房产代理不愿意展开的话题

wil

原帖由 贝雷塔 于 2009-6-15 01:00 发表
谢谢大家的热烈讨论！
仔细地看了所有的帖子，留意到一个现象。如果用数据图表做依据，似乎是不赞成房产的观点占上风，如果用切身体会做依据，有似乎是赞成房产的观点占上风，大家来说说，是不是意味着什么？

意味着房产比股票容易操作

ilovefamily

原帖由 369 于 2009-6-14 01:05 发表
从来澳洲20年左右的人的经验来看，大部分玩股票的人都是亏的，而大部分买房子的人都赚了。所以用不着争论，大伙都知道怎样看好自己的口袋。当然，能把两者结合起来从理论上说是最佳途径，但实际上没有多少人能掌握操 ...

不同意
刚知道老公鬼佬同事的岳父，用股票赚的钱，把鬼佬同事的房贷一次性pay off了。。。。
30万啊
除去税，估计老头赚了多少？？？？？？？？？？

ilovefamily

原帖由 贝雷塔 于 2009-6-15 01:00 发表
谢谢大家的热烈讨论！
仔细地看了所有的帖子，留意到一个现象。如果用数据图表做依据，似乎是不赞成房产的观点占上风，如果用切身体会做依据，有似乎是赞成房产的观点占上风，大家来说说，是不是意味着什么？

啥叫做房产啊？
买个自住，再买个投资房，就叫做房产了？
就叫有实践经验了。。

wil

原帖由 ilovefamily 于 2009-6-15 12:34 发表


不同意
刚知道老公鬼佬同事的岳父，用股票赚的钱，把鬼佬同事的房贷一次性pay off了。。。。
30万啊
除去税，估计老头赚了多少？？？？？？？？？？

他说的是他自己观察到的一个长期的现象，结论有待考证

比个例是没有任何意义的

alfredbird

原帖由 369 于 2009-6-14 01:05 发表
从来澳洲20年左右的人的经验来看，大部分玩股票的人都是亏的，而大部分买房子的人都赚了。所以用不着争论，大伙都知道怎样看好自己的口袋。当然，能把两者结合起来从理论上说是最佳途径，但实际上没有多少人能掌握操 ...

我现阶段的理解是：投资房产对于大多数人来说，是一个比较容易判断的项目，根据日常生活的经验积累即可；但是股票就涉及到比较多的财务知识和信息对称性的问题，不是这么容易把握的。尽管股票可以通过分散投资来降低风险，但是判断准确6-10个公司的情况和判断一个房产的价值、升值等还是更加容易犯错误。再加上人的理性感性问题，投资股票容易因为感情用事而导致亏本，这个也是很常见的。所以，对于大部分人来说，可能投资房产相对更加稳妥、更加安全一些。

当然，对于一个家庭的财产分布来说，最好是房产和股票都有，要diversify。最重要的一点，不管是投资哪个项目，要把握好入市的时机，在最高点冲进去，一般都是死的很难看的那种。

吃喝拉撒睡

房子其实是半个investment。以后买property，坚决不买residential了。

[ 本帖最后由 吃喝拉撒睡 于 2009-6-15 13:58 编辑 ]

ilovefamily

原帖由 wil 于 2009-6-15 12:44 发表


他说的是他自己观察到的一个长期的现象，结论有待考证

比个例是没有任何意义的

那得看他观察的是什么对象了？
还得看，人家赚钱了，愿不愿意跟外人说。。。

ilovefamily

原帖由 alfredbird 于 2009-6-15 13:45 发表


我现阶段的理解是：投资房产对于大多数人来说，是一个比较容易判断的项目，根据日常生活的经验积累即可；但是股票就涉及到比较多的财务知识和信息对称性的问题，不是这么容易把握的。尽管股票可以通过分散投资来 ...

同意！！！

tonyju626

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2009-6-15 13:54 发表
房子其实是半个investment。以后买property，坚决不买residential了。

能不能展开一下?:)

吃喝拉撒睡

原帖由 tonyju626 于 2009-6-15 14:09 发表

能不能展开一下?:)

跟DS说的一个道理，passive investment不成啊。。。

369

原帖由 ilovefamily 于 2009-6-15 12:34 发表


不同意
刚知道老公鬼佬同事的岳父，用股票赚的钱，把鬼佬同事的房贷一次性pay off了。。。。
30万啊
除去税，估计老头赚了多少？？？？？？？？？？

这说明不了任何问题，我还见过用赌场赢来的钱开店的呢？

Treadstone

楼主还是善于思考的，逻辑推理也算严密。
不过，市场投资是一门非常“软”性的学问，很大程度上就是与大众的心理博弈，没有一定之规，属于老祖宗说的“兵无常势，水无常形”的范畴。这就是为什么我们看到有时候市场上泡沫满天飞，稻草变金条，有时候却满地金条没人捡。
人天性是或多或少有些投机（贪婪和畏惧，矛盾的两面）的。否则，若人人都是完美的理性人，这世界上就没有市场，没有投机了。

Devil_Star

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2009-6-15 14:21 发表


跟DS说的一个道理，passive investment不成啊。。。

你误解了， 我不是说PASSIVE INVESTMENT不成， 而是靠PASSIVE INVESTMENT成为房地产中介说的“投资房地产成为的巨富”是基本不可能的， 除非是含着金钥匙长大的。 像詹姆斯.派客， 怎么整都还是亿万富翁～

贝雷塔

原帖由 Treadstone 于 2009-6-15 20:48 发表
楼主还是善于思考的，逻辑推理也算严密。
不过，市场投资是一门非常“软”性的学问，很大程度上就是与大众的心理博弈，没有一定之规，属于老祖宗说的“兵无常势，水无常形”的范畴。这就是为什么我们看到有时候市场 ...

