每个人来说也是一个参考值，

wangvw

good article!

newtoall

第一，580K,是肯定不包括税滴，算年度的现金牛，肯定不能把一次性印花税包括进去，这个税是到最后算capital gain的时候才计算的。

REPLY:
   Then the cost base increased and the annual potential interests should be
    (580K + Stamp Duty) * Interests
   --> then the lost amount is increased

第二，6。55%的利息就是6。55%，不知道你这个6。88哪里来滴
REPLY:
   Interests is calculated daily. So every time you have a variable rate, actually you need recalculate daily to refer back to the actually annual rate, something like
     (1+ (variable rate/365) ) ^365

第三，关于Body Corp + Council + Water等等支出，你算少了，绝对不只4000这点
REPLY:
    As I said, it is in your favor, if it is higher, then you will be more difficult to get positive cash flow.   

第四，680的租金没有空租期，事实上，我从settle那天的650起就从来没有空租过，waterloo这个地方好房子基本上是抢着租。

REPLY:
   That is all right and I do calculate as full occupancy

==========================

总体算下来每年我大概要贴的现金成本是9000-10000左右。
年底加上折旧，亏损总计大概可以达到22000。
按照37%的边际税率，基本能退回来8140左右。其实能退更多，因为还有mecicare levy在里面和一些其他的补贴，不过暂时按照这个来算还是要贴1000-2000块钱，基本上算持平吧，小亏不算亏了。总能在capital gain上拿回来。

REPLY:
   FOr this it is depends on you income and tax rate... Should be consider in a case by case basis -- 小亏 to you is because of your taxable income.
   So you can say, for my income , it is a piece of cake and good for you.

Remember, one person's food may be another person's poison


不管是100%贷款，还是80%贷款。这种房子要贴，也贴不到哪里去，要亏更不可能。
REPLY:
   In my definition, even $1 loss per year is defined as loss( 亏 )

Should I get some marks :) ?
.

[ 本帖最后由 newtoall 于 2011-10-22 05:34 编辑 ]

MU

你跟他们辩论的都不是一个方向。。。没必要继续讨论了。。呵呵

正现金流只是个梦

令狐不冲

to 118楼的同学，我早说过了投资房地产能不能赚钱因人而异。
其实不仅仅是房地产，投资任何东西都有人赚钱有人赔。关键在于量力而行和深入了解。

我希望每个人都觉得买房子不赚钱，最后是觉得买房子赔钱，而且赔惨鸟。