仔细看了NSW政府视频，终于理解NSW Land tax的计算方法了

pmp6

白兔 发表于 2023-3-28 09:37
太长了。。。。

那就没办法了。我感觉饭都送到嘴边上了，这个时候还不张口。。

白兔

pmp6 发表于 2023-3-28 09:41
那就没办法了。我感觉饭都送到嘴边上了，这个时候还不张口。。

我印象中，税局说算地税的时候，即使联名也不是按照share算的，按照每个人100%占有那块地来算

白兔

aa23 发表于 2023-3-28 09:41
我排列组合了一下，3套投资房，单独或联名，全部联名或部分联名，结果都是一样的

...

所以分开买还是合买都一样，不是一定要合买嘛

aa23

pmp6 发表于 2023-3-28 09:35
把帖子看完，你就知道错了没有

我发现了一个情况，当3套投资房只有一套联名且低于Threshold，地税就变化了。 估计特例会发生Primary低于Threshold的情况。

aa23

白兔 发表于 2023-3-28 09:50
所以分开买还是合买都一样，不是一定要合买嘛

对的，但是会有特例发生，具体见94楼。

aa23

pmp6 发表于 2023-3-28 09:41
那就没办法了。我感觉饭都送到嘴边上了，这个时候还不张口。。

如果是只有一套100万联名（下图），地税也会不一样。看来必须是至少有一套最高地价的联名，才能和单独持有打平，否则地税就高了。

aa23

最终结论就是地价会变动，配偶2人独立分配全部投资房不如老老实实全部联名持有，以不变应万变，全部联名持有地税永远都是最低的。以3套投资房为例，万一地价波动A持有的两套变成最高2套地价时，那地税就有可能高过全部联名持有的地税。如下图

pmp6

aa23 发表于 2023-3-28 09:55
我发现了一个情况，当3套投资房只有一套联名且低于Threshold，地税就变化了。 估计特例会发生Primary低于 ...

低于threshold，就没有primary assessment了。

aa23

pmp6 发表于 2023-3-28 12:12
低于threshold，就没有primary assessment了。

是的，但是有secondary assessment

icac

好像工党上台后要取消新政策

pmp6

aa23 发表于 2023-3-28 12:24
是的，但是有secondary assessment

没有primary assessment了，应该就按个人名下房产来算了。没有后面的什么primary calculation，secondary calculation。

pmp6

icac 发表于 2023-3-28 12:26
好像工党上台后要取消新政策

谢谢分享。你说的是什么新政策？

aa23

pmp6 发表于 2023-3-28 13:05
没有primary assessment了，应该就按个人名下房产来算了。没有后面的什么primary calculation，secondary ...

不是的，联名都是primary, 肯定要计算secondary, 两层计算是必须的，不是第一层低于阈值计算就结束了，只有单独持有才进行简单一层计算。 我给你举个例子，如下图，假设AB是夫妻，和不同人持有，地价都小于阈值，但是累计多了肯定有地税，逃不掉的，按你的说法就逃掉了，因为没有追 secondary。

aa23

之前有网友争吵地税阈值是以房子为单位还是以个人为单位，其实

1. 全部以单独个人名义持有房产的，则以个人为单位累计，然后使用阈值
2. 既有单独持有又有联名持有的，假设有N个联名房产，阈值用N+1次，第一层计算用N次（以联名房子为单位），第二层计算用一次（以个人为单位累计）

最终，都要算到个人头上

pmp6

aa23 发表于 2023-3-28 13:18
不是的，联名都是primary, 肯定要计算secondary, 两层计算是必须的，不是第一层低于阈值计算就结束了，只 ...

我把你说的A&B共有property 3（land value 80万）例子代进去算了一下，land tax还是不变。

请看下图





我改了一下你的计算，tax in primary应该是0




如果tax in primary是0，那么就没有primary calculation和secondary calculation的必要了，因为最后都要乘以0

aa23

pmp6 发表于 2023-3-28 14:40
我把你说的A&B共有property 3（land value 80万）例子代进去算了一下，land tax还是不变。

请看下图

你105楼回复并不是回复我103楼， 我就无视了。 至于你的贴图纠正我之前94楼的一个错误，谢谢了，我excel里面的确有一个公式少做了一个判断，故出错。改正后如下图二张，总共9种情况，只有5种情况地税最小。

pmp6

aa23 发表于 2023-3-28 15:34
你105楼回复并不是回复我103楼， 我就无视了。 至于你的贴图纠正我之前94楼的一个错误，谢谢了，我excel ...

