房产投资：现金流比增值更重要

梦想house

争什么？你见过一年赚5w的屌丝贷款80%去买200w的house的吗？

谁都知道house可以升值，但是一年赚5w的屌丝hold不住啊。
反过来，一年赚30w的高层，投资一套破烂的但是正现金流的纯投资unit也不是什么太明智之举。

每个人的财力，喜好，投资观点都不一样，你们这里却要说猪肉一定没有牛肉好吃，鸡肉一定没有鱼肉健康。完全没意思啊。

反对把只适合自己本身情况的投资方式作为金科玉律一样来教育其他足友。

梦想house

房地产最终目的还是保值上面，然后通过各种财务杠杆赚点小钱，买卖房子能让你富足起来，和银行的联系紧密起来还有就是破产的可能性高起来。

澳洲哪个富翁是通过咱们华人这种层次的炒房变有钱的？？

theforest

梦想house 发表于 2014-3-5 22:48
房地产最终目的还是保值上面，然后通过各种财务杠杆赚点小钱，买卖房子能让你富足起来，和银行的联系紧密起 ...

问题是屌丝并不想变成富翁，只想稍微脱离下屌丝的级别

梦想house

theforest 发表于 2014-3-5 23:53
问题是屌丝并不想变成富翁，只想稍微脱离下屌丝的级别

没有现金流的屌丝是扛不住经济周期的swing的。
我这里说屌丝不太合适，应该是现金流出问题的投资者。

所以投资的关键是找到合适自己的投资方法，而不是把别人的观点生拉硬拽过来。

theforest

梦想house 发表于 2014-3-5 22:57
没有现金流的屌丝是扛不住经济周期的swing的。
我这里说屌丝不太合适，应该是现金流出问题的投资者。

投资不过是对赌，有人赢了，有人输了，而你要做的很简单，就是成为赢家

rainy118

同意楼主意见，现金为王，lidcomb的房子翻倍就是明证。

xiwu

deen 发表于 2014-3-5 20:17
你想把镇长怎么着？

还是想去镇上来碗越南粉？

歪楼.

镇上哪家越南粉值得推荐？

天涯浪客

微胖儿 发表于 2014-3-5 20:13
纯粹为个人友谊一直要把银行地产投资专家的贴子顶起来

他写点心得也挺不容易的 ...

我咋觉得受宠若惊了，越来越不认识你了。。。

芥菜种

是啊，去年印象中几乎是有你没我的啊。

难道ID被人收购了？:o

天涯浪客

hilltop-bear 发表于 2014-3-5 19:49
一定要把房子卖掉才能算出持有成本嘛？拜托，我好呆是中澳两国cpa，大公司投资方案每天都算着，几个小房 ...

我给说个我的算法，以我屌丝级别的收入，省吃俭用，把自住房分租出去，全家老小挤在一间房子里面，能租的地方全租出去，一年下来能存三万澳元就不错了。现在我只需要把投资房出租出去，自己住四房的Townhouse，还不用分租，还是我屌丝级别的收入，不用想存钱，能存就存，存不了就不存，几套房子轻松一年升值3万的N倍吧。当然我的现金流是控制好了的。这就是我的算法了。当然房价可能会调整，利率可能会变化，所以我一直强调现金流，增大自己的承受能力，我目前最大的承受能力是利率涨到9%，当然现在我的贷款利率不到5%。要说卖出再计算，最主要的就是算增值税的问题，这个问题我是这样想的：税务是按照一年来计算的，我的房子是分散为几个的，我可以等我收入少（一直都不多）的年头去卖，一年卖一个，这样我也交不了多少增值税。

要说炒股，咱没干过，但我认识的人里面玩股票的不少，没见过赚钱的；外汇我玩过，也赚不到钱。咱自认为能力低下，玩不了动脑筋的，就只能买房了。回报虽然少点，总比亏钱好吧。

天涯浪客

芥菜种 发表于 2014-3-6 12:33
是啊，去年印象中几乎是有你没我的啊。

难道ID被人收购了？

我没变，是他（她）会变。

天涯浪客

梦想house 发表于 2014-3-5 22:42
争什么？你见过一年赚5w的屌丝贷款80%去买200w的house的吗？

谁都知道house可以升值，但是一年赚5w的屌丝h ...

不用说200万，如果只买一套房子自主，年薪5万的60万都贷不出来。

天涯浪客

悉尼好 发表于 2014-3-4 20:37
世界不是黑白的

合理组合才好

天朝无房产，父母普通人，年薪税前5万，求合理的投资组合。

说不出来，就证明你的PHD白读了。。。

lukkkljk

梦想house 发表于 2014-3-5 23:42
争什么？你见过一年赚5w的屌丝贷款80%去买200w的house的吗？

谁都知道house可以升值，但是一年赚5w的屌丝h ...

说的在理啊！

鱼羊鲜

有现金流那是固然的好啊

梦想house

天涯浪客 发表于 2014-3-6 13:39
我给说个我的算法，以我屌丝级别的收入，省吃俭用，把自住房分租出去，全家老小挤在一间房子里面，能租的 ...

