再谈Unit & APT和楼花

alalala

问一下 现在还有镂花unit吗？？？？？？不都是apt了吗

hsqhugh

coast5 发表于 2012-10-13 04:20
墨尔本买apt的人恨死多多了，因为墨尔本的apt租金差，升值也差。40万的apt租300多
你这样整天在这打击apt ...

是APT表现差劲在先,多多哥哥打击在后啦.^_^

花花小米

谢谢分享〜 ^_^

Consultant

coast5 发表于 2012-10-13 07:20
墨尔本买apt的人恨死多多了，因为墨尔本的apt租金差，升值也差。40万的apt租300多
你这样整天在这打击apt ...

供需矛盾的差异导致了走势的不同，最近一期的<smart property investment>中有一张各个省份Housing shortfall的图，很有说服力。

hsqhugh

关于穿鞋的问题,我就奇怪了, 上来夸楼花的都是光脚的. 这是一个什么科学现象呢?

喜欢地产

hsqhugh 发表于 2012-10-13 20:18
关于穿鞋的问题,我就奇怪了, 上来夸楼花的都是光脚的. 这是一个什么科学现象呢? ...

谦逊，低调

Consultant

hsqhugh 发表于 2012-10-13 21:18
关于穿鞋的问题,我就奇怪了, 上来夸楼花的都是光脚的. 这是一个什么科学现象呢? ...

对于这个问题，这两天真好好看了几个帖子，这一科学现象在地产版的确十分明显。

不好说，说不得，说不得哦

hsqhugh

Consultant 发表于 2012-10-13 20:08
对于这个问题，这两天真好好看了几个帖子，这一科学现象在地产版的确十分明显。

不好说，说不得，说不得 ...

风险与收益的理论，稍微有点经济学常识的人都知道．

可是有些人似乎很难理解这个理论．

去地产版　又一个：所谓大公司的楼花　那个贴帮多多哥哥看看

hsqhugh

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公开吧，好文共欣赏，：）
我把ID给改了

某ID  昨天 11:06 多多哥 新人报道，想请教请教 .  

您  昨天 11:17 今天多多哥哥站短特别多.呵呵. 请教不敢当,有什么就说吧. .

某ID  昨天 11:36 我也是听一位朋友说，这里有个北京哥们搞投资算是成功的。。。具体内容还要你来和我露一点。。。

那就先自我介绍下，大家都叫我X。 25了，起步有点慢对于投资，上班4年，每年我的会计说要交那么多的税 （4-5万 一年的税） why not 买房子折旧 之类的。。。于是我在两个周之内买了kogarah的2房楼花 55w。。。目前自己有地方住，所以刚开始研究房子投资

我知道，一切的风险，我买了很多书，看了很多帖子。。。我认了。。。那么为什么我要买楼花，你应该能猜到了。。。个人因素，正职的税太坑爹。。。其实我很想买现成的新房，可惜你懂的，当settled的房子还没卖出=那里应该有点问题了。。。

现在我想和你讨教的就是，以我的情况，其实这一个起步我没做错是不是？。。。我研究很多，楼花，看location，尽量找小/中型开发商，尽量找不超过太多门户的appt。。。这点我都做到了，但是那些楼花的风险避免不了的也就让它去吧。。。

我第二个问题就是想讨教一下，哥哥你是买unit 多一点是吧？。。。投资house你有什么看法？不要碰？
关于 positive gearing 和 negative gearing 我觉得都要看个人因素来决定的。。。是不是我一直要找 negative gearing的房子？。。。我知道投资为了税 那是错误的想法， 但是一旦positive 或者 房价升值。。。。其实也没太大意思。。。equity拿来再继续投资，我问，那么什么时候我可以享受这些钱呢？ 呵呵 有可能我的问题比较幼稚，不要拍太重哦！

你说房子升值了，卖了才算有钱。。。卖=tax deduct .  

您  昨天 11:55 我正写中,请耐心等待. .  

您  昨天 12:54 你好. 别听他们瞎说,我没什么成功的,就是爱思考,纸上谈谈兵罢了.
首先恭喜你,选择了买房,这无论如何也是正确的. "楼花有风险,要远离"? 没错,但这是说给"大众"听的. 如果你做了足够的调研,那应该说没什么太大的问题. 我只是在通常意义上建议大家远离楼花,并不是说买楼花就一定错. 如果APT的location好,规模不大,楼花的价格也不虚高,那的确是不会有什么问题. 多多哥哥之所以那么强烈地反对楼花,实在是因为论坛里那些不负责任的中介太讨厌,他们完全不提楼花的风险,而且我敢说他们推销的一定不是好的项目!

