Merrylands, Auburn, West Ryde units 过去四年价值增长，不代表未来趋势

simplyjean

Auburn unit DOM是84天
Merrylands unit DOM是54天
W Ryde unit DOM 44天
这数据可靠性可以保证。。

superufo

hsqhugh 发表于 2012-10-26 23:10
明白了,你的意思是,只要涨得多的,就是不正常的,就是装修造成的,.只有涨得少的,才是正常的.

我个人冒昧地 ...

是否装修在这个例子中那么难判断吗？你举的这个例子不论比较图片(你的链接是2012,我的链接和图是2010)还是文字Renovated modern kitchen, and newly bathroom，经验不多的人都可以很容易看出来.特别是对比图片。

我从没说过“从成交价中判断出是否装修”，也没“ 只要涨得多的,就是不正常的”的意思。对房市有一定了解的应该知道2011/12房市的基本情况，有的区甚至还有少许跌价，在一个一般的区房价平缓的时期，可以有25%左右的涨幅，这里面必然有特别的原因(不一定是装修,比如某买家非此房不可和别人竞价)，对这例子来说根据上次卖房的广告（2010），比较这次（2012）的广告，明显的装修了。这对有经验的人来说都是很好理解的。

如果用装修升值得出区在升值的结论，那么不用看Suburb，不用看时段，只要找的出买房后短期装修又卖房的价格，它99%都是升值的（就算这个区当前正在跌，除了大跌）。用这种数据判断这个区走势有意义吗？

flyingf4u

hsqhugh 发表于 2012-10-27 00:21
呵呵, 您不是说165天吗? 现在又说一两百天了, 请给个数据的出处吧? 问你多少次了,一次也没拿出来过哦.... ...

AUBURN都是租房和买房中介吧，有卖房的？

flyingf4u

simplyjean 发表于 2012-10-27 01:04
Auburn unit DOM是84天
Merrylands unit DOM是54天
W Ryde unit DOM 44天

多多哥自己给出的AUBURN数据是100多天。请看他在另一个帖子的回帖。
就算按照你的数据，AUBURN也完败MERRYLAND。

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-10-26 23:56
AUBURN都是租房和买房中介吧，有卖房的？

该吃药了吧

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-10-26 23:58
多多哥自己给出的AUBURN数据是100多天。请看他在另一个帖子的回帖。
就算按照你的数据，AUBURN也完败MERR ...

1他的数据有多正确，是否unit apt 分开，权且不说，你的数据从哪来的？不是165天吗？不是一两百天吗？不是根本卖不出去吗？给个出处啊。怎么又84天了？怎么又卖出去了？你到底哪句是实话，你的数据到底有依据没有？不会也是听谁一说就当真了吧？

我一直问你165天，一两百天的数据出处是哪里，从来也没听你正面回答过，今天承认自己是胡说八道了吧，呵呵

hsqhugh

superufo 发表于 2012-10-26 23:22
是否装修在这个例子中那么难判断吗？你举的这个例子不论比较图片(你的链接是2012,我的链接和图是2010)还 ...

我保留我的看法，对unit，20几万来说，我认为没意义。因为这不同于house重建，花钱的百分比不可同日而语。而且不具有可操作性。

如果折衷一下,可以这样:

某UNIT A,

2010年10月  200K
2012年10月 250K (有图片证明装修过)

某UNIT B

2010年8月 220K
2012年9月 270K (可能装修过) --假设你没有足够证据

某UNIT C

2010年7月  230K
2012年10月 250K （无装修）　　 (卖家倒霉了,明明 装修了 ,多多注)

第三个例子括号里是我开玩笑了.
我的意思是: 这样的判断，还是留给大家来做．
当你列出数据给自己看的时候，无所谓；如果是给大家看的，（特别是flying4u这样的自己从来不考察，数据全凭自己想象或来自其他人的）　还是应该把数据保留并加批注．而不应删除．
因为：
是否装修，很可能无从考证，涨得少的也可能装修了，对吗？
另外，装修到底花了多少钱？不知道．　这样的装修对应这样的升值，值得不值得？每个人看法不一定一样．让大家自己判断好了．

我本人认为，不光ＵＮＩＴ，包括ＨＯＵＳＥ在内，装修造成的升值是真升值．因为相对本金来说，为出售而进行的装修的费用不会太高，通常是超值的．

我的看法大抵如此．谢谢你提供了一个思路．

superufo

问题在于对与同一个房子全面装修不能年年做
举个虚构的例子，假设A区房子没装修每年unit升值5%，房子B在第一年全面装修共升值20%，第二年它就只能回到5%，以后一直每年5%，直到15年后再次装修又是20%。假设A区其它房子也是这个模式，那么每年平均升值大概是6%(非精确)。但是没有6%这个官方统计数据，因为官方数据包含了Apartment拖后腿了(比如4%)。这时侯，是每年都找不同的装修unit(A区房子多，每年都有不少房子装修)，后得出A区每年近似升值20%准确，还是看不装修房5%准确？

hsqhugh

再比如2010年奥本房东都没装修，ok ，数据全部有效。2011年一半房东装修了，这部分剔除，2012年房东人品大暴发，全装修了，对不起，今年无有效数据。

我个人认为装修不是劣值，不应剔除。

hsqhugh

到此为止，双方观点明确。不求统一。各取所需。

hsqhugh

superufo 发表于 2012-10-27 05:46
问题在于对与同一个房子全面装修不能年年做y
举个虚构的例子，假设A区房子没装修每年unit升值5%，房子B在第 ...

