顺便说一下带土地的house长得快还是公寓涨得块

emba

这个问题不太好回答啊，前提条件是在什么地方，什么经济环境下，有无购买力，有无需求等等太多因素了。怎么现在都一个劲都想着房产涨呢？怎么都不叫GDP涨呢？

bl_helen

amon0102 发表于 2015-8-27 23:50
这儿来了一个失去理智的了，明摆的否认事实了，

我放弃对您的治疗。

你有那闲工夫自己赶紧多去青山走几趟。

我根本不关心到底是投资house好还是unit好，我也不在乎到底是house增长快还是unit增长快。

就是看不惯你的垃圾理论，还号称是“模型”，你咋好意思呢？你就把你的这个模型解释一下，为什么不可能发生？你见过有哪一个house在一百年后没有涨到unit的二十倍？你有任何证据和依据能证明你说的情况不可能发生？

无知真可怕，拿这种毫无营养的东西出来唬人。

hiso21

eguan88 发表于 2015-8-27 20:14
这是00-10 unit对比house,00年house和unit差价5万而已.  然而unit不可能和apartment同价肯定便宜很多这是 ...

而且这张图如果从04年开始看到10年，两者根本就没差了。而且如果都贷款的话，house的持有成本interest更高，如果是在04年买的house，到10年已经比unit亏了

另外就是我前面一个观点，00年的差值5万，根据pv，fv计算公式算，10年的时间，平均利息算0.06，在10年相当于9万。就是说到10年house也只是多涨6万而已，算上多付出的贷款利息，就没差多少了。

eguan88

amon0102 发表于 2015-8-27 23:06
我实在受不了你，

你拿出的这个图恰恰证明我的结论是对的啊

我给你看历史上的价差。

但今年是2015不是2010。今年house价多少，unit价多少。

eguan88

hiso21 发表于 2015-8-27 23:46
其实光看这张图的话，感觉涨幅确实差不多。00年两者相差5，6万，10年两者相差15万左右。但问题是00年的5 ...

没有如果，今年是2015，我只是按他要求拿出15年前house和unit的差距。

现在悉尼house中位是$1，005，000， unit中位是$ 610，000

eguan88

amon0102 发表于 2015-8-27 23:48
其实看的不是相差的绝对值，应该看的是相互的比例

不过得出的答案差不多 ...

今夕是何年，现在的比率呢。

luhui1976

如果房市降温，apt应该比house更容易持有

xiwu

Lz错误地得出正确的结论！

土豆花生

其实楼主是对的

orangejue726

很多人投资房地产 尤其是买HOUSE投资的人  只关心房子的本身的货币价值 而忽略了房子最重要的使用价值，这也是股票等其他投资方式没有的使用价值， 表现形式就是房租
我认为 相比较HOUSE,APT和UNIT的使用价值更高
现在80W的APT 可以租到650
可是100W的HOUSE可能只能租到600都不到  2百万的HOUSE也就1000左右
从投资房的使用价值角度来看 投资HOUSE的使用价值远远不如APT
在市场好的时候 HOUSE有涨幅 看起来要好过 APT
可是在市场好的时候 APT涨幅（不是绝对值）也不差过HOUSE  但是市场不好的时候 APT的租金绝对高过HOUSE 而且大概率来讲，APT由于地理位置的优越性 也绝对好租于HOUSE

归根到底 人性就是贪婪  有一下子能赚100W的房子 谁会去买只赚20W的房子
可是谁会去想 谁会去看 能赚100W的房子 搞不好 他卖不掉 每年要损失多少钱来补贴 、
可是能赚20W的房子 即使房价跌了 房子本身 每年搞不好还能给它带来不少的现金收入

很不幸的 大多数人心里的烂区  没有投资价值的区  恰恰又都是这些既能带来房子本身增值  房子的使用价值又能带来被动收入的好投资房

cangaru

amon0102 发表于 2015-8-27 23:08
这种涨幅确实存在，但是要靠康扫的批文，这样的例子是多数还是少数？

楼上正好有个逻辑混乱的贴出了一个 ...

前面这个例证说明，公寓虽然有时可以跟着HOUSE一起涨，这是最好的情况，但是HOUSE可以利用的地方很多、可以拆分、可以增建、可以整体包装增殖，都是公寓不可想象的

还有一个例子不是RE ZONE的，昨天在本地报纸上刚登出的，本地一HOUSE，8个月前58万买进，买家整体包装一下：包括铺新DRIVE WAY、外墙粉刷、内装修，上个月1.3M卖掉了

这些例子很多，都没公寓什么事

乐享d天涯

楼主的数据来源有个最大的问题，这个均价忽略了House的土地面积变化（分地，Rezone什么的）

之前看过一个数据说是100年间，House的平均占地面积大概减少为三分之一以内。

也就是说目前house的均价内隐含了3倍的增值。

hilltop-bear

orangejue726 发表于 2015-8-28 08:05
很多人投资房地产 尤其是买HOUSE投资的人  只关心房子的本身的货币价值 而忽略了房子最重要的使用价值，这 ...