有关房产投资利弊的讨论由来已久，但好象基本上局限在房地产领域本身的范畴，那仿佛是最顺理成章的事——用房地产的语言去讨论房地产的问题。可是想深一层，从下面支萦着这些现象使其能不仅有效，且理直气壮。甚至理所当然地运作的，从来不是单单所谓的“行业规律”，而是一系列有关政治、道德信念和价值观。更极端的比喻是：一些人群对另一些人群的掠夺。当然，本能让被掠夺者都具有加入掠夺者诱因，就象现在的房地产市场，业内人士们描述的逻辑是——只要你加入这个游戏（承认掠夺者的掠夺方式），你就可以加入掠夺者的行列，一起掠夺以后加入的也想成为掠夺者的被掠夺者。

bobobo

只要你加入这个游戏（承认掠夺者的掠夺方式），你就可以加入掠夺者的行列，一起掠夺以后加入的也想成为掠夺者的被掠夺者。

????????

看来投资房产跟搞传销一回事啊？ 嘻嘻

Devil_Star

一些华人团体早在本世纪初已经把传销理念淋漓尽致地融入到澳洲房地产事业里了～

贝雷塔

1、一个人零首付，全额贷款买下了一个10万的房子，每年的利息和其他费用加起来是1万。
2、一年以后，房子涨到了11万（假设年增长10%）。他去银行重新评估后再贷款得到11万，还掉前面的10万贷款和1万的利息后白住了一年。但欠银行11万。
3、第二年，房子涨到了12万（省略小数）。他去银行重新评估后再贷款得到12万，还掉前面的11万贷款和1万的利息后又白住了一年。但欠银行12万。
4、10年以后，房子涨到了25万（不准确大概估计）。他去银行重新评估后再贷款得到25万，还掉前面一年的贷款和利息后白住了10年。但欠银行25万。

大家说说今后的故事会怎么下去，谁将是的赢家？谁将是输家？
跟帖有奖！

haoyuejiao

等到他临死的时候，比方说40年了，到银行重新评估，然后还清贷款和利息。结果一辈子白住这一个房子，爽爽爽！！！

haoyuejiao

股票投资10%盈利  20% 保本 70赔钱 这是中国的统计数字，这边我就不知道了
但是我个人觉得股票不是很好把握，需要运气和技术，还要投入很大把的精力去研究。房地产呢，一旦买定，就会有一段时间的稳定期不需要投入太大精力。而且以小博大，20%的首付可以享受100%增值，即50万的房子，只投10万，即可享受以50万为基数的升值。至于流动资金问题，当房子升值后即可重新评估，流动资金便到手了。本人亲身经历，2005年12月份，我拿到了来澳洲后的第一份稳定工作，月薪税后2150。虽然当时周围所有人都说房价还会跌，因为悉尼那会正在跌，但是我和老婆还是立刻决定买房并开始动手。结果于2006年3月份我们买定了第一栋房子，当时成交价是42.3万，我首付20%。 2007年5月份，我神请了refunance 并贷款85%。 我从银行拿出来了7万，我用这7万首付了第二处房，一个25.5万的townhouse. 第一次处房出租完全可以养自己。 2008年7月份，我买了第三处房，41.5万，并以33.5万的价格卖掉了第二处房。目前第一第二两处房总价值100万，我实际投入8万首付，目前贷款额65万，也就是说我赚到了20多万（其中有我们这两年攒下几万块），因为我一直分租出租房子，所以利息基本上都是靠租金。这100-65=35万里有20万属于不可动用资金，15万是我现在就可以取出来的现金。所以如果我需要其他投资，我仍然可以。
我是想说，买房不一定把流动资金全占上！买股票套死了，或其他投资套死了一样没有流动资金。

[ 本帖最后由 haoyuejiao 于 2009-6-20 15:40 编辑 ]

贝雷塔

请问版主！我怎么给大家加分呀？

Devil_Star

原帖由 贝雷塔 于 2009-6-20 16:07 发表
请问版主！我怎么给大家加分呀？

你的鞋还不够厚，加不了分，赶快攒分换鞋吧～

贝雷塔

原帖由 Devil_Star 于 2009-6-20 16:10 发表


你的鞋还不够厚，加不了分，赶快攒分换鞋吧～

那得多少以后才行？对不住大家了，我再加把劲灌水以后补。

摸着石头过河

原帖由 贝雷塔 于 2009-6-20 14:06 发表
1、一个人零首付，全额贷款买下了一个10万的房子，每年的利息和其他费用加起来是1万。
2、一年以后，房子涨到了11万（假设年增长10%）。他去银行重新评估后再贷款得到11万，还掉前面的10万贷款和1万的利息后白住了一 ...

