西田商场股票 SCG

DBOY123

stevenhu 发表于 2020-5-13 19:41
周一买了，周二买了，今天又买了，之前还买了vcx

要想块，还是赌场压大小快。这个最少要拿一年，可能中间哪一天，公司出个报告，向上跳空，就会后悔怎么没先上船。这种看得见，摸得着，自己可以去感受。要是周末商场爆满，股票还跌，就继续买，公司财报还不好的话可以要求ASX去查账

DBOY123

cococsr 发表于 2020-5-13 21:05
大盘横盘很久了，很可能会二次探底，最少之前涨幅一半的跌幅，所以现在这个时机入手感觉不太合适。 而且中 ...

大盘不会2次探底里，这里说买商场股票，非常本地的东西，跟经济，贸易战关系不大，最重要的影响是疫情。只要人们能出来，其他都不是个事，以前这么多经济危机，商场股票是最稳的。而且5月刚出澳洲消费者信心指数好于预期，发这么多钱。大家都保住力等放开出来消费

风口上的猪

DBOY123 发表于 2020-5-13 21:35
我都收到以前去的fine dine餐馆电话，这周5开始营业。政府放开后，商铺自己不营业，这么大的人流量，不是 ...

但是那是餐馆，餐馆赚钱了现在也还是不付房租。政府给撑腰，仍然拒付房租。
按照澳洲的救助计划，不交房租还赶不走，50%免租，50%延迟支付。延迟好几年。
购物中心是房东，是靠收房租的。租客不交房租，房东的业绩怎么会好?

zbpanda

风口上的猪 发表于 2020-5-13 21:48
但是那是餐馆，餐馆赚钱了现在也还是不付房租。政府给撑腰，仍然拒付房租。
按照澳洲的救助计划，不交房 ...

现在的估值已经是半年收不上房租的估值了，实际上能收的房租肯定比0高。

wuyi

每年的房租增长如果按通胀率的话只有3%，总感觉这类股票很稳但成长性较差，澳洲的老人一般都喜欢这类股票。

DBOY123

风口上的猪 发表于 2020-5-13 21:48
但是那是餐馆，餐馆赚钱了现在也还是不付房租。政府给撑腰，仍然拒付房租。
按照澳洲的救助计划，不交房 ...

好吧，正常情况下Westfield的店都是排着队等着进的，很多时候光有钱都不租给你。会要求经验，装修一系列的要求。上周末的人流量是去年mother’s day 的80%，这还是很多店没有开门，政府没有解封的情况下。这周末去商场逛逛，感受下，就知道要不要买了

风口上的猪

zbpanda 发表于 2020-5-13 21:53
现在的估值已经是半年收不上房租的估值了，实际上能收的房租肯定比0高。 ...

购物中心的维护成本超高。
按照政府的救助计划，可不是半年不付房租这么简单。如果合约还有5年，50%的租金可以拖5年支付。6个月可不够用的。
你还赶不走，它占着地方还不给钱。

DBOY123

wuyi 发表于 2020-5-13 21:54
每年的房租增长如果按通胀率的话只有3%，总感觉这类股票很稳但成长性较差，澳洲的老人一般都喜欢这类股票。 ...

Westfield是按分成的，不是你要想的那样。现在不是谈成长的问题，今后两年，市场都预计盈利会缓慢下降。这里说的是现在股票价格是tangible value 估值的50%，等到一倍估值的时候，是没有什么成长潜力。虽然利息低下，通涨还会提高股价，还有高分红。稳定后长期持有也是很好防通涨工具。

通俗的说，就是现在100w的投资房50w卖给你。如果股票继续跌，就说明你们家房子也只值以前的50%

风口上的猪

DBOY123 发表于 2020-5-13 21:55
好吧，正常情况下Westfield的店都是排着队等着进的，很多时候光有钱都不租给你。会要求经验，装修一系列 ...

不付租金的租客，westfield现在赶不走。
不仅现在赶不走，在整个合约里都赶不走，而且租金钱一部分不付了，一部分拖欠。
租客不付租金，也赶不走，排队再多有用吗?
像昆州的新租赁法，租客不付租金还可以自动续约6个月，无需房东同意。你能耐他如何?

DBOY123

风口上的猪 发表于 2020-5-13 21:59
不付租金的租客，westfield现在赶不走。
不仅现在赶不走，在整个合约里都赶不走，而且租金钱一部分不付了 ...

