我的买房经历-给迷茫的人一些我的想法

cnnworld

ebull 发表于 2014-9-11 11:27
为什么说“在澳洲，大门朝南，院子在北边，房子整体南北向的最好”？
我一直以为澳洲是南半球，应该大门朝 ...

国内是阳台朝南比较好，阳台的地位相当于院子

澳洲是南半球，早上起来院子朝北就有阳光，可以晒衣服啥的，相反如果你的大门朝北，早上起来太阳就直接晒大门了，有什么意义呢？而院子么刚好被房子挡住阳光，有了阴影，那院子的主要功能不就失去了么？院子就是用来种花草晾衣服啥的，对吧？

南北向是因为这样的卧室的窗户一般是东西向的，不会受太阳的直射，不然夏天会热的不行。

MU

我比較關心樓主屌絲區是哪裡

skyviewer

CITYLOOK

楼主，你看到的这些人流的数据，已经都晚了

juliohe

manunited 发表于 2014-9-11 13:18
我比較關心樓主屌絲區是哪裡

ME2

bai-jun

"买自住房的，不要碰楼花，不要碰期房，不要被那1万的补助诱惑"我记住了，谢谢！

生活中的追求

谢谢分享

人间彼岸

还有继续的吗？坐等学习

西米的晴天

写的很好啊

爱藤1

精华贴

娇娃

偶也关心楼主的吊丝区在哪里？

88j

cnnworld 发表于 2014-9-10 22:10
接下来重点说说期房

我自己是有惨痛经历的，因为我第一次买期房失败了，失败在于，期房也是分情况的

请问：“1万的补助”是指首次购房补贴吗？在维州买二手房有1万元的首次购房补贴吗？谢谢！

sydneysun

写得不错

墨尔本大伟

楼主是163签证吗？

爱天蝎的巨蟹

"
1. 距离工作地的远近。 这是个非常重要的因素，很多海外来买房的人，除非你打算从来不工作的，不然我不明白连自己工作在哪儿都不知道，买什么房子，如果你只是打算先买一套然后以后再买，那我不反对你，如果你本身只有one time购买机会，我其实还是建议你早点过来把工作定了再考虑选区问题，我一般选区，不会超过交通要超过30分钟上班的地方"

爱天蝎的巨蟹

精华贴!

爱天蝎的巨蟹

好贴顶上去,  让更多的人看到

meixinqing

请教lz一个问题 关于同一区近火车站医院之类的地增值问题

自己观察的情况是近火车站的房子以租住为主，居住环境较乱，比如猫本Clayton在wellington road 和central road那个block
如果自住的话，这样的环境感觉不太好，但是又好租。lz怎么分析？

Halsey

楼主好人。

cnnworld

meixinqing 发表于 2014-9-12 17:20
请教lz一个问题 关于同一区近火车站医院之类的地增值问题

自己观察的情况是近火车站的房子以租住为主，居 ...

我们经常矛盾的是自住和收益的疑惑，这个矛盾无法避免，取决于你要什么，我文中说了，我心态最大的变化是从经济角度为主转变成了自住舒适角度为主，一旦你确定了要什么，豁然开朗了

选不好很多时候是要的东西太多了，需求太多了，你的问题其实也是这么回事，关键是你从什么角度来看。又安静又离火车站近本身就是一种矛盾，如果真有这么好的房子，离你的预算又很远

爱天蝎的巨蟹

顶上去

niko888

这个不错

最后的接盘侠

说的比较实在，很多东西几十年不会变，比如学校/医院，这种资源是稀缺～

乐陶陶

喜欢这篇！

together

写得很好

cnnworld

帖子被设为精华帖了，说明还是有些人会被我忽悠到的，事实上，房产上我还是个新手，只不过我喜欢用数据的思维来看这个行业，我本身是做数据的，因此发现很多行业的方法论其实都是比较接近的。

