70万-75万是先买自住房还是投资房 求建议

prinze

mxgong 发表于 2013-11-6 20:43
那你要算笔账了。你一共有多少贷款，3-4万能顶多少利息。但是如果假设这些钱只买2套房，贷款肯定少很多。 ...

是说贷款一共小于两个房子价值的30%还是说总贷款的30%呀
比如我如果预算70w先买个自住房80w, 再100%贷款买个投资房45w，那就是背了贷款50w，如果投资房可以实现正现金流就说明开始养我的自住房了是么？然后贷款还到剩下15万时我就又可以下手第二套投资房了
不知道我的理解对不对

prinze

xc90 发表于 2013-11-6 20:55
买两个耗子！

我也觉得有地的比较爽，但是实在是捉襟见肘，买能看的house就要80w，那我岂不是要背一半多的贷款？

prinze

eguan88 发表于 2013-11-6 21:00
我知道有人做了10年，用这方法供下了2套蚝子。 现在这2套值200W

学习学习
请问他的投资房买的是什么区啊

hjx1000

mxgong

prinze 发表于 2013-11-6 22:02
是说贷款一共小于两个房子价值的30%还是说总贷款的30%呀
比如我如果预算70w先买个自住房80w, 再100%贷款 ...

差不多就这意思，因为这种方式是最轻松的方式，正现金流，随着你每年的还款，正现金流数额越来越大，你的还款速度也会越来越大。比你一开始买三套来的轻松，容易控制。而且实际上最后的净资产未必输给你一开始就买3套房。

再怎么玩，最后看的还是净资产，什么手上几套房的，加一起也就个首付资金。玩心跳吗？

mxgong

eguan88 发表于 2013-11-6 22:00
我知道有人做了10年，用这方法供下了2套蚝子。 现在这2套值200W

10年前的HOUSE 跟现在不能比了。现在贵了多了，而且10年前的工资水平跟现在没相差多少。之前买的早都赚了。
但是现在买的比10年后买的又赚了。只不过现在要供2个HOUSE 比较累

yl19

有米人當然是兩個一次搞定阿
一住一租

xc90

prinze 发表于 2013-11-6 22:03
我也觉得有地的比较爽，但是实在是捉襟见肘，买能看的house就要80w，那我岂不是要背一半多的贷款？ ...

你收入高，不要怕贷款。现在利息低啊，赶紧！
顺便帮加下分，朋友 俺还穿草鞋呢。。。

candy3487

LZ啊，什么都要是不可能的，如果你注重生活质量，把现金加上贷款买1M上下的HOUSE吧，贷的也不算多，不累，然后是然后再要考虑的事，人生也没几个十年，不能全为银行奋斗了。。。
压力太大，老太快，就算房子涨的快，生活也是不能重来的。。。

zuozuo

楼主怎么也要买个house自主吧！House升值空间还是挺大的。

小肉丸子

学习了

gl56

看个人意愿

prinze

http://www.domain.com.au/Propert ... ng/?adid=2010759567
这个为什么这么便宜啊 north epping

baile999

首先，楼主要明确你的投资方向，也就是说想赚什么样的钱。

先比较一下house和apartment的优缺点。house的capital年增涨率一般不低于5%，而apartment只有1—2%，(我说的是平均值)。而house的租金回报率为2—3%，apartment则高于5%，有的甚至达到7%。而且出租house打理起来劳心劳力不如apartment省心，house的depreciation要比apartment低很多，这个数值算起来比较复杂，一般来说一个45万的apartment，第一年的depreciation可达到35000，第二年更高一点，从第三年开始逐年降低。所以从这点上来说，在抵税方面house占不到太多的便宜。但是做为长期持有投资，house将来一定比apart拥有更大的升值空间。所不同的是，大部委分的apart都可以做到以租养房，但house不能完全做到这点，所以好的house一般用来自住，尔而非出租。

其次，以楼主你个人情况而言，拥有70多万的cash flow，我建议你买一个好点的house自住，不要分租，因为那才是真的降低了生活质量。以你们一年11、2万的收入，其碼可贷款50万，加70万首付，可在东南区买一个大有后劲的house。两三年后，你的资产就可增值最少10%，到那时再将此房refianace，可贷款增值部分的80%，用来投资下一个房产。那时候如果资金宽裕，可以再买一个house，等它再升值。如果不是，就买一个apart，租出去，以租养房；以房抵税。

