一直不懂，澳洲投资房的房东是雷锋吗？

Pippa

simplev 发表于 2023-3-30 16:06
我买房十五年的体会只有一条：不买租金不能cover 全部cost (interest, council, strata, etc) 的房子

还 ...

15年前估计可以。现在还能找到这种房？啊，又看了下，貌似你说的是公寓？

我反过来，只买独立屋或者duplex 这种。我用模型算，五年内一定要实现正流。用8%利率做假设条件选房。

simplev

Pippa 发表于 2023-3-30 16:11
15年前估计可以。现在还能找到这种房？

我用模型算，五年内一定要实现正流。用8%利率做假设条件选房。 ...

如果买入时不是正现金流，如何保证５年内能达到？　

大头爸爸

simplev 发表于 2023-3-30 15:11
不好说，有同学在city ２００８年左右买了两房公寓，不论升值还是现金流都很好，自诩为下金蛋的母鸡

和h ...

16年以后的，除了极少数特别有稀缺性的公寓，基本上就没有几个是赚钱的

天涯浪客

Pippa 发表于 2023-3-30 13:35
我算过了，投资房价值不翻倍之前就卖掉，交易费用不划算的。一定要熬到翻倍再考虑卖。 ...

你咋算的？

simplev

大头爸爸 发表于 2023-3-30 16:14
16年以后的，除了极少数特别有稀缺性的公寓，基本上就没有几个是赚钱的

你说的公寓包括unit 吗？

我2016年买的一套unit 保守涨了２０万，一直是正现金流

Pippa

天涯浪客 发表于 2023-3-30 16:16
你咋算的？

增值税，律师费、中介费这些加起来好多的，我随便算都觉得很心疼。一旦翻倍，心不疼了。

WACT

光看到贼吃肉，没看到贼挨打。
2020-2021年，政府耍流氓的政策，房东承受了多少？

simplev

Pippa 发表于 2023-3-30 16:11
15年前估计可以。现在还能找到这种房？啊，又看了下，貌似你说的是公寓？

我反过来，只买独立屋或者dupl ...

所以大家的投资理念真的很不同，我投资房全部是unit/apt/TH这些，不求未来升值只图当下安稳

要我每年贴几万进去为了未来升值那种是不会碰的，这样也避免了大额地税。不过像house 赶上好年景一涨就是一两个million 这种就也享受不到了

akosakos

为什么不考虑买仓库呢？
亲身经历，比住宅的收益好，还不折腾。

Pippa

simplev 发表于 2023-3-30 16:14
如果买入时不是正现金流，如何保证５年内能达到？　

租金会上涨啊，利率的预期也可能是下跌的。所以买入前五年的大环境很重要。

simplev

Pippa 发表于 2023-3-30 16:20
租金会上涨啊，利率的预期也可能是下跌的。所以买入前五年的大环境很重要。 ...

明白，我对自己有自知之明，预测不了利率和租金，只算买入的当下

Pippa

simplev 发表于 2023-3-30 16:19
所以大家的投资理念真的很不同，我投资房全部是unit/apt/TH这些，不求未来升值只图当下安稳

要我每年贴 ...

维州的Unit还可以，公寓就真不敢碰。一个是物业管理无法预计有没有坑，另一个是公寓的质量越来越没有保障。我的理念就是省事，我唯一愿意为它出力的就是在买房合同签字，在中介合同签字，在租赁合同签字。多一些功夫我都不愿意做。所以好租客，租金涨少一些我都很乐意的，省事就好。

Pippa

simplev 发表于 2023-3-30 16:23
明白，我对自己有自知之明，预测不了利率和租金，只算买入的当下

层主你投资得早，是我羡慕的对象。十五年前，我坐在巴士上，看着Waterloo和Zealand，心里想这些地方为什么会这么破，明明就在市中心旁边。可惜没钱啊，买不起那些公寓。穷人的积累很慢，所以能投资的机会不多，只能靠熬时间了。

Pippa

WACT 发表于 2023-3-30 16:18
光看到贼吃肉，没看到贼挨打。
2020-2021年，政府耍流氓的政策，房东承受了多少？ ...

哪个政策刷流氓啊？说来听听科普一下嘛。

simplev

Pippa 发表于 2023-3-30 16:24
维州的Unit还可以，公寓就真不敢碰。一个是物业管理无法预计有没有坑，另一个是公寓的质量越来越没有保障 ...

你在vic 啊，那是和悉尼很不一样了

Pippa

simplev 发表于 2023-3-30 16:19
所以大家的投资理念真的很不同，我投资房全部是unit/apt/TH这些，不求未来升值只图当下安稳

要我每年贴 ...

