澳洲房产真有泡沫？让我们来仔细捋一捋

Isydney

打气贴越来越多

wooweb

澳洲梦就是有套house，三个孩子，2条狗，老婆在家housewife

天涯浪客

kklanlan 发表于 2025-4-24 14:13
谁对谁错呢？十年后再来看看，哈哈

看看十年前的贴就知道谁对谁错了。

teeneric

大头爸爸 发表于 2025-4-24 15:03
如果澳洲人能接受公寓的话，那价格更是便宜得离谱了，加上各种政府的补助，基本上每个人都能买得起房。可 ...

澳洲人收入来说，公寓是最可负担性的。政府要做的是，第一，要把公寓质量把控好，第二，把STRATA 的费用降下来。很多人不敢买公寓，很大原因是公寓质量问题。

sun111

中间价和中间收入的比值应该是更重要的指标。

sun111

https://www.realestate.com.au/ne ... kets-in-new-report/

philguo

sun111 发表于 2025-4-25 14:19
https://www.realestate.com.au/news/adelaide-named-one-of-the-worlds-most-unaffordable-housing-market ...

没想到是阿德。以为是悉尼墨尔本呢。

楼上写过香港和悉尼比，按照收入和房价，香港比悉尼容易买房。虽然小些。

sun111

https://www.numbeo.com/property- ... tDispatchComparison

sun111

香港要29倍

sun111

悉尼约14倍

sun111

但是澳洲房地产确实是吸收了太多资金，产业也越来越空心化。两党要靠拼撒钱来拉选票。

天涯浪客

philguo 发表于 2025-4-25 14:24
没想到是阿德。以为是悉尼墨尔本呢。

楼上写过香港和悉尼比，按照收入和房价，香港比悉尼容易买房。虽然 ...

香港人均居住面积仅为15平方米，而澳洲拥有世界上最大的人均居住面积 – 几乎是香港的6倍 – 89平方米。

网上看到的。

mtt

philguo 发表于 2025-4-24 11:12
最大的决定原因根本不是这些小点，是整体经济健康状况。尤其移民国家，大家为了利益聚集，差了就树倒猢狲散 ...

您都认为澳洲没有未来，那您跑了没有，没有的话，何来“差了就树倒猢狲散”

跑了，就如同我隔离贴所说的：不在澳洲，操心澳洲事

gardenia12

我觉得是负扣税的问题导致房价上涨，还有前几年银行的宽松贷款。如果政府规定一对夫妻可以买二套自住房，不收税，如果再买，加税，取消负扣款，肯定很多人卖房子，房价会趋稳。再就是如果经济不好的话，失业率上升，房价肯定趋稳。个人见解。

mtt

philguo 发表于 2025-4-24 12:26
我就不明白，这么多人炒房，为什么从来没人提过重要性堪比股票市盈率的指标。美国，英国可是总有人提。我当 ...

澳洲有几多人炒房，您懂什么是“炒”吗？频繁买卖的投机才是“炒”，像股票那样今日买，明天卖，这是炒股，那些买入股票，长期持有，至少一年拿分红派息，那时投资股票，不是炒买炒卖

同样道理，绝大部分人买房子，都会长期持有，那是投资房产，不是炒房，而且在澳洲那些投机房产，炒房的基本就不能赚钱，所以澳洲基本不存在炒房，明白了这点，再来发表您的谬论吧

philguo

天涯浪客 发表于 2025-4-25 15:07
香港人均居住面积仅为15平方米，而澳洲拥有世界上最大的人均居住面积 – 几乎是香港的6倍 – 89平方米。
...

