乌泱乌泱的买房众生——理想的理论，和痛苦的现实

achilles

ilovefamily 发表于 2023-2-19 13:04
你仔细读我上面的回帖了吗？
找个好点的会计师。。省得比交得会计师费多好多。。 ...

折旧卖房的时候一分钱不少都要退回去.我家有专业ACCA+CPA资深事务所会计.
至于现在的钱比以后的钱值钱这种事,  其实也没有什么意义,一是折旧额固定分配, 二是NG实际是赔钱, 赔掉的钱+首付的机会成本同样存在"现在的钱比以后的钱值钱".

maxinfang

香菇 发表于 2023-2-19 16:00
倒是第一次听说投资house还是奔着负扣税的，还是快去跟新移民说吧，他们搞不好还能信 ...

投资house 一般租金前期不可能的cover得了利息的 投资亏损难道不做负扣税

香菇

maxinfang 发表于 2023-2-19 16:10
投资house 一般租金前期不可能的cover得了利息的 投资亏损难道不做负扣税  ...

没有建筑的折旧，其他的不是就等于自己在亏钱养房么……这个跟他们平常说的负扣税不是一个概念呀……

maxinfang

香菇 发表于 2023-2-19 16:13
没有建筑的折旧，其他的不是就等于自己在亏钱养房么……这个跟他们平常说的负扣税不是一个概念呀…… ...

折旧 也就新房 或者 公寓搞搞吧
负扣税是你投资的当年 成本 大于 收益 不就是负扣税了 折旧只是你的投资物业 随着时间价值降低了 比如 你100w 买了套别墅 你10年折了 6w
那你的房子 就是94w 以后收益要按94万算capital gain的
这6w 分到你折旧报告里 也就是你每年的亏损
这样如果你18w 以上的税务部分全折旧才打平手 正好对应capitcal gain的对折优惠
会计师 要折 就是你正现金流 并且 18w税上超很多 否则没必要找人折老房子的
当然我是说个人 其他trust账号什么的 很多套房子的 那自然会计会给出更好的建议啦

Grange

小作文写得很精彩，能让人看下去。感觉得到楼主对房地产的激情四射。

maxinfang

fademark 发表于 2023-2-19 12:10
其实负扣税真的没有什么用，现在税率40%+，投资房不是新的，还是正现金流，根本无法NG。

真的能用上NG是 ...

一个给你赚钱的生意 以后利息低了还能给你套现出来 所以买房买的早 退休也早 特别是租金飚了 下次很难下来 除非类似疫情人口流失严重
现在你买house 保准你负扣到

香菇

maxinfang 发表于 2023-2-19 16:16
折旧 也就新房 或者 公寓搞搞吧
负扣税是你投资的当年 成本 大于 收益 不就是负扣税了 折旧只是你的投资 ...

对呀，买带地的房子都是搏升值的，你说的那个就是负现金流去博升值，不升值就是亏本。跟买公寓折旧做ng的目的是不一样的

maxinfang

香菇 发表于 2023-2-19 16:51
对呀，买带地的房子都是搏升值的，你说的那个就是负现金流去博升值，不升值就是亏本。跟买公寓折旧做ng的 ...

负现金流也是ng 你是可以拿到税务优惠的 亏损现金打个6，7折 更好的博 而且 我认识的人买的早的哪套不是正现金了 拿到正现金流了 就是一套持续增值的 只是套了首付的生意
等过段时间房子增值了 是可以套出首付 不过不能改变正现金流 要交税 这种理想的情况当然是最好的 更好的是利率低了 转成p+i 让租客给你还本金 只是估计现在的房事 不会给我们机会了除非租金回报能飚到历史高位5%以上

benzchen

香菇 发表于 2023-2-19 16:51
对呀，买带地的房子都是搏升值的，你说的那个就是负现金流去博升值，不升值就是亏本。跟买公寓折旧做ng的 ...

可惜现在很多house也不升值了，特别是高位接盘的。像2017年买的house很多现在还不一定能卖到那个价。

香菇

maxinfang 发表于 2023-2-19 16:57
负现金流也是ng 你是可以拿到税务优惠的 亏损现金打个6，7折 更好的博 而且 我认识的人买的早的哪套不是 ...

