问下大家，我这个case算正现金流吗？更新#307楼

cbzzz

mary3-ma

大江东去 发表于 2015-2-8 21:12
最好的投资模式是

先买自住房（80%贷款，只还利息，100%对冲账户）

请问，如果首付不够20%，贷款90%买了自住房想等升值再refinance（首付都不够20%，更木有offset）这样做是不是付太多利息不划算？这样的穷人如何操作可以实现买几套投资房的目标呢？

另外104%贷款没有算印花税啊！这个2%还是要自掏的吧？

最后，如果是为了负扣税的原因是不是投资新房比投资旧房更划算？

盼赐教！

大江东去

mary3-ma 发表于 2015-2-12 19:32
请问，如果首付不够20%，贷款90%买了自住房想等升值再refinance（首付都不够20%，更木有offset）这样做是 ...

请问，如果首付不够20%，贷款90%买了自住房想等升值再refinance（首付都不够20%，更木有offset）这样做是不是付太多利息不划算？这样的穷人如何操作可以实现买几套投资房的目标呢？

超过80%贷款的比例越高要付的费用越多，一个朋友的例子供参考：46万贷85%,多交了3304刀。如果是要贷90%,就要多交将近一万刀。

先咬牙买第一套房，有了第一套房，随着房产增值，第二套就很容易出来。

另外104%贷款没有算印花税啊！这个2%还是要自掏的吧？

4%就是印花税（各州的印花税不一样，nsw100万以下的房产可以速算是房价的4%）

最后，如果是为了负扣税的原因是不是投资新房比投资旧房更划算？

房龄十几年的和全新的差别不大，房子的主体折旧是40年的。因为有投资成本，所以投资十几年的房子比投资全新房更划算

嘟嘟0809

Poweregg

funnyfish 发表于 2015-2-8 19:45
因为只保公共区域，一共4户的油腻，400/年，所以每户100

4户一共400，strata fee够买building insurance吗？别扯淡了
就算保险另买，water usage也不够付的

funnyfish

Poweregg 发表于 2015-3-4 10:39
4户一共400，strata fee够买building insurance吗？别扯淡了
就算保险另买，water usage也不够付的 ...

你妹就知道喷，你先问问情况再喷好么？扯你妈啊！

400保的公共区域，仅此而已，home& content要自己买，懂么？

elight

大江东去 发表于 2015-2-8 20:12
最好的投资模式是

先买自住房（80%贷款，只还利息，100%对冲账户）

楼主和我的恰恰相反，

我是先买投资方，涨了从银行拿钱出来再买投资房，找房租能低interest的房子。就一直这样循环，最后买自住房

大江东去

elight 发表于 2015-3-4 11:20
楼主和我的恰恰相反，

我是先买投资方，涨了从银行拿钱出来再买投资房，找房租能低interest的房子。就一 ...

一年亏2000+刀的负扣税

大江东去

elight 发表于 2015-3-4 11:20
楼主和我的恰恰相反，

我是先买投资方，涨了从银行拿钱出来再买投资房，找房租能低interest的房子。就一 ...

并且亏了未来卖房的增值税

大江东去

elight 发表于 2015-3-4 11:20
楼主和我的恰恰相反，

我是先买投资方，涨了从银行拿钱出来再买投资房，找房租能低interest的房子。就一 ...

第一套无论是什么房，做成自住房是最划算的

elight

大江东去 发表于 2015-3-4 11:06
第一套无论是什么房，做成自住房是最划算的

需要做做研究，我一直都是做投资房的，可否赐教一二，为什么第一套要放自住房划算

渔妇

信息量很大，需要慢慢学

大江东去

elight 发表于 2015-3-4 12:45
需要做做研究，我一直都是做投资房的，可否赐教一二，为什么第一套要放自住房划算 ...

