8月份了再谈谈房子

fantom

最主要的问题是loser们也是一人一票

audreybest

多军们真的胸有成竹，也不必在此狗急跳墙。
一副热锅上的蚂蚁见不得人说空的模样。

adinos

国内也是唱空了好久，但几次价格下跌要么是SARS要么是经济危机。但最终的起伏对于整体上涨没有什么影响。

jwycga

Mark

楼下对齐

看着一群中介上窜下跳，华人也就这个样子了

aboutime

hellobottle 发表于 2017-8-5 22:43
今年的 拍卖师 真辛苦 半个小时 一直一个人自己在尬聊。

比较敬业，有的拍卖师很快就流拍了

数据派

难得楼主在一片喧嚣里头脑冷静。有几个问题希望楼主再多做些研究与大家共享。
分析中国投资者对澳洲房市的影响，需要知道中国投资在总地产投资里的比例（不是具体多少亿）。如果只占较少比例，则变化不足以影响全局。毕竟澳洲房市不止中国一家在买。
中国外汇管制从15年就越来越严了。我认为买房的很大一部分已经预料未来资金出不来的问题，可能已经提前做了准备。且钱庄一直没有停止工作。断供预计不会很普遍。
另外，其他国家的投资比例是否可能增加，这点很值得关心。我自己的感觉，欧洲国家未来进入澳洲的资金可能会提高。与msl在欧洲生育率遥遥领先white有关。而au是目前msl比例最低的之一，很可能受white青睐。最近刚与英国签订了自由往来的协议，需要关注动态。此前看到过英国公民是处于净流出态。
希望楼主再多挖些数据。

adinos

数据派 发表于 2017-8-7 16:50
难得楼主在一片喧嚣里头脑冷静。有几个问题希望楼主再多做些研究与大家共享。
分析中国投资者对澳洲房市的 ...

说到资金出来澳洲的问题，我这样的社会中下层都能找到方法（非钱庄）。那些有钱了难道会缺乏途径？

rsyrsy641

数据派 发表于 2017-8-7 16:50
难得楼主在一片喧嚣里头脑冷静。有几个问题希望楼主再多做些研究与大家共享。
分析中国投资者对澳洲房市的 ...

谢谢您的支持，我今天比较忙，先给您提供一些简单的数据吧



这个图是近年来，主要在澳洲房地产投资的4个国家，中国的投资占外资投资房产的比例极高，在14-15年里投了200多亿，是排名第二美国的三倍多。

今年外汇严控的政策一定会对澳洲的房地产有影响，而且影响不会小。但是会是延迟反应，对于普通老百姓来说，很多赶在7.1前陆续把钱转出来了，所以还是有一定的资金消耗空间。不过资金池已经极其有限了，不会像以前从国内大笔转钱，无限子弹模式了。对于国内企业来说，肯定不会跟政府对着干，连海航，万达，万邦这种政治背景极深的企业都开始收缩海外夸张，普通的国企，民营企业肯定会上行下效，收缩自己的海外扩张计划。

数据上来说过去的两年，外资投入占买新房的比例已经从16.8%降低到10。9%，这也充分说明了低利率的政策下，本地买家才是推动这波牛市的始作俑者。不过这波本地买家推动的行情能持续多久，还有待观察。毕竟澳洲来说工资增长幅度太有限，贷款已经开始严控，很难贷出钱来是现状。



目前来说：海外资金萎缩是事实，本地贷款难也是事实，加息预期也是明摆着的，房价走势还是不容乐观的。

您提到英国了，我这里给您个例子：Zhang Biao, a 32-year-old Chinese entrepreneur, has already thought about where his eight-year-old will go to university. “We thought a flat overseas would be a good investment, and our son could use it for sixth form or university in Australia or the UK,” he says.

Mr Zhang and his wife put an offer down on a A$600,000 (US$460,000) flat in Melbourne in October, only to be told that they were no longer eligible for the 60 per cent loan-to-value mortgage they had applied for. Instead they decided to pay upfront for a £120,000 flat in the English city of Liverpool.