呃……这些都是建立在房产有升值空间的基础上的……那如果不升值呢……他们说的升值贬值都是建立在特定时间下的。说个简单的，你要是10年前买了买了苹果的股票，你看看收益率是多少。那你要是去年买了苹果的股票，收益率又是多少。房子并不是多么神的理财产品，把房子赋予金融属性是一件很恐怖的事情。因为不是每个人都会买股票，但是每个人都要接触房产

maxinfang

香菇 发表于 2023-2-19 17:14
呃……这些都是建立在房产有升值空间的基础上的……那如果不升值呢……他们说的升值贬值都是建立在特定时 ...

澳洲自住房 真的是奇葩的必买产品
澳洲的投资房 因为负扣税 也是神奇的税务优惠 让利 资本利得税 对折
如果赌场赌大小 是概率游戏 那么其实澳洲房事 对于本地人 已经让利很多了 各种经融工具 税务减免 但是要知道 让在哪里 认知决定盈利 当然赌博都是有风险的 特斯拉还跌70%呢

ilovefamily

achilles 发表于 2023-2-19 16:08
折旧卖房的时候一分钱不少都要退回去.我家有专业ACCA+CPA资深事务所会计.
至于现在的钱比以后的钱值钱这 ...

你会计师这么牛没告诉你折旧有2种方法？那种能把现在的钱更多的拿手里，你再去咨询咨询。。
投资房为啥要自己存首付？首付都是自住房top up出来的，一分不用自己存。。和空手套白狼差不多了。。房客和ato替你付部分甚至全部利息帮你养着。。赶上波峰一卖。。你还要啥自行车？

马马杜

我也不懂, 澳洲是不是人均土地面积最多的国家?没有之一? 房价凭什么涨???

leoyin2014

马马杜 发表于 2023-2-19 17:48
我也不懂, 澳洲是不是人均土地面积最多的国家?没有之一? 房价凭什么涨???

同志，因为你不是住在——土壤里

世界最高的人工，最远的进口建材距离，超慢的工作效率，最高的地税

把本来便宜的土地，增值成世界最高的房价之一

如果你想房价低，请输入非洲民工来盖房，政府免税，既如你所愿

fademark

ilovefamily 发表于 2023-2-19 17:42
你会计师这么牛没告诉你折旧有2种方法？那种能把现在的钱更多的拿手里，你再去咨询咨询。。
投资房为啥要 ...

topup出来的钱不用还利息吗

achilles

ilovefamily 发表于 2023-2-19 17:42
你会计师这么牛没告诉你折旧有2种方法？那种能把现在的钱更多的拿手里，你再去咨询咨询。。
投资房为啥要 ...

真逗是个人都知道有两种方法，依然不改变还回去的总额固定这个事实本身。一分钱不少都得还回去没有可操作余地，说能操作的可能你是碰到业余无证会计了。equity出来的钱那也是首付也是有用资成本的, 你听不懂不奇怪。资金一但动用就有机会成本和利率成本。房客只能给你还部分利息，ato不会给你还一分钱，除非你事实损失，事实损失还谈个鸡毛，只能赌升值一条路。
负扣税里含金量最高的正现金流负扣税才有一点点意义但是，意义也会在卖房时消失一大半。负扣税是中介特别是楼花中介最喜欢的扯淡资本专坑没卖过投资房的人。

澳洲投资房子这种形势下只有升值一条路可走，其他都是耍流氓陪跑瞎折腾为产业链做贡献，为了负扣税去买房简直是滑天下之大稽。

icac

achilles 发表于 2023-2-19 13:08
折旧卖房的时候一分钱不少都要退回去.我家有专业ACCA+CPA资深事务所会计.
至于现在的钱比以后的钱值钱这 ...

并不完全正确

首先如果买入的是新房，那么depreciation 分两个部分 （Capital Work 和 Planet Equipment，部分物业还有 low value pool).一般情况下CW 和 PE比例接近50/50

在卖房的时候，只需要把你claim过的PE部分“加”进去你卖房的价格即可（也就是差不多50%是不要退回去）

另外第二个最简单的方法是把一个主物业（例如house）开始的时候住进去。只要你买进和卖出之间没有claim过Principle Place of Residence,那么这套房子只要一开始住过，卖出的时候不管有没有claim过depreciation都不用退回去，而且卖出的时候不管涨了多少都不用加CGT，

你可以问问你家的专业ACCA+CPA对不对

achilles

icac 发表于 2023-2-19 18:48
并不完全正确

首先如果买入的是新房，那么depreciation 分两个部分 （Capital Work 和 Planet Equipmen ...