第三，你有几个观念上的误区要纠正。
a. 房子买完了是不可能立刻抵押贷款的，要等它升值到一定程度后，才可以贷出升值部分的80%； 相比house，apart比较难重新抵押贷款。因为银行的保守投资行为不看好apart的升值潜力。但作为第二套房产，它的投资作用还是很明显的，特别是在预算有限的情况下。

b. 买房子的基本原则就是有大脑袋决不戴小帽子。西区的house新，便宜，地大。但那是给买不起东区的人准备的。这样的房子须持有相当长的时间才有升值的空间。东南区随然贵，房子旧，可是做作为已发展的区，它的升值空间大，而且持续温稳定增长。我给你举个例子，2000年，一老外花200万在toorak买了个大house，那时候200万可在boxhill买四个house。可2012年，那个house被拍卖，以1800万成交。尔boxhill的house不过卖到100多万。这就是投资越大，利润越大的道理。

c. 楼主不该担心贷款会降低生活质量的问题。向我刚才说的，好好的一个house，分租出去才是降低生活质量。你需要做的是少用自己的钱，多用银行的钱。这才是生才之道。你说要一下买两套不是好选择。

综上所述，楼主应先买自住房，再重新抵押买投资房。东南区无论是house或townhouse对你来说都是一个不错的。等第一套升值了，抵押贷款，用银行的钱去买第二套房，然后以租养房，赚租金、等升值。再买房，再出租。等你需要用钱了，卖套房子就什么都有了。

Ericlynlyn

70万还能买到house吗？

eguan88

baile999 发表于 2013-11-7 04:05
首先，楼主要明确你的投资方向，也就是说想赚什么样的钱。

先比较一下house和apartment的优缺点。house的c ...

文章要这么改

house的租金回报率为2—3% （黑心房东除外，一般有超过5%的回报）

eguan88

prinze 发表于 2013-11-6 21:04
学习学习
请问他的投资房买的是什么区啊

华人区近CITY Ashfield, Burwood

eguan88

Ericlynlyn 发表于 2013-11-7 06:24
70万还能买到house吗？

campsie应该还可以买到， 认识一人做campsie黑心房东, $1100/w, 10年前买来的房子才45W

jackjiang

Ericlynlyn 发表于 2013-11-7 07:24
70万还能买到house吗？

padstow, revesby, panania可以考虑,房子/duplex的价格还可以.最近padstow也有房子卖了128W,创记录.

http://www.domain.com.au/Propert ... ow/?adid=2010742455

panpanluo

70-70W，自住投资两套房可以同时实现，根本不用分期啊。先买个自主房pay off了，然后100%贷款买投资房。找个broker帮你全搞定了。赶紧去看房吧。

lingyang

在自住房没搞定之前买投资方都是扯淡

sa_lad

我认为lz既然想赚钱 利益最大化的不如拿来纯投资 买个投资回报率最高的房产或者其他东西

我不赞成买套自住然后再借出去，这样自己住的不舒服。

另外，我觉得lz70W了为什么不买2，3个投资回报高的UNIT呢？

天涯浪客

不贷款买投资房？高人！

李十三

先買自住，穩定下來。投資房慢慢看，下一步買。
自住房可以多貸款，剩餘的錢放對衝賬戶。

Edisonhanxin00

我们可以帮你做个投资自住组合，
如果有兴趣可以联系我，大型地产集团。 SW

salinamao

baile999 发表于 2013-11-7 05:05
首先，楼主要明确你的投资方向，也就是说想赚什么样的钱。

先比较一下house和apartment的优缺点。house的c ...

牛人，受益匪浅。虽然我是光脚族，也想加分给你！

jjz10

eguan88 发表于 2013-11-7 07:41
campsie应该还可以买到， 认识一人做campsie黑心房东, $1100/w, 10年前买来的房子才45W   ...

隔出好几个单间分租的吧。。。

eguan88

jjz10 发表于 2014-2-21 20:55
隔出好几个单间分租的吧。。。

正是

Ariel

LZ 现在投资怎样了？

jjz10

eguan88 发表于 2014-2-22 02:22
正是

不会是那个老头，买了好几套CAMPSIE的豪宅然后把里面能隔的空间都隔成房间。把豪宅变BOARDING HOUSE了？