无论大小，都是房。香港郊区的平均面积也很大，超过澳洲，虽然很少的一点人。这些人的面积应该和澳洲包括toorak的郊区比。

philguo

sun111 发表于 2025-4-25 14:38
悉尼约14倍

香港工资中位数2.9w.而且个税最高15%。税后和5450澳币/月。平均房价699万港币。大概140万澳币。
悉尼中位数$55000多，个税最高45%，税后3463澳币/月。据悉尼晨锋报报道，2025年3月悉尼的平均房价达到1,627,625

税后收入悉尼人只有香港人的63.5%，房价悉尼比香港高16.2%。谁好买一目了然。别忘了。香港房价总值/GDP是2.99.澳洲是5.9，悉尼的肯定远高过澳洲平均值。

那些网站都没考虑到税收。都是税前收入。别忘了。香港最高税率很低的。

凯瑟琳琳

philguo 发表于 2025-4-25 16:05
香港工资中位数2.9w.而且个税最高15%。税后和5450澳币/月。平均房价699万港币。大概140万澳币。
悉尼中位 ...

你数据不准确，几个关键数据都错了。

香港的工资中位数并不是2.9万港币，而是20,500港币，约合3900澳币。而澳洲的工资中位数是5584澳币（全职员工月收入），澳洲反而更高。

说澳洲“最高个税45%”也有误导。45%是年收入超19万澳币的部分才适用，大多数中位收入者适用的是30%边际税率，实际税后收入约4200–4400澳币/月，和香港相当甚至略高。

房价部分更是完全错了。香港的平均房价早已突破千万港币，一个75平米单位动辄975万到1125万港币，约合190万–220万澳币。原文说“699万港币”是严重低估。

悉尼目前独立屋中位价是162万澳币，但如果你要公平比较单元楼——香港的主要住宅形式，那悉尼的单元楼中位价只有85万澳币，不到香港的一半。

更别说香港大多数人住的是30–60平米的高层单元，而悉尼大量是前后院加车库的独立屋。你要比，也得比同一种产品。别拿别墅的价格对比鸽子笼，得出什么“香港更便宜”的结论，那是偷换概念。

philguo

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-25 16:30
你数据不准确，几个关键数据都错了。

香港的工资中位数并不是2.9万港币，而是20,500港币，约合3900澳币 ...

香港工资中位数2.9万是CT goodjobs平台，相当于澳洲seek.公布了2024年第一季度薪酬。现在应该更高。你可以搜索下。

多谢你指正。香港个税50000以下只有2%，30万以上才17%。看来税后收入我算低了,我以为是10%呢，还应该再加几百澳币。5729澳币。https://zhuanlan.zhihu.com/p/627618812
悉尼中位数$55000多，税后3463澳币/月.
这样悉尼是香港收入60.44%。

香港私人住宅楼价总市值自2021年9月的峰值逾12万亿港元持续下滑，至2025年1月跌穿9万亿港元关口，低见8.99万亿港元。平均楼价也从982万港元降至699万港元。 https://news.qq.com/rain/a/20250220A07IEE00

我们说的是平均房价。香港公寓为主，占百分之九十几，悉尼带地的为主。你光比较公寓或是house没法比了。说的是买一般人住的房产。而不是那种房产。

凯瑟琳琳

philguo 发表于 2025-4-25 17:50
香港工资中位数2.9万是CT goodjobs平台，相当于澳洲seek.公布了2024年第一季度薪酬。现在应该更高。你可 ...

你拿非官方平台数据、特例价格、边角新闻当主流指标，是没法认真讨论问题的。

香港工资中位数是HK$20,500/月，这是香港政府统计处的数据，不是第三方招聘平台可以取代的。中位数是一个城市收入分布的标准统计指标，而不是平台上有多少高薪职位就能决定的。这没什么可以争辩的，建议别再用CTgoodjobs这种“选出来好看的数据”混淆视听了，真的没意思。
官方来源：https://www.censtatd.gov.hk/sc/scode210.html

另外澳洲收入也错误。你用的是“年薪5.5万澳币”，这是错的。澳洲全部工种混合后的个人年收入中位数是$72600，但对于全职工作者，2024年的年薪是88400澳币。 。只看全职雇员，香港官方中位工资也只有 HK$22,000/月（≈ AU$51480/Y），依然远远低于澳洲的中位数（AU$88400/Y）
官方数据参考：https://www.abs.gov.au/statistic ... ings/latest-release


