市场上刚需买家少，刚需卖家多，跨州投资者真的不来了

ARACT

swoondd 发表于 2022-10-9 23:32
心路历程啊

一周一判断：

理解的不对。

昆州是要发生踩踏，但是任然是最具投资价值得地方。
悉尼虽然没有想象的好，但是也不错。

如果昆州坚持收跨州税，那潜力就不如悉尼了。现在不收了，昆州又回来了。
短期人气不会回来，过一两年，投资者会回来的。昆州还是潜力最大的。

不过我欢迎你的批评。

ARACT

说一个事情的正反两面，是为了全面，客观的理解。
再好的选项也有缺点，再差的选项也有优点。
每一次抛砖引玉，都是对市场的反馈，行情的测试，信息的收集，和知识的积累。

并不预先下结论，既评价优点，也评价缺点，借助网友对优缺点的反馈，批评，校正自己的理解。
因为我知道我会有判断错误的时候，而且我还不知道。

bigcat74

说到底，还是钱不够多， 瞻前顾后，无非就是想利益最大化。如果看好布村未来十年发展，喜欢的房子，价格可以接受，买就是， 难道要等火爆时候在买？看看最近现在中低端房子成交价，真跌很多了？会跌很多？

ARACT

没有那个先天条件，只能靠自己以小博大，就只能找利益最大化，慢慢积累。

除此之外，还有啥别的方法吗？买彩票？

不仅要寻找利益最大化的风口，还要躲避强劲竞争对手的锋芒。不然要怎么样？硬钢吗？

bigcat74

随便看看大部分房子过去20年价格走势，不要在意小波动，中低端房子大跌是不可能的，当然后边横盘一段时间也是可能的。现在行情冷清，该买就买。顺便提一下，前几天，我已经下手买了一个投资房。

ARACT

你的方法，也是有很多受众的。
不妨自己也发个贴子，介绍和分享一下经验。
我们也参考，学习一下


房价有20%，甚至30%的上下波动，也不能算小波动吧？
一套房子能增值多少钱？如果持有的多，这么大的波动还不给整破产了。

bigcat74

对中低端价位房子，20-30%这次下跌是看不到的，差不多就买了。你看看布村现在60万房子 十年前 二十年前价格是多少 。十年基本翻倍了。10-15%波动有啥关系，再说租金还大涨，有啥过多担心的。当然现在买不一定最低点，我认为中低端房子下跌空间有限，但是你可以从容的挑房子，不要等房子热了再心急火燎的挑。当然贵的房子不在本讨论范围内。

lindapipi

我想虚心请教个问题
我附近的区已经在跌了，大概5%-10%。 我想买个投资房，看了一下租金Cover 不了目前的利息(假设是6%）。但是我家队友不让买，说美国和俄罗斯的情况不明朗，如果真的打仗了现金为王，现在就应该握着CASH不能买房子。
请问大家怎么看呢？

ARACT

现在股市的机会比房地产大，倒是真的。
将来涨，也是股市先涨。

火急火燎的，我肯定不会。炒几个民用house，说真的发不了大财。好多年才能等到上涨机会，撸一把，黄瓜菜都凉了。

v26v26oo

lz 评价一下 59 cowell st， carindale这个价格怎么样

zn7726

lindapipi 发表于 2022-10-10 11:30
我想虚心请教个问题
我附近的区已经在跌了，大概5%-10%。 我想买个投资房，看了一下租金Cover 不了目前的利 ...

听媳妇的

bigcat74

lindapipi 发表于 2022-10-10 11:30
我想虚心请教个问题
我附近的区已经在跌了，大概5%-10%。 我想买个投资房，看了一下租金Cover 不了目前的利 ...

租金Cover 不了目前的利息(假设是6%），如果这个标准，SORRY，那你基本现在和将来都买不了投资房。纯收益回报，扣掉一堆费用（管理费，Council， 水费，保险，维修），6%几乎不可能达到，5%都非常难。

tina-go

lindapipi 发表于 2022-10-10 11:30
我想虚心请教个问题
我附近的区已经在跌了，大概5%-10%。 我想买个投资房，看了一下租金Cover 不了目前的利 ...