Code of conduct 只有在pandamic下有强制，现在政府说7月lift up the ban, code of conduct 就没有强制作用了。而且code of conduct 只适用于小的租户，而且也不是全免房租。Westfield 现在的战术是一家家谈，开放后人流上来了，还不交租金，就走法务部了

DBOY123

风口上的猪 发表于 2020-5-13 21:48
但是那是餐馆，餐馆赚钱了现在也还是不付房租。政府给撑腰，仍然拒付房租。
按照澳洲的救助计划，不交房 ...

不是延期好几年不交租，是pandamic period 的资金按几年分期付款，现在pandamic 只有3个月，政府自己都没想到会控制的这么快

风口上的猪

DBOY123 发表于 2020-5-13 22:06
Code of conduct 只有在pandamic下有强制，现在政府说7月lift up the ban, code of conduct 就没有强制作 ...

不是这样的，昆州已经立法了，是新的租赁法要求的。
昆州的新租赁法，比那conduct code有过之而无不及
westfild 无能为力，只能干瞪眼

DBOY123

风口上的猪 发表于 2020-5-13 21:56
购物中心的维护成本超高。
按照政府的救助计划，可不是半年不付房租这么简单。如果合约还有5年，50%的租 ...

你问问有在Westfield 的租过店的，看正常情况下Westfield是什么态度。现任政府是liberal,骨子里是代表资本家利益，现在出的code of conduct 是因问百年难遇疫情，暂时的东西只在疫情下有用。你还以为免租5年吗，现在政府说7月恢复正常,连job keeper 都有可能提早收回，你觉得小租客不交租能吓的了Westfield? Westfield的管理者是全世界最有经验的商场管理者之一。

风口上的猪

DBOY123 发表于 2020-5-13 22:08
不是延期好几年不交租，是pandamic period 的资金按几年分期付款，现在pandamic 只有3个月，政府自己都没 ...

如果你连这个怎么分期延迟付租金，都没搞懂的话。就是看运气了。
这个分期付款，是整个租约内分期，不是3个月。租约剩几年就可以分期几年。

风口上的猪

DBOY123 发表于 2020-5-13 22:15
你问问有在Westfield 的租过店的，看正常情况下Westfield是什么态度。现任政府是liberal,骨子里是代表资 ...

那些租客就是抱着再不去westfield租店的想法，根本不在乎。

DBOY123

风口上的猪 发表于 2020-5-13 22:12
不是这样的，昆州已经立法了，是新的租赁法要求的。
昆州的新租赁法，比那conduct code有过之而无不及
we ...

每个州都会基于national cabinet code of conduct 立法，这是是适用于疫情期间。

风口上的猪

DBOY123 发表于 2020-5-13 22:15
你问问有在Westfield 的租过店的，看正常情况下Westfield是什么态度。现任政府是liberal,骨子里是代表资 ...

管理各个州租赁的，是州政府。联邦管不了。
昆州工党，维州工，也就nsw是自由党，略微好点。
昆州工党恨不得搞共产，资本家就是肥肉。

风口上的猪

DBOY123 发表于 2020-5-13 22:16
每个州都会基于national cabinet code of conduct 立法，这是是适用于疫情期间。

不是，就是修改租赁法，对房东更加苛刻了

风口上的猪

SCG的业绩这几年都不会好。
但这跟股价并不直接挂钩，业绩不好股价也可能上涨。

DBOY123

风口上的猪 发表于 2020-5-13 22:19
不是，就是修改租赁法，对房东更加苛刻了

https://www.cbp.com.au/insights/ ... de-of-conduct-sme-c

风口上的猪

DBOY123 发表于 2020-5-13 22:22
https://www.cbp.com.au/insights/insights/2020/april/national-cabinet-mandatory-code-of-conduct-sme ...

这不是昆州的。
昆州这个月月初如潮水一般的抗议新租赁法，你只是不知道而已。
昆州的投资者都吓跑了。你这还慢好几拍子，顶风上。
SCG在昆州有好多家。

DBOY123

风口上的猪 发表于 2020-5-13 22:19
不是，就是修改租赁法，对房东更加苛刻了

Code of conduct 只在疫情下有用，而且只适用于小的SME,而且Westfield的模式不是简单租房。
简单点说，只要能开店，有人流，其他都不是问题

风口上的猪

DBOY123 发表于 2020-5-13 22:24
Code of conduct 只在疫情下有用，而且只适用于小的SME,而且Westfield的模式不是简单租房。
简单点说，只 ...

你这么想，是一厢情愿的。
但是SCG需要2-3年的时间，才能恢复收益。

DBOY123

风口上的猪 发表于 2020-5-13 22:23
这不是昆州的。
昆州这个月月初如潮水一般的抗议新租赁法，你只是不知道而已。
昆州的投资者都吓跑了。你 ...