至于房价，你引用的是腾讯新闻转载的平均房价699万港币，来源未明，而且只是部分新盘去化后的成交均价，远低于全市存量房水平。而香港差饷物业估价署最新数据显示：
        •        常见的70–99.9平方米住宅，平均价为每平方米13万–15万港币
        •        普通75平米单位，总价就是975万–1125万港币（约190–220万澳币）
官方月报：https://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf

所以说“香港平均房价只有699万”根本不成立，只是下行周期中特定区域特定交易的估算。你引用的“楼市总值”变化也不等于实际平均房价，更不能脱离单位面积和交易结构直接比较。

最后你说“公寓 vs house没法比”，恰恰相反。如果香港人90%买公寓，那就应该用悉尼的公寓价格对比——目前悉尼单元楼中位价是85万澳币，比香港公寓便宜一大截。如果非要拿悉尼的带地别墅跟香港鸽子笼比，那才是逻辑荒唐。

总结一下：
        •        收入比：澳洲中位数更高，税后也不低
        •        房价比：悉尼便宜得多，尤其是公寓
        •        居住体验：空间差距巨大，根本不是一个生活层次的城市

拿平台数据、特例价格、边角新闻当主流指标，是没法认真讨论问题的。希望下一次争论可以建立在扎实数据上。

yzy01

dominos 发表于 2025-4-24 10:05
别的地方不知道，墨尔本内东有些畸形了，我有房的都认为不可持续。铁道边一个500多米地的100年破房子300多 ...

墨村的情况不太一样，location很重要，一般比较好的地方地价在2-3m，而差的地方地价可能只有500-1m，差距太大了

状元弗拉格

dominos 发表于 2025-4-24 10:05
别的地方不知道，墨尔本内东有些畸形了，我有房的都认为不可持续。铁道边一个500多米地的100年破房子300多 ...

搞笑吧，墨尔本华人区比阿德莱德华人区便宜多了

philguo

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-25 18:13
你拿非官方平台数据、特例价格、边角新闻当主流指标，是没法认真讨论问题的。

香港工资中位数是HK$20,5 ...

你拿平台数据选择特例价格、选择性遗忘，概念替换当主流指标，是没法认真讨论问题的。


好吧，就算你的香港工资对。澳洲税后只有58,580.00，别忘了你还要买医疗保险。不然要收你相关税。可见可支配收入不到58580
考虑香港5万以下2%税率。等于基本上挣多少，拿多少。20500港币,12个月。最新汇率是1澳币=4.946港币。可支配收入是48742.
澳洲劳动参与率只有百分之六十出头，而香港是百分之八十多。这造成了平均家庭收入香港远高过澳洲。

香港2004年底一共有住宅1 291 956，总值9万亿。相除平均住宅不到700万。https://www.rvd.gov.hk/doc/tc/hkpr25/HKPR2025_Fullbook_TC.pdf 实际上现在连699都不到了，又跌了一些。根据你给的链接中的价格，说明40-70米是主流。取中间值55米。乘以价格。再次验证平均价格将不到700万。即使那你说的975万–1125万港币倒推。即使是975万。香港总市值已经超过房地产最高峰。1125万的话比香港最高峰总市值还要高百分之二十几。尤其这几年房价大跌的情况下。可见你的判断是错误的。证明信誉不错的门户网站腾讯是靠谱的。连中央台都引用其数据的新闻网站被你称作边角新闻？

最后你说“公寓一定要和公寓比”，恰恰相反。如果香港人90%平均收入买公寓，那就是说应该用悉尼的90%人买的房产价格对比——目前悉尼大部分人买的都是待地的，无论是house还是unit，平均房价162万，去掉不带地的，肯定要比162万高出一大截。如果非要拿悉尼少数穷人的不带地跟香港绝大多数中产比，那才是逻辑荒唐。