我也坚持不交地税 只能去其他州分散投资

Pippa

simplev 发表于 2023-3-30 16:26
你在vic 啊，那是和悉尼很不一样了

我在悉尼，但在维州也有投资，为了地税没办法继续在新洲买啊。但我已经停止买投资房了，感觉这个投资途径被政府限制得很严重，是时候考虑转型了

人在悉尼已中年

yl002 发表于 2023-3-30 14:56
之前基数低，翻个倍也在承受之内，13-23年这十年，你觉得将来能复制吗？ 50翻倍到100容易，100翻倍到200 ...

kv从100翻到200w才几年？

sophiajiawei

simplev 发表于 2023-3-30 16:19
所以大家的投资理念真的很不同，我投资房全部是unit/apt/TH这些，不求未来升值只图当下安稳

要我每年贴 ...

這叫風險偏好。沒有一種投資理念適合所有的人。

哪怕同一個人在不同的時間段都需要調整投資理念的。

我40以前（目前沒到哈），孩子還小，家庭收入增長快，那我一定選增值潛力大。但一般潛力大的，現金流就不好。世上沒有十全十美的事，就算有，市場經濟也會把他調整到break even point. 所以房地產市場不會出現一邊倒的情況，市場會自動調整。每個周期，房東總有幾年好光景，幾年生不如死的時候。光拿一個時間段，沒有什麽可比性的。

40嵗以後，孩子上中學了，我會花大多數的錢在孩子教育上。家裏老人也慢慢上年紀了，事業也接近峰值了，那我就會慢慢調整，把需要貼錢的房子出手，換現金流好的物業，做養老物業。

我有富二代的朋友，買房只看保值 和 現金流，不貸款。這個也沒啥可比性，人家只要保富貴。

但我們普通人，年輕的時候不博一下，七老八十了再博？

Pippa

sophiajiawei 发表于 2023-3-30 16:32
這叫風險偏好。沒有一種投資理念適合所有的人。

哪怕同一個人在不同的時間段都需要調整投資理念的。

指出一个不合理的地方：四十多岁收入高峰期卖房，cgt很高的啊。直接拿房子equity给孩子交学费就好了嘛

simplev

sophiajiawei 发表于 2023-3-30 16:32
這叫風險偏好。沒有一種投資理念適合所有的人。

哪怕同一個人在不同的時間段都需要調整投資理念的。

各有偏好，也看家底。如果只靠收入，不愿冒险。为了搏一搏富贵，还不如买比特比

Enervate

如果没有负扣税，房东那真是活雷锋

sophiajiawei

Pippa 发表于 2023-3-30 16:35
指出一个不合理的地方：四十多岁收入高峰期卖房，cgt很高的啊。直接拿房子equity给孩子交学费就好了嘛 ...

不一定是40多歲買，是四十多后如果再買房的話，會偏好現金流好的。

稅的話，是另一個話題了。但總的來説， 不動產，不動產，輕易別動，不是賬面賺個10萬20萬就出手的，至少2，3，個周期 吧。

如果要大動，就是退休至少5年前，做個資產重配，那這個要結合自身情況和那是的養老金政策再看啦。

ilovefamily

yl002 发表于 2023-3-30 14:27
哈哈哈。。。那没办法了。。。尼玛现在saving 利息，20万首付存银行一年都有1万刀。。。一周都快200了。 ...

投资房不用存首付，首付甚至stamp duty都是自住房topup出来的钱，相当于空手套白狼。。

xingrong

安慰一下，房东不易。

1. 钱存在银行里跑不赢通胀还是投在房产里能够保值（锁住钱不让它贬值），2. 目前来说投房产比较稳妥的（股市风险大，银行现在也不保险了）

如果只是普通人那么在投资房产时：1. 挑选land tax比较少的房产，2. 增加本金的投入可以减少房贷，从而减少亏损，3. 大地破房劳心劳力出租麻烦而且land tax会比较贵做投资房不合适

雷峰也好慈善家也罢，但凡想到现在用同样的钱几乎很难买到几年前同样的房子，心里就有些许安慰。

天涯浪客

Enervate 发表于 2023-3-30 15:45
如果没有负扣税，房东那真是活雷锋

当了好多年雷锋了，有钱人才玩负扣税，像我这样的穷人可不敢玩负扣税。

天涯浪客

Pippa 发表于 2023-3-30 15:17
增值税，律师费、中介费这些加起来好多的，我随便算都觉得很心疼。一旦翻倍，心不疼了。 ...

我最近算了一下，也没多少钱啊。

大智慧

Pippa 发表于 2023-3-30 16:29
我在悉尼，但在维州也有投资，为了地税没办法继续在新洲买啊。但我已经停止买投资房了，感觉这个投资途径 ...

你怎么专拣最悉尼墨尔本。。。

dpblue

除了看能出租多少钱，还要看将来的房价。

投资房的意思就是看好长期房价会涨，而这么多年的事实告诉我们，至少到目前为止这个观点都是对的

Pippa

大智慧 发表于 2023-3-30 17:06
你怎么专拣最悉尼墨尔本。。。

因为我觉得这两个市场在澳洲来说是最成熟稳定，长期增值会比较有保障，老公一直觉得我太保守。