关于物业管理权生意的疑问整理

v26v26oo

kevin_shanxu 发表于 2022-3-25 01:00
抛开这个生意不谈，很好奇你的这个论调下，在土澳只要是自己投钱做小生意的，小到一个milk bar，大到一个 ...

首先，我的那条回复是基于前面那位朋友说拿同样的钱去悉尼买投资房，做的对比。并不是和其他小生意来比。不管做什么生意，肯定比买个投资房收租要费心的多。
其二，如果前面的回报率有误区，欢迎批评指正。之前那位说一年15万的物业管理，每天只要工作2-3小时，你信吗。一年15万的规模不能说大，但也是要1.5-2个人来维护的。如果只做两三个小时，必然需要请一个on site manager 帮看场子，杂活必然要请人干，这些开销都是钱啊。我只是想给大家对这个生意一个更客观的看法，这种生意不是论坛里说的每天露个脸，坐着收钱就行的。

CookAct

Liangedx 发表于 2022-2-18 23:11
风口上的猪分析得很好啊。

我发现墨尔本有好多cbd 大型高质量的公寓挂出来了，可以买他们的物业管理权 ...

既然有经验，为什么不做呢？

mt.tumamu

VICTORIA TO LIMIT TERM OF MANAGEMENT RIGHTS AGREEMENTS

大家自己谷歌一下以上的句子. 自己动手找出答案. 抱歉,可能损坏了一些人的利益.

weaknet

法律条款改动，主要会对新建物业的管理合约产生影响，存量合约还是按照旧的模式管理。

为了保证服务质量，维州建议在off the plan阶段不能直接出售过长期限的物业管理合约。

最佳风向就是看银行商业贷款，只要物业管理行业的贷款比例和贷款利率依旧给力，说明这个行业的风险还不是很大。近期的物业行业规模大一些的项目商业批贷大概是贷60%-65%，利率可以做到2.7%-3.1%，还是不错的。

v26v26oo

weaknet 发表于 2022-5-2 01:19
法律条款改动，主要会对新建物业的管理合约产生影响，存量合约还是按照旧的模式管理。

为了保证服务质量， ...

但是旧合约总有到期的一天，只要renew就得按新法规实行。不能renew，那存量的合同会不会贬值呢

weaknet

v26v26oo 发表于 2022-5-2 09:23
但是旧合约总有到期的一天，只要renew就得按新法规实行。不能renew，那存量的合同会不会贬值呢 ...

旧合约要做好五年一次option的topup，这个也是物业生意的核心价值之一。不能topup，旧合约价值也会慢慢猥琐。

mt.tumamu

维省的生意是不能topup的，如果可以，合约10年或20年，分别还不是那么大。

CookAct

mt.tumamu 发表于 2022-5-3 21:36
维省的生意是不能topup的，如果可以，合约10年或20年，分别还不是那么大。

不能 top up 的说法有什么根据吗？去年还有墨尔本的经理说她top up成功的。

ergon

晚上还得睡在那简直醉了，等于买断了自己晚上的时间。住在一个小房子里能舒服吗

weaknet

所有的条款都是基于协议，而不是州的。

VIC最近几年拿出来卖的新的25年协议的物业生意，都是可以topup的，这些楼的物业协议就是QLD的中介和律师帮开发商起草的，内容几乎与QLD一样，可以topup。区别只是VIC的业主们没有QLD这种习惯和意识，可能会不支持topup的概率大一些。

我从律师那里听到的目前趋势，是NSW和VIC在向QLD学习，物业协议越来越向QLD模式靠拢。VIC进度快一些，NSW因为目前大型Strata公司利益群体的反对，进展比较缓慢，现在NSW新楼的协议以10年为主，VIC的新楼，越来越多是25年协议了。

weaknet

ergon 发表于 2022-5-4 01:14
晚上还得睡在那简直醉了，等于买断了自己晚上的时间。住在一个小房子里能舒服吗 ...

物业本来就是一个养家糊口的生意，如果能有20万+的工作，或者身家不菲的大老板，几个会干物业这生意。

需要用来比较的对象，是餐饮，NewsAgency, 快递，邮局，超市，7-11加油站这些，只能说都比较辛苦，看个人情况更适合干哪个了。不是像有些帖子里说的，做了物业，好像是个大老板，每天家里躺着挣钱。

v26v26oo

weaknet 发表于 2022-5-4 09:45
物业本来就是一个养家糊口的生意，如果能有20万+的工作，或者身家不菲的大老板，几个会干物业这生意。

...

