投资房啊投资房 （3４楼有”税务优惠小知识“更新）

melbren

一帮会计和金融师，太厉害了，俺们插不上嘴，等着看看结论就好了。。。

水晶靴

休  在 2005-10-17 12:59 PM 发表:

ＧＳＴcost base 不保括Council Rates，保险，利息支出 等每年都发生的支出，这些开支在每年报税时己考虑进去。

我们说的是CGT，不是GST吧。。。

MELBOURNE：不用懂太多，一般人找个合格的注册会计师，什么都搞定了。

休

我打错,说的就是CGT.

水晶靴

休  在 2005-10-17 01:50 PM 发表:

我打错,说的就是CGT.

well，休说的对了一半。

但是，如果房主在两年内还没有Claim income tax deductions，他是完全可以把non-capital costs of ownership such as rates, insurance and interest on assets，计入Cost base.

cheers

[quote] 水晶靴  在 2005-10-17 11:45 AM 发表:

关于梨香的C/G的问题，其实CGT的问题很复杂的。AS J说了一个计算方法，是常用的。还有别的计算方法，如用Indexation Method。

INDEXATION METHOD现在基本不用考虑,这个是适用于99年9月前买的资产的一种可选择的COST BASE的计算方法.

cheers

水晶靴  在 2005-10-17 02:01 PM 发表:

well，休说的对了一半。

但是，如果房主在两年内还没有Claim income tax deductions，他是完全可以把non-capital costs of ownership such as rates, insurance and interest on assets，计入Cost base.

MM有没有什么网上连结具体解释这个怎么操作呀? 这一招应该对很多人有帮助的,尤其是不需要NEGATIVE GEARING 的人,如果能这样确实不错.

休

Third element: non-capital costs associated with owning the CGT asset

Examples of these non-capital costs include interest, rates, land taxes, repairs and insurance premiums. They also include non-deductible interest on borrowings to re-finance a loan used to acquire a CGT asset and on loans used to finance capital expenditure you incur to increase an asset's value.

You can only include non-capital costs of ownership in the cost base of CGT assets acquired on or after 21 August 1991. You cannot include these non-capital costs in the cost base of any collectables or personal use assets.

These costs cannot be indexed or used to work out a capital loss. Do not include expenditure for which you have or may have a deduction for income tax purposes in any year.
http://www.ato.gov.au/individual ... m&page=2&H2

若果有租金收入,你不用开支抵消,每年就要交更多的税.一般是好汉不吃跟前亏,先用了再说.

cheers

休  在 2005-10-17 03:12 PM 发表:

若果有租金收入,你不用开支抵消,每年就要交更多的税.一般是好汉不吃跟前亏,先用了再说.

有的人利息支出就比租金收入要高了, 如果没有别的收入, 把COUNCIL RATE, AGENT FEE等等这些CAPITALIZE 了还是有好处的.

谢谢休!

水晶靴

cheers  在 2005-10-17 02:47 PM 发表:

[quote] 水晶靴  在 2005-10-17 11:45 AM 发表:

关于梨香的C/G的问题，其实CGT的问题很复杂的。AS J说了一个计算方法，是常用的。还有别的计算方法，如用Indexation Method[ ...

JJ，我知道你是做税务会计的，是吗？所以我也不敢说的太实了，毕竟自己不是会计专业的。

但是可以跟你分享的是，Indexation Method还是有意义的。

１、普通纳税人１９９９年９月２１日前购入的财产，如果他选择不用CGT discount的方法的话，可以用Indexation Method｀。
２、对于用别的实体投资的人来说，比如用Company title 买房的投资者，他们不能享受CGT discount，于是只能用Indexation Method。

这是我的一点粗浅认识。。。。


还有，你的第二个问题我不太明白。。。。

cheers

水晶靴  在 2005-10-17 03:21 PM 发表:

JJ，我知道你是做税务会计的，是吗？所以我也不敢说的太实了，毕竟自己不是会计专业的。

但是可以跟你分享的是，Indexation Method还是有意义的。

１、普通纳税人１９９９年９月２１日前 ...

说话不用那么客气呀MM, 我的意思是这里的朋友们如果考虑现在买投资房不用太顾虑到INDEXATION的问题,因为对个人而言, 现在进行投资的房子应该用不到这个方法.

MM不是学这个的能研究这么多真的是很不容易的

水晶靴

XIXI,我是登鼻子上脸的那种人，你让我“不客气”，我就会“人来疯”。
还是自律些好。。。

:si24:si24:si24

水静居士

baolqun  在 2005-10-17 11:17 AM 发表:

在澳洲和北京的情况应该有所不同,投资者在CAPITAL GROWTH和RENT RETURN之间做一个平衡的选择.一者高,另一者相对来说肯定低,如果你找到两者都高的,那要恭喜了!!

举例来说,HOUSE和UNIT有什么差别?HOUSE的地产升值 ...

