写给买楼花赚到钱的朋友们

denn

多多哥考你一下，楼花是谁发明的，在哪种条件下能够操作盈利。

Q_ma

楼花是万饿的天朝宠儿一国两制那块的天才发明的

Q_ma

其实楼花赚钱也是有的，但是同期买入房型类似的楼花与二手房的，可能前者综合回报能力是会不如Unit那样在各区都比较稳定和占优势

很多人其实是冲着政府强劲的优惠补贴买楼花的，何况还有大笔折旧可以抵税

买楼花和买股票一样，入市需谨慎
就算涨了很多，转手比较困难是真的，一般市场上看二手房的都是本着实惠为主的专业买家，都会嫌次新房接手费太贵

MU

多多哥哥，最近为啥那么多元方事件？您解释解释？

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manunited 发表于 2012-10-26 21:37
多多哥哥，最近为啥那么多元方事件？您解释解释？

元芳火了

flyingf4u

Q_ma 发表于 2012-10-26 22:34
其实楼花赚钱也是有的，但是同期买入房型类似的楼花与二手房的，可能前者综合回报能力是会不如Unit那样在各 ...

说的不错。买楼花还有一个优势，对现金流不好的买家有个缓冲期。对投资者来说，也不用一次性投入太多，而且有充足的时间准备SETTLE。
至于楼花的风险主要是价格虚高的风险，至于开放商倒闭这类，在澳洲至少首期是存在信托基金里的，不用担心开放商携款潜逃。

JL2009

现在楼花价格都高得挺离谱的，下不了手。

自游自在

帮忙顶

hsqhugh

好像没谁说过：＂其实买house ／unit也有赚钱的＂ 。

可总听人说：＂其实买楼花也有赚钱的＂


想想看，为什么

ialienam

投資有賺有賠.. unit/house/apartment/off the plan..whatever you called it..一定有人賺也有人賠.

每個風險都不一樣, 自己應該耿據自己情況來決定..
的確澳洲樓花錢都在trust account下, 但我聽過一個人說過他樓花沒蓋好 但錢是脫一陣子才拿回來.

不過我到認為現金流不夠的人更不應該買樓花

因為樓花一定價錢比較高, 有可能settle時候lender連80%都借不到.. 最近幫Wentworth Point的apartment做回來就$420k買的, $395k valuation from bank. 陪客人去Zetland那裡agent都直說要準備25% deposit.
你要savings不夠 還要另外自己想辦法準備extra cash.

而更現實來說, $500k房價, 10% deposit now.. 為了不付mortgage insurance, another 10% at settlement. 就差不多$50k.. 以average Australian income $60k一年來說好了... .You can save another $50k in 2 or 3 years??? 更不用說如果最後lender還undervalue...

當然一定有人說you will make more money after 2 years. yah sure, 但一般公司pay rise just according to inflation rate.. 如果出來做生意,現金流又是更重要.

所以我才認為cash有很大問題的人更要好好考慮.. 太多agents都喜歡拿這個來當selling point.. 反你買了10% down, 也就先拿到一部分commission.. 最後你能不能settle...well it's your problem.. 不能settle 哈哈～～那再幫你找個新買家.. 順便再賺你一次commission.

太多人都"未來事未來擔心"..
如果現金流現在是問題, 那你更要考慮settlement時候是不是可以come up with the money.
我聽過最好笑的是.
1. yah I will have an increase in my salary..will get a big bonus. (well...depends on your industry, if you in finance... Good luck... 沒被炒掉就不錯現在)
2. I will find a rich husband -....- 偶像劇少看.

不要認為另外10%在未來1,2年會自己跑出來, 一定要有一個plan.

Mishka_D

lovepanpan 发表于 2012-10-22 14:08
今天来的不晚
我没买过楼花，不过很近的朋友，原来的房东都买过，确实都是亏钱，好一点有赚，但是如果同 ...

都是怎么亏的？

楼花不是赚钱吗

Mishka_D

牵黄擎苍 发表于 2012-10-22 14:34
纵观四周的朋友，买了楼花自住除外，能从中赚钱的几乎没有。
知道论坛鱼龙混杂，哈哈。。。。 ...

不是说 可以分租出去 族能抵债吗

Mishka_D

楼花买之前确实要慎重，就是一交房整栋楼都在交，一半以上是投资。最坏几个礼拜租不出去。


这个是我之前没想过的问题

Mishka_D

hsqhugh 发表于 2012-10-23 23:55
风险依然是那些风险。不管是自住还是投资

如果是自己住那还会有什么风险呢？

按时还贷款不就可以了

风险在哪呢

不明白

Mishka_D

fademark 发表于 2012-10-26 17:54
是啊，所以二手房还可以实地考察一下，问问住在附近的人，看看为什么贵，楼花只能赌一下了，一般楼花，新 ...

不是说 楼花省 2万左右的印花税嘛

牵黄擎苍

Mishka_D 发表于 2012-10-27 22:22
如果是自己住那还会有什么风险呢？

按时还贷款不就可以了

自住的风险是通常交付期会推迟，或者在入住时发现很多缺陷，这是最头疼的问题吧，接下去就是不停的和counsil，建筑商，律师打交道了。

quyue914

记得若干年前有买楼花做投资的打算时，咨询一位做中介的铁哥们，先是被他从人格（贪婪）到智商（弱智）balabala一通损，然后毅然说：不许买！

从此以后，就乖乖地只看house和units。

黑山老妖

flyingf4u 发表于 2012-10-26 22:52
说的不错。买楼花还有一个优势，对现金流不好的买家有个缓冲期。对投资者来说，也不用一次性投入太多，而 ...