Cover 不了的。

在悉尼，能在4% 利息水平，house自己cover 自己（包括lvr80% 的利息，各种outgoing 和land tax)，就已经很难得了。

你看到别人能cover的，有几种情况：

1，那是前两年，利率在2%
2，他买的早
3，他不是贷80%

mmllyy

ARACT 发表于 2022-10-9 22:04
旁边就是工业区，难民区，黑人区，Coopers Plains，Acacia Ridge，Rocklea，Archerfield，Sailsbury，Moo ...

确实如此

mmllyy

ARACT 发表于 2022-10-10 00:09
说一个事情的正反两面，是为了全面，客观的理解。
再好的选项也有缺点，再差的选项也有优点。
每一次抛砖引 ...

ARACT

我要是评价具体房子，还不得被喷死。

澳洲牧羊人

只要房子好，任何时候都可以出手买，不在乎涨跌，仅限自住，澳洲投资房不行，市场太不好，政府过分保护租客，投资房基本就是韭菜，尤其是现在的利率下，以后大家使劲换高质量的自住房吧，投资房留给政府，那是政府的责任了

leoyin2014

lindapipi 发表于 2022-10-10 11:30
我想虚心请教个问题
我附近的区已经在跌了，大概5%-10%。 我想买个投资房，看了一下租金Cover 不了目前的利 ...

美国俄罗斯能影响你家地产，想的太宽了

你应该这么想，美俄互殴，欧洲就要卷入，欧洲人的传统就是一有事就往澳洲跑，房地产必涨

你有没有想过乱世，还是现金为王？物价飞涨，你那点现金分分钟都花光了。

bigcat74

ARACT 发表于 2022-10-10 11:35
现在股市的机会比房地产大，倒是真的。
将来涨，也是股市先涨。

投资房不是炒，是家庭资产配置的一个部分，如果手里有2-3套投资房，是很稳定的收益，每月还有现金流进来，租金能跟得上通胀，2-3套保障一个稳定的养老生活。 其实每年综合收益都能有大几个点，很好的稳健收益，当然这是在合适时机买了合适房子前提下，那种杠头上买不合适房子除外。钱再多，当然可以买舒适的自住房享受，也可以一部分去做积极的投资比如股票外汇啥的。没有人想着靠投资2套投资房发财的，当然我也认识有人投资多套，现在发财了，那是另外的路数。

澳洲牧羊人

tina-go 发表于 2022-10-10 11:49
Cover 不了的。

在悉尼，能在4% 利息水平，house自己cover 自己（包括lvr80% 的利息，各种outgoing 和la ...

4%都难，我之前的投资房，2.99%都难，除非你大额的首付，那差不多
各种税
康扫
利息
那个维修太过分了，什么都修，一年能给你修出10000块，漏水一修就是几千
电检查
气检查
烟雾检查
地税那些乱七八糟
房屋保险
租客保险
4%就想回本，基本做不到，然后等你想卖的时候
cgt
中介费
装修费
广告费
你一算，不亏就不错了，投资房现在，直接劝退了

哦，这些还是假设你遇见不拖欠的房客的前提下
经过昆州的折腾，我们这些维州的也算看明白澳洲了，不欢迎投资房，咱们就把自住房使劲的升级，自己住的舒服，将来房子照样升值，有啥关系，何必操投资房的心，太累了，这是政府的责任，政府去想办法了，今年所有的投资房全卖了，其实不亏，持有时间很长了，但是真的还是觉得自住房靠谱，你买3个1m的投资房，不如自己住一个3m的自住房，该升值一样升值，该贬值一样贬值，好歹自己享受了

tina-go

澳洲牧羊人 发表于 2022-10-10 12:02
4%都难，我之前的投资房，2.99%都难，除非你大额的首付，那差不多
各种税
康扫

真心话

tina-go

可是你比如说，1m 自住，2m 投资

Vs

3m 自住

起码在第一个scenario 下，这个2m房子的租客（或者这俩1m房子的租客）还给你交租每周$1200.