作为屌丝，你手握几大间投资房，也不容易啊。估计按照你对屌丝的定义，李嘉诚也刚刚是屌丝上岸而已。

买一套房子，7788怎么算没个15w现金在手上你也拿不下来啊。你这15w现金，难道全是银行给你refinance出来的么？

作为屌丝，你是怎么把这么多套房子的首付给攒够的，这是我想请教的问题。


最后一个问题，您都这样了，还算哪门子的屌丝？ 您知道什么是屌丝么

hilltop-bear

天涯浪客 发表于 2014-3-6 13:39
我给说个我的算法，以我屌丝级别的收入，省吃俭用，把自住房分租出去，全家老小挤在一间房子里面，能租的 ...

这位朋友分析基本和我一样思路，如果你能预测你的投资何时能够转为现金正流量，这样就更容易掌握自己的投资策略和现金流管理了。我自己算下来大约是十年左右，预测的时候考虑了持有成本的增加因素，比如利率啊，cpi等

West

房地产行情不好的时候，买房要注重租金回报率。

房地产行情来的时候，买房看中的是房价涨幅，租金回报微不足道。

hilltop-bear

梦想house 发表于 2014-3-5 23:48
房地产最终目的还是保值上面，然后通过各种财务杠杆赚点小钱，买卖房子能让你富足起来，和银行的联系紧密起 ...

炒卖房子不是房产投资的长久之计，应该是按照自己的财政情况建立自己的投资策略，长期持有，到老了就可以吃租金做真正的地主了。

飞儿

呵呵，偶就关心房子的目前市场价格、贷款总额和利率，从来不关心任何其他数据。。

偶只凭直觉，好象也还不错。。。或许如果数学更好些，会更好。。

hilltop-bear

梦想house 发表于 2014-3-5 23:42
争什么？你见过一年赚5w的屌丝贷款80%去买200w的house的吗？

谁都知道house可以升值，但是一年赚5w的屌丝h ...

房产增值注重是投资地区，一定要豪宅才增值的。懂得在哪里买，而且买在大家抢房之前，就是房产投资的关键，而另外一个关键就是对自己的现金流冲锋掌握了解，才能长期持有房产。房产真正的价值是需要长期拥有才可以实现的。

frankhuang1979

hilltop-bear 发表于 2014-3-6 17:26
房产增值注重是投资地区，一定要豪宅才增值的。懂得在哪里买，而且买在大家抢房之前，就是房产投资的关键 ...

补充楼上的，烂区的烂unit过去几年也不少涨，如果按比例比较应该比豪宅涨的都多

天涯浪客

梦想house 发表于 2014-3-6 13:21
作为屌丝，你手握几大间投资房，也不容易啊。估计按照你对屌丝的定义，李嘉诚也刚刚是屌丝上岸而已。

买 ...

我第一套房20多万买入，2009年，政府免印花税，1万4澳元补贴。你觉得要15万现金吗?

chuanshuojiejie

hilltop-bear 发表于 2014-3-6 18:21
这位朋友分析基本和我一样思路，如果你能预测你的投资何时能够转为现金正流量，这样就更容易掌握自己的投 ...

你说的十年左右完全还完贷款吗？

hilltop-bear

chuanshuojiejie 发表于 2014-3-6 22:38
你说的十年左右完全还完贷款吗？

不是，是十年实现房子的收入能够完全抵消持有成本甚至有盈余，也就是说房子自己可以养活自己，不必投资者现金投入

zhouzhou

天涯浪客 发表于 2014-3-6 21:42
我第一套房20多万买入，2009年，政府免印花税，1万4澳元补贴。你觉得要15万现金吗? ...

牛人，短短5年时间N套投资房

nmanz

wcsydney2000

清咖一杯 发表于 2014-3-5 22:31
某种意义上，我同意银行城城主。
好的现金流让资本增值成为可能，同时现金流是看得见摸得着的，而哪里资本 ...

同意，现金流是实在的，房子最后增值多少只是预测。

天涯浪客

清咖一杯 发表于 2014-3-5 21:31
某种意义上，我同意银行城城主。
好的现金流让资本增值成为可能，同时现金流是看得见摸得着的，而哪里资本 ...

事实说话，现在这种一个月最少1万的速度，我也不知道房子值多少钱，我只能控制现金流，不能控制房子的价格。

2014年银行城看房日记：

2014年1月，一套三房unit，复式结构，成交价49万，刷新了二手三房unit的新纪录，华人轻松拿下。去年本人看房最高三房纪录47万8，当时是被越南人拿下的。

2014年1月，一套两房unit，物业费比较便宜，位置一般，一楼带一个不大的小院子，华人41万拿下。

2014年2月，French Ave的一套三房unit，3-2-1结构，三房两卫，单停车位，总面积136平，两个阳台占了大概30平，所以房间，客厅都不大，拍卖价46万8，华人拿下。

2014年2月，TAFE附近一套两房unit，成交价37万7，华人拿下，捡漏了，因为这天是大雨，只有两个人注册，所以基本无竞争。拍卖捡漏必须在下雨天。一个星期后同一栋楼2房拍卖成交价39万，此捡漏华人一星期赚1万。

2014年3月，Brandon Ave一套一楼带小院的两房unit刷新二手两房unit新纪录，小院比较大，50平米左右，房子2-1-2结构，大概15年新旧，拍卖成交价44万1千，越南人强势拿下。2013年本人看房二手两房记录42万被刷新了。

jeanboy186

现金流是必要条件，增值是充分条件