在对房子和公寓进行收益比较的时候，有没有算进物业管理费用？这部分费用越来越高，而房子相对是稳定很多的。算收益率仅仅计算物业价值是耍流氓行为

orangejue726

hilltop-bear 发表于 2015-8-28 09:54
在对房子和公寓进行收益比较的时候，有没有算进物业管理费用？这部分费用越来越高，而房子相对是稳定很多 ...

那你有没有算每年的LAND TAX呢
还有 HOUSE是要自己管理的 没有物业管理的话 自己管理也不轻松  价格也不便宜

hilltop-bear

orangejue726 发表于 2015-8-28 10:00
那你有没有算每年的LAND TAX呢
还有 HOUSE是要自己管理的 没有物业管理的话 自己管理也不轻松  价格也不 ...

地税是超过一定限额才需要交纳的。不是必须交付项目。公寓的物业管费是必须交付项目。出租中介费其实你即使出租公寓也要交的，按租金比例交。难道全部公寓出租都自己管理，房子出租都交给中介？在做比之前，请先列好前提条件。不平等的前提条件是无法得出科学定论的。

aulin

这楼里为什么那么多偏激的同志。我house和apart都有，觉得各有利弊，只要地段选得好，涨幅都可以很不错。至于rezone的潜力，这个确实没法比，但是有这种运气的是少数吧。house的holding cost太高，1.5m的能租700+就不错了。apart的话1m左右，就能轻松租700-800。

这两年，house确实表现卓越，但是从长期来看，比如10年平均，其实真的是差不多的。我一个同事3年前买的lindfield全新三房apart, 才花了75万，现在你去看看什么价格？至少翻了一倍吧，这涨幅不会比任何house逊色。

我还是觉得地不地的，除了有rezone,或者subdivision潜力的，真的没有location重要。以后的年轻人，同样的价格肯定更愿意住近city舒服宽敞的公寓胜过远郊的大地破房。

hiso21

乐享d天涯 发表于 2015-8-28 09:50
楼主的数据来源有个最大的问题，这个均价忽略了House的土地面积变化（分地，Rezone什么的）

之前看过一个 ...

但是分地建房子都要成本的，假设一套house可以建三套，house之前连地30万买的，过了10年1分三，花了总共60万建房，成本就是90万，每套unit卖35万好了，也就赚15万而已

unit一套之前也是30万（肯定区要比ｈｏｕｓｅ那个好了，因为同样的价格），过了10年 卖45万总归有的，也赚15万。。。

我只是按照通常的价格来算的。因为10年前30万的house也不会是好区大地。

我就举个我自己住的地区来说吧。这个区不太好，大概０７年我买了一套２５万的５００多平米的房，附近一套ａｐｔ，三套连一起的那种，卖１２万。
现在１５年，我这套是４０万，前面说的ａｐｔ卖２５万，整整翻了一倍。但我的ｈｏｕｓｅ却没到一倍。

然后假设我推倒重建，我５００多的也只能造两套二房ｕｎｉｔ，假设建房成本是３５万，就是总共我花的成本是６０万，我这区全新的二房ｕｎｉｔ卖３３万左右，两套卖掉６６万，就赚了６万。。。。比直接卖掉ｈｏｕｓｅ还要不划算


另外如果是能建很多unit的那种地，尤其在好区，就算好几年前也还是不便宜的。所以加上建房成本，我真的不知道推倒重造能赚很多？

aulin

winna01 发表于 2015-8-28 10:17
I just bought a house, 1.5m, and weekly rental is $1150, so the rental return really depends on lo ...

你这个很不错，在哪里？很难相信悉尼还能找到这样的。如果是别的城市的话，rent好了，capital gain可能就很一般了。

orangejue726

hilltop-bear 发表于 2015-8-28 10:05
地税是超过一定限额才需要交纳的。不是必须交付项目。公寓的物业管费是必须交付项目。出租中介费其实你即 ...