厉害，竟然算了这么多种情况。我也来算一下你举的例子，稍等。

aa23

pmp6 发表于 2023-3-28 15:41
厉害，竟然算了这么多种情况。我也来算一下你举的例子，稍等。

都是自动的，改几个参数就全出来了，你的excel格式和我不一样，但是相同情况结果应该一致，否则就是我们当中有人公式出错。

icac

pmp6 发表于 2023-3-28 10:05
谢谢分享。你说的是什么新政策？

本来说首次置业150w以下可以付地税替代印花税

现在要取消改成80万以下首次置业免印花税

aa23

pmp6 发表于 2023-3-28 14:40
我把你说的A&B共有property 3（land value 80万）例子代进去算了一下，land tax还是不变。

请看下图

“如果tax in primary是0，那么就没有primary calculation和secondary calculation的必要了，因为最后都要乘以0”

纠正一下，tax in primary是0还是要继续的，因为这只意味着deduction 1为0，但tax in secondary减去deduction还是有数值的，所以primary哪怕地价小于阈值，也要继续算二级，这就是我103楼的举例。

aa23

icac 发表于 2023-3-28 15:45
本来说首次置业150w以下可以付地税替代印花税

现在要取消改成80万以下首次置业免印花税 ...

免印花税提高到80万是属于First Home Buyer Assistance Scheme， 首次置业者购买150万以下可以选择物业税或印花税是First Home Buyer Choice， 这实际上是两个内容，改一个，取消一个，但目前都是各种流言，等工党正式上台出了草案再说吧。 而且这些修改，也不影响本贴对于地税的计算研究，目前物业税和印花税是两条不同的路，选择物业税才有可能没有地税，但选择印花税地税会一直存在的。

白兔

麻烦牛人们能帮忙算一下吗？如果夫妻共同持有一个20万地价的投资房，再买一套100万地价的投资房，应该个人还是共同呢？如果是共同，地税是多少呢？

另，阈值是969K，那第二套投资房如果不超过969K，我理解的，共同买就不需要上地税了是吗？因为200<969,第二套也<969，单独每个人(200+969)/2也<969。这个算法对吗？

pmp6

aa23 发表于 2023-3-28 15:59
“如果tax in primary是0，那么就没有primary calculation和secondary calculation的必要了，因为最后都 ...

你说的是对的。

另外看了一下你举的几个land tax超过29992的例子。然后觉得税务局挺狡猾的，多不退，少了你要补。税务局最多是把你secondary的税完全免掉。。。不会退更多（但是其实应该退。）

marylikecats

pmp6 发表于 2023-3-26 19:52
你这不就是没理解透算法吗。。。

我就跟你举个两个例子，两个例子里两夫妻拥有的房产土地价值完全一样， ...

你是对的
我也是研究了得这个结论
confirm by NSW accountant too。
当年问过户师同样的问题。她根本答不出来。

aa23

白兔 发表于 2023-3-28 16:31
麻烦牛人们能帮忙算一下吗？如果夫妻共同持有一个20万地价的投资房，再买一套100万地价的投资房，应该个人 ...

联名买划算， 具体如下， 州税局对联名都是进行2层计算的，阈值怎么用会用几次见104楼

aa23

白兔 发表于 2023-3-28 16:31
麻烦牛人们能帮忙算一下吗？如果夫妻共同持有一个20万地价的投资房，再买一套100万地价的投资房，应该个人 ...

地价会变动，配偶2人独立分配全部投资房不如老老实实全部联名持有，以不变应万变，全部联名持有地税永远都是最低的。具体见我97楼。

eguan88

pmp6 发表于 2023-3-27 14:26
我随便搜一个一百多万的公寓，土地价值都35万了。。。

是的，澳洲大部分公寓都是低层公寓，landvalue肯定不能忽略不计。

eguan88

有ChatGPT的时代这个问题丢给AI就好了。 下面的例子里LAND TAX相差几百刀吧


Case1


Case2

aa23

eguan88 发表于 2023-3-28 18:22
有ChatGPT的时代这个问题丢给AI就好了。 下面的例子里LAND TAX相差几百刀吧

哈哈，这种AI, 我放心了

白兔

aa23 发表于 2023-3-28 17:53
联名买划算， 具体如下， 州税局对联名都是进行2层计算的，阈值怎么用会用几次见104楼

谢谢，那我112楼提到的如果第二套投资房不超过969K的阈值，联名买，两个人都不需要交地税，也是对的，对吧?