澳洲牧羊人

tina-go 发表于 2022-10-10 12:07
可是你比如说，1m 自住，2m 投资

Vs

你说的没错，可以你要付出的代价
1 没日没夜的维修
2 可能拖欠的房租
3 政府没钱以后各种强迫你奉献
4 各种保险
5 天差地别的自住环境，尤其是有娃的家庭，房子位置的好坏决定上学的时间长短，节约的时间对学业的帮助，每天节约1个多小时在路上的时间，补课可以多学多少，房子质量的好坏决定着孩子的朋友能不能来家开像样的party，孩子在学校能不能有比较好的社交，这些的差价根本就无法计算
6 无法控制的利率
其实说来说去，都是政府造成的各种违背市场的不确定性，导致着投资房市场性价比越来越低，鉴于自住房照样可以上涨可以下降，至少我觉得我把资源放在自己家里，虽然承担更多的利息，但是自己享受到更多，并且不必承担违背市场的本该政府承担的成本，而且以后社会越来越左，投资房越来越危险，还是算了吧，我现在越来越觉得，澳洲这种地方就没啥值得投资的，就投资自己吧，还靠谱了

tina-go

澳洲牧羊人 发表于 2022-10-10 12:13
你说的没错，可以你要付出的代价
1 没日没夜的维修
2 可能拖欠的房租

真的是大实话。

人一辈子不长啊，要好好享受才是。

ilovefamily

澳洲牧羊人 发表于 2022-10-10 12:13
你说的没错，可以你要付出的代价
1 没日没夜的维修
2 可能拖欠的房租

你真有投资房吗？有的话，买得是多老多旧的房子，需要没日没夜的维修。。哈哈。。

澳洲牧羊人

ilovefamily 发表于 2022-10-10 12:17
你真有投资房吗？有的话，买得是多老多旧的房子，需要没日没夜的维修。。哈哈。。 ...

有啊，有三套，都在墨尔本，一套在东区，一套在西区，一套在比较近市区的靠西的位置，我的感觉就是，真的，没日没夜的维修，房龄除了东区的有40年以外，其他一套10年，一套14年，都算质量不错的，但是就是修啊，确实就是成天修，要是连着3个月没有保修的，我都觉得不适应，水堵了要修，跳闸了要修，自己把阳台堵了导致漏水也要修，说啥，设计问题，热水器水量不够大也要修，门槛太低说能进虫子也要修，洗碗机要修，抽油烟机要修，连前院门槛的锁它都说应该你修，一个租户就算了，个个租户都这样，一副租你房子就要住五星酒店的感觉，嫌地毯毛不够也要换，被拒绝以后还扬言说要投诉，不过还好，所有的中介都很给力就是了，基本都能挡下来，不要怀疑我是不是有投资房，这些都是自己吃过的亏，自己才知道，我相信论坛里大家都有感觉，你把房子租出去两年，先不说亏不亏，赚不赚，至少那房子都修的跟他吗的新的一样，还有更离谱的，嫌你的deck旧了，它知道不属于维修的范围，就让中介来传话，你出油漆，它自己刷，可凭什么啊，我不知道足迹里的人怎么看待租房市场，我意见太大了，而我到目前都没遇见一个拖欠房租的人，我都这么大意见，其他人，估计只能比我更讨厌投资房市场了

v26v26oo

澳洲牧羊人 发表于 2022-10-10 12:25
有啊，有三套，都在墨尔本，一套在东区，一套在西区，一套在比较近市区的靠西的位置，我的感觉就是，真的 ...

我觉得你要做的是换个靠谱的租客，我的房客这种普通的维修包括换灯泡都是自己弄的….

tina-go

澳洲牧羊人 发表于 2022-10-10 12:25
有啊，有三套，都在墨尔本，一套在东区，一套在西区，一套在比较近市区的靠西的位置，我的感觉就是，真的 ...

这还是墨尔本

你想想悉尼呢

租售比啥样，现金流是多么的不好看。

最近我在网上看了150个房子吧（实地看了没这么多）买来就出租的有10-15个。

swoondd

ARACT 发表于 2022-10-9 23:55
理解的不对。

昆州是要发生踩踏，但是任然是最具投资价值得地方。

完全不是批评，只是觉得说，做判断前，先放平心态。

比如我做A股，大市场不行，直接空仓。虽然市场上还是有热点，但是大市场不行，不赔就是赚。

如果总抱着没赚就是赔，到处都有机会要抓的心态，大概率要赔。

投资赔的，大多赔在折腾上。

ilovefamily

澳洲牧羊人 发表于 2022-10-10 12:25
有啊，有三套，都在墨尔本，一套在东区，一套在西区，一套在比较近市区的靠西的位置，我的感觉就是，真的 ...

那你得换租客了。。或者买商铺吧。。一切维修都是租客负责，一切费用都是租客交，一切保险租客上。。你只需交land tax即可