你的意思说 有不用交地税的HOUSE？有没有例子
还有 物业管理费不是乱收费，安保系统门卡系统 比HOUSE安全性高？是也不是 ？正常情况下 每年3000的物业费 （没有GYM,SWIMMING POOL）有人做BUILDING CLEAN 有人帮你处理垃圾，有SECURITY的安保系统 也算合理是不是。
如果你是HOUSE 或者TOWNHOUSE 同样的地区， 被盗的概率是不是要远远大于 交物业费的APT 是也不是？如果丢东西了 被盗了 出事了 你还会觉得3000的物业费贵吗？
当然这只是概率问题
但不代表不存在  
对很多人来说 住APT相对来说比住HOUSE要安全一些 至少 物业费交了 有一个相对安全的进出入环境

hiso21

winna01 发表于 2015-8-28 10:17
I just bought a house, 1.5m, and weekly rental is $1150, so the rental return really depends on lo ...

我的话就买三套５０万的ｕｎｉｔ，每套４５０总有的，三套就是１３５０，而且好租，相对来说房子越大越难租的还得挑房客。
三套ｕｎｉｔ一起的增值，应该能抵上一套ｈｏｕｓｅ。。。

aulin

winna01 发表于 2015-8-28 10:28
Forestville in Sydney~ I am happy with this investment too.
Generally, the rental return is better ...

很不错。

winna01

hiso21 发表于 2015-8-28 10:24
我的话就买三套５０万的ｕｎｉｔ，每套４５０总有的，三套就是１３５０，而且好租，相对来说房子越大越难 ...

It's a good idea too

amon0102

cangaru 发表于 2015-8-28 09:15
前面这个例证说明，公寓虽然有时可以跟着HOUSE一起涨，这是最好的情况，但是HOUSE可以利用的地方很多、可 ...

这位2b青年贴出的数据里有说是特别把rezone排除在外了么？

都是包括进去的。

所以after rezone， house和unit涨幅还是差不多，你怎么解释？

amon0102

cangaru 发表于 2015-8-28 09:15
前面这个例证说明，公寓虽然有时可以跟着HOUSE一起涨，这是最好的情况，但是HOUSE可以利用的地方很多、可 ...

你看报纸上的新闻个案来判断？这不是搞笑么？

一个个案之所以成为新闻，就是因为它不寻常，如果是正常的事情，有什么报道价值？你家隔壁猫昨天生了一窝5只小猫，这种东西会有报道么？


所以你说的80多万装修到1.3m，明显是特别个案。不能算作统计里

cangaru

amon0102 发表于 2015-8-28 10:41
这位2b青年贴出的数据里有说是特别把rezone排除在外了么？

都是包括进去的。

RE ZONE的结果是什么，是HOUSE都翻建成公寓了，一个HOUSE变成了十套公寓

如果数据分析的话，就是单个HOUSE的增长曲线在某时间点中止变成了很多公寓的曲线，从整体看HOUSE增殖部分被数据淹没，没有完全体现爆增价值，或部分价格高起部分被新公寓吸收

从个人角度讲，HOUSE屋主卷款外逃，自己偷着乐去了，留下一群2b青年互相斗嘴

cangaru

amon0102 发表于 2015-8-28 10:46
你看报纸上的新闻个案来判断？这不是搞笑么？

一个个案之所以成为新闻，就是因为它不寻常，如果是正常的 ...

没所谓啦，你拿个报纸报道公寓的类似新闻出来给大家看一眼不就成了

自己想一下，为什么报纸报道的这些耸人听闻的房地产事件都是在说HOUSE捏，有你公寓嘛事捏

amon0102

eguan88 发表于 2015-8-28 03:08
我给你看历史上的价差。

但今年是2015不是2010。今年house价多少，unit价多少。

今年是2015不是2010，对啊，那你拿出2010这个历史数据是用来干嘛的？用来打自己脸的么？


一看你就是没什么斤两，而且又懒

口口声声问我今年的价格是多少，明显你自己也没查过，还嘴硬

既然你诚心诚意的问了，我就大发慈悲的告诉你

随便拿个4月份的记录，悉尼house中位价914056      unit609800
按照你自己之前的记录     2000年的时候是house   31万   ，unit25万

你自己再拿出计算机算一下，增幅是不是差不多？

amon0102

orangejue726 发表于 2015-8-28 08:05
很多人投资房地产 尤其是买HOUSE投资的人  只关心房子的本身的货币价值 而忽略了房子最重要的使用价值，这 ...

这个说的比较客观的

tony_wang99

orangejue726 发表于 2015-8-28 08:05
很多人投资房地产 尤其是买HOUSE投资的人  只关心房子的本身的货币价值 而忽略了房子最重要的使用价值，这 ...

APT 有个要命的物业费， 每年涨， 涨的快过一切哦。

amon0102

tony_wang99 发表于 2015-8-28 10:58
APT 有个要命的物业费， 每年涨， 涨的快过一切哦。

所谓“一切”是什么概念？ 真是的，现在人说话都不过大脑