不太理解每年贷款增加啦,利息费用还不变么?

yingwei..suoyi

原帖由 haoyuejiao 于 2009-6-20 15:35 发表
股票投资10%盈利  20% 保本 70赔钱 这是中国的统计数字，这边我就不知道了
但是我个人觉得股票不是很好把握，需要运气和技术，还要投入很大把的精力去研究。房地产呢，一旦买定，就会有一段时间的稳定期不需要投入太 ...

你有把renovation， 买卖费用， 律师费用，房子维持给算进去吗？

贝雷塔

[quote]原帖由 haoyuejiao 于 2009-6-20 15:35 发表
股票投资10%盈利  20% 保本 70赔钱 这是中国的统计数字，这边我就不知道了
但是我个人觉得股票不是很好把握，需要运气和技术，还要投入很大把的精力去研究。房地产呢，一旦买定，就会有一段时间的稳定期不需要投入太 ...


       首先祝贺您在这么短的时间里取得了投资的成功，真的应该向您好好学习！仔细的阅读了您的回帖，仍有一些疑问，想继续向您请教！
       房产确实可以利用贷款的杠杆来放大自有资金，如果运气好的话，当然何以提高收益，但如果运气不好，同样也放大了亏损。就用50万的房子做例子，
1、房产年8%增长（特别好的年景）
                                                 首付10万，增值8%：  500000*8% = 40000。
                                                 还银行的7%利息：                  7% = 28000。
                                                            实际收益：     40000-28000 = 12000。
租金收益（自己住的话相当与把房子租给了自己）：                         20000
                                                                 综合收益：12000+20000 = 32000。
                      实际的投资回报是：32000 / 100000 = 32%。

2、房产年1.6%增长
                                                 首付10万，增值1.6%：500000*1.6% = 8000。
                                                     还银行的7%利息：                7% = 28000。
                                                                 实际收益：8000 - 28000 = - 20000。
租金收益（自己住的话相当与把房子租给了自己）：20000
                                                                 综合收益：- 20000 + 20000 = 0。
                      实际的投资回报是：0 / 100000 = 0%。

3、房产年0增长（最近几年的事实）
                                                       还银行的7%利息：7% = 28000。
                                                                  租金收益：         20000。
                                                     综合收益：20000-28000 = - 8000。
                 实际的投资回报是，- 8000 / 100000 = - 8%

3、房产年-8%增长（比较悲观，但不是没有出现过）
                                                首付10万，增值-8%：500000* - 8% = - 40000。
                                                    还银行的7%利息：               7% = 28000。
                                                            实际收益：- 40000 - 28000 = - 68000。
                                                             租金收益：                             20000
                                                                 综合收益：- 68000 + 20000 = - 48000。
                      实际的投资回报是，- 48000 / 100000 = - 48%。

        从上面列出的几种可能可以看出，只有当房产的增值超过1.6%，才能实现盈利。您自己的例子也可以印证这个情况。您的每一处房产都处在增值状态，其中第2处2007年25.5万买的，2008年33.5万卖的。您的首付是7万，一年中房子增长了32%，实际投资回报率超过100%！要知道，2007-2008期间，悉尼的房地产综合指数可是在下降的呀，在如此背景下，您竟能取得这样的业绩，真的是太牛了！！！

我是老人

还有卖出的成本. 全部拿现的时间成本? 你的寻找成本.? SHARE的生活质量成本?

yingwei..suoyi

原帖由 haoyuejiao 于 2009-6-20 15:35 发表
股票投资10%盈利  20% 保本 70赔钱 这是中国的统计数字，这边我就不知道了
但是我个人觉得股票不是很好把握，需要运气和技术，还要投入很大把的精力去研究。房地产呢，一旦买定，就会有一段时间的稳定期不需要投入太 ...

”股票投资10%盈利  20% 保本 70赔钱 这是中国的统计数字“

这也是最近几年而已吧？ 长期来说， 应该是相反的。。。。 股票长期来说， 表现都会好过房子的。。。。。

haoyuejiao

我2000年开始炒股18万资金，目前12万在帐上。
我买了房子后，会动手做一些改动，把房子弄得漂漂亮亮，比方说在客厅换上很漂亮的木地板等，这样即使价钱高也能卖出去。
有一些人买房总买比较破的，在市场上一段时间没有成交的，这样改造的空间比较大。只要房屋结构没问题（买房之前都要看好的），装修越破的房子越好，一方面，如果自己住，你可以彻底按照自己的喜好重新装修，不用为拆不拆旧的鸡肋似的装修而烦恼；另一方面等你出售的时候，价钱还不由你定！！

riz

以目前澳洲房市的现状，同意LZ的观点，投资股票更好

nice125

说到投资回报高 个人认为买彩票 只要运气好 那可是10000000% 的回报啊！而且只需一个晚上 房产股票根本不用理会!