从上一个利率上涨周期看澳洲房价走势

lengmo

asschemer007 发表于 2022-5-5 16:12
Council rate 和land tax一旦涨上去，就肯定不会跌下来。

再想想房价，就好判断政府接下来的政策了。

嗯这两者都对中介利好，可以理解。
你不如直接说澳洲房价历史上从来没跌过，不是大涨就是小涨。12年 18年那都是假象根本不存在的。

mea

哈哈，我来叫一声。
赶快上车，买到就是赚到。

liuyang327

asschemer007 发表于 2022-5-4 23:18
你的一系列所谓的判断依据在我看来都站不住脚：

1. 绝对的历史高位：看看之前的房价曲线图就知，很多时候 ...

哥们，你到底懂不懂啥叫历史高位？

asschemer007

liuyang327 发表于 2022-5-6 11:19
哥们，你到底懂不懂啥叫历史高位？

不太明白你所谓的历史高位，请赐教。

asschemer007

lengmo 发表于 2022-5-6 10:40
嗯这两者都对中介利好，可以理解。
你不如直接说澳洲房价历史上从来没跌过，不是大涨就是小涨。12年 18年 ...

12年和18年跌是没错，但是因为什么原因跌。你要做好功课。

简单跟你说，12年和18年的跌与利率升毫无关系。18年甚至还处于澳洲的降息周期内。

lengmo

asschemer007 发表于 2022-5-6 11:24
12年和18年跌是没错，但是因为什么原因跌。你要做好功课。

简单跟你说，12年和18年的跌与利率升毫无关系 ...

你可以不用和我说的 ,我真的不喜欢和没有系统学过经济学基础知识的人谈经济话题, 否则我得先给你补宏观调控基本原理的课, 科普什么是经济手段财政手段, 还要补传导过程的课, 很累的.  

至于09年到11年的澳洲房贷利率持续上涨2个多点你可以装作看不见, 装作和11年开始的大跌无关 . 至于美联储17到19年的缩表, 你也可以装作没有发生, 也选择性不看它和资产下跌之间的关联.

我觉得, 一个好中介要讲真话和道理来说服客户, 谁都不傻, 抓住不确定性和下跌区间好房少以及长期看涨的事实来劝客户就挺好的. 非要从不擅长的经济学领域下手最起码首先要系统学习一下经济学基础知识吧. 瞎掰扯整天喊口号反而适得其反.


最后补张数据吧免得你觉得只有2次下跌, 顺便帮你喊一嗓子: 澳洲房价永远涨,不会套, 要说跌那也是微调微不足道, 非要说跌10%那就是你没钱入市.

asschemer007

lengmo 发表于 2022-5-6 11:52
你可以不用和我说的 ,我真的不喜欢和没有系统学过经济学基础知识的人谈经济话题, 否则我得先给你补宏观调 ...

我们只以事实和数据来讨论，就事论事；没必要进行人生攻击，也没必要非要争个脸红耳赤；

09-11年，加息不假，但你知道09-11年澳洲房价在加息周期涨了多少吗？！

18年美联储加息缩表也不假，但你知道澳洲RBA 甚至商业银行为何没有跟进吗？你分析了当时澳洲的经济情况了吗？

你没有研究透，就说这次加息，房价就跌，能说服谁呢？

不论怎样，起码自己能骗自己

asschemer007

lengmo 发表于 2022-5-6 11:52
你可以不用和我说的 ,我真的不喜欢和没有系统学过经济学基础知识的人谈经济话题, 否则我得先给你补宏观调 ...

另外，图和数据我这里应该比你全，不需要你来补，否则我也就不会发这个帖子了

liutsi

lengmo 发表于 2022-5-6 11:52
你可以不用和我说的 ,我真的不喜欢和没有系统学过经济学基础知识的人谈经济话题, 否则我得先给你补宏观调 ...

哈哈，最后一句中肯。下降周期房价肯定是降了，但是确实好房也消失了，所以要买好房子的还是要多准备些钱。

有时候真心觉得房价涨跌没有报道那么夸张。报道房价涨了20%，但至少有一半10%其实是因为成交活跃 / 好房子成交相对较多 导致的平均价上升，真心因为涨价的因素导致同一套房的升值其实只有10%而已。房地产太个性化，很难找到同一套房子在上涨和下跌周期的价格变化。

就象北京05年大量成交是在三环，15年大量成交是在五环六环，拿15年的成交均价（五环）比05年的成交均价（三环）可能只涨了200%，这根本就是混淆概念。

lengmo

asschemer007 发表于 2022-5-6 12:08
我们只以事实和数据来讨论，就事论事；没必要进行人生攻击，也没必要非要争个脸红耳赤；

09-11年，加息 ...

我可没人身攻击, 请别泼脏水, 有攻击请举报. 我更不是针对谁, 只是说一部分遭人烦的中介从来只谈涨多少,不谈跌多少跌多久;从来只会画饼, 不会提醒风险. 讨论事情连起码的撇清利益相关和假装中立都懒得去做样子, 一旦你拉下脸指出问题了, 他会说不存在, 另有巧合或者顾左右而言他, 所以才遭很多人烦的吧.