这儿我想说点关于房子本身的事，很多小白，实在对澳洲的房子结构质量弄不清楚，我也弄不清楚，但大体上，市面除了公寓等高层建筑外，大多数墙要么是单砖，要么是板房，要么是双砖，其实各种都有优劣，但对于一般讲究性价比的，我还是觉得单砖的最好，具体也不解释了，板房每隔几年要刷一下油漆，因为涉及到防腐等问题，双砖虽然成本最高同时冬暖夏凉，但一旦结构出现问题非常麻烦，所以我一直觉得单砖是性价比比较高的方式。

另外，看房的时候，也要看看屋顶的瓦片，通过瓦片往往比较容易确定房屋的年份，另外，瓦片可能是正常瓦片，有些是铁瓦片，铁瓦片的劣势我觉得挺明显的，下雨的时候头顶噪声极大，另外比较闷，好处好像也有，但对一般老百姓来说，还是不要太追求不一样了。

房子的地势也是很重要的，在一条马路上，你要想想下雨的话，会不会进入到你房子里？有些马路高度比房子高的，房子附近一般都有排水沟，看看是否有堵塞现象等，另外，需要看看房子周围有没有大树，大树的树根会影响房屋结构，等等这些都是可以看房子的一些技巧。

另外，很多人买房会考虑好不好租，这种信息往往来自中介，但中介的话有时又不敢信，于是上论坛或者问朋友，而论坛或者朋友本身都是个例，你再烂的地方，如果这房子就在火车站边上，房子又超好，肯定是很好租的，相反，你很高大上的地方，房子离交通远，房子本身板房+几十年的老房，肯定是相对不好租的。

于是，我的方法更简单点，往往你可以随机的去realestate上看某一个区这个时间点出租的房子数量，然后再查到这个区的常住人口数字，两者除一下就有个比例值。这个值越低，显然出租是越容易的。

为什么？因为这里面有个假设，假设就是，在任何一个区，都有固定比例的人会出租房子，而且这个比例是固定很难改变的，而这个区提供出租的房子数量如果较少的话，那显然更容易出租。

拿这个数字跟你自己经历过的比较好出租的区比较下，你就大致知道你买房的区到底好出租还是不好出租，这样观察几周，如果数字也比较稳定，那基本就有靠谱结论了。

还有个小技巧是如何计算买房水份的，我一般用很简单的公式，也就是总房价-20%的首付后，/1000是否可以涵盖贷款利息，如果可以，那这个house基本还算核算的，这样的house其实挺多的，但有些区就很少，但那些很少的区，有时往往更容易上涨，这也代表了房地产泡沫里面的非理性因素。

举个例子，一个房子出售45万，20%首付后，如果按照4.88%的利息来算36万贷款，大致是1460元每月的利息，如果你按照36万/1000=360一周收房租，你每月收入大致360*52/12=1560 的收入，考虑到未来利息上升以及空租外加中介费用，实际你每年是有损失的，但这应该是个临界值，可以通过这个来判断。换句话说，理论上你付了20%的首付后，这个房子可以自我养房。

我现在挑房子，一般都是按照这个来看的，因为我觉得有天如果经济危机了，我这房子不至于典当给银行，何况这几年还能多放点钱到offset账号里面，有天不在澳洲了，就直接租给一个信用好点的家庭就好了（所以我挑房不片面强调租金回报率，因为越高的，往往都是分租为主的物业，长期会损害你的房子）

另外，有些房子是是fix date sale的，这说明vendor往往有某种里有需要卖房，这样的房子，出offer的时候比较客观点，因为房东不是那种房子放上来试探市场那种，我个人比较喜欢这样的房子，因为出的价格可以最后比较客观点，但这也看房东的，也看缘分的。

prinze

写的真好！

andyqyli

melbournegal

lz现在那些90万的房子除以1000大约720， 一周能租个500就不错了怎么可能租到720呢，这样的房子投资都是靠土地增值的。 这样就不符合你这个理论了阿。 那你的意思是这样的投资就风险太大不值得投资了？

hjia14