就算悉尼是162万。48742对应不到700万港币 和58580对应162万澳币。数据基本上旗鼓相当。别忘了可支配没有这么多和房子不止162万。加上香港家庭收入远高。所以香港家庭买一般人住的房子要比悉尼容易。

实际上你给的数据都包含了这些。只是你故意选择性忽视对你不利的数据。重点强调对你有利的。造成你的结论错误。

拿平台数据选择特例价格、选择性遗忘，概念替换当主流指标，是没法认真讨论问题的。希望下一次争论可以建立在扎实数据上。

philguo

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-25 18:13
你拿非官方平台数据、特例价格、边角新闻当主流指标，是没法认真讨论问题的。

香港工资中位数是HK$20,5 ...

香港有千尺豪宅之说，千尺只有92.9平方米。金领打工人才能买得起。可见你所说的一般房屋不是一般人能承担得起的。我去香港朋友家，十几年的中级警察，月薪大概3万。银行小白领等一般家庭，大部分都是夫妻+1孩子或是2孩子。都只有50-60几平米。而且公务员那个楼基本上全是他那样的中产，或者说一般人。只有2个金融投行工作的才接近100米。收入保守两三百万一年，当时我记得很清楚，一个房子是1900万，另一个地理位置很好，有2500万。远超平均。可见这种90几米的千尺豪宅不是一般香港人住得起的。可见40-70才是一般人住的。平均13万多，取中间值55米，700万才是平均房价。还有一个律所合伙人，香港岛一个130米的房子。带个泳池，说是3800多万。他的收入估计已经是年入千万级别了。这和现在女孩找男朋友要求年入百万一样。实际达到要求的根本没那么多。

philguo

状元弗拉格 发表于 2025-4-25 19:58
搞笑吧，墨尔本华人区比阿德莱德华人区便宜多了

balwyn平均house 270w.房子好点的随便4-5的很常见，阿德华人区多少钱？

amyo(∩_∩)o

philguo 发表于 2025-4-25 20:02
好吧，就算你的香港工资对。澳洲税后只有58,580.00，别忘了你还要买医疗保险。不然要收你相关税。可见可 ...

我觉得你的数据出入更大。你指责别人的错误，你自己都犯了。

philguo

amyo(∩_∩)o 发表于 2025-4-25 20:10
我觉得你的数据出入更大。你指责别人的错误，你自己都犯了。

哪个数据不对，欢迎指出。

他说腾讯新闻的数据不对。但是腾讯新闻的口碑很好。我也都是找正规公司的数据。不是自媒体。难道seek这种的数据不行吗？为何澳洲主流媒体还总引用呢？

凯瑟琳琳

philguo 发表于 2025-4-25 20:02
你拿平台数据选择特例价格、选择性遗忘，概念替换当主流指标，是没法认真讨论问题的。

你有太多明显错误或偷换概念的部分，我一一指出，欢迎认真对话，但请基于事实。

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1. 税后收入与医疗保险问题

你说澳洲税后收入只有 AU$58,580，这个数字是对的（AU$72,600 的中位收入减税约等于这个数），但你说“必须买私人医保，否则会被额外收税”是错的。澳洲只有收入超过 AU$93,000 的人才需要缴 Medicare Levy Surcharge，不然你只交基础的 Medicare Levy（早就包含在税后收入里）。所以，绝大多数中产根本不需要强制买私人保险，你硬说“税后还要减一笔”是不成立的。

来源：
        •        澳大利亚统计局（ABS）2024年8月：全职员工中位周薪 AU$1,396 × 52 = AU$72,592
https://www.abs.gov.au/statistic ... ings/latest-release
        •        ATO 2024–25税率与Medicare规则：https://www.ato.gov.au/Individua ... are-levy-surcharge/