关于APT,  在相当多的区的确升值表现不如其他物业类型,这不是多多哥哥的发明,这是一个常识. 有些区APT表现是不错的,确实不能一概而论,只不过通常来说,这种情况在其他物业类型上并不常见. 就是说, 比如HOUSE就不存在”在某些区的表现比其他物业类型差”的现象. 这也是我一直建议慎重购买APT的原因.除非你做了非常详细的调查研究.不知我是不是表达清楚了.我再说清楚一点:　有ABC三种投资品, 我告诉你如果市场好的话,AB一定升值,C没准,你为什么一定要选C呢?

关于抵税的问题,我的理解是这样的. 总的来说澳洲房地产市场是非常平稳的,没有大起大落,所以想搏升值并不太容易.比如2003至2009年,房价几乎没变化,在这个环境下,通过折旧来负扣税就显得重要一些. 如果房价一直不涨,那么折旧抵税就依然重要.

2009年房价突然暴涨了20%, auburn unit最终涨了超过30%,而同区的apt的价格最多是回到了当年楼花的水平,这时再来算一下,就发现这么多年来折旧抵的那点税跟升值比起来,真的是不算什么了. 还是那句话,你看看有几个人是靠负扣税发财了? 真正想赚钱,就得利用财务杠杆去搏升值. 财务杠杆你应该知道的吧? 就是说: 房价20万, 你手中有20万现金,那就贷款买四个,而不是全款买一个,这样如果房价涨5万,你的收益是100%而不是25%.大致就是这个意思. 而负扣税只是一个锦上添花的东西.

关于你说的NG PG, 任何一个房子都可以NG或PG, 不光是楼花及APT. 只不过APT通常比较新,所以有机会折旧, 而折旧抵的税是”白来的”.买老的UNIT或HOUSE就没有折旧的机会. 这是中介推销楼花的噱头之一.  如果明白刚刚我说的,就可以几乎不考虑这一点点”优势”.不

如果财力允许,最好买house. 至少要买一套将来给自己住. 而UNIT是我无意中的发现. 所有的”专家们”都说APT升值差租金好, HOUSE升值好租金差, 而我是第一个发现UNIT是升值又好租金又高的. 你可以到onthehouse查一查你关注的那些区的UNIT表现如何,估计你会没想到.
不管你是买HOUSE还是买UNIT,都可以做到NG,只要你少付一点首付不就行了. 到底是PG还是NG,NG多少,是要看你对房价的预期以及你的承受力. 如果你认为房价会涨,而NG你又能承受,那就NG,这样可以尽快地为下一套房准备好首付.至于能抵多少税,只是一个结果而已. 不知这一段文字我是不是表达清楚了.我用例子来说明一下:

你要买一套房50万, 假设首付10万是NG/PG的分界点, 如果你认为房价一年后涨到60万,

方案1,首付10万买一套, 不用往里倒贴钱了,一年后赚10万
方案2,首付5万买两套,每年要倒贴共5万(我随便写的数)

如果你的收入又比较高,就不如方案2,这样虽然你每年要往里贴5万,因为收入高你贴得起,不会影响生活,而且一年后里外里赚了15万,当然还抵了1万多税回来.这点税是锦上添花的,并不是你盈利的主要来源.

这就是我对升值和负扣税的理解.

至于你说的赚钱.我可以告诉你,只要升值了,就是赚钱了.不变现也是赚钱了.因为变现只是一个手续而已.

你的问题比较多,我回答的更多. 我用了足足一小时时间,希望你能仔细阅读,看不懂就多想想.如果发现什么问题也不妨告诉我,我没有太多时间仔细检查我说的话,也不能保证我说的一定是对的.

希望对你有帮助.





某ID   昨天 13:46 多谢 哥哥的开导，哇 足足一小时，我都把它打印出来了 哈哈哈哈！

Consultant

70楼应该置顶！

hsqhugh

Consultant 发表于 2012-10-13 21:02
70楼应该置顶！

我另起一贴吧

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... &extra=page%3D1

Consultant

hsqhugh 发表于 2012-10-14 00:06
我另起一贴吧

起之！

kaile001

其实还是看个人喜好啦。如果真正有实力，又喜欢住高层，又想享受附加设施的便利，那也都不会在乎这些吧。

但是投资就是另一说法了。

Consultant

kaile001 发表于 2012-10-14 01:16
其实还是看个人喜好啦。如果真正有实力，又喜欢住高层，又想享受附加设施的便利，那也都不会在乎这些吧。

...