最早的房子成为自住房，hold住了房子的增值税（以后可能卖房的情况）

用自住房捆绑，第二套房（投资房）才能104%贷款（nsw），多了24%的房价的贷款利息的负扣税（50万的房子，一年多2000+的负扣税）（相当于把自住房的对应24%贷款利息坐了负扣税）

如果第一个房子是投资房，第二个房子104%贷款是没意义的。

elight

大江东去 发表于 2015-3-4 14:33
最早的房子成为自住房，hold住了房子的增值税（以后可能卖房的情况）

用自住房捆绑，第二套房（投资房） ...

恩但是对于我。如果只是贷款80%的人来说意义不大，而且投资房第一套我是不准备卖的。另外就算要卖变成自住房住一年以上，增值税减半不是么

大江东去

elight 发表于 2015-3-4 15:36
恩但是对于我。如果只是贷款80%的人来说意义不大，而且投资房第一套我是不准备卖的。另外就算要卖变成自 ...

以50万的房子为例

一年正常能退回来2000-5000负扣税

而增值5万一年的增值税是2.5乘以32.5-37%，保守估计是8000+

5000刀（撑死）对8000+

大江东去

所以自住房的免增值税得到的利益是远优于投资房的负扣税的。这也是ato为什么只肯给每个家庭同一时期只有一个自住房

elight

大江东去 发表于 2015-3-4 14:42
所以自住房的免增值税得到的利益是远优于投资房的负扣税的。这也是ato为什么只肯给每个家庭同一时期只有一 ...

好谢谢指教这个有待研究，那么我如果前几套都是以投资为主后面的这套想做自住如何从ATO合理避更多的税，请赐教

dragonballz

cjc 发表于 2015-2-9 11:12
嗯，那我要考虑一下买个unit了

several houses plus units, really good mate

大江东去

elight 发表于 2015-3-4 15:47
好谢谢指教这个有待研究，那么我如果前几套都是以投资为主后面的这套想做自住如何从ATO合理避更多的税， ...

自住房的贷款最好还是贷80%，100%对冲账户，只还利息


之前已买的投资房想要最大化贷款利益

方案一，卖了再买（再买就可以和自住房捆绑，104%贷款，只还利息）

方案二等过段时间再买投资房的时候调整原来的贷款结构

elight

大江东去 发表于 2015-3-4 15:17
自住房的贷款最好还是贷80%，100%对冲账户，只还利息

方案二比较适合我 谢谢大江

elight

大江东去 发表于 2015-3-4 15:17
自住房的贷款最好还是贷80%，100%对冲账户，只还利息

不过目前的趋势很难说我还是比较prefer hold住投资房，因为租金可以cover所有的了，也不急着卖了套现，有闲钱就再买，不知道大江的看法如何？

13jenner

大江东去 发表于 2015-2-9 07:54
比如你手上有50万

先买一个自住房50万，贷款80%即40万

这样的操作，确是利益最大化，但风险也最大化。万一房价大跌，那么自住房也搭进去了？ 不要说这是不可能的事。看看东京，美国，香港。悉尼早晚有这一劫。

大江东去

elight 发表于 2015-3-4 16:35
不过目前的趋势很难说我还是比较prefer hold住投资房，因为租金可以cover所有的了，也不急着卖了套现，有 ...

我是只买不卖的，等退休再卖

clark_2

赞了先

尼古拉大王

大江东去 发表于 2015-3-4 17:17
我是只买不卖的，等退休再卖

大江高手啊！再问一句，如果这样做，是不是要应对提高利率的风险呢？如果利率变高了，但是租金不能cover利息了，那么对现金的还款能力就有更高的挑战了。就跟楼上说的，美国，日本，很多人就是因为没有办法还利息，才资金链断掉破产的吧？

tiansen90904

长知识了

感谢大侠们的解读

大江东去

尼古拉大王 发表于 2015-3-8 13:53
大江高手啊！再问一句，如果这样做，是不是要应对提高利率的风险呢？如果利率变高了，但是租金不能cover ...

利率提高，要增加你的还款能力，

如分租自住房。回国卖房。

卖身，卖肾