我可不想说服谁, 想说服别人几乎不可能,最困难的事情之一就是把自己的思维装进别人脑袋,
无论怎么精心解读装饰, 对后市的预期, 反应到拍卖市场上你们应该比谁都清楚现在是个什么状况. 我就趁闲觉得好玩指出你各种经济预测论调里的各种基础性错误而已, 而且我可以99%确定你并没有学过宏观经济学, 不了解各种调控手段的传导机制, 应该是自学成才.

至于数据,这个时代最不缺的就是数据. 数据要发挥威力得有正确的知识去驱动去建模. 虽然说现有的各种经济学模型不是100%准确甚至只有70%准确只能讲个大概率, 那也是比0基础的天马行空来的靠谱. 又或者你可以参考一下你那里又全又准的数据,从历史里学习一下为什么缩表比加息更直接有效, 看看加息的同时还缩表会对资产价格有何影响.

asschemer007

lengmo 发表于 2022-5-6 14:23
我可没人身攻击, 请别泼脏水, 有攻击请举报. 我更不是针对谁, 只是说一部分遭人烦的中介从来只谈涨多少, ...

先不说你不懂装懂的态度，就凭你这盛气凛人的教唆架势，我觉得我也没必要再和你探讨下去了。


不过，我还是要预祝你，凭借着美联储加息和缩表所谓的双管齐下，今明两年能捡大漏。

哦，对了，还要祝贺你疫情之前成功抄底，然后又在最近你所谓的“绝对高点”成功逃顶，佩服。

limaaa

政府只是想让通胀下来，房价不要疯，也不会大跌。调控托底手段有的是。

kai41314

limaaa 发表于 2022-5-7 01:45
政府只是想让通胀下来，房价不要疯，也不会大跌。调控托底手段有的是。

RBA的模型是加息到中性利率(RBA 2.5% / 商業銀行 4.5%)会导致房价跌15%,除非房价跌超过15%,才会调控托底

Longweekend

工党上台，如果能缓和跟中国的关系，还是有搞头的

asschemer007

Longweekend 发表于 2022-5-9 19:59
工党上台，如果能缓和跟中国的关系，还是有搞头的

是的，这次的大选也是一个很大的变数。

大选后的房市值得期待。

十月初八

winnie153 发表于 2022-5-4 17:54
2002-08那是经济真的好，受了中国经济的红利。这次应该还有什么救命稻草？

今天的铁矿石价格比那时候还要高。

阿德莱德的流氓

我觉得最关键得还是人口流入导致得房价上涨吧，

房租一房难求得话，房价也会跟着涨。

asschemer007

阿德莱德的流氓 发表于 2022-5-9 21:24
我觉得最关键得还是人口流入导致得房价上涨吧，

房租一房难求得话，房价也会跟着涨。 ...

没错，澳洲是移民大国，疫情后人口流动增加的话，对房市有很大促进；

美联储加息继成事实的情况下，接下来就要看澳洲政府的政策了；

还是那句话，“政策”始终是左右澳洲房市最大的因素。

澳洲政府如果想靠房地产来带动经济，那么房价不得不涨，美联储激进加息和缩表也没用。

lengmo

asschemer007 发表于 2022-5-9 21:42
没错，澳洲是移民大国，疫情后人口流动增加的话，对房市有很大促进；

美联储加息继成事实的情况下，接下 ...

"澳洲政府如果想靠房地产来带动经济"
真牛, 指望一个对GDP增长贡献不到0.2%的产业来带动经济.  现在人真挺有意思的, 喜欢高谈阔论, 就是不愿意花一点时间学习一下澳大利亚经济构成

lengmo

asschemer007 发表于 2022-5-6 14:47
先不说你不懂装懂的态度，就凭你这盛气凛人的教唆架势，我觉得我也没必要再和你探讨下去了。

真不用探讨, 毕竟你无法和一个连宏观经济学基础都没有入门的人谈经济.

asschemer007

lengmo 发表于 2022-5-9 22:41
真不用探讨, 毕竟你无法和一个连宏观经济学基础都没有入门的人谈经济.

是的，你之前肯定低接高抛好几轮了，说话才这么自信这么有底气！

我就想请教一下，我也打算抄底，你觉得未来什么时候合适买入呢？

咱说其他的也没用不是吗

lengmo

asschemer007 发表于 2022-5-9 22:44
是的，你之前肯定低接高抛好几轮了，说话才这么自信这么有底气！

我就想请教一下，我也打算抄底，你觉得 ...

不可能的, 你是不可能抄底的, 因为你认为房价是条一次函数, 没有起伏的, 永远现在就是底. 投资就是不分时机的买买买.

什么时候买入几次涨跌的历史都给了你答案了. 先mark住, 等利率到顶回落缩表进程停止的时候, 我们再回来看这段话.

asschemer007

lengmo 发表于 2022-5-9 23:00
不可能的, 你是不可能抄底的, 因为你认为房价是条一次函数, 没有起伏的, 永远现在就是底. 投资就是不分时 ...