是的，但投资版多以投资房为默认房吧，自住房本就是个人喜好的事儿，买家自己満意就好。

kaile001

Consultant 发表于 2012-10-14 01:24
是的，但投资版多以投资房为默认房吧，自住房本就是个人喜好的事儿，买家自己満意就好。 ...

明白了。:) 在这个版块真的学到很多东西啊！

Consultant

kaile001 发表于 2012-10-14 01:28
明白了。 在这个版块真的学到很多东西啊！

各种神人之所在啊

flyingf4u

珍爱生命，远离AUBURN，还有远离auburn人士，要不要被打耳光的。

hsqhugh

password 发表于 2012-10-14 06:44
70 楼有冰心大妈和小读者谈心的风范

是夸我呢哈?

password

hsqhugh 发表于 2012-10-13 22:50
已有 1 人评分

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70 楼有冰心大妈和小读者谈心的风范

password

hsqhugh 发表于 2012-10-14 08:45
是夸我呢哈?

和蔼亲切，尊尊诱导，毕业 4 年交税 5 万的小朋友感激地一愣一愣的，多多哥哥的形象顿时离家长级，大妈级又进了一步：）
其实我最感兴趣的是，如何能毕业 4 年交税 5 万，求交税

口活帝

password 发表于 2012-10-14 09:52
和蔼亲切，尊尊诱导，毕业 4 年交税 5 万的小朋友感激地一愣一愣的，多多哥哥的形象顿时离家长级，大妈级 ...

医生，正常

fiya

谢谢分享，如果能有悉尼各个区的分析就好啦

喜欢地产

fiya 发表于 2012-10-14 09:34
谢谢分享，如果能有悉尼各个区的分析就好啦

以前的帖子有，搜搜

haowu8412

applenet 发表于 2012-10-13 00:05
既然讨论，我也不专业的插嘴一下。

抛却楼花的问题，我觉得年轻人喜欢住APT，时尚、方便、简单，不能不说A ...

同意，虽然HOUSE宽敞，但是你让一个单身的小年轻住进去还得自己打理花园，哪有那么空
而且同等价位的HOUSE位置肯定更偏远些，小年轻岂不是憋死，出去热闹的地方都得大半天

password

口活帝 发表于 2012-10-14 09:28
医生，正常

医生不应该 21 岁毕业，他本科

applenet

多多哥哥真符合北京人热心的特点，另外远在北京还能对投资市场时时关注，见解颇深！

过两天去北京，有机会拜访神人不？

fitr

lovepanpan 发表于 2012-10-12 15:05
其实我看法和楼主一致，不过选房和什么价位进去也很重要，我曾买过hurstville的323，典型的烂楼，还是赚了 ...

323是哪条街啊？

年轻时代

hsqhugh 发表于 2012-10-13 09:20
是APT表现差劲在先,多多哥哥打击在后啦.^_^

那个是那个谁谁谁的马甲之一。 说反话呢。

年轻时代

fitr 发表于 2012-10-14 16:13
323是哪条街啊？

forest rd. 著名的白楼。

年轻时代

lovepanpan 发表于 2012-10-12 15:05
其实我看法和楼主一致，不过选房和什么价位进去也很重要，我曾买过hurstville的323，典型的烂楼，还是赚了 ...

其实我看法和楼主一致，不过选房和什么价位进去也很重要，我曾买过hurstville的323，典型的烂楼，还是赚了钱的，当然那个时候买房的没有不赚的。
值得一提的是，决定卖了以后才知道有个special levy，两房5000多，所以很多人望而却步，最后一对夫妇买下，因为他们一直租住在大楼里很喜欢那里的房子，他们也愿意负担special levy,所以按预期价格成功成交，我自己也住过，其实楼质量什么的没问题，就是 strata的问题，造成房价比市场低10万

这个楼群+某馆+某两个新楼群。  造成未来影响是：会使hurstville apt/unit 正常楼的房价难以上升。选房的人猛一看，会认为正常楼为什么卖那么高。

与auburn 57，hornsby 左下apt等等 有异曲同工之“妙”。