好吧，昆州利害，以后开店，租写字楼都不用交房租，以后昆州的写字楼，商场都是政府开的慈善项目，政府全买下，彻底社会主义

风口上的猪

DBOY123 发表于 2020-5-13 22:28
好吧，昆州利害，以后开店，租写字楼都不用交房租，以后昆州的写字楼，商场都是政府开的慈善项目，政府全 ...

昆州的租赁法，比这厉害着呢。
吓跑多少人

DBOY123

风口上的猪 发表于 2020-5-13 22:29
昆州的租赁法，比这厉害着呢。
吓跑多少人

你自己觉得可能吗，政府接盘钱哪里来，以后昆州只建公屋，没有任何商业,全澳最大公屋区？

风口上的猪

DBOY123 发表于 2020-5-13 22:33
你自己觉得可能吗，政府接盘钱哪里来，以后昆州只建公屋，没有任何商业,全澳最大公屋区？ ...

昆州政府1000亿外债，是在逗你玩吗？
NSW政府没有外债，还有财政盈余。

DBOY123

风口上的猪 发表于 2020-5-13 22:37
昆州政府1000亿外债，是在逗你玩吗？
NSW政府没有外债，还有财政盈余。

好吧，昆州人不适合任何商业活动，也不要看股票了，赔了又找政府索赔

huang003261

DBOY123 发表于 2020-5-13 21:58
Westfield是按分成的，不是你要想的那样。现在不是谈成长的问题，今后两年，市场都预计盈利会缓慢下降。 ...

看你一直在讲westfield可以按分成收钱， 我非常好奇，所以特意再查了下他们的年报，没看到你说的可以分成。。。他们和普通的shopping mall 没有任何区别，还是收租。

Accounting Policies
Revenue recognition
Revenue is recognised to the extent that it is probable that the economic benefits will flow to the Group and can be reliably measured.
Leases
Rental income from investment properties is accounted for on a straight-line basis over the lease term. Contingent rental income is recognised as income in the period in which it is earned. If not received at balance date, revenue is reflected on the balance sheet as a receivable and carried at its recoverable amount.
Certain tenant allowances that are classified as lease incentives are recorded as part of investment properties and amortised over the term of the lease. The amortisation is recorded against property revenue.
Revenue from contracts with customers
Property development and construction revenue comprises Construction, Design and Development fees earned from Design and Construction Agreements (D&C Agreements) with third parties. The Group accounts for all services provided under the D&C Agreements as a single performance obligation, the services being part of a series of distinct goods and services that are substantially integrated with the same pattern of transfer, and revenue is recognised based on the percentage of completion for that single performance obligation.
Percentage of completion is determined based on the proportion of contract costs incurred to date and the estimated contract costs to
complete. Accordingly, significant judgments and estimates are made in determining (i) variable consideration which may be included in the transaction price; (ii) costs incurred to date that reflects the Group’s progress in satisfying its performance obligations under the contract; and (iii) the total contract costs.
Differences between amounts recognised as revenue and amounts billed to customers are recognised as contract assets or liabilities on the balance sheet. Progress billings to customers include charges for work completed, materials and/or goods delivered (which may include uninstalled materials and/or goods) or expenditure incurred. Amounts billed to customers are usually due within 10 days.
Property management revenue from third parties is recognised as services are provided.
Recoveries of outgoings from lessees are recognised as services are provided.
Revenue from the sale of properties is recognised when the buyer obtains control of the asset. Control is transferred when the buyer has the ability to direct the use of and substantially obtain the economic benefits from the asset.
All other revenues are recognised as services are provided.

huang003261

看到楼主一直提到SCG的market cap 是equity value 的50%，所以认为低估了。
我这里好心提醒一下
1. 疫情之前market cap 也只有equity value 不到90%。market cap 和 book value 的关系并不能决定是不是低估了。 还是要看现金流，负债和分红情况。
2. 要看看这个book value 是怎么算的，他们找一些机构给自己的物业估个值，一般是按照某个cap rate 来估算的。 如果按照疫情之前的NOI计算， 现在的cap rate 是7.71% (疫情之前是5.6%左右),对于A级的shopping mall 粗看确实是低估了。 但是股价能不能恢复到疫情以前，需要满足两个条件，1>市场依然认可A级shopping mall 值得5.6%的cap rate, 2> SCG在疫情后还能保持之前的NOI. 显然NOI在蛮长一段时间无法恢复，比如NOI只能达到疫情之前的80%，那么cap rate 跌到6.17%，也没有想象中那么吸引人了。
外加SCG已经把分红给停了， 所以投资这个reits要仔细算一下符合不符合自己的投资回报预期，而不是听别人说一口，就认为可以投或者不可以投。