简单翻译就是，张姓夫妇本来想在墨尔本16年10月买个价值60万的公寓，可惜不幸赶上了新政策下钱贷不出来了，只好去英国利物浦买了个公寓

个人感觉这波房产真要跌，可能楼花就是引爆点，很多投资者要么买不了了，要么无法settle。 对自己，对开发商来说都是定时炸弹。

见新闻由于澳洲的银行收紧了贷款政策，许多公寓楼花买家都陷入了困境。作为投资者，他们已经付了定金，却无法完成交割。大批中国买家更是焦头烂额，因为贷款被冻结，他们不得不向新加坡和马来西亚等地的银行寻求贷款，宁可背上高几倍的利率，也要完成房产交割，避免已经交上去的定金“打水漂”

据《澳洲金融评论报》报道，上海的金融家们表示，澳洲各家银行冻结了提供给中国客户的贷款。客户们面临着窘境，要么只能借高利贷，要么就得向私人金融家抵押房产。澳洲的金融家们也表示，他们在澳洲本地的许多客户也面临着同样的问题，其中大部分是亚洲人。客户们不得不将房产交割推迟3个月，以留出时间寻找其他贷款途径。

海外的金融家们，特别是新加坡和马来西亚的金融家，都在努力帮借款方创造专用的救助基金，或者是干脆从陷入窘境、担心自己的定金打水漂的购房者们手中买下公寓。这些救助基金以5年为期，初始利率为7.5%。也可以借一年的紧急贷款，利率为12%。另一种援助计划是分层次贷款。贷款额不同，利率也不同，但都比澳洲贷款方的标准浮息或固定利率高上几倍。举例来说，澳洲的银行及其他贷款方都提供3年的固定利率贷款，利率还不到4%。

目前来说很多开发商已经取消了手头的部分开发项目，他们十分担心现有和未来的融资项目。这对澳洲本地消费者的信心、建筑服务和政府收入都有着经济层面的重大影响。

可以看出来开发商已经和不少海外楼花购买者捆绑在一起了，这颗炸弹随时可能引爆。如果很多人无法贷款，或者承受不起海外贷款的高利率，甚至弃房而去，那可真说不好是不是房价下跌的第一张多米诺骨牌

rsyrsy641

adinos 发表于 2017-8-7 18:00
说到资金出来澳洲的问题，我这样的社会中下层都能找到方法（非钱庄）。那些有钱了难道会缺乏途径？ ...

现在越有钱的，越不好出了。用句不太恰当的比喻：蚂蚁有个小缝隙还能钻进钻出，阿猫阿狗被关上门，就真的很难进出了

rsyrsy641

adinos 发表于 2017-8-7 15:24
国内也是唱空了好久，但几次价格下跌要么是SARS要么是经济危机。但最终的起伏对于整体上涨没有什么影响。 ...

不能用我国大陆来比较澳洲，因为国内完全是政策市。

如果拿香港来比悉尼墨尔本的话，虽然也未必恰当，但是有一定的借鉴意义，香港房价长期上涨不假，但是中间的过程不是所有人都能承受得起的

rsyrsy641

michaelsenior 发表于 2017-8-6 14:32
所有可观涨幅过后 一般都有个平台期，或者观望期，因为踏空的人都希望有个回调再买入。加上冬季本来就是 ...

这是理论上的，但是事实上在全球化的影响下，可以对澳洲房市造成冲击的因素太多。真正的走势，未必会那么理想化

rsyrsy641

znxx 发表于 2017-8-6 22:27
文笔不错，赞同楼主的观点，谨慎一点总是好的

谢谢您的支持

adinos

rsyrsy641 发表于 2017-8-7 18:40
现在越有钱的，越不好出了。用句不太恰当的比喻：蚂蚁有个小缝隙还能钻进钻出，阿猫阿狗被关上门，就真的 ...