不对。1。你能每年能申报得手的折旧，一分钱不少全部要退回。2。自住房根本不在讨论范围，首先同时期只能一套自住ato不瞎，如果自住且出租要有非常强的合理理由为什么不住在里面，还得在卖房前搬回去。

ilovefamily

achilles 发表于 2023-2-19 18:37
真逗是个人都知道有两种方法，依然不改变还回去的总额固定这个事实本身。一分钱不少都得还回去没有可操作 ...

投资房首付一分没有，全靠杠杆空手套白狼从银行拿钱。。赶上波峰还能赚一波，顶白领几年收入。。你还想干啥？白送钱给你？
投资房可买可不买，不愿意买就老实打工赚钱，30年还自住房房贷，还完直接住养老院好了。。

香菇

icac 发表于 2023-2-19 18:48
并不完全正确

首先如果买入的是新房，那么depreciation 分两个部分 （Capital Work 和 Planet Equipmen ...

这是只有一套住房的情况可以，就是所谓的五年法则

achilles

ilovefamily 发表于 2023-2-19 18:52
投资房首付一分没有，全靠杠杆空手套白狼从银行拿钱。。赶上波峰还能赚一波，顶白领几年收入。。你还想干 ...

靠杠杆你也得付套出来钱的利息和机会成本，每年赔钱进去指望某年的暴涨升值就这么简单。

icac

achilles 发表于 2023-2-19 15:52
不对。1。你能每年申报得手的折旧，一分钱不少全部要退回。2。自住房根本不在讨论范围。 ...

1. 我非常确定是对的，我2年前刚刚卖房会计就是这样报的。这是我在BMT找到单位：
https://www.bmtqs.com.au/bmt-ins ... perty-when-selling/

“Once the property is sold and settlement is complete, you can no longer claim depreciation on it.

Remaining capital works entitlements pass onto the next owner if they choose to continue to use the property as an investment. They can’t claim depreciation on existing plant and equipment assets in residential properties due to legislation introduced in 2017.”



2. 不是100%自住房，只是一开始自住（例如买了之后住6个月，然后出租了10年）

icac

香菇 发表于 2023-2-19 15:52
这是只有一套住房的情况可以，就是所谓的五年法则

这个不是6 Years Rule, 是 Principle Place of residence

ilovefamily

fademark 发表于 2023-2-19 18:33
topup出来的钱不用还利息吗

利息有部分甚至全部由租客和ato负担。。
可以了，几乎是空手套白狼，给自己一个机会尽早财务自由，提早退休吧。。
自己看好机会上车，不想负扣税就找正现金流的投资房买。。如果没其它投资渠道，房产是非常适合老百姓投资的。。

achilles

icac 发表于 2023-2-19 18:57
1. 我非常确定是对的，我2年前刚刚卖房会计就是这样报的。这是我在BMT找到单位：
https://www.bmtqs.com ...

只要你出租了十年，那么这十年按投资房计算，计算这十年的cgt和折旧退回。除非这是你的唯一房产且有强豁免理由如上。

icac

achilles 发表于 2023-2-19 16:00
只要你出租了十年，那么这十年按投资房计算，计算这十年的cgt和折旧退回。除非这是你的唯一房产且有强豁 ...

不一定是你唯一的房产。你可以有10套房子，但是在这段时间只能claime 1套

achilles

icac 发表于 2023-2-19 18:57
1. 我非常确定是对的，我2年前刚刚卖房会计就是这样报的。这是我在BMT找到单位：
https://www.bmtqs.com ...

你可以再回去看看会计给你的资料，对比一下你这么多年claim过的折旧，加一下很简单，保证一样。

achilles

icac 发表于 2023-2-19 19:01
不一定是你唯一的房产。你可以有10套房子，但是在这段时间只能claime 1套

这个不矛盾。只有一套自住房。自住房不存在claim折旧
，可以claim折旧的不是自住房。

icac

achilles 发表于 2023-2-19 16:02
你可以再回去看看会计给你的资料，对比一下你这么多年claim过的折旧，加一下很简单，保证一样。 ...

已经算过了，一共claim了差不多10，只有5w左右需要加回去

icac

achilles 发表于 2023-2-19 16:03
这个不矛盾。只有一套自住房。自住房不存在claim折旧
，可以claim折旧的不是自住房。 ...

你住进去的时候是自住，但是进去6个月后你买了别的房产并且搬进去住。原来这套房子拿出出租，既然出租了当然可以claim depreciation