我在地铁去机场路上，打字不方便。

谢谢你的观点，我完全不接受，但很多人也许接受。

得所有数据放在一起才是真正的数据。把装修的房子拿出来放一起然后说奥本大涨了，不合理。把所有可能装修的数据全部剔除，也不合理。全列出来才合理。

东直门了，换机场快轨。

flyingf4u

hsqhugh 发表于 2012-10-27 07:45
1他的数据有多正确，是否unit apt 分开，权且不说，你的数据从哪来的？不是165天吗？不是一两百天吗？不 ...

请仔细看贴再回。84天不是我的数据。你自己的数据是100多天。

hsqhugh

flyingf4u 发表于 2012-10-27 06:41
请仔细看贴再回。84天不是我的数据。你自己的数据是100多天。

你的数据是奥本165天和一二百天，并且根本卖不出去。要我上截屏吗？
这两个数据哪来的？
别转移话题了，谎言就是谎言，不承认就给个出处。

simplyjean

哎呀，别吵了。我刚买了Wiley Park 旧unit了， 呵呵。

hsqhugh

simplyjean 发表于 2012-10-27 12:49
哎呀，别吵了。我刚买了Wiley Park 旧unit了， 呵呵。

哇！恭喜！声东击西哈:p

unit 通常没问题的，没楼花那么大风险，很明智！

为你高兴。

simplyjean

hsqhugh 发表于 2012-10-27 16:55
哇！恭喜！声东击西哈:p

unit 通常没问题的，没楼花那么大风险，很明智！

呵呵，不是请教过你的嘛，今天有合适的就出手了。Net rental yield 5.39%, 感觉还可以哈。。

glin5200

bankstown呢

simplyjean

glin5200 发表于 2012-10-27 18:45
bankstown呢

Bankstown unit, gross rental yield ave 在 6.2%, DOM 54天。也不错啦，还是得一个物业一个物业的看，每个不一样。

微胖儿

明明就是自己在WEST RYDE有个房，想自己YY爽爽，还特意摆把AUBURN推在前面说，让多多仔这类人蠢蠢的跟在后面起哄，不过笑果看来还不错。

simplyjean

微胖儿 发表于 2012-10-27 20:07
明明就是自己在WEST RYDE有个房，想自己YY爽爽，还特意摆把AUBURN推在前面说，让多多仔这类人蠢蠢的跟在后 ...

刚回来就胡闹，那你先恭喜我买了个unit嘛。。

微胖儿

simplyjean 发表于 2012-10-27 21:00
刚回来就胡闹，那你先恭喜我买了个unit嘛。。

有没搞错，WEST RYDE那有啥恭喜的，有本事就去奥本啊，我以身相许都行。

simplyjean

微胖儿 发表于 2012-10-27 21:08
有没搞错，WEST RYDE那有啥恭喜的，有本事就去奥本啊，我以身相许都行。

那Wiley Park吧。。你也许了吧哈。。

flyingf4u

微胖儿 发表于 2012-10-27 20:07
明明就是自己在WEST RYDE有个房，想自己YY爽爽，还特意摆把AUBURN推在前面说，让多多仔这类人蠢蠢的跟在后 ...

看来多多以成为地产论坛的笑柄。

黑山老妖

小胖，该吃药了。
楼上，你可能没有听说过大名鼎鼎的小胖。。。

黑山老妖

微胖儿 发表于 2012-10-27 20:08
有没搞错，WEST RYDE那有啥恭喜的，有本事就去奥本啊，我以身相许都行。

你都结婚了，孩子都有了，还在这里以身相许。。。

hsqhugh

黑山老妖 发表于 2012-10-28 06:06
你都结婚了，孩子都有了，还在这里以身相许。。。

家庭收入10万的高级人士,又非得住高尚社区,又想买HOUSE,又怕饿肚子, 生活所迫啊

2000lily

哦，原来west ryde和Merryland及Auburn一样啊。

gunnerjason

观摩 华人炒房实力火星级别

hsqhugh

今天Domain Email说又有一个AUBURN UNIT SOLD了。再次声明： 不是多多哥哥专门挑选的。 只要成交一个，我就来发一个，不管涨跌。

7/80 Station Rd Auburn NSW 2144 叫价是294K，已成交，成交价未知


以下是历史成交记录。现在这次成交价是多少，还不知道。事后会补上。

7/80 STATION RD 2 1 - $??????  31/10/2012  （叫价是294K）

7/80 STATION RD 2 1 - $272,000 21/06/2011
7/80 STATION RD 2 1 - $198,000 04/04/2009
7/80 STATION RD 2 1 - $168,000 13/01/2006

http://www.domain.com.au/Propert ... e%20Alert%20Open%20(postclick)&prevServer=Emails&haprof=1397001

flyingf4u

hsqhugh 发表于 2012-11-1 10:54
今天Domain Email说又有一个AUBURN UNIT SOLD了。再次声明： 不是多多哥哥专门挑选的。 只要成交一个，我就 ...

still trying so hard to sell your auburn unti?