你太小看这些人转移资产的渠道了，不用地下钱庄我都能找到好几个方法。

rsyrsy641

rongaikun 发表于 2017-8-7 11:16
市场淡时等着跌，市场上扬时等等，也许会跌，房价整体上行，现金跑不赢通胀啊，当然如果有更好的投资则另 ...

说不好，如果整体资产缩水的情况下，可能真的是现金为王。 资产如房产在不景气的市场需要很长的时间可能才能出手，但是现金就不一样了，需要用来购买资产的情况下随时可以使用。比如苹果，账上趴着多少现金。可以思考一下，为什么富可敌国的苹果不是手握巨额资产，而是大量现金

cwb1000

口号是 房价要涨^_^

rsyrsy641

adinos 发表于 2017-8-7 18:50
你太小看这些人转移资产的渠道了，不用地下钱庄我都能找到好几个方法。 ...

即便是这些人能把钱转出来，用在房地产上的资金会有多少，还有分歧。不可能像以前动不到爆出内地某某某富翁，某某某明星在澳洲买天价房产了。这段日子已经过去了。在明面上的数据看，国家民企已经大幅度收缩海外投资了，推到地下钱庄或者洗钱的来说，也是越来越难做了。

就像炒股一样，您拿500万去炒股和5个亿炒股完全是两个概念。500万随时能抽身走人，5个亿可能就一不下心当庄家了，当了庄家再想抽身走人，真的是太难了

rsyrsy641

stardust058 发表于 2017-8-7 14:05
感觉LZ说的挺客观啊，心态也好

谢谢您的支持

zeopha

rsyrsy641 发表于 2017-8-6 09:56
我觉得一个人接触的朋友圈，决定一个人的生活方式和如何为人处世

一个人的思维决定一个人的眼界

Landlord是个炒房的 但炒房炒到说话无下线 也真是个奇葩

rsyrsy641

zeopha 发表于 2017-8-7 18:59
Landlord是个炒房的 但炒房炒到说话无下线 也真是个奇葩

这个世界我们无法要求别人怎么做，做好自己就好了

人和人的价值观差别很多，投资理念也会差很多。所以才会分激进型投资者，稳健性投资者等

作为我个人来说，求稳最重要。不会为了10%的利润去冒90%的风险。

心平气和的看问题才能使自己用最理想的状态去追求更好的目标

zeopha

rsyrsy641 发表于 2017-8-7 19:03
这个世界我们无法要求别人怎么做，做好自己就好了

人和人的价值观差别很多，投资理念也会差很多。所以才 ...

Lz说话客观 清晰 有条理 不急不燥 还有数据支持 与那个狗急跳墙的奇葩一比 高低立见 赞

miss渝

国内房价7500一平方米，涨到2万一平方米，你说该卖吗？如果涨到3万一平方米呢？做为理性的人，你们会出手卖吗？手里有2套房子

miss渝

个人觉得 国外土地大，暴涨之下必有暴跌，人口2400万的国家，悉尼墨尔本，人口不过900万，地那么大，不在cityde都是house， 完全可以拆除建立一大批公寓，然后并没有这样，地那么大，人口那么小，交易量大，投资的很可能高价出房子，毕竟涨了那么多，到手现金也不错了，是我 有多套房子肯定卖掉，自住房子一套的，不会卖

zn7726

看了两三周，热门区/学区仍然很热啊……买房的还有很多是现在租房的，刚需

rsyrsy641

zn7726 发表于 2017-8-7 21:22
看了两三周，热门区/学区仍然很热啊……买房的还有很多是现在租房的，刚需 ...