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2. 你说“香港劳动参与率比澳洲高”，完全错误

最新数据是相反的：
        •        澳洲劳动参与率是 67.1%（2024年11月，ABS官方）；
        •        香港是 57.0%（2024年第一季度，香港政府统计处）；

所以澳洲家庭平均收入比香港高，不是低。

来源：
        •        澳洲劳动力参与率（2024年11月）67.1%
https://www.abs.gov.au/statistic ... alia/latest-release
        •        香港劳动力参与率（2024年第一季度）：57.0%
https://www.censtatd.gov.hk/en/E ... 50001&scode=210

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3. 你说“总市值除以总房数=平均房价不到700万”，这个算法是完全错误的。

你算的是“所有住宅估值总和”，包括几十年前的旧公屋、不能自由交易的居屋、面积只有200尺的唐楼老屋。这种算法得出来的是“账面均值”，根本不是“市场成交价”。

政府真正公布的市场成交价格是按面积段划分的成交单价。以主流的 70–100 平方米单位为例，成交价在 HK$975–1125 万之间。这才是真实买房人会遇到的价格，也是能反映香港可负担性的指标。你要认真讨论，就请引用市场价格，而不是用一堆不能流通的老破小混在总资产里“平均”出来的数字来掩盖现实房价。

来源：
        •        香港差饷物业估价署《香港物业报告2025》：见第3章各面积段单位的成交均价
https://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf

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4. 你说“香港人买公寓，那就该用悉尼90%人买的房产对比”，这个逻辑是错的。

首先，关于“悉尼人都住house”的说法，也并不完全正确。根据澳大利亚统计局2021年人口普查数据，在大悉尼地区：
        •        独立住宅（house）占 53%，
        •        公寓（unit）和联排别墅等中高密度住宅加起来占 47%。

来源：ABS 2021 Census
https://www.abs.gov.au/census/fi ... ickstats/2021/1GSYD

几乎一半的悉尼居民都住在非house类住宅，尤其是中低收入者。unit是悉尼真实的主流住宅之一，不是“少数穷人住的”选项，而是合理且广泛存在的市场构成。
在香港，unit 是唯一选项；在悉尼，unit 是众多选项之一。
所以你拿“香港90%买unit”去对比“悉尼90%买house”，本身就是在拿城市规划上的限制，对比收入结构下的选择自由，这是概念错配。

而在“收入 vs 住房类型”的真实比较中，正确的做法是：
        •        用“中位收入群体在香港和悉尼分别能买到什么样的住宅”来比；
        •        在香港，90%以上只能买unit，别墅型住宅根本没得选；
        •        在悉尼，收入足够可以选择house，收入中等可以买unit；

所以，“unit vs unit”的对比，恰恰是衡量中产阶级住房可负担性最合理的方式。


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5. 最后你说“家庭收入香港高”，但所有数据都不支持这个说法

香港家庭户均收入中位数约为 HK$29,900/月（约 AU$5,800/月），而澳洲双职工家庭（中位数）年收入超过 AU$145,000，远高于香港。

来源：
        •        香港家庭住户收入中位数：2023年第四季 HK$29,900/月
https://www.statistics.gov.hk/pub/B10500062023Q4B0100.pdf
        •        澳洲双职工家庭平均收入参考：ABS “Employee Earnings” × 2 = AU$72,592 × 2 ≈ AU$145,000
https://www.abs.gov.au/statistic ... ings/latest-release

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如你所见，以上每一点都有明确出处。如果你有不同意见，请给出具体来源链接和数据解释，而不是笼统说法或媒体概述。我们可以理性讨论，但请建立在可验证的事实之上。

凯瑟琳琳

amyo(∩_∩)o 发表于 2025-4-25 20:10
我觉得你的数据出入更大。你指责别人的错误，你自己都犯了。

见我楼上回复

philguo

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-25 21:05
你有太多明显错误或偷换概念的部分，我一一指出，欢迎认真对话，但请基于事实。

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你有太多明显错误或偷换概念双标的部分，我一一指出，欢迎认真对话，但请基于事实。