明白了，你的意思是利率停止上升并开始回落，同时缩表也停止的时候，房价就到底了。

这么简单的话，那我们确实不需要讨论了，大家一起去抄底吧。

asschemer007

lengmo 发表于 2022-5-9 23:00
不可能的, 你是不可能抄底的, 因为你认为房价是条一次函数, 没有起伏的, 永远现在就是底. 投资就是不分时 ...

想再请教一下，美联储的上两次缩表加息1978-1979，2000-2001，悉尼(澳洲房价）并没有下跌，还略微有上升，能解释一下吗？

要知道美联储近代缩表也就3次： 1978-1979，2000-2001，2017-2019。

除了2017-2019下跌外，其他两次房价都是上涨。

你的命中率很低啊。

opxiaozi

lengmo 发表于 2022-5-6 11:52
你可以不用和我说的 ,我真的不喜欢和没有系统学过经济学基础知识的人谈经济话题, 否则我得先给你补宏观调 ...

早年移民的大爷大妈起早贪黑开餐馆，开超市，搬砖的早就一套一套连着买，占据悉尼诸如Chastwood，Burwood，墨尔本诸如Kew，Balwyn诸多优质资产。反而一些自觉学历无限高，名校毕业，自诩投资精英的很多高位接盘，或者选错location被套牢的不少
房地产还真不是学历高就一定玩的精的，毕竟绝大多数agent，也就一个tafe的水平， 一样忽悠了大把master和degree

所以我觉得说啥宏观经济学压别人就是扯淡了，BTW,悉大2012级MBA普通打工人路过

sonicwind

opxiaozi 发表于 2022-5-9 23:20
早年移民的大爷大妈起早贪黑开餐馆，开超市，搬砖的早就一套一套连着买，占据悉尼诸如Chastwood，Burwood ...

有同感
买房，干就是了，想那么多干嘛？

lengmo

asschemer007 发表于 2022-5-9 23:18
想再请教一下，美联储的上两次缩表加息1978-1979，2000-2001，悉尼(澳洲房价）并没有下跌，还略微有上升 ...

所以说很难和你沟通因为你基础知识基本没有。

缩表加息对资产价格的威力在qe以后才真正直观显现出来。你举的老古董例子之前有没有因为大规模qe扩表才提高资产价格？没有泡沫当然无法挤出泡沫，这是个很简单的道理。

所谓的“没有上涨略有上升”，和同期cpi涨幅工资涨幅相比呢？前面很多人包括我已经多次指出你这非常不专业的论调了，还不自知。中介啊，往往就是宁愿满嘴火车，也不好好学习，语法词汇量还不及格就跑来写文章。

加息缩表都是宏观调控手段，当流动性过剩两者并出的时候还在这靠着中介本行瞎嚷嚷，看来是生怕钱不好赚了，别急，苦日子还在后面。我还就喜欢在中介日子不好过的时候买房，那才是触底信号，屡试不爽。

lengmo

opxiaozi 发表于 2022-5-9 23:20
早年移民的大爷大妈起早贪黑开餐馆，开超市，搬砖的早就一套一套连着买，占据悉尼诸如Chastwood，Burwood ...

没有宏观经济学基础谈经济趋势本身就是扯淡。事情要趁早的意思就是早期要比中后期容易得多，容易撞上，但不代表有其必然合理性和可复制性，没有复制性就没有多少讨论研究的价值。何况拿一个时代一个群体举例的时候，对比对象应该是同时代的对象。比如，没知识的早期餐馆老板群体和所谓职场精英群体，他们对于房地产市场的把握之间的对比，而且不能个例对比，不能跨时空对比，否则没有逻辑。

澳洲的学历本科都不必修学经济学吧，很多人master毕业经济学都没系统学过宏观经济学微观经济学。知识是讨论的基础，连经济模型都不懂，怎么谈传导趋势？靠感觉？

逆风而上

Lz 怎么不拿1985到1995年的数据来比较。 这才是现在真正的比照。物价暴涨 高通胀，利率高企 工资停滞， 基本和现在吻合。 老百姓看到的是房价连跌3年 然后 之后十年持平不动 直到工资水平赶上并远远超过房价可支付线后， 房价才蓄势待发的。。 也就是 2000年后的事了。

asschemer007

lengmo 发表于 2022-5-10 07:57
所以说很难和你沟通因为你基础知识基本没有。

缩表加息对资产价格的威力在qe以后才真正直观显现出来。你 ...

我看出来了，你并没有任何论据来支持你的观点，只是单纯的强调缩表对房价的影响；

当别人举出实例来反驳你的时候，你又非要找出每个实例的不同点；

我之前已经说过了，每个时期都有每个时期的特点，你要单纯拿缩表说事，得出的结论十有八九是错误的。

宏观经济学，你学过又怎样，别人难道就不能比你学的更精？？“砖家”的话都靠不住，你能靠的住？