这个你说对了，而且这个生意投资额巨大，动辄自己要出七八十，上百万。剩下的一半还要从银行贷款。
普通家庭有这钱拿去投资啥不好，非要给自己买个糊口的工作套在那里。
这也是这个生意让人诟病的地方。初始投资太大，而回报太低太低，性价比极低。不知道被论坛某些中介炒起来的，忽悠华人接盘。

ergon

weaknet 发表于 2022-5-4 09:45
物业本来就是一个养家糊口的生意，如果能有20万+的工作，或者身家不菲的大老板，几个会干物业这生意。

...

其他几个你说的虽然辛苦，但下班了就是下班了，至少晚上还有自己的生活。

CookAct

v26v26oo 发表于 2022-5-4 09:55
这个你说对了，而且这个生意投资额巨大，动辄自己要出七八十，上百万。剩下的一半还要从银行贷款。
普通 ...

哪个性价比高呢？

weaknet

物业生意投资大回报低的原因，也要从两面性的辩证性来看，我的一点粗浅理解：

1.回本的问题：物业生意总体不太担心回本问题。
做生意都讲究回本的问题，如果开饭店，饭店的早期投入比如装修等都是沉没成本，转让饭店的时候，价值贬值很大，甚至开不下去或者不想干了，关门歇业的话，回收的成本是零。
物业类型的生意，回本的一天就是卖生意的时候，持有运营期间的收益都是流水性收益，并且转售的时候大概率能收回本金或大部分本金，这也是为什么银行肯大比例借贷的主要原因。

2.收益的可支配性：
总体上是一个服务型行业，settle以后不再需要追加投资，收益100%可以支配。解释：饭店，海鲜，超市，newsagency这些生意挣了钱，还需要用收益去进货买新的商品，再出售。这个月挣了5万，但是需要留2万进货，3万可以消费，但是物业的话，月结出去利息挣了5万，可以直接全部用于消费，无需留存。都是发电厂，有的是每天买煤烧煤的火电厂，有的是花巨资建大坝的水电厂。

3.关于投资金额大，回报率低的问题：
所有的生意和投资都有这个趋势，好像投资越大，回报越低。比如那些花几十个M买woolworth和coles商场的，租金回报才2%-3%。因为金额大了，绝对回报值高，并且风险系数相应低。剪草生意回报高，买个剪草机接活，不到一个月就能回本.

缺点也很多，很多帖子说的很清楚了，不一一列举。

v26v26oo

CookAct 发表于 2022-5-4 14:09
哪个性价比高呢？

前面那位朋友说的行业我觉得都比物业管理强

CookAct

weaknet 发表于 2022-5-4 16:02
物业生意投资大回报低的原因，也要从两面性的辩证性来看，我的一点粗浅理解：

1.回本的问题：物业生意总体 ...

不错。

另外物业的投资大，但是是一次性的，不用另外交房租等等其他费用，有的连水电费都不用交，而且旱涝保收。

mt.tumamu

OWNERS CORPORATIONS AND OTHER ACTS AMENDMENT ACT 2021 (NO. 4 OF 2021) - SECT 51
Appointment and removal of manager
For section 119(1) of the Owners Corporations Act 2006 substitute —

    "(1)     A tier one owners corporation must appoint a person to be the manager of the owners corporation.

    (1A)     Despite subsection (1), a tier one owners corporation, by special resolution, may opt out of the requirement under subsection (1) to appoint a person to be the manager of the owners corporation.

    (1B)     A decision referred to in subsection (1A) may be reversed and a person may be appointed to be the manager of the owners corporation by ordinary resolution at a date later than the date of the special resolution.

    (1C)     A tier two owners corporation, a tier three owners corporation, a tier four owners corporation or a tier five owners corporation may appoint a person to be the manager of the owners corporation.