能流入房产的资金加起来构成一个资金池，资金池主要有两个主要的水龙头，海外资金和本地银行贷款资金，现在两个水龙头都关小了，流入小于流出，资金池逐渐变干是一个消耗过程。

数据派

rsyrsy641 发表于 2017-8-7 18:39
谢谢您的支持，我今天比较忙，先给您提供一些简单的数据吧

感谢你提供的数据图表。
第一个图表是投资数据。按照15年的投资数据估算，大致中国25b，假设另外三国和其他小的投资者共15b，中国占海外投资的62.5%.

第二个图表是需求数据。以海外需求占总需求16%来估算，用上述投资数据的比例62.5%估算，则来自中国的买家占房产买家总数的10%.

但是，上面两个数据，一个说的是investment，一个是demand。是不同概念！上面两个数相乘算出10%,本身就不准确，但因为没有详细的投资者国籍比例，只能姑且这么算。下面的分析就将就着看吧。

有两个问题：
第一，中国进入的投资investment是用来买房demand还是盖房supply？如果全是买房，则如果中国投资终止，全澳房产市场买家减少10%.  如果这些投资里还包括了盖房，则买房者减少不到10%，同时中国资金断裂会减少未来房地产供应，对价格是止跌作用。这个细节需要注意。

第二，即便上述投资全是用于买房，且全部弃盘，最多10%。多大比例的弃盘会造成连锁反应，需要研究。如果比例不大，市场可能从价格上自我修正，未必出大的危机。

rsyrsy641

miss渝 发表于 2017-8-7 21:14
国内房价7500一平方米，涨到2万一平方米，你说该卖吗？如果涨到3万一平方米呢？做为理性的人，你们会出手卖 ...

国内房价是政策市，不一定符合市场客观规律，建议跟着党的政策走。

miss渝

我再说一个，比如你以前70万买的房子贷款，现在升值了一倍到了140万，70万首付25%，就是17.5万，赚了70万澳币升值，你难道不脱手卖？我说有多套房子人，自住可能不卖

rsyrsy641

数据派 发表于 2017-8-7 21:34
感谢你提供的数据图表。
第一个图表是投资数据。按照15年的投资数据估算，大致中国25b，假设另外三国和其 ...

我也不是经济专家，并不能算出海外资金量的萎缩会给澳洲房市具体带来多少冲击，但是趋势已经走坏了。不要小看这一点量能，量能的逐渐萎缩带来的就是价格下跌。不一定会暴跌，但是房市受到影响是一定的。

其实现在澳洲经济已经能从房市里开始反应出来了：佩斯为什么跌，个人认为是因为矿业的前景并不被看好，如果支柱性产业不被看好，那么一个国家的经济预期也会受到干扰。

债务占GDP比，澳洲这10年的增速还是很可怕的。



看看当年爱尔兰的



背景资料： 金融危机爆发之前，爱尔兰公共债务占国内生产总值比例为25%，尚在可控范围之内，而且大部分债务并非市场募得。真正压垮爱尔兰、逼迫其接受欧盟和IMF援助的“最后一根稻草”是爱尔兰银行业。早年经济向好时，爱尔兰银行业过度投资房地产，造成地产泡沫滋生。金融危机爆发挤破地产泡沫后，爱尔兰银行深陷各种呆坏账，造成市场现金流动减少，最终将爱尔兰经济推向衰退。如今，爱尔兰房价比2006年峰值时下跌36%，失业率攀升至14%，远远高于金融危机爆发前4%的平均水平。  

所以这也是为什么现在银行疯狂打击虚假海外贷款，严格审核贷款资格

目的就是亡羊补牢，把风险尽量拉低。

人以铜为镜,可以正衣冠;以古为镜,可以知兴替;以人为镜,可以知得失

rsyrsy641

miss渝 发表于 2017-8-7 21:42
我再说一个，比如你以前70万买的房子贷款，现在升值了一倍到了140万，70万首付25%，就是17.5万，赚了70万澳 ...

如果是我的话，在当前的时间点，我不一定会选择脱手，我肯定会做的是停止继续投资，但把资产变回资金的情况，还有待观察。因为跌幅短期内无法判断