1.我从来都是报税收入2万左右。这点算我错了。那平均收入扣税后是$58,580你也承认对吧。我用的这个数，所以这个小错误对于我的论述一点没造成影响你不能否认吧！

2.你用两个不同的标准偷换概念玩的妙。澳洲不找工作的人不算做劳动参与。这个你应该知道吧。只有适龄找工作的人的66.8%参与。你用澳洲工作人数除以66.8%是多少就看出来了。能和澳洲老动人口对应上吗？香港不同，你给的链接370万香港人劳动，3.2%失业。说明总劳动参与人口381万。我们来算算真实参与率。香港750万人口减去18岁以下上学和全职大学生，和过了劳动年龄的老年人（香港老龄化很严重），这些你给的链接网站里点一点都能找到。答案正好是465万（总劳动人口）算出真实参与率是82%，和我找到的香港真实参与率就差0.1%。你说的大公司新闻是边角新闻我就不贴了。计算的不会错吧。另一个简单的算法。381万劳动人口除以0.57劳动参与率。得到的数字和香港有身份的人口差不到1000.说明连襁褓里的婴儿都算做没参与劳动的。可见你偷换概念手法玩的多好了。

3.香港的平均价格就是总值/数量计算的。你有官方链接说明可以去除那些房产的计算方法吗？

你说的975–1125 万，即使最低的975算作平均值，总值也超过几年前总值的巅峰值。何况这几年香港房价跌了近30%！你不感觉矛盾吗？而且我特意刚刚问了香港的亲戚。告诉我现在过千万的根本没市场。单身年轻人都买500以下的小户型。要成家的也是五六十米。这才是主流。你的价格链接也说明这点。你要认真讨论，就请引用市场价格，而不是用一堆不能流通的高端房混在总资产里“平均”出来的数字来掩盖现实房价。

4.几乎一半的悉尼居民都住在非house类住宅，但不等于几乎一半的悉尼居民都住在没地的公寓里，unit也是有地的。我隔壁的隔壁8个unit还有1500米呢。只不过有些公共面积不算在每个房子里。除非你有数据证明多少近半unit没地。不管怎么说，悉尼大部分一般人还是买的带底的房子。同一阶层人和同一阶层人比。不然像墨尔本toorak的大地house比的可都是李嘉诚了。所有人都和李嘉诚一个阶级吗？可能你们悉尼unit叫公寓。墨尔本指的带地的。appartment才是公寓。

而在“收入 vs 住房类型”的真实比较中，正确的做法是：
        •        用“中位收入群体在香港和悉尼分别能买到相对阶层住的房产来比；
        •        在香港，90%以上中产只能买公寓，在悉尼，如果90%以上只能买公寓，有这么多公寓吗？
        •        在悉尼，大部分中产买的房产，对应香港大部分中产的相应选择？

5.你的计算又偷奸耍滑了。
香港的就业率上面提到了。如果真是57%，你这个数据就对不上了。1个人2万。1.5个人才应该接近3万啊.每户才2出头的57%撑不起来每户1.5劳动人口啊！先替你想好了，香港儒家文化圈单亲家庭比例很少的。才5万多单亲母亲，所以不要用这个狡辩。
澳洲家庭收入你不能只是两个人相乘。如果这样，香港的为何不乘2呢，怎么双标了呢？双职工和双职工家庭比，你这么比不是双标是什么？何况澳洲66.8%就业率，也不允许家家都有2个人工作对吧。
这时候你怎么不用搜索澳洲官方household income数据了呢？我搜了一下，果然和66.8%的参与率相呼应。比个人收入高的有限啊！远低于2人工作。别总这么选择性忽视关键数据。要不没法愉快的辩论了。

如果你有不同意见，请给出具体来源链接和数据解释，而不是笼统说法或媒体概述。更是不要双标，和忽略对你不利的关键数据。我们可以理性讨论，但请建立在可验证的事实之上。