楼花还有一个弱点：
交割的时候通常银行估计低于成交价。贷款拿不到成交价的80%，只能贷款银行估价的80%。房东要自己补差距。有的时候可能是成交价的10%以上。这样现金流就全毁了。拿不出钱你就只能赔本卖掉。

hsqhugh

Mishka_D 发表于 2012-10-27 20:22
如果是自己住那还会有什么风险呢？

按时还贷款不就可以了

多多哥哥最大的优点就是有耐心,超常的耐心. 人送外号"楼花祥林嫂"  看烦了的请直接绕道哈.

楼花APT的风险不能尽录,主要有如下几条:

1.价格陷阱. 开发商定价,一期比一期高,造成升值假象. 等你兴高彩烈买到手,过几年想卖了才发现市场根本不认同这个价钱,比买价低好几万是正常现象.

2.你看到的只是图纸, 完工后的实际效果有可能与图纸不符

3.质量不可预知.

4.交工时间不可预知.

除此以外,楼花APT具有APT的一切缺点:

5. 升值慢.  楼花价格不是虚高吗? 过了N年好不容易回本了,涨起来这个费劲啊.

6. Strata超高 (楼花时可能说很低,没两年就涨起来鸟)

7. 银行评估价低

8.不易出手.

先说这么多,欢迎补充.

优点目前只有那点政策上的优惠,跟虚高的价格以及日后升值慢造成的机会成本的损失相比,不值一提.

至于折旧抵税,只是楼花中介推销的伎俩.  没有谁是靠折旧抵税发财了的.

有几个贴子,供大家参考. 都是血淋淋的事实啊.

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... read&tid=572329
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... read&tid=460825
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... read&tid=445740
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... read&tid=401723  (楼主已炸楼,但从回复中能找到一些线索)
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... read&tid=291956

够了够了,已经足够了.....

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ialienam 发表于 2012-10-27 22:04
投資有賺有賠.. unit/house/apartment/off the plan..whatever you called it..一定有人賺也有人賠.

每個 ...

这是没选好楼花的原因。其实有的二手房估价也达不到８０%的。楼花看地段，WWP位置银行都怕你租不出去。。。当然怕承担风险。选性价比好的楼花。

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黑山老妖 发表于 2012-10-28 08:12
楼花还有一个弱点：
交割的时候通常银行估计低于成交价。贷款拿不到成交价的80%，只能贷款银行估价的80% ...

在去年和今年上半年房市低迷的时候会有这样的现象，银行为了规避风险。近两个月都是以成交价放的贷款。

hsqhugh

喜欢地产 发表于 2012-10-28 07:07
在去年和今年上半年房市低迷的时候会有这样的现象，银行为了规避风险。近两个月都是以成交价放的贷款。 ...

这个现象由来已久了. 非楼花APT也一样

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hsqhugh 发表于 2012-10-28 09:11
这个现象由来已久了. 非楼花APT也一样

不仅是APT，去年一个朋友在CASTALHILL 西面开车二十分钟的一个山区（Ｔ打头的区，不想公布这个区，朋友在常上足迹）买了两层的HOUSE，银行只贷给他们７５%。。。

hsqhugh

喜欢地产 发表于 2012-10-28 07:27
不仅是APT，去年一个朋友在CASTALHILL 西面开车二十分钟的一个山区（Ｔ打头的区，不想公布这个区，朋友在 ...

咱们说的是通常情况. APT被低估是尽人皆知的. 你刚从事这个行业几个月,接触得还少呢. HOUSE通常这种情况比较少

superufo

House是新房吗?

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superufo 发表于 2012-10-28 09:35
House是新房吗?

不是。　

全家桶

看到经常讨论的是mel和syd，我来说说别的
在布市典型的是Parkland，nundah，本人曾经住过一段时间，房子本身质量真不错，设计还得奖了，但是房东现在亏到吐血
GOLD COAST就不说了，SOUL掉了30%还没人接，直接破产接管了

superufo

我找到了一个CASTALHILL附近Google显示近20分钟车程T开头的区，看了广告，基本整个区都是卖新房和近新房。那里地价很低，地价占房价比例地甚至比近City的Unit还低，不能用来说明House评估问题，相反具有某些类似于Apartment的风险

ialienam

喜欢地产 发表于 2012-10-28 10:02
这是没选好楼花的原因。其实有的二手房估价也达不到８０%的。楼花看地段，WWP位置银行都怕你租不出去。。 ...

但二手房要有cooling off period, if valuation not good you don't need to buy, the max u lose out is 0.25%
Plus you have past history to check..

Off the plan, if you don't buy it's 10% you lose out.

Zetland那裡現在valuation也是這樣。這些地方也都是agents都說最不錯的地方。
Of course I am not against off the plan, just saying if cash poor now, you better to have a plan to come up with money and a bit extra at settlement.

Not like some agents always say "buy now don't worry you will earn more later"..
Cuz if dont have a saving plan and you have no cash now, how you will have cash in 2 years??

superufo

是的，而且如果买楼花，几年后需要交房时，正好收入短期出问题（比如碰巧失业或刚换工作）也都是风险，这不如买现房容易控制