    (1D)     A person must not be appointed as the manager of an owners corporation for a period that exceeds 3 years.".

http://classic.austlii.edu.au/au/legis/vic/num_act/ocaoaaa20214o2021502/s51.html

mt.tumamu

OWNERS CORPORATIONS AND OTHER ACTS AMENDMENT ACT 2021 (NO. 4 OF 2021) - SECT 68
VCAT may hear and determine disputes
In section 162 of the Owners Corporations Act 2006 —

        (a)     in paragraph (c), for "owners corporation." substitute "owners corporation; or";

        (b)     after paragraph (c) insert —

    "(d)     a term of a contract of appointment of the manager of an owners corporation, including whether a term is fair; or

        (e)     the disposal by an owners corporation of goods abandoned on the common property.".

http://classic.austlii.edu.au/au/legis/vic/num_act/ocaoaaa20214o2021502/s68.html

mt.tumamu

OWNERS CORPORATIONS AND OTHER ACTS AMENDMENT ACT 2021 (NO. 4 OF 2021) - SECT 59
Rules to be of no effect if inconsistent with law
For section 140(a) of the Owners Corporations Act 2006 substitute —

    "(a)     is oppressive to, unfairly prejudicial to or unfairly discriminates against, a lot owner or an occupier of a lot; or".

http://classic.austlii.edu.au/au/legis/vic/num_act/ocaoaaa20214o2021502/s59.html

mt.tumamu

看懂了吗? 现在不用上法院, VCAT就可以审理MR的合同纠纷.而且和新法律不一致的合约条款会失效。

OWNERS CORPORATIONS AND OTHER ACTS AMENDMENT ACT 2021 (NO. 4 OF 2021)

http://classic.austlii.edu.au/au/legis/vic/num_act/ocaoaaa20214o2021502/index.html#s66

ARACT

mt.tumamu 发表于 2022-5-14 23:11
看懂了吗? 现在不用上法院, VCAT就可以审理MR的合同纠纷.而且和新法律不一致的合约条款会失效。

OWNERS CO ...

良心

zh_aoyang

这行越大越好做，大型MR不太像生意，更像投资。20万以下的小物管相对有点鸡肋，更像是给自己买份工作，还是服务行业工作，天天要看人脸色行事，要费心跟业委会周旋，除了工作时间灵活一些，没太大意思，回报率低还要累心。
不过话说回来，似乎也没哪种生意是投资少位置好门槛低收入高还不操心的…
邮局心倒是不累，但是身体累且栓人，身边有几个朋友做这个，基本都是一开始做这行就找不到人了，大部分做了几年就转手退休了，太辛苦。其实邮局也是类似物管，越大越好做，可以多请人，问题是大的市场上很难买得到。

影月流

zh_aoyang 发表于 2022-5-27 02:55
这行越大越好做，大型MR不太像生意，更像投资。20万以下的小物管相对有点鸡肋，更像是给自己买份工作，还是 ...

  实话，中肯。有了规模，就成资本家。

v26v26oo

影月流 发表于 2022-5-27 10:06
实话，中肯。有了规模，就成资本家。

那么规模哪里来呢，靠物业管理那点有限的现金流，能把规模搞的上去？这也是这个生意最让人诟病的地方。
所以资本家，是生下来就是资本家，想后天靠做物业管理翻身，太难了。

v26v26oo

zh_aoyang 发表于 2022-5-27 02:55
这行越大越好做，大型MR不太像生意，更像投资。20万以下的小物管相对有点鸡肋，更像是给自己买份工作，还是 ...

说白了，澳洲做生意，哪有轻松，时间灵活还不累，回报还高的。
物业管理看上去轻松，其实是牺牲了回报率换来的罢了。拿这钱买投资房都给中介管理，啥都不用干，过几年还能增值，不是更轻松么，拿几十万投资啥不好。
再说回来，邮局一天工作8小时，一周5-5.5天，又不用搬砖干体力活。如果这都还嫌累，那么只能说这个人不适合做生意，适合退休养老了。全世界绝大多数工作都不适合他。

ARACT

大邮局也不累，利润高可以雇人干。

话说现在这几个华人常做的生意，都不如以前好做。
邮局难请人，其实物业经理也不好找呀。

ARACT

物业管理权做大了，更像投资？
那干嘛不直接投资房地产？ 买house，commercial物业，回报高还不操心，而且你是房东无所畏惧。

物业这活儿，真不好干。心态不好，心理承受能力不行的人，真干不了。
有的人能适应，那也确实是厉害。

影月流

v26v26oo 发表于 2022-5-27 13:29
说白了，澳洲做生意，哪有轻松，时间灵活还不累，回报还高的。
物业管理看上去轻松，其实是牺牲了回报率 ...

邮局也很卷啊。先入坑的还好些，可后来的新人哪有机会？

影月流

ARACT 发表于 2022-5-27 15:11
物业管理权做大了，更像投资？
那干嘛不直接投资房地产？ 买house，commercial物业，回报高还不操心，而且 ...

不过是不是存在即为合理？有人愿意做，自有其原因吧