恩，看来澳洲的房市确实已经很成熟了，各种投资手段也已经到了总收益率趋同的境界了。。。

不过，我还有个问题，对于7%的贷款利率，按照 baolqun MM的算法多少的投资回报率可以接受？（在我看来如果没有11%以上的回报率的话贷款就显得风险太大了。）

水晶靴

水静居士是不是职业投资者？

NewBusi

水晶靴  在 2005-10-17 04:01 PM 发表:

水静居士是不是职业投资者？

水晶靴, 想请教个问题,如果一个房子需要Auction,能在Auction之前出Offer, 让他不要Auction吗?

astina

可以问中介卖方愿不愿意接受事先出价,不过即使愿意,也对你的出价有不接受的权利

休

只要你出价达到卖方心目中价位以上,没问题.

NewBusi

收到,Thanks As & Xiu.

再问一下: 有没有比较好的Property 数据公司推荐? rptata?

免费的收费的都欢迎.

[ Last edited by NewBusi on 2005-10-18 at 09:59 AM ]

休

http://www.homepriceguide.com.au/

休

水晶靴  在 2005-10-18 11:04 AM 发表:
就像电台里的广告，“Poor dad conveyancer” ，“ all he does is conveyancing”。

Paul Denny Conveyancing

http://www.pauldenny.com.au/

[ Last edited by 休 on 2005-10-18 at 11:10 AM ]

水晶靴

休  在 2005-10-18 11:10 AM 发表:


Paul Denny Conveyancing

http://www.pauldenny.com.au/

呵呵，就让他错吧，POOR DAD....

小斑牛

好贴! 顶

我和老公也一直在讨论买房的问题(自住),我们都毕业没多久,所以底子薄.目前大部分资金都在澳洲股市中,回报还是不错的,大概在30%左右.lg认为现在还不是买房的最佳阶段,而且股市的回报更高. 我们想把首付攒的越多越好.

请问大家在澳洲的第一个自住房,买的都是什么类型的房子? Apt., Townhouse, House, Villa or Duplex?另外,大家对于板房怎么看(cottage),是否麻烦多多,住着不舒服呢?

水静居士

水晶靴  在 2005-10-17 04:01 PM 发表:

水静居士是不是职业投资者？

不是。

要算只能算是比较“贪”财的那种，所以经常算计算计。。。

NewBusi

水晶靴  在 2005-10-18 11:10 AM 发表:

1610/05

合同和律师

不知怎回事，我发现这章没有什么好讲的。合同是律师的工作，而律师的工作自有一套程序，并且很专业，我们所做的就是带着迷茫而尊敬的态度，说：“那怎么办？” “那 ...

水晶靴写得真好等着看下集！

再请教个问题：在付了定金到Settlement期间（30-60天），除了到银行办理贷款事宜外，自己能够拿到房子的钥匙不？

Settlement的时间是否越长越好呀?

[ Last edited by NewBusi on 2005-10-19 at 03:41 PM ]

PeterWay

不错的论题，+

水晶靴

NewBusi  在 2005-10-19 03:41 PM 发表:

水晶靴写得真好等着看下集！

再请教个问题：在付了定金到Settlement期间（30-60天），除了到银行办理贷款事宜外，自己能够拿到房子的钥匙不？

Settlement的时间是否越长越好呀?

[ Last edited by New ...

一般不可以，因为在SETTLE之前，房子不属于买主。如果你拿了钥匙，对房屋做了些小工作，那么万一房子最后没有买成，你要恢复房子原样。
但是你可以跟AGENT商量，在他的带领下再看房，也可以做些清洁工作。但这不常见。

SETTLE时间长短看你个人需要。一般是６周。这６周，银行要给你SETUP贷款账户，你要等待你的律师和卖主律师和银行律师之间的工作交接、信息传递，缩短的可能性很小，除非大家都WORKING SMOOTHLY。
私人买房延长SETTLEMENT DATE多半是贷款问题，这样，可能要付罚金给卖主。

我想到哪儿说到哪儿吧。

水晶靴

peterwei  在 2005-10-19 03:09 PM 发表:

不错的论题，+

　　加分了吗？

tongxiao

写的真好++, 希望有机会可以和你一起讨论地产投资.

kele

羡慕呀，如果能找个像水晶靴样的老婆，钱就不至于糟了，几套房子都买下了。

chenzy0513

看来现在是买房的好时候，可以讨价还价

stevenzhhy

提个小建议，等楼主贴完了，可以把其中的主贴再单独贴一下
如果你允许，这个工作俺也可以替你做
其实论坛里的筒子们该多谈谈投资之道，楼主的房产帖开了个好头，希望下面还会有股票和基金的帖子出来．掌握了投资之道将是收益终生的事情，也能提早一天退休了．
对了，点个名，强烈要求休